پیش بینی سناریوی رکود سنگین معاملات مسکن در سال آینده
کمتر از سه ماه به پایان سال ۱۴۰۲ باقی مانده و فعالان بازار مسکن که اغلب ماه‌های سپری شده از سال جاری را با رکود سنگین معاملات مواجه بودند، می‌خواهند بدانند آیا سنت هر ساله رونق خرید و فروش ملکی در ایام شب عید تکرار می‌شود یا اینکه بهمن و اسفند امسال تحت تاثیر تداوم رکود عمیق، استثنایی خواهد شد. بررسی عوامل موثر بر وضعیت بازار مسکن در ماه‌های پیش رو حاکی از احتمال وقوع دو سناریوی مختلف است.
به گزارش صما به نقل از روزن‌آنلاین، ۱۴۰۲ سالی بود که ابتدای آن در بازار مسکن، تورمی آغاز شد و صرف‌نظر از فروردین که به واسطه همزمانی توامان با ماه رمضان و تعطیلات نوروز، رکود معاملاتی سنگین در این بازار حاکم بود، فقط در دوماه اردیبهشت و خرداد میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۱۵.۲ درصد رشد کرد. اما پس از آن تاکنون جهت تورم ملکی منفی بوده یا اینکه حول و حوش صفر و یک درجا زده است. اکنون پرسش مهم فعالان بازار مسکن و کسانی که قصد خرید و فروش در این بازر را دارند این است که آیا در ماه‌های باقیمانده از سال جاری باید منتظر اوج‌گیری قیمت‌ها باشند یا اینکه چهره تابستان و پاییز تورم، تا پایان اسفند مشهود خواهد بود و خبری از رشد شدید قیمت مسکن نیست. پرسش مهم دیگری که باید به آن پاسخ داده شود این است که آیا معاملات در ایام منتهی به شب عید نوروز روی رونق نسبی و موقت را خواهد دید یا رکود سنگین معاملات ملکی دست‌کم تا پایان سال ۱۴۰۲ ادامه‌دار خواهد بود؟
برای پاسخ به این دو پرسش باید وضعیت عوامل و متغیرهایی که بازار مسکن در سال‌های اخیر بیشترین تاثیرپذیری را از آنها را داشته است، ارزیابی شود. این متغیرها شامل تورم عمومی، تورم ارزی، تورم مصالح ساختمانی و در نهایت بازدهی سایر بازارهای سرمایه‌پذیر به خصوص بازار پول به عنوان رقیب اصلی مسکن در جذب سرمایه است. البته وضعیت تغییرات قیمت زمین به عنوان جزؤ هزینه‌ای اصلی در ساخت‌وسازها همواره در تعیین قیمت ملک و جهت تورم در این بازار نقش داشته است اما با توجه به رکود و ثبات نسبی قیمت که ماه‌هاست در بازار املاک کلنگی تهران حاکم است، این متغیر در ماه‌های اخیر نقش کلیدی سابق خود در جهت‌سازی بازار مسکن را از دست داد.
اثر تورم عمومی بر تورم مسکن
نرخ تورم نقطه به نقطه در آذرماه ۴۰.۲ و تورم ماهانه ۲.۹ درصد بوده است. از طرفی میانگین تورم ماهانه از ابتدای امسال تاکنون ۲.۴۸ درصد بوده که اگر همین مقدار در سه ماهه پایانی امسال تکرار شود، نرخ تورم عمومی سالانه در پایان ۱۴۰۲ به ۴۱ درصد خواهد رسید. این در حالی است که تورم سالانه در ۱۴۰۱ معادل ۴۵.۸ درصد ثبت شد. به این ترتیب جهت کلی نرخ تورم عمومی سالانه تا انتهای ۱۴۰۲ کاهشی پیش‌بینی می‌شود. از آنجا که سرعت رشد قیمت اقلام مصرفی در سبد خانوار، امسال قدری کمتر از سال گذشته بوده است، وزن این متغیر در اثرگذاری بر تورم مسکن محدودتر از سال گذشته و اوایل امسال شده است؛ کمااینکه تورم عمومی در شش ماه اخیر نیز نتوانست عاملی برای تحریک قیمت مسکن باشد و به‌رغم افزایش هزینه دیگر اقلام سبد خانوار، قیمت مسکن تغییرات عمدتا کاهشی داشت.
نرخ ارز، عامل تورم‌زدا
در حالی که از سال ۹۷ به بعد وضعیت متغیرهای غیراقتصادی مثل ارتباطات بین‌المللی و مذاکرات رفع تحریم‌ها با اثرگذاری مستقیم بر نرخ ارز، به صورت دومینویی قیمت مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده و عاملی برای جهش بی‌سابقه مسکن شده بود، در ماه‌های اخیر این متغیر یعنی تورم ارز به شکل یک عامل «تورم‌زدا» در بازار مسکن اثر گذاشته است.
از اواسط تابستان امسال تاکنون نرخ دلار به طور میانگین در حدود ۵۰ هزار تومان درجا زده است؛ طوری که در برخی مقاطع این اسکناس در بازار آزاد در حدود ۴۹ و در برخی مقاطع حدود ۵۱ هزار تومان به فروش رفته است. سیاست کنترل نرخ ارز از طریق ارزپاشی توسط سیاست‌گذار پولی اگرچه مورد انتقاد کارشناسان بوده و هست اما به هر حال توانسته مانع از تورم در برخی بازارهای تحت تاثیر این متغیر از جمله بازار مسکن شود.
اما در میان متغیرهای اصلی اثرگذار بر قیمت مسکن، تنها یک متغیر وضعیت مطلوبی ندارد و گمانه رشد قیمت در ماه‌های پیش رو را پشتیبانی می‌کند و آن «تورم مصالح ساختمانی» و «افزایش هزینه‌های ساخت» است. تورم نقطه‌ای مصالح ساختمانی در ساخت و سازهای مسکونی شهر تهران در بهار امسال ۳۹.۷ درصد گزارش شده بود اما مرکز آمار چندی پیش از رشد این نرخ در تابستان خبر داد و‌اعلام کرد میانگین رشد قیمت انواع مصالح ساختمانی در تابستان ۱۴۰۲ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۴۷.۳ درصد بوده است. رشد بیش از هفت واحد درصدی تورم مصالح در تابستان نسبت به بهار در حالی در آمار رسمی منعکس شده که به اذعان فعالان بازار ساخت و ساز، احتمالا این رشد در پاییز به مراتب بیشتر خواهد بود.
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه تورم در نهاده‌های ساختمانی هزینه‌های تولید را افزایش داده است، گفت: به عنوان مثال طی ۴۰ روز اخیر قیمت تیغه سفالی ۶۰ تا ۷۰ درصد افزایش قیمت داشته است.
به این ترتیب حتی اگر همه بادها با جهت موافق در بخش بوزد، باز هم تهدید تورمی از ناحیه رشد قیمت مصالح در این بازار وجود دارد.
در نهایت چهارمین عامل اثرگذار بر وضعیت بازار مسکن که بیشتر از قیمت، میزان تقاضای خرید و حجم معاملات را تحت تاثیر قرار می‌دهد، وضعیت بازار پول به عنوان رقیب اصلی بازار مسکن در جذب سرمایه‌های سرگردان است. در حال حاضر سپرده بانکی در صدر جدول بازدهی قرار دارد و نه تنها از بورس و سکه پیش‌تر است، بلکه مسکن را هم پشت سر گذاشته و به مامن بدون ریسک سرمایه‌ها تبدیل شده است.
با فرض نرخ ۲۲ درصدی سپرده‌های بانکی، از ابتدای امسال تا پایان آذرماه سود ۱۶.۵ درصدی نصیب سپرده‌گذاران شده و این در حالی است که در همین مدت بازدهی مسکن ۱۳.۸ درصد بوده است. به این ترتیب همچنان سرمایه‌گذاران انگیزه کافی برای ورود به بازار ملک ندارند و تنها یک شوک تورمی می‌تواند آنها را دوباره به حضور در این بازار ترغیب کند.
دو سناریوی محتمل در بازار مسکن زمستان
با در نظر گرفتن وضعیت متغیرهای اثرگذار بر مسکن در مقطع فعلی، سناریوی محتمل اول برای زمستان بازار مسکن، ادامه رکود معاملات و درجا زدن میانگین قیمت مسکن خواهد بود. چراکه از یکسو متقاضیان مصرفی و خانه اولی استطاعت ورود به بازار مسکن را ندارند و از سوی دیگر سرمایه‌گذاران ملکی که قدرت خرید دارند، بازار پول را به مسکن ترجیح داده‌اند.
در سناریوی اول قیمت از این بابت که سیاست‌های کنترلی دولت با توجه به در پیش بودن انتخابات مجلس شورای اسلامی در یازدهم اسفندماه، تا پایان امسال ادامه‌دار خواهد بود، شانسی برای افزایش ندارد. به این ترتیب احتمالا در فاصله دی تا اسفند تورم ماهانه مسکن در دامنه مثبت و منفی یک درصد در نوسان خواهد بود و تغییر محسوسی نخواهد داشت.
اما سناریوی محتمل دومی هم وجود دارد که در صورت ناتوانی دولت از ایفای نقش تنظیم‌گری در بازار مصالح ساختمانی محقق می‌شود. در این سناریو همزمان با افزایش قیمت واحدهای نوساز که سازنده‌ها به امید فروش در بازارگرمی سنتی شب عید عرضه می‌کنند، احتمال تحریک تقاضای سرمایه‌ای به خرید ملک وجود دارد. فعالان بازار مسکن معتقدند به محض اینکه هر عاملی بتواند قیمت مسکن را تحریک کند، سرمایه‌گذاران دوباره در این بازار فعال خواهند شد و می‌توانند موجب تلاطم دوباره در این بازار شوند. در حال حاضر اغلب متغیرها به نفع ثبات در بازار مسکن ایفای نقش می‌کنند اما با توجه به اینکه تورم مصالح روی قیمت واحدهای نوساز اثر می‌گذارند و سایر واحدها نیز از قیمت آنها تاثیر می‌پذیرند و همین‌طور با توجه به اینکه احتمال افزایش معاملات در ایام شب عید وجود دارد، ممکن است در خرید و فروش‌هلی بهمن و اسفند به تدریج قیمت مسکن در معاملات کمی قد بکشد.
