در بازار مسکن چه خبر است؟
طی یک دهه گذشته ۱۰۰ هزار میلیارد تومان از حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کم شده است. در سال ۱۳۹۰ میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان ۲۵۶ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شد درحالی‌که عدد سرمایه‌گذاری در این بخش طی سال ۱۴۰۰ به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.
اگرچه بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، انتشار آمار‌های مربوط به بخش مسکن را از آذر ماه سال گذشته متوقف کرده‌اند، اما هم میهن در گزارشی اشاره کرده است که رصد میدانی فعالان این حوزه ماندگاری رکود در سه فصل گذشته را هشدار می‌دهد. گزارش پروانه‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که رکودی بی‌سابقه در بخش مسکن اتفاق افتاده است. تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران طی بهار ۱۴۰۱، ۶ هزار و ۲۰۰ پروانه عنوان شد که در مقایسه با ۱۰هزار و ۷۰۰ پروانه سال پیش از آن، افت ۴۲درصدی داشته است.
کاهش حجم سرمایه‌گذاری در مسکن ایران آن هم در شرایطی که مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اعلام کرده است ایرانیان هر ماه ۶۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریداری می‌کنند؛ بنابراین با توجه به این شرایط، عدم اطمینان به سرمایه‌گذاری در کشور و بستر‌های نامناسب برای حضور سرمایه‌گذاران آشکارتر می‌شود. بر این اساس پرسش‌هایی مطرح است، از جمله این که علل رکورد ساخت و ساز مسکن در کشور چیست و اثرات بلندمدت خروج سرمایه خریداران و سازندگان مسکن از کشور چه خواهد بود، مهدی احمدی، فعال و کارشناس حوزه مسکن به این پرسش‌ها پاسخ داده است:
از تورم تا کاهش قدرت ساخت و ساز
مهدی احمدی گفت: «از چند موضوع می‌توان به شرایط فعلی ساخت مسکن در ایران و رکود در این حوزه پرداخت. نخست این که، کاهش ساخت و ساز مسکن تا حد زیادی متاثر از قوانین دست و پا گیر سازمان‌های مختلف از جمله نظام مهندسی ساختمان، شهرداری‌ها و ارگان‌های ذیربط است. قوانین به جای تسهیل ساخت و ساز، بیشتری گره زننده و مشکل‌زا هستند. از همان ابتدای کار که سازنده به دنبال مجوز برای شروع کار خود است، بیش از زمان ساخت پروژه، درگیر اخذ مجوز است؛ بنابراین بخشی از انگیزه سازندگان در همین مرحله کاهش پیدا می‌کند.»
وی افزود: «بخش دیگر، تورم است. معمولا افرادی که در صنعت ساختمان تاثیرگذار هستند، عادت دارند پیش فروش انجام دهند و منابع مالی خود را از این روش تامین کنند، اما در شرایطی که بازار مسکن از یک سو درگیر ابهام و از سوی دیگر درگیر رکود است، قطعا متضرر می‌شوند، چرا که در بسیاری از موارد نمی‌توانند به تعهدات خود عمل کنند. مسئله دیگر، موضوع تسهیلات بانکی است. تسهیلات بانکی در برابر قیمت مسکن، کفاف بخش کوچکی از هزینه‌های مسکن را می‌دهد. همین موضوع قدرت خرید را کاهش می‌دهد و باعث می‌شود افرادی که در حوزه مسکن کار می‌کنند نتوانند از این منابع، به خوبی بهره برداری کنند. علت رکود بازار مسکن، به قیمت مصالح ساختمانی نیز مرتبط است. درواقع در حوزه مسکن درگیر رکود تورمی گسترده شده‌ایم. همزمان، قدرت خرید و تقاضا در بازار مسکن نیز کاهش پیدا کرده است.»
این کارشناس مسکن در خصوص اثرات کوتاه مدت و بلند مدت کوچ سازندگان مسکن گفت: «اثر مستقیم مهاجرت سازندگان از کشور، این است که وقتی ما، سازنده نداشته باشیم، در بخش عرضه به مشکل بر می‌خوریم؛ بنابراین اصلا عجیب نیست که در آینده با مشکل کمبود مسکن مواجه شویم. درواقع در کنار مشکلاتی که در حوزه زمین داریم، عنصر دیگری نیز اضافه خواهد شد که بحث کمبود سازنده توانمند است. مجموعه این سلسله مشکلات کمبود سازنده و کمبود مسکن به افزایش قیمت‌ها و فشار روی دوش خریداران منتهی خواهد شد.»
منتشر نکردن آمار، بحران‌ساز است
وی گفت: «عدم انتشار آمار‌های حوزه مسکن به هیچ وجه، قابل دفاع نیست. هر نوع تصمیم گیری صحیح باید بر مبنای داده‌ها و اطلاعات مبتنی بر واقعیت انجام شود. اگر افرادی که در حوزه مسکن فعال هستند، داده و اطلاعات درستی نداشته باشند، خود به خود، تصمیمات اشتباه بیشتری می‌گیرند. با این نوع رفتارها، به جای حل کردن مشکلات، صورت مسئله را پاک کرده ایم. این رفتار بحران زا فقط در بخش مسکن رخ نمی‌دهد، بلکه در حوزه‌های دیگر نیز دیده می‌شود.»
احمدی افزود: «به اعتقاد من نخستین عامل تاثیر گذار در توقف ساخت و سازها، مشکلات بخش مجوز‌های ساخت و ساز است. این مشکلات هم برای شرکت‌های انبوه‌ساز و هم برای شهرداری وجود دارد. اگر این گره‌ها و مشکلات باز و تسهیل شوند کار ساخت و ساز سرعت و رونق می‌گیرد. این موارد از دید من نوعی از تحریم‌های داخلی است که باید به سرعت حل شود. تا این بخش حل نشود، بخش‌های دیگری از جمله منابع ساخت و ساز بی اهمیت خواهند بود.»
