۱۵:۳۲ - ۰۶ ارديبهشت ۱۳۹۵ - 25 April 2016
کد خبر: ۳۸۴۳۹
«صما»از ملاحظات تسهیلات وام رهنی گزارش می‌دهد:
صما- درحالی‌که زمان دریافت تسهیلات وام رهنی، بانک‌ها نرخ سود را 17.5 درصد برای متقاضیان محاسبه می‌کنند اما در زمان در یافت اقساط این نرخ تا 20 درصد محاسبه می‌شود.

به گزارش «صما» در چند روز گذشته بانک مرکزی در اعلامیه‌ای اعلام کرد که با انتشار مبلغ 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت شده است تا یکی دیگر از 15 ابزار پولی و بانکی مدنظر این بانک که قرار است نقش پیشرانه را در تحریک بخش مسکن و ساختمان داشته باشند، رسماً فعال شود. همچنین تفاهم شد امکان تعمیم انتشار اوراق حق تقدم مسکن (اوراق تسه) به سایر بانک‌ها پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی امکان‌پذیر شود.

اما کارشناسان بازار سرمایه و مسکن در این رابطه چه نظری دارند؟ آیا این اقدامات می‌تواند سبب تحریک بازار مسکن شود؟ دراین‌باره کارشناسان در گفت‌وگو با «صما» نظرات خود را بیان کرده‌اند که در ادامه شرح آن را می‌خوانید.

80 درصد مردم توان خرید این وام‌ها را ندارند

پرویز کاکائی رئیس حوزه مرکزی کرمانشاه در مورد اوراق رهنی مسکن به «صما» گفت: این اوراق ابزاری است که به‌وسیله آن بانک‌ها می‌توانند قدرت وام‌دهی خود را افزایش دهند؛ یعنی بتوانند به افراد بیشتری وام بدهند یا مبلغ وام را برای وام‌گیرندگان افزایش دهند.

وی در مورد سازوکار این اوراق گفت: بانک مسکن یا هر بانک دیگر برمبنای مبالغی که از مردم جمع‌آوری کرده یا کمک‌هایی که دولت به آن کرده است، اقدام به پرداخت وام‌های بلندمدت و کم‌بهره به مردم می‌کند. مثلاً در حال حاضر، از طریق صندوق پس‌انداز یکم، در تهران وام 80 میلیون تومانی با اقساط 12 ساله و نرخ سود 14 درصد پرداخت می‌کند. بر این اساس، بانک مسکن برای جمع‌آوری کل مبالغ وام پرداختی‌اش، باید 12 سال منتظر بماند.12 سالی که سبب می‌شود قدرت وام‌دهی این بانک (در تعداد و مبلغ وام) کاهش یابد؛ اما در وام‌های مسکن تا روز آخر سند واحد مسکونی در رهن بانک باقی می‌ماند و این می‌تواند نقطه اتکای این نوع وام‌ها باشد.

وی دران مورد توضیح داد: اوراق رهنی مسکن بر پایه این بدهی وام‌گیرندگان به وام مسکن و در رهن بودن خانه، شکل می‌گیرند؛ یعنی بانک مسکن بدهی خود را تنزیل می‌کند و درازای آن پول نقد دریافت می‌کند. این پول نقد را می‌تواند در مسیر وام‌دهی به دیگر متقاضیان وام به کار گیرد؛ اما مکانیزم تنزیل به این صورت است که بانک مسکن طلب خود از وام‌گیرندگان را که طی زمان قرار است نقد شود، در اختیار شرکت انتشاردهنده اوراق رهنی قرار می‌دهد. این شرکت نیز برمبنای این بدهی، اقدام به انتشار اوراق بهادار می‌کند.



کاکائی بابیان این مطلب که ارائه این تسهیلات بسیار پسندیده است اما اقساط سنگینی دارد گفت: اگرچه این تسهیلات با نرخ سود 17.5 درصد نوشته می‌شود اما با 20 درصد محاسبه می‌شود؛ یعنی هر شخص برای دریافت وام 150 میلیون تومانی باید 2 میلیون و 560 هزار تومان اقساط ماهانه بپردازد که بدون تردید 80 درصد مردم توان خرید این وام‌ها را ندارند.

وی درنهایت گفت: قیمت دریافت اوراق برای وام 150 میلیون تومان 24 میلیون تومان است که این مورد نیز می‌تواند یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های این وام است.

ملاحظات وام رهنی

اسماعیل شکیب کارشناس بازار مسکن در مورد مهم‌ترین ملاحظات اوراق رهنی مسکن به «صما» گفت: اگرچه تسهیلات وام رهنی پیامدهای مطلوبی داشته و قدرت وام‌دهی و دریافت وام را افزایش می‌دهد اما نیازمند ملاحظات جدی ازجمله اختلاف نرخ سود بانکی است.

وی در این مورد گفت: برای اینکه اوراق مبتنی بر وام‌های مسکن، در بازار سرمایه به فروش برسد، باید سودی به‌اندازه میانگین بازار را داشته باشد. در غیر این صورت این اوراق خریداری نخواهد داشت. ازاین‌رو، اختلاف بین نرخ بازپرداخت 14 درصدی وام مسکن و احتمالاً 18 تا 20 درصدی این اوراق به وجود خواهد آمد. تأمین این تفاوت یک مسئله و چالش جدی بر سر راه این اوراق خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه ابراز داشت: دومین ملاحظه این اوراق را هم می‌توان در بحران مالی غرب دید که ریشه آن همین، استفاده بی‌حدوحصر از این اوراق بود.

شیکب در این مورد تصریح کرد: اگرچه بازار اقتصاد غرب به‌هیچ‌عنوان قابل‌مقایسه با بازار اقتصادی ایران نیست اما اگر تکانه منفی به بازار مسکن وارد شود و افراد نتوانند وام خود را بازپرداخت کنند و قیمت خانه کفاف وام را ندهد، بحران‌زا خواهد شد.

این فعال ساختمانی در مورد شرعی بودن این نوع وام نیز گفت: کمیته فقهی سازمان بورس، مجوز آن را صادر کرده است و نگرانی کمی در این زمینه وجود دارد.

انتشار 300 میلیون اوراق رهنی فایده‌ای ندارد

ایرج رهبر، یکی از اعضای هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: این اوراق سال‌هاست که در بازار مسکن وجود دارد، یک سری از پس‌اندازهای ممتاز به‌وسیله اوراق صورت می‌گرفت و تسهیلاتی که از 35 میلیون به 60 میلیون تومان تبدیل شد با اوراق انجام می‌شد، اکنون برای دسترسی و خریدوفروش راحت‌تر این مبلغ را منتشر کردند تا مردم از آن‌ها استفاده کنند، اما موضوع اصلی ما این بود که 10 میلیون تومان از وام‌های 60 میلیون تومانی که با اوراق می‌دادند، پول اوراق آن بود و هزینه‌ها را بالا می‌برد و اگر قیمت اوراق همانند گذشته باشد، فایده‌ای ندارد و همان هزینه‌های بالای تسهیلات بانکی را شامل می‌شود و چون مردم باید اوراق خریداری کنند و برای 60 میلیون تومان حداقل باید 10 میلیون تومان اوراق بخرند، بنابراین این‌ها برای مردم صرف ندارد.

در وام رهنی همه برنده‌اند

در این راستا سلمان خادم‌المله از کارشناسان بازار سرمایه در این مورد به «صما» گفت: با توجه به اینکه اقتصاد کشور در وضعیت رکودی به سر می‌برد، باید تلاش در جهت تقویت تقاضا صورت گیرد. در حال حاضر تسهیلات رهنی در تمام کشورهای دنیا جاافتاده و تاکنون مؤثر بوده است

او ادامه داد: به‌عبارتی‌دیگر وقتی صحبت از افرایش نرخ تسهیلات مسکن (تسه) به میان می‌آید نشان از افزایش تقاضا دارد اما با توجه به شرایط کنونی اقتصاد کشور و رکود و تحریم‌ها نمی‌تواند بازار را متحول کند اما در جهت افزایش حجم و گردش معاملات، امری مثبت و پسندیده است.

خادم‌المله در ادامه خاطرنشان کرد: اما در این راستا عده‌ای شرایط را برای خرید مناسب می‌بینند و بیشتر قصد سفته‌بازی دارند که باید با اعمال محدودیت‌ها این بازار کنترل شود تا به سمت تقاضای مصرفی حرکت داشته باشد.

این استاد دانشگاه در ادامه اظهاراتش بابیان این مطلب که برخی از مخالفان تفاوت نرخ سود بانکی رسمی و هزینه‌های مالی تأمین پول را یکی از بزرگ‌ترین مشکلات این طرح می‌دانند گفت: این مشکلات فنی با کاهش نرخ سود بانکی و با تدابیر اقتصادی قابل‌حل است.

وی در پاسخ به این سؤال که آیا این 300 میلیارد تومان تحرکی به بازار مسکن خواهد داد بیان کرد: این 300 میلیارد تومان به‌تنهایی رقمی نیست که بگوییم تأثیر زیادی در بازار مسکن می‌گذارد، اما اگر تمام این اتفاقات در کنار هم بیفتد می‌تواند سبب رونق‌بخش مسکن شود.

این کارشناس بازار سرمایه در پاسخ به این سؤال که باوجود مزایای این طرح چرا تسهیلات رهنی در سال 2006 و 2007 غرب را دچار مشکل کرد گفت: وضعیت اقتصادی غرب به‌هیچ‌عنوان قابل قیاس با کشور ما نیست در کشورهای غربی حدود 80 تا 100 درصد قیمت مسکن را به‌صورت وام به متقاضی ارائه می‌دهند که این رقم در بهترین شرایط در کشور ما حدود یک‌سوم و یک‌چهارم قیمت ملک است.

خادم‌المله در پاسخ به این سؤال که در این طرح چه کسی برنده است گفت: در این طرح همه یعنی بانک، متقاضی و سپرده‌گذار برنده هستند؛ زیرا در این طرح منابع بانک آزاده شده، متقاضیان خرید ملک می‌تواند به‌راحتی وام دریافت کنند و سپرده‌گذاران یک سرمایه‌گذاری کم ریسک و کم حاشیه خواهند داشت.

او همچنین در پایان عنوان کرد: شاید این طرح در برخی موارد دچار مشکلات فنی است اما بدون تردید با نظارت دقیق می‌تواند جلوی این مشکلات را گرفت.

r_sar مطالب مرتبط r_sar
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar