قیمت دلاری مسکن؟

زیاد می شنویم که از قیمت دلاری مسکن صحبت می شود؛ گفته می شود که قیمت مسکن باید در محدوده مشخصی مثلا ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار قرار گیرد و ارزش واقعی آن در همین حدود است و توصیه های خرید یا فروش هم مطابق آن داده می شود. اما از مشکل ارزش واقعی/ذاتی که بگذریم سوال اینجاست: مسکن یک کالای غیرقابل تجارت است و عرضه و تقاضای آن محلی تعیین می شود، پس چرا باید آن را دلاری قیمت گذاری کنیم؟ روشن است که منظور از مسکن هم محلی برای سکونت افراد است، نه تجارت و کسب و کار. همچنین می دانیم که مسکن کالایی ناهمگن است و متراژ، موقعیت، مصالح، امکانات و … متفاوت باعث می شود نتوان به راحتی از قیمت متوسط سخت گفت؛ در واقع قیمت متوسط مسکن مثل خیلی از شاخص های کلی/تجمیعی بنا نیست چیز زیادی به ما بگوید! وانگهی قیمت علامت کمیابی است و با بالا و پایین رفتن عرضه و تقاضا قیمت ها هم تغییر کنند. قیمت ثابت هم یعنی عرضه و تقاضا به صورت هماهنگ تغییر کرده اند که فرضی پرمناقشه است. پس قضیه چیست؟ بگذارید ماجرا را بیشتر بررسی کنیم و استمبادهایی! داشته باشیم.

تقاضای مسکن  را به دو دسته مصرفی و سرمایه ای تقسیم می کنند. اهل فن می گویند چنانکه در محاسبات تولید ناخالص داخلی هم می بینیم بهتر است که تقاضای مسکن را به طور کلی «سرمایه ای» تلقی کنیم ولی اجازه دهید این ملاحظه مهم را نادیده بگیریم و به همان تقسیم بندی سنتی بچسبیم. آدم ها نمی توانند بی سرپناه بمانند پس به اصطلاح تقاضای مصرفی برای افراد همواره وجود دارد. کسانی که دنبال خرید مسکن جدید برای سکونت خود هستند نظیر زوج های جوان، جوانان تازه مستقل و مانند آنها تقاضای مصرفی را تشکیل می دهند. تقاضای سرمایه ای هم مربوط به کسانی که با هدف حفظ ارزش پول (پس انداز) یا کسب درآمد (سرمایه گذاری) سراغ خرید مسکن می روند. تقاضای سرمایه ای البته در تحلیل نهایی تقاضایی مشتق و وابسته به تقاضای مصرفی است.

در مورد تقاضای مصرفی البته می توان برآوردهای خیلی کلی و غیردقیق داشت (یادمان نرود داریم در مورد کالایی غیرهمگن صحبت می کتیم). اما همین تقاضای به اصطلاح مصرفی ربطی به قیمتگذاری دلاری پیدا نمی کند و سمت عرضه و تقاضا تا اطلاع ثانوی! ریالی کار می کنند. روند و ترکیب تقاضا، تکنولوژی و شیوه ساخت، مقررات شهرسازی و خیلی مسائل دیگر می توانند بنا به دلایل عدیده تغییر کنند و علیرغم تاثیر همه هزینه ها از قیمت دلار خیلی معنا ندارد در مورد قیمت دلاری صحبت کنیم و معتقد باشیم که قیمت ها باید در فلان محدوده دلاری نوسان کنند. یادمان نرود مسکن هم کالایی غیرقابل تجارت است و  صادرات و واردات آن معنایی ندارد.

در مورد تقاضای سرمایه ای برآوردها دشوارتر است. حرف اینست که طرف می تواند به سراغ اشکال مختلف دارایی از جمله مسکن برود؛ اینجا یحتمل قیمت دلاری موضوعیت پیدا کند و قیمت مسکن با بیت کوین، ارز و امثالهم مقایسه می شود. اما حتی در همین حالت دوم معنی دارد به همان سیاق نظریه «برابری قدرت خرید» در مورد ارز از محدوده دلاری نوسان قیمت مسکن صحبت کنیم؟ به نظر جواب منفی است. فرد می تواند انتخاب کند که برای پس انداز یا سرمایه گذاری از میان مسکن و سایر دارایی های دلاری سراغ یکی برود؛ طبیعی است که گزینه با بازده بیشتر را می توان جذابتر تلقی کرد. در ایران هم بعید است گزینه ای که سال هاست قیمتش در محدوده دلاری مشخص نوسان کرده است خیلی جذابیتی برای سرمایه گذاری دلاری داشته باشد. در بهترین حالت بنا به اطلاعات تاریخی  یک توصیه موجه به کسی است که می خواهد معادل دلاری ثروتش را پس انداز (و نه سرمایه گذاری) کند.

فرض ثبات قیمت دلاری به این معناست که هروقت قیمت مسکن بالا برود ملت «متناسب با آن» دلار بیشتری می خرند و برعکس. دو کالای متفاوت و دو بازار متفاوت با اقتضائات و محرک های متفاوت؛ فرضی پرمناقشه درایم که بعید بدانم بشود آن را خیلی جدی گرفت و حداکثر سرنخی برای اشاره به رفتار گذشته ایرانی ها که البته منطق اقتصادی مشخصی هم ندارد و روشن نیست در آینده هم تکرار شود، والله اعلم.

امیرحسین خالقی کارشناس مسکن