۱۲:۴۵ - ۲۰ اسفند ۱۳۹۲ - 11 March 2014
کد خبر: ۲۰۸۳۶
گفت وگوی صندلی داغ صنعت ساختمان با رئیس اتحادیه املاک تهران:
صما:رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: بیشترین رشد قیمت مسکن طی 20 سال گذشته 9 هزار درصد بوده که آن هم مربوط به جزیره کیش بوده است.

 

به گزارش خبرنگار صما، روز شنبه حسام عقبایی با حضور در مجتمع رسانه ای صنعت ساختمان به "صندلی داغ صنعت ساختمان" تکیه داد و ناگفته های بسیاری درباره صنف متبوعش شامل دلیل چالشهای این صنف با سازمان ثبت، چگونگی رقابت با رئیس پیشین اتحادیه، مشکلات سامانه رهگیری معاملات مسکن و.. را عنوان کرد.

شایان ذکراست صندلی داغ صنعت ساختمان به دنبال آن است که نگاه موشکافانه ودقیق تری به مسائل این حوزه داشته باشد.

متن زیر مشروح گفت وگوی تفصیلی خبرنگار اقتصادی صما با حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران است که به شرح ذیل است:

ساختمان

 

صما: آقای عقبایی! اسم مشاوران املاک که می آید ناخودآگاه تصویرآقای خسروی که از او به پدر املاک ایران یاد می شود در ذهن تداعی می شود! شما چطور توانستید جای او را در این اتحادیه بگیرید؟

عقبایی: ببینید برای توضیح این موضوع اجازه بدهید قدری به عقب برگردم من از سال 1375 یعنی 17 سال پیش دفتر املاک دارم. دلیل ورود من به شغل مشاور املاک، این بود که شغل پدرم مشاور املاک بود و قبل از آقای خسروی در اتحادیه املاک جزء هیات مدیره بودم.چون سن پدرم بالا بود، در دوره های بعد کاندیدا نشد و من علیرغم اینکه شغل های دیگری دارم، یعنی اینکه هم دفتر املاک داشتم و هم وکیل دادگستری هستم و در وزارت کشور کار می کردم، وارد اتحادیه شدم.آقای خسروی در سال 78 رییس و پدر من از سال 78 تا 82 نایب رییس بودم. در سال 82 قانونی تصویب شد که افراد بالای 75 سال نمی توانند کاندیدای هیات مدیره اصناف شوند و به همین دلیل پدرم دیگر این امکان را نداشت. رفقا تشویقم کردند که وارد اتحادیه املاک شوم. بنابراین در سال 83 علیرغم اینکه یک گارد بسیار مخالفی هم با آقای خسروی داشتم وارد اتحادیه شدم.

صما: از چه نظر با آقای خسروی مخالف بودید؟

عقبایی: سیاست های ایشان را انتقاد می کردم، مثلا اینکه خودمحور بود و به دیگران اجازه کار و بها نمی داد و بارها در جلسات خصوصی این بحث ها را با هم داشتیم. اما علیرغم اینکه همیشه احترام ایشان را داشته ام و دارم، در سال 82 باوجود مخالفت های شدید آقای خسروی پوستر چاپ کردم و شعار دادم که «آزموده را آزمودن خطاست، دیگر به خسروی رای ندهید.»

صما: پوستر یا شب نامه؟!

عقبایی: نه، پوستر چاپ کردم. اسم همه کاندیداها به جز اسم ایشان را هم زدم. چون گاردم کاملا مشخص بود. روی پوستر هم عکس خودم را زدم و نوشتم: کاندیدای منفرد اتحادیه مشاوران املاک تهران.

صما: پس با گارد خیلی سنگینی هم آمدید؟

عقبایی: بله! انتخابات انجام شد و به این ترتیب در سال 82 ودر سن 27 سالگی به عنوان دبیر وارد هیات مدیره شدم. از سال 83 تا 88 با محاسبه زمان برگزاری انتخابات بعدی، اولین دوره هیات مدیره ما بود.

در سال 88 و در دوره بعدی انتخابات هیات مدیره نیز رای آوردم و تا سال 92 به عنوان نایب رییس در اتحادیه بودم. بنابراین در دو دوره با آقای خسروی بودم. در انتخابات امسال، من برای سومین دوره و آقای خسروی برای چهارمین دوره در اتحادیه حضور داشتیم. طبق قانون جدید نظام امور صنفی مصوب مهرماه 92، رییس اتحادیه را بیشترین تعداد آرا مشخص می کند. از آنجا که انتخابات ما 20 روز قبل از تصویب قانون جدید برگزار شد، پس ملاک انتخاب رییس و اعضا، مثل سابق، انتخابات داخلی7 نفر هیات مدیره منتخب بود.

در انتخابات امسال، من و آقای خسروی حدود 100 اختلاف رای داشتیم. آقای خسروی حدود 2860 رای آورد و من 2770 رای آوردم. با توجه به قانون قدیم انتخابات که هنوز لازم الاجرا بود، باید انتخابات داخلی انجام می شد. اما آقای خسروی به محض کسب بیشترین آرا در رسانه ها اعلام کرد که مجددا به عنوان رییس جدید اتحادیه انتخاب شده است. اعضا از این موضوع انتقاد کردند و عدم تمایل این افراد به رای دادن به آقای خسروی، به گوش وی رسید. بنابراین یک روز قبل از انتخابات در روزنامه ها اعلام کرد که کاندیدای ریاست نمی شود. در روز انتخابات هم خود ایشان به من رای داد و این عین واقعیت است. من البته به ایشان گفتم شما پدر املاک ایران هستید و ایشان هم به شوخی گفتند که شما پدر پدراملاک ایران را درآورید!

ساختمان

صما: آقای عقبایی! در دوره های قبلی همیشه اززبان رئیس اتحادیه املاک، بازار مسکن به ایده آل ترین شکل ممکن در رسانه ها تصویرسازی می شد و مدام حرف از کاهش قیمتها عنوان می شد. این مساله باعث شده که یک بی اعتمادی در این زمینه دربین مردم ایجاد شود. شما چه تحلیلی در این باره دارید؟

عقبایی: من تزی برای خودم دارم و آن این است که در کشوری مثل ایران معمولا مردم اعتماد بیشتری به  صحبت هایی که زبان مسوولان اتحادیه ها و سازمان های مردم نهاد و افرادی که در بدنه بازار اقتصاد کار می کنند دارند. این درحالی است که وقتی به عنوان مثال یک مقام دولتی نظیر وزیر راه عنوان می کند که مسکن گران یا ارزان می شود، مردم تصور می کنند که چون رویکردش مدیریتی و دولتی  است نقطه نظراتش با واقعیت بازار تطابق ندارد. با این رویکرد نباید کاری کرد که مردم به سخنان افرادی که از بدنه بازار برخواسته اند بی اعتماد شوند. اما متاسفانه در بعضی موارد، برخی مواضعی دارند که چندان با واقعیت هایی که در جامعه لمس می کنیم، مطابقت ندارد ومن چنین رویه ای را به هیچ وجه قبول ندارم. به نظرم صنف املاک باید به سمت و سویی برود که اگر مثلا  من به عنوان رییس اتحادیه املاک اعلام می کنم که متوسط قیمت مسکن در تهران 4 میلیون تومان است، واقعا باید همین مبلغ باشد. در غیر این صورت اعتماد مردم از این مجموعه سلب می شود.

صما: امابی اعتمادی مردم نسبت به صنف مشاوران املاک صرفا دراین موضوع خلاصه نمی شود!مساله ریشه داری است!درخیلی ازمواقع حتی مردم بخش عمده  ای ازگرانی ها مسکن را به عملکرد بنگاه داران نسبت می دهند.

عقبایی: کاملا همانطور است که شما می فرمایید. از قدیم فرهنگی بر یک سری مشاغل حاکم بوده است. و این نوع فرهنگ ها برای شغل مشاور املاک آسیب های اجتماعی ایجاد کرده به طوری که در فرهنگ عمومی ذهنیت بدی نسبت به آن ایجاد شده است. اتحادیه مشاوران املاک تهران در سال 1342 و 50 سال قبل تاسیس شده و جزء قدیمی ترین صنوف کشور است. به نظرم همه صنوف باید تابع قانون نظام امور صنفی باشند. شغل "دلالی" یا "مشاور املاک" یا "بنگاه معاملات ملکی" یا هر تعبیر دیگری که در مورد آن وجود دارد که به نظرم زیبنده ترین آن دلال است.

لغت دلالی یک لغت تخصصی و حقوقی است. موضوع دلالی در بحث حقوق و تجارت، در دانشکده حقوق یا حسابداری تدریس می شود و قانون خاص خود را دارد که در سال 1313 در قانون تجارت تصویب شده است. یعنی قانونگذار برای دلال حقوقی را به عنوان حق العمل کار لحاظ کرده است. اما وقتی لغت دلال را استفاده می کنیم، چون استفاده نابجایی از این لغت شده و فقط در مواردی که قصد محکوم کردن امری را دارند، می گویند دلالی شده است، ذهنیت خوبی از آن وجود ندارد و دلال به معنای سوداگر در کشور جا افتاده است.

صما: یعنی این بحث بیشتر جنبه روانی دارد؟

عقبایی: همین که عموم مردم تصور خوبی از لغت دلال ندارند، از شغل مشاور املاک نیز این تصور وجود دارد. در حالی که در گذشته مشاوران املاک به عنوان امین مردم تلقی می شدند و از زیر و بم زندگی ساکنان محل اطلاع داشتند. مردم کلید خانه یا سندهایشان را به آنها می سپردند. یا در موقع تحقیق از دختری برای خواستگاری پیش مشاوران املاک می رفتند. از بقال ها که در این رابطه سوال نمی کردند.

صما : الان شما از مزایای بنگاه داری حرف می زنید؟

عقبایی: نه! از ماهیت آنها حرف می زنم. ماهیت بنگاه داران طوری است که به امور خصوصی خانواده هایی که در آن محل زندگی می کنند، اشراف کامل دارند و از قدیم الایام به این افراد اعتماد می شد. البته در این پروسه افرادی هم بودند که سوءاستفاده می کردند و این روند ادامه دارد.از طرفی چون موضوع مسکن موضوع مهمی است و در این بخش سوءاستفاده، کلاهبرداری و سوداگری ها سریع به گوش دیگران می رسد، در این شغل تخلفات بیشتر پررنگ می شود. مثلا اگر میوه فاسد خریداری کنید، یا اگر کت و شلوار 3میلیونی را به قیمت 5 میلیون خریداری کنید، عنوان کردن آنها را نزد کسی کسر شأن می دانید. اما اگر متناسب با سطح زندگی خود، خانه ای ازیک آپارتمان 40 متری تا یک پنت هاوس 4 هزار متری گرفته خریداری کنید، نحوه خرید این مسکن را با تمام جزئیات برای همه آشنایان و دوستان تعریف می کنید. چون مسکن سبد اصلی خانوار است. به همین دلیل حتی اگر یک مشاور املاک از روی ناآگاهی، در انجام معامله اشتباهی در تنظیم قرارداد کند و ضربه ای به خریدار بزند و موجب ورود خسارات زیاد به او شود، چون این فرد با پس انداز ده ها ساله و کلی قرض ، فروش طلا و... اقدام به خرید خانه کرده است، این اتفاق ناخوشایند هیچوقت از ذهن او نمی رود. یک واقعیت دیگر این است که در همه شغل ها و حتی مشاوران املاک نیز تخلف وجود دارد و این را کتمان نمی کنم.

ساختمان

صما: خوب است که می پذیرید و این واقعیت را کمتان نمی کنید، اما وجود تخلف در همه مشاغل به عنوان یک پاسخ، خیلی تکراری شده است!

عقبایی: خب دیگر چه حرف جدیدی بزنم؟

صما: درباره اینکه از قشر مشاوران املاک نارضایتی وجود دارد،  چه توضیحی می دهید؟

عقبایی: بحث نارضایتی مهم است. اما شما شغلی را معرفی کنید که در آن تخلف وجود ندارد. دادگاهی به نام دادگاه انتظامی قضات وجود دارد که در آن سالانه ده ها قضات را به دلیل تخلف و اشکال در قضاوت محاکمه و تعلیق می کند. این تخلفات در شغل پزشکی، مهندسی و حتی روحانیت هم وجود دارد. پس نمی توانیم بگوییم که مشاوران املاک بد هستند. مهم بحث عمومیت است. یعنی اگر در شغلی در بین دو هزار نفر صد متخلف وجود داشته باشند و در شغل ما در بین دو هزار نفر 1500 نفر متخلف باشند، شبهه برانگیز است و جای سوال دارد. که فکر نمی کنم این گونه باشد و از همکاران خودم دفاع می کنم.

صما: در کل این ذهنیت وجود دارد که هر کسی به صرف بیکاری یا برای پر کردن اوقات فراغت خود یک دفتر املاک راه می اندازد. اما آیا صحیح است که این همه بنگاه املاک در سطح شهر داشته باشیم؟ چون در هر خیابانی چند مشاور املاک وجود دارد و حتی این دیدگاه وجود دارد که افزایش تعداد این دفاتر به افزایش قیمت مسکن دامن می زند.

عقبایی: ببینید ما در کشورمان نیازها و قوانین متعددی داریم. زمانی در صنف مشاوران املاک، مثلا قبل از سال 70، صدور پروانه کسب و جواز در تهران را متوقف کردند و گفتند دیگر جواز مشاوران املاک صادر نمی شود. از آنجایی که پدرم سال های سال عضو اتحادیه بود، این اطلاعات را دارم. من حتی مشق های دوره دبستانم را هم در دفتر پدرم نوشتم و در بدنه این کار بودم. پس چه اتفاقی افتاد؟ چند آژانس مثل آژانس ملت روبروی پارک ملت، یا آژانس آبان در میدان فرمانداری و ایران در خیابان گاندی، در جنوب شهر در مناطقی مثل یاخچی آباد، نازی آباد، جوادیه و... پروانه کسب و جواز آنها را آوردند و به دفتر خودشان انتقال دادند و دو دانگ از مغازه شان را به نام آن فرد سند زدند. یعنی به قدری ارزش جواز بالا رفته بود و قانونگذار برای صادر کردن جواز محدودیت قائل شده بود، این کار را می کردند. نه در مورد شغل املاک، بلکه در مورد بسیاری از این مشاغل این گونه بود. دولت و مجلس در بحث ایجاد اشتغال و ضریب بیکاری موضوع محدودیت صدور پروانه را از موجبات در رانت خواری و نیز از عوامل ازدیاد بیکاری دانستند. بنابراین در برنامه چهارم توسعه، قانونگذار گفت که محدودیت و حدود صنفی وجود ندارد. یعنی از بالا کار بسته شدوگرنه مطمئن باشیدمن خیلی دوست دارم که در تهران هزار مشاور املاک وجود داشته باشد و کمتر پروانه کسب صادر کنیم اما دست ما نیست. قانون تصویب کرده که حدود صنفی وجود ندارد.

صما: این قانون قابل بازنگری نیست؟

عقبایی: قابل بازنگری است اما آخرین بازنگری آن در مهرماه 92 انجام شده است.

صما: یعنی در آخرین بازنگری هم عوض نشده است؟

عقبایی: خیر! مجلس باز هم اعتقادی به تغییر این قانون ناشته است.

صما: شما در این زمینه برنامه ای ندارید؟

عقبایی: ببینید مهمتر از موضوع حدود صنفی، مساله صلاحیت های فردی است. اینکه شما می بینید در تهران دیوار به دیوار هر خیابان و به تعداد 12 هزار مشاور املاک وجود دارد در حالی است که در مقابل روزانه 10 نفر از این شغل هم انصراف می دهند. یعنی روزانه 10 پروانه کسب را باطل می کنیم. این افراد شامل کسانی هستند که از دو سال پیش وارد بازار خرید و فروش مسکن یعنی دفتر املاک شده اند و عموما واحدهای آنها استیجاری است. این افراد اغلب به این امید که بازار مسکن پررونق بوده و می تواند درآمد خوبی از این طریق کسب کنند، مغازه ای را اجاره کرده اند و حال که بازار در رکود است و نمی توانند اجاره بهای دفتر خود را بپردازند، از این شغل دست می کشند. یعنی عموم کسانی که انصراف می دهند مستاجران هستند. از طرفی روزانه حدود 6 تا 8 نفر جدید هم به این شغل ورود پیدا می کنند. شاید الان تقریبا دو سال است که تعداد اعضای ما افزایش نداشته است.

صما: از جمله دیگر نقدهایی که به حرفه شما وارد است فعالیت افراد فاقد تخصص و دانش است. شما این مساله را می پذیرد؟

عقبایی: من به عنوان یک فرد حقوقی اعتقاد دارم که بسیاری از مشاغل تخصصی هستند و به تحصیلات مربوطه نیازمندند. اما در قانون در خصوص این شغل،داشتن سواد خواندن و نوشتن کافی است. وقتی قانون این گونه می گوید من به عنوان مجری قانون چگونه بگویم که یک بنگاه اقتصادی را نمی خواهم به دست کسی ببرم که سواد خواندن و نوشتن دارد؟

صما: پیشنهادی در این باره داشته اید؟

عقبایی: بله! نه تنها من بلکه خیلی از افراد دیگر این کار را کرده اند. اما مجلس می گوید که قانونگذار این مطلب را تصویب نکرده است. بنابراین هر کسی با سواد خواندن و نوشتن می تواند از این حق برخوردار باشد.

صما: شما نمی توانید مشاوران املاک را رده بندی کنید؟

عقبایی: ما در اتحادیه املاک گفتیم که این کار را انجام می دهیم. اما مشاوران املاک باید دوره های تخصصی سپری کنند و حداقل ها را آموزش ببینند. بدین ترتیب یکسری الزاماتی در نظر گرفتیم، به عنوان مثال ازجمله این موارد این است که مشاورانی  که فاقد سواد ، دانش و تخصص لازم هستند یک مباشر یا اصطلاحا مدیریتی معرفی کنند که دوره های تخصصی ببنید. در تمام دنیا ضرورتی ندارد که بنگاه های اقتصادی حتما متخصص باشند. بنگاه های ا قتصادی سرمایه گذارند اما مدیران آنها باید متخصص باشند.

ساختمان

صما: آقای عقبایی! دعوای ثبتی ها و مشاوران املاک ازجمله مواردی است که خیلی ریشه دار شده است. شما به عنوان یک حقوق دان چه نقطه نظری دارید؟ به نظرتان بهترنیست اساسا تنظیم قرارداد معاملات مسکن که یک کارحقوقی است به سازمان ثبت سپرده شود؟

عقبایی: به نظر من قانون ثبت یا قونین بالادستی در حوزه قانون اساسی هیچ گاه مانع نوشتن قرارداداز ناحیه مشاوران املاک نیست. بایستی به مسائلی که در کشور وجود دارد، به طور ملموس و بومی نگاه کنیم. حدود 40 تا 50 درصد از اسناد کشور اسناد عادی هستند یعنی قابلیت تنظیم سند رسمی در کشور ما وجود ندارد. همه جای کشور مثل تهران نیست که بگوییم امکان انتقال یا تنظیم سند رسمی وجود دارد. لاجرم حدود 40 تا 50 درصد از سندهای اراضی کشور عادی است یعنی باید از طریق مشاوران املاک نوشته شود. اگر هم دفترخانه بخواهد به آن حوزه ورود پیدا کند امکانش نیست. پس ناچارا 40 تا 50 درصد را نباید نادیده بگیریم،  این یک نیاز است.نکته دیگر اینکه بسیاری از اسناد در مرحله عادی باقی می و ما نمی توانیم به تمام مردم براساس قوانین تکلیف کنیم که حتما باید سند رسمی تنظیم کنند.

صما: پس  دلیل این همه جنجال هایی که دراینباره مطرح می شود چیست؟

عقبایی: متاسفانه دیدگاه های ما دیدگاه های بخشی است. یعنی دوست داریم همه چیز را به نفع بخش خودمان ببینیم. یعنی وقتی می خواهیم در حوزه مسکن بحثی داشته باشیم، شهرداری به سیاست های خودش توجه می کند و دنبال رانت و موضوعات خودش است و اصلا به این فکر نمی کند که یک برنامه جامعی را ارائه بدهد تا برنامه های پایدار در حوزه مسکن یا تولید مسکن داشته باشیم. سرانه فضای سبز، مسجد، مدرسه و... را نمی بینید فقط به این فکر می کند که پروانه صادرکننده درآمد کسب کند.

صما: ثبت چطور؟

عقبایی: ثبت هم همینطور.ما بایدمسائل را جامع ببینیم.درکشورما براساس قوانین فرادستی افراد می توانند قراردادهایی تنظیم کنند و اساسا شرایط تنظیم قراردادهای عادی به این صورت است. بدین ترتیب ما نمی توانیم قوانین مدنی را از مردم سلب کنیم و بگوییم که دیگر کسی قرارداد عادی ننویسدوهمه قراردادهای عادی در دفترخانه تنظیم شود.

صما: به چه دلیل؟

عقبایی: اولا که دفترخانه ها این پتانسیل را ندارند و خودشان هم به این موضوع اذعان و اقراردارند و نکته دوم اینکه این دو شغل هیچ گاه در تضاد با هم نبوده اند. اینها دو زمینه کاری مختلف هستند که متاسفانه آقای خسروی موضوع را جنجالی و رسانه ای کرد و با گارد جلو رفت. ما اصلا مشکلی با آنها نداریم. آنها کار خود را در چارچوب قانون ثبت باید انجام دهند و هیچ ربطی به ما ندارد.

صما: پس مشکل این سازمان چه بود که این همه اختلاف ایجادشد؟

عقبایی: هراس دفترداران از این بودکه کد رهگیری به عنوان سند قلمداد نشود. به طوری که دیگر نیاز به حضور در دفترخانه ها احساس نشود. در مقابل ما گفتیم که کد رهگیری و سند با هم منافاتی ندارند و لازم الاجرا بودن آنها در دو قانون مختلف پیش بینی شده و بدون هم نمی توانند پیش بروند. درواقع این دو باید در چارچوب قانون کار خود را انجام دهند. باید در نظرگرفت که 125 هزار مشاور املاک در کشور وجود دارد که مطمئنا دفاتر اسناد رسمی قابلیت این را ندارند که کار آنها را انجام دهند و از طرفی دفترداران با تخصص و تحصیلات حقوقی برای کارهای دیگری تشکیل شده اند.

صما: اشاره به کد رهگیری کردید. شرایط این سامانه و کارکرد آن چطور است؟ گفته می شود که هنوز به شهرداری متصل نشده است؟

عقبایی: این سامانه هنوز پخته نشده است و فعلا به اداره پست متصل است.

صما: پس ناقص است دیگر؟

عقبایی: زمانی این سامانه، سامانه بسیار خوبی خواهد شد که به سازمان ثبت متصل شود.درواقع گلوگاه این سامانه سازمان ثبت است. چون شناسنامه هر ساختمانی در سازمان ثبت موجود است. در کشورهای پیشرفته یک گلوگاه این سامانه به ثبت وصل است و یک گلوگاه به شهرداری. چون درسازمان ثبت، ملک از نظر موقعیت ثبتی و اسناد بررسی می شود ودر شهرداری نیز از نظر کاربری و موقعیت آینده آن و این که در سال های آتی به چه شکل خواهد بود و ممکن است به چه کاربری تغییر پیدا کند املاک مورد بررسی قرارمی گیرند. مثلا ممکن است ملکی در سال های بعد به فضای سبز، بحشی از اتوبان و... تغییرکند وخریدارباید درجریان آن قرارگیرد.به هرروی باید درنظرگرفت که مهندسی کردن خرید و فروش در حوزه صنعت ساختمان، به ابزاری مدرن نیاز دارد که مهمترین این ابزار دسترسی و سطح دسترسی هاست.درواقع اگرما دنبال این هستیم که سند ساختمان را در حوزه معاملات مسکن مهندسی کنیم به یک ابزاری مدرن نیاز داریم که این ابزار دسترسی مشاوران املاک به سازمان ثبت است که ببینید فروشنده ای که می خواهد ملک خود را بفروشد آیا سندش به نام خودش است؟ آیا این سند مجعول است؟ آیا این فرد ممنوع المعامله است؟ آیا این فرد ممنوع الخروج است؟و... بعد مشاور برود در شهرداری ببیند که آیا این ملک کاربری اش درست است؟ آیا در طرح واقع نشده است و.. اما متاسفانه درحال حاضر این سامانه فقط به دارایی و پست متصل است وهنوزحتی سازمان آب و  اداره های برق و گاز هم تا این لحظه به این سامانه متصل نشده اند. متصل شدن این نهادها به این سامانه خیلی فایده دارد. به عنوان مثال شما یک خانه ای خریده اید که مثلا یک میلیون تومان بدیهی تلفن دارد. فروشنده می گوید هر موقع فیشش آمد من می آیم آن را پرداخت می کند. بعد ازیک ماه که  فیش تلفن صادرمی شودممکن است فروشنده ازپرداخت بدیهی خود طفره رود که این بدون شک سبب ایجاد طرح دعاوی عدیده ای می شود. این در حالی است که اگر مشاور املاک به سازمان ثبت دسترسی داشته باشد زمانی که درحال تنظیم قرارداد است اگر ازطریق سامانه رهگیری معاملات به سازمان ثبت وصل شود می تواند شماره تلفن را اعلام کندو در لحظه ثبت مبلغ بدیهی را استعلام کند، اما درحال حاضرمتاسفانه چنین استعلامی امکان پذیرنیست.

صما: الان یکسری بنگاه ها وجود دارد که با ادعا وتبلیغ بنگاه داری علمی حق الزحمه بیشتری ازمردم می گیرند. در این زمینه چه نظری دارید؟

عقبایی: حق العمل یا حق الزحمه مشاوران املاک براساس قانون کاملا مشخص است. در حال حاضرشرایط به گونه ای است که اگربنگاهی دارای امکانات متعددی شامل کارشناس حقوقی، مشاور تخصصی، آرشیتکت فنی که می تواند سازه را از نظر تخصصی ارزیابی کند باشد با مشاور املاکی که هیچ یک از اینها را ندارد فرقی نداردو باید دردریافت حق الزحمه یکسان عمل کنند، این درحالی است که این دو باید تفاوت هایی با هم داشته باشند. ولی در قانون ما اینطور نیست و به نظرم این یک ضعف است و باید مورد بازنگری قرارگیرد.

صما: بحث بکارگیری مشاوران املاک زن هم موضوعی است که خیلی مورد توجه قرارگرفته است! شما درجایی ازممنوعیت بکارگیری بنگاه داران زن سخن گفته اید؟ چرا؟

عقبایی: هیچ منع قانونی دراین زمینه وجود ندارد و خانم ها می توانند همانند آقایان مجوز کسب بنگاه دریافت کنند. در تهران درحال حاضرحدود 800 خانم جوازکسب دارند.ضمن اینکه یکی از اعضای هیات مدیره اتحادیه صنف  هم خانم است که دو دوره عضو هیات مدیره و بازرس هیات مدیره بوده. در این موضوع مشکلی نداریم. ما فقط تاکید کرده ایم که خانم ها درزمان بازدیداحتیاط های لازم را داشته باشند و این هشدار از  قدیم الایام بوده است.

صما: از لحاظ آموزش بنگاه داران چه اقداماتی انجام داده اید؟

عقبایی: به نظرمن یکی از راه های جلوگیری از ایجاد آسیب در این شغل و افزایش سطح  اعتماد مردم به فعالان این صنف این است که مشاوران از نظر علمی درحوزه های مختلف شامل علوم تخصصی، حوزه انعقاد قراردادها و... آموزش ببینند.ما در اتحادیه آموزش ها را دردو حوزه کاربردی کرده ایم. یک حوزه آموزش افرادی هستند که دیپلم ندارند، اما به علت اینکه سالها دراین حوزه فعالیت کرده و چندین دوره هم پروانه کسب شان تمدید شده یک حقوق مکتسبه ای برایشان ایجاد شده است.این عده  ممکن است ازنظر تخصص واطلاعات خیلی به روز نباشد و دانش مد نظر ما را نداشته باشند. برای رفع این مشکل ما شرط تمدید پروانه کسب این مشاوران را شرکت در دوره های تخصصی گذاشته ایم. در این زمینه ما یک مدتی تفاهم نامه با سازمان ثبت داشتیم ومشاوران املاک پس ازطی دوره های تخصصی پروانه تخصصی دریافت می کردند اما بعد از اختلاف نظرهای اخیر با سازمان ثبت این تفاهم نامه اجرایی نشد وما با سازمان فنی حرفه ای وارد مذاکره شدیم.

صما: این دوره ها شامل چه مواردی است؟

عقبایی: این دوره ها شامل موارد متعددی نظیرقانون نظام صنفی، مدنی، تجارت، مدیریت،  فنون مذاکره و... است.

صما: درباره دانشگاه علمی -کاربردی مشاوران املاک هم لطفا توضیح دهید.

عقبایی: این دانشگاه دردومقطع کاردانی وکارشناسی دانشجو جذب می کند.پیش ازاین البته فقط ما تا مقطع کاردانی دانشجو جذب می کردیم اما این ترم مقطع کارشناسی هم داشتیم. هزار تا دانشجو داریم  که 800 دانشجو مربوط به مقطع کاردانی در رشته حقوق ثبتی، حقوق ملکی و...  هستند و حدود 200 نفر دانشجو مقطع لیسانس داریم.

صما: همه این دانشجوها مشاوراملاک هستند؟

عقبایی: 70 درصداین دانشجوها مشاورین املاک هستند وحدود 30 درصد هم دانشجویان آزاد هستند. نحوه پذیرش آنها هم شبیه کنکور است. پذیرش از طریق سازمان سنجش صورت می گیرد. فقط اولویت پذیرش با مشاوران املاک است. علت هم این است که چون ما برای اداره  این دانشگاه  هزینه می کنیم. ساختمان دانشگاه قیمتی حدود 18 میلیارد دارد و خیلی از همکاران ما ازاین نظر به ما خرده می گیرند و مثلا دوستان می گویند این 18 میلیارد در بانک باشد سودش بیشتر است اما اعتقاد من به پرورش نیروهای انسانی است.

صما: می گویند شما را یک گروه خاص وابسته به یک سیستم حمایت کرده است؟! آیا این درست است؟

عقبایی: من کاندیدای شورای شهر تهران بودم ومطرح شدن این شائبه ها ممکن است به این دلیل باشد.

صما: درباره وضع مالی اتحادیه شما حرف وحدیث زیاد زیاد شنیده می شود به طوری که گفته می شود از لحاظ مالی آنقدر وضعیت  اتحادیه خوب است که حتی می توانید یک بانک تاسیس کنید!

 عقبایی: ما وضعمان خوب  است! بله خدا را شکر!

صما:آقای عقبایی خیلی ازمردم آینده بازار مسکن برایشان مبهم است.به نظرشما الان زمان خوبی برای خرید مسکن هست؟

عقبایی: نکته اول اینکه ملک یک شعاری دارد" تو منو بخر چهار سال من را نگه دار، من تو را یک عمر نگه می دارم." این نکته اول. نکته دوم اینکه در طی 20 سال گذشته آمار می گوید قیمت مسکن از سال 71 تا 91 در شهر تهران حداقل بین 4 هزار و 500 تا حداکثر 6 هزار درصد افزایش پیدا کرده است.

یعنی اینکه قیمت مسکن طی 20 سال گذشته 45 برابر تا 60 برابر در تهران شده است. نکته سوم این است که بیشترین رشد قیمت مسکن طی 20 سال گذشته در کشور 9 هزار درصد بوده است! یعنی قیمت مسکن 90 برابر شده است که آن هم مربوط به جزیره کیش بوده است. حال در این بین  با توجه به اینکه تولید مسکن به جایی نرسیده است که ازکالای سرمایه ای به یک کالای مصرفی تبدیل شود. باتوجه به این رفتار مسکن، خرید آن در هر مقطع زمانی به نفع خریداراست وخرید درزمان گرانی وارزانی معنی ندارد.

ساختمان

صما: شما این رشد مسکن را منطقی ارزیابی می کنید؟

عقبایی: دست من نیست این مدل رشدها.

صما: در مورد اخذ مالیات ازخانه های خالی هم توضیح دهید.آیا با این مکانیزم اساسا موافقید؟

عقبایی: من جریمه خانه های خالی را نمی پذیرم. چرا که اعتقاد دارم باید اینقدر مسکن تولید شود تا به جایی برسد که نگهداری خانه خالی مفهومش را از دست دهد. وقتی ما نمی توانیم در تولید تعادل ایجاد کنیم می رویم دنبال جریمه که این مکانیزم ها به هیچ وجه مشکلی ازمعضلات بازار مسکن را حل نمی کند.

صما: اشاره کردید که سال ها مشاوراملاک بوده اید. اگر خاطره جالبی دراین زمینه دارید لطفا تعریف کنید.

عقبایی : خاطره دراین حرفه زیاد است.اما بهترین خاطره ام مربوط به فردی است که بایک ماشین مدل بالا برای اجاره ملک به بنگاه مراجعه کرده بود ومن به او توصیه کردم که به جای اجاره با فروش ، طلاهای همسرش و.. ملک خریداری کند که او هم به توصیه من گوش کرد و توانست یک واحد مسکونی را خریداری کند که این برای من همیشه خاطره بسیار خوبی است.

 

 


انتشار یافته: ۱
در انتظار بررسی: ۰
غیر قابل انتشار: ۰
علیرضا خدارحمی
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۶:۵۳ - ۱۳۹۲/۱۲/۲۱
0
0
باید از زحمات آقای عقبایی تشکر کرد
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar