۰۹:۴۳ - ۰۵ خرداد ۱۳۹۵ - 25 May 2016
کد خبر: ۳۹۰۵۸
پیامدهای کاهش دستوری نرخ سود بانکی بر بازار ملک در پژوهشی رونمایی شد
قیمت مسکن در تهران مطابق رفتار حداقل 20 سال اخیر کلیه متغیرهای موثر بر بازار املاک، از 6 پارامتر بیرونی، بیشترین اثرپذیری را دارد که دستکاری یکی از آنها در شرایط فعلی می‌تواند بزرگ‌ترین تهدید پنهان برای رونق غیرتورمی معاملات ملک محسوب شود.

نتایج پژوهش دانشگاهی درباره «تاثیر عوامل عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن» نشان می‌دهد نرخ سود بازار پول، نرخ بازدهی بازار سهام و همچنین نرخ واقعی بازار ارز، مجموعه پارامترهای رقیب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند که افزایش آنها به دلیل جذب تقاضای سرمایه‌ای، قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. در این بین، رابطه معکوس نرخ سود با قیمت مسکن، قوی‌تر از رابطه بیرونی دو بازار دیگر است؛ به‌طوری‌که در فاصله سال‌های 70 تا 92، هر زمان جذابیت نرخ سود سپرده‌های بانکی کم شده، بازار خرید ملک شاهد ورود تقاضای غیرمصرفی برای سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت بوده که پیامد آن به شکل افزایش قیمت مسکن در تهران بروز کرده است. یافته‌های این تحقیق که توسط دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده، اثبات می‌کند هم‌اکنون چنانچه نرخ سود به‌صورت دستوری و خارج از قواعد بازار کاهش یابد، انتظار سپرده‌گذاران برای بازدهی مناسب، از مسیر بازار ملک تعقیب خواهد شد. درآمد خانوار، سهم مسکن از تسهیلات و نقدینگی پارامترهایی هستند که تاثیر هم‌جهت بر قیمت می‌گذارند.

شناسایی و دسته‌بندی مجموعه عوامل «شکل‌دهنده نوسانات» در بازار ملک، از «نفوذ» و تسلط عمده «رفتار تقاضا» بر «قیمت مسکن» در مقایسه با تحولات «سمت عرضه» حکایت دارد و در عین حال بیانگر تاثیرپذیری «قوی» این بازار از متغیرهای «بیرونی» اقتصاد از جمله نرخ سود بانکی است. نتایج یک تحقیق دانشگاهی به سرپرستی تیمور رحمانی– دانشیار دانشگاه تهران و پژوهشگر اقتصاد مسکن- درباره ریشه‌های افت و خیز شدید قیمت مسکن طی دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد: در تهران ریشه تغییرات قیمت مسکن، از «حال و روز بازارهای رقیب» و «اوضاع اقتصاد کلان کشور» تغذیه می‌شود که این دو شاخص در قالب 6 مولفه، از مسیر تقاضای مسکن، به قیمت‌ها «جهت» داده و در نهایت باعث نوسان ارزش معاملات ملک می‌شوند. این پژوهش که به سفارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن انجام گرفته و در فصلنامه تخصصی معاونت مسکن منعکس شده، حاکی است: طی دست‌کم دو دهه گذشته،‌ سه بازار پول، سهام و ارز در نقش بازارهای رقیب مسکن، اثر معکوس بر قیمت آپارتمان‌های شهر تهران داشته و در مقابل، سطح درآمد سرانه، نقدینگی و تسهیلات بانکی به شکل مستقیم (مثبت) بر نوسانات قیمت ملک تاثیر گذاشته است.

6 مولفه جهت‌ساز قیمت مسکن در پایتخت را «نرخ سود بانکی، بازدهی شاخص بورس، نرخ واقعی ارز، میزان درآمد سرانه خانوارها، حجم نقدینگی و همچنین سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» تشکیل می‌دهد که صرف نظر از نحوه اثرگذاری مثبت یا معکوس آنها بر بازار ملک، دو مولفه «سطح درآمد سرانه خانوارها» و «نرخ واقعی ارز» به ترتیب بیشترین و کمترین نقش را در نوسانی شدن قیمت مسکن برعهده دارند.

از بین مولفه‌‌هایی که تاثیر عکس بر بازار ملک دارد، سایه «نرخ سود» سنگین‌تر از دو مولفه دیگر تشخیص داده شده است؛ به این معنا که نوسانات نرخ سود بانکی، بیشتر از نوسانات شاخص بورس و نرخ ارز، بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد. کاهش نرخ سود بانکی به شکل دستوری و بدون رعایت قاعده بازار چون که بازدهی سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک‌ها (سود مورد انتظار سپرده‌گذاران) را کاهش می‌دهد، نقدینگی‌ها را متوجه بازار ملک که همواره در بلندمدت، سود قابل توجهی به سرمایه‌گذاران ارائه کرده است، می‌کند و در نتیجه باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن و تحریک قیمت در بازار ملک به عنوان بازار جایگزین می‌شود.

این تحقیق در شرایط کنونی که معاملات خرید مسکن با قیمت ثابت رو به افزایش است و انتظار رونق غیرتورمی مسکن وجود دارد، کاهش دستوری نرخ سود را در نقش تهدید پنهان مسکن معرفی می‌کند. به‌طور کلی، نقش این 6 بازیگردان قیمت مسکن به ترتیب اثرگذاری عبارتند از »درآمد سرانه خانوار، سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نرخ سود بانکی، تغییرات شاخص بازار سهام و حجم نقدینگی و نرخ واقعی ارز«.

محققان در این پژوهش بدون آنکه نقش متغیرهای سمت عرضه مسکن بر قیمت را انکار کنند، عنوان کرده‌اند: شاخص‌های مربوط به قیمت تمام شده مسکن شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و همچنین هزینه ساخت و ساز و در عین حال شاخص‌ حجم عرضه مسکن، بر نوسان قیمت آپارتمان‌های تهران موثر است اما تاثیر مجموعه این شاخص‌ها که از سمت عرضه - عامل هفتم - نشات می‌گیرد، به مراتب کمتر از مولفه‌های 6 گانه موثر بر رفتار تقاضای مسکن است. تحولات سمت عرضه مسکن (ساخت و ساز) به علت آنکه خیلی کند و در طول زمان صورت می‌گیرد، بر فعل و انفعالات کوتاه‌مدت و میان‌مدت سمت تقاضا و به‌خصوص معاملات ملک تاثیرگذار نیست. هر چند در زمان اوج رونق معاملات، تحت تاثیر همین تحولات آهسته، کمبود عرضه در دوره‌هایی باعث بروز جهش شده است اما نقش آن از سایر مولفه‌های جهت‌ساز قیمت مسکن بیشتر نبوده است.

در تحقیقی که با عنوان «تاثیر عوامل بخش عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن در ایران» در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، از داده‌های آماری و اطلاعاتی سال‌های 70 تا 92 استفاده شده است.

در این پژوهش یک نکته انحرافی وجود دارد که اگر پشت صحنه آن تشریح نشود، می‌تواند تحلیل‌های نادرست از اصل موضوع را برای سیاست‌گذاران و کارشناسان مسکن به همراه داشته باشد. در این تحقیق، مولفه «سهم مسکن از تسهیلات بانکی» به‌عنوان دومین مولفه دارای بیشترین تاثیر و نقش جهت‌ده بر قیمت مسکن معرفی شده است و در عین حال، تاثیر این مولفه به‌صورت مستقیم و مثبت عنوان شده است؛ به این صورت که طی 20 سال اخیر با افزایش سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی، از یکسو تقاضای خرید زیاد شده و از سوی دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است.


نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar