کشمکش مالیات خانه‌‌های خالی میان دو دستگاه/ تاکید وزارت راه بر نقش‌آفرینی برخی مؤسسات اعتباری در تعمیق رکود مسکن/ رییس کمیسیون عمران مجلس :خرج های غیرضروی دولت مانع تولید مسکن ارزان است/ اعتراض شورای شهر به پاسخ‌های مثبت شهرداری برای تقاضاهای تجاری‌سازی

در هفته‌ای که گذشت، تاکید یکی از مدیران وزارت راه بر نقش‌آفرینی برخی مؤسسات اعتباری در تعمیق رکود مسکن، اظهار نظر رئیس کمیسیون عمرن درباره کفایت منابع مالی دولت برای ساخت مسکن ارزان ، پیش بینی مرکز پژوهشهای مجلس از مسکن، جزئیات مصوبه ۳ بندی شورای‌عالی درباره اراضی عباس‌آباد، اعتراض شورای شهر به پاسخ‌های مثبت شهرداری برای تقاضاهای تجاری‌سازی در تهران، کشمکش مالیات خانه‌‌های خالی میان دو دستگاه و...از اخبار مهم این حوزه بود که مشروح آنها به شرح ذیل است:

نقش‌آفرینی برخی مؤسسات اعتباری در تعمیق رکود مسکن

دراین هفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تشریح دلایل بروز رکود در بخش مسکن طی سال‌های اخیر گفت: بالا بودن نرخ سود بانکی، رکود حاکم بر کل اقتصاد، کاهش قدرت خرید و ورود و خروج برخی از مؤسسات اعتباری و حتی غیر اقتصادی به بخش مسکن از دلایل عمیق‌تر شدن رکود بخش مسکن است. علی چگنی با بیان اینکه بازار مسکن به دلایل متنوعی همچون وجود تقاضای سوداگرانه مسکن، ساختار زمان‌بر، سرمایه‌بر و مکان‌محور تولید مسکن و همچنین نوسانات قابل توجه در متغیرهای اقتصادی برون‌بخشی همواره با دوره‌های رونق و رکود مواجه بوده است گفت: این بازار در ادامه ادوار رونق و رکود گذشته از تابستان سال 92 وارد دوره رکود شد.وی ادامه داد: اصلی‌ترین عامل ایجاد و تعمیق رکود در بخش مسکن در دوره مزبور می‌توان رکود حاکم بر کل اقتصاد و کاهش قدرت خرید خانوار به دلیل تحریم‌های اقتصادی و همچنین کاهش قیمت نفت دانست.چگنی اضافه کرد: عامل دیگر بروز رکود در بخش مسکن طی سال‌های اخیر را می‌توان بالا بودن نرخ سود بانکی دانست، چرا که نرخ بالای سود بانکی از یک طرف زمینه افزایش هزینه فرصت پول جهت خرید و سرمایه‌گذاری دربخش مسکن را به وجود آورده بود و از طرف دیگر، منجر به افزایش هزینه تأمین مالی و در نتیجه کاهش توان خرید و سرمایه‌گذاری بسیاری از خانوارها به خصوص خانوارهای کم‌درآمد و حتی با درآمد متوسط در بخش مسکن شده بود.وی ادامه داد: در چنین شرایطی دولت نیز به دلیل عدم برخورداری از ابزارها و نهادهای کارآمد و همچنین محدودیت‌های بودجه‌ای، قادر به حمایت مناسب از این اقشار در بازار مسکن نبود، لذا مجموعه این عوامل منجر به کاهش تقاضای مسکن توسط خانوارهای متقاضی و در نتیجه عدم امکان فروش واحدهای نوساز و کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن شد.

رییس کمیسیون عمران :خرج های غیرضروی دولت مانع تولید مسکن ارزان است

درهفته ای که گذشت رییس کمیسیون عمران مجلس، منابع مالی دولت را به شرط جلوگیری از هزینه در بخش های غیرضروری برای تولید مسکن مناسب و ارزان، کافی دانست.محمدرضا رضایی کوچی گفت: تامین مسکن مناسب و ارزان برای همه اقشار جامعه، وظیفه‌ای است که در قانون اساسی مورد تاکید قرار گرفته است و نظام به بخش مسکن باید به عنوان وظیفه حاکمیتی نگاه کند.نماینده مردم جهرم در مجلس تاکید کرد: منابع مالی دولت با وجود محدود بودن، اجازه اجرایی شدن این بند قانونی را می‌دهد مشروط بر آنکه منابعی که در برخی بخش‌های غیرضروری هزینه می‌کند را در این بخش ضروری، هزینه کند چراکه بخش زیادی از منابع دولتی در بخش‌هایی هزینه می‌شود که اولویت بخش مسکن را ندارند.وی با اشاره به رشد جهشی قیمت زمین و مسکن در دولت قبل، گفت: به گفته وزیر راه و شهرسازی قیمت زمین و مسکن در دولت قبل 9 و 6 برابر افزایش یافت و البته بخشی از این رشد ریشه در نقدینگی تزریق شده به مسکن مهر داشت. به دلیل قیمت تمام شده بالای مسکن کسی نمی‌تواند برای خرید مسکن اقدام کند. برای حل این مشکل باید از طریق پرداخت تسهیلات ارزان قیمت رونق را به بخش مسکن برگرداند البته وزارت راه و شهرسازی برای تحقق این هدف تلاش زیادی کرده اما هنوز نتوانسته ایده‌هایش را اجرایی کند.رییس کمیسیون عمران مجلس، سرمایه‌گذاری وزارت راه و شهرسازی در بافت فرسوده شهری را خواستار شد و اظهار کرد: به نظر می‌رسد به دلیل مشکلات ساختاری بخش مسکن، بالا بودن قیمت زمین در شهرها و فاقد متقاضی بودن حاشیه شهرها، احیاء بافت‌های فرسوده باید در دستور کار متولی دولتی بخش مسکن قرار بگیرد. تمرکز وزارت راه و شهرسازی بر احیای این بافت به دلیل موجود بودن زیرساخت‌های بافت شهری مثل انشعابات آب، برق، گاز و تلفن منطقی‌تر، مقرون به صرفه‌تر و ارزان‌تر است، البته به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی به دلیل پیچیدگی‌های اجرایی و مشکلاتی که برای قانع کردن مالکان زمین‌های کوچک دارد، رغبت چندانی به در اولویت قرار دادن این پروژه ندارد.

پیش‌بینی مرکز پژوهش‌های مجلس از مسکن

دراین هفته بر اساس گزارش اقتصادی مرکز پژوهش‌های مجلس، رکود در بخش مسکن همچنان ادامه دارد و نرخ رشد در بازار مسکن برای سال ۹۵ منفی پیش بینی می‌شود. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش اقتصادی که منتشر کرده است با تاکید بر رکود در صنعت مسکن، پیش بینی کرد که رشد منفی در بازار مسکن برای سال 95 نیز ادامه داشته باشد.بر اساس این گزارش رشد بخش مسکن در سال 94، منفی16.7درصد بوده است که پیش بینی می‌شود در سال 95 رشد این بخش منفی 9.8درصد باشد. منفی بودن رشد بخش مسکن در سال 95 نشان می‌دهد مسکن در سال جاری نیز در رکود باقی بماند. نمودار زیر نشان دهنده رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی دوره 1390-1394 و پیش بینی سال 1395 است.در این گزارش آمده است: آمار رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی سالهای 1390 تا 1394 حاکی از رکود بخش ساختمان در این دوره زمانی است. با توجه به نقش مؤثری که پرداختهای عمرانی دولت در ارزش افزوده بخش ساختمان دارد و همچنین با توجه به عملکرد 27.7 هزار میلیارد تومانی هزینه‌های عمرانی دولت در سال 1394 و برآورد مرکز پژوهشها از تحقق 25 هزار میلیارد تومانی هزینه‌های عمرانی تا پایان سال 1395 (تحقق 44 درصدی قانون) و با عنایت به سایر موارد مد نظر ازجمله سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان تا انتهای سال جاری، برآورد مرکز پژوهشها، از رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در انتهای سال 1395 برابر با 9.8 -درصد می‌باشد.

برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده به روز شد

درهفته ای که گذشت هیات وزیران با تصویب مصوبه 23 بندی و الحاق آن به سند ملی بازآفرینی شهری، تکالیف جدیدی را برای نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری تعیین کرد.بر اساس این مصوبه قرار است از این پس سالانه 270 محله واقع در محدوده‌های هدف نوسازی به‌صورت کامل بازسازی، بهسازی و نوسازی شود و دولت در این زمینه تمام وزارتخانه و دستگاه‌های مربوط همچون وزارت راه وشهرسازی، وزارت کشور، وزارت آموزش و پرورش، نیروی انتظامی، شهرداری‌ها و... را مکلف به همکاری کرده است.هیات دولت، در این مصوبه علاوه بر تکلیف تعیین شده برای نوسازی محله محور در 270 محله فرسوده در شهرهای مختلف کشور، وزارت راه وشهرسازی، وزارت کشور و سایر دستگاه‌های مرتبط را مکلف کرده به منظور ریشه یابی و تلاش برای جلوگیری از گسترش سکونتگاه‌های غیر رسمی و همچنین ساماندهی این سکونتگاه‌ها نسبت به تدوین برنامه جدیدی در این زمینه اقدام کند. در این مصوبه تاکید شده است به منظور پیش‌بینی و پیشگیری از رشد سكونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای، وزارت كشور با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی، معاونت توسعه روستایی و مناطق محروم كشور و بنیاد مسكن مكلف است ظرف یك سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این تصویب‌نامه نسبت به تدوین برنامه اقدام برای روستاها و آبادانی‌های واقع در حریم شهرها كه در معرض پذیرش جمعیت و ناكارآمدی در نظام تخصیص زمین هستند،‌اقدام کند.در این مصوبه همچنین 12 استان کشور در اولویت اجرای برنامه‌های نوسازی و بهسازی شهری به لحاظ ساماندهی سکونتگاه‌های غیر رسمی قرار گرفته‌اند.

تغییر جنس مهاجرت در ایران

دراین هفته صندوق جمعیت سازمان ملل متحد در ایران نسبت به افزایش نرخ مهاجرت شهر به شهر در ایران هشدار داده و منشأ تشدید پدیده مهاجرت از شهرهای کمتر توسعه یافته به شهرهای برخوردار را نبود سیاست واحد و برنامه ملی برای توسعه شهرهای کشور و در نتیجه تصمیم‌گیری‌های منطقه‌ای متکی به شهرداران هر شهر توصیف کرد.بر اساس گزارشی که این صندوق از وضعیت شهرنشینی و مهاجرت داخلی در کشور منتشر کرده است، طی سه دهه اخیر سالانه به‌طور متوسط یک میلیون نفر در میان مرزهای کشور جا به جا شده‌اند که 71 درصد از این جمعیت هم اکنون در مناطق شهری زندگی می‌کنند. همچنین انتظار می‌رود که این نرخ تا سال 2050 به 80 درصد برسد. این گزارش نشان می‌دهد در سال‌های اخیر نرخ مهاجرت از روستا به شهر در مقایسه با نرخ مهاجرت شهر به شهر کاهش یافته و آن را ناشی از فقدان سیاست یکپارچه و هماهنگی در رابطه با شهرنشینی در ایران می‌داند.به عبارت دیگر فقدان سیاست ملی در قبال توسعه شهرها مبتنی بر آمایش سرزمین به نحوی که ضمن شناسایی کمبودهای هر شهر، مبتنی بر ظرفیت‌های بالقوه موجود در شهر درباره توسعه آن تصمیم‌گیری کند،مسبب این پدیده است. آن‌گونه که این گزارش نشان می‌دهد، اخیرا جمهوری اسلامی ایران شاهد افزایش روند مهاجرت معکوس است که در آن مهاجرت از شهر به روستا به میزان ۱۵ درصد کل مهاجرت‌ها، بیش از میزان مهاجرت از روستا به شهر ۱۳ درصد افزایش پیدا کرده است.

جزئیات افزایش قیمت مسکن مهر پردیس

درهفته ای که گذشت مسئولان و مدیران شهر جدید پردیس سرانجام به گفته خودشان و پس از چندین هفته کار کارشناسی بی‌سروصدا قیمت‌های فاز 8 مسکن مهر پردیس این شهر را که حاکی از افزایش قیمت است را نهایی کرده و به زودی تاریخ دقیق افتتاح‌ها را نیز مشخص می‌کنند.پس از اینکه جلسات پیمانکاران و سازندگان مسکن مهر با مسئولان و به خصوص غفوری مدیرعامل شهر جدید پردیس برگزار شد نتایج این جلسات برای واحدهای مسکن چیزی جز افزایش قیمت‌ها نسبت به اعلام قبلی و قراردادهای امضا شده با متقاضیان مسکن مهر نبود. برخی از متقاضیان فاز 8 مسکن مهریا دره‌بهشت با نگرانی از این قضیه اعلام می‌کنند که اگر این موارد قیمت‌ها رسماً نهایی شود بیش از 20 تا میلیون تومان بیش از قراردادهای امضا شده باید پرداخت کنند. مبالغی که حاکی از رشد 60 تا 100 درصدی قیمت مسکن مهر در این فاز است.خبرنگار فارس از مقامات بلندپایه و مسئولان شرکت عمرانی شهر جدید پردیس کسب اطلاع کرد که قیمت‌ها در فاز 8 به نهایی شده و ظاهراً برگشت‌پذیر هم نیست، چرا که پیمانکاران اعلام کرده‌اند تنها در صورتی کار را ادامه می‌دهند که متقاضیان زیر بار قیمت‌های جدید بروند و آورده‌ها را به موقع پرداخت کنند.به گفته برخی از متقاضیان فاز 8 شهر پردیس برای واحدهای خود قراردادی که امضا کرده بودند قیمت 42 میلیون تومان درج شده بود بنابراین اگر مبلغ 65 میلیون تومان که ظاهراً برای واحدهای 110 متر است را در نظر بگیریم باید حدود 23 میلیون تومان دیگر پرداخت کنند.یک مقام مسئول که نخواست نامش فاش شود به خبرنگار فارس، گفت: برای واحدهای فاز 8 مسکن مهر پردیس که از 110 متر تا 180 متر هستند قیمت‌های 65 میلیون تومان تا 81 میلیون تعیین شده‌ است.پس با یک حساب سرانگشتی می‌توان فهمید که متقاضیانی که تصور می‌کردند و دل خوش کرده بودند با پرداخت تا 5 میلیون تومان دیگر کلید واحد مسکونی خود را تحویل خواهند گرفت، حال می‌دانند این قصه سر دراز دارد و بوی گرانی واحدهای مسکن مهر بدجور به مشام می‌رسد.اگر چه مسئولان شرکت عمران شهر پردیس قیمت نهایی 65 تا 81 میلیون تومان بنا به متراژ واحدها را تأیید می‌کنند،اما اعلام کردند این افزایش قیمت یک حُسن دارد و آن این است که تاریخ دقیق تحویل واحدها با این قیمت‌ها مشخص خواهد شد.

خریداران مسکن تا انتخابات ریاست جمهوری منتظر می‌مانند

دراین هفته یک کارشناس مسکن گفت: بسیاری از متقاضیان بالقوه بازار مسکن به دلیل این احتمال که سیاست‌های حوزه مسکن دولت بعدی با سیاست‌های فعلی تفاوت زیادی داشته باشد تا انتخابات ریاست جمهوری سال آینده منتظر می‌مانند.شهریار شقاقی اظهار کرد: قطعا تا بعد از انتخابات ریاست جمهوری ۱۳۹۶ تحول بزرگی در معاملات مسکن رخ نخواهد داد؛ چون اولا فعالیت‌های اقتصادی در ماه‌های قبل از انتخابات دچار افول می‌شود و ثانیا انتخابات می‌تواند به تغییر کلی سیاست‌های حوزه مسکن منجر شود؛ بنابراین بسیاری افراد تا روی کار آمدن دولت بعدی صبر می‌کنند. وی افزود: در دولت تدبیر و امید تسهیلات حوزه مسکن افزایش قابل توجهی یافت و سود وام‌ها نیز کاهش یافت و به ۹.۵ درصد رسید اما باید توجه داشت که افزایش تسهیلات شرط لازم است اما کافی نیست؛ زیرا مردم با توجه به رکود اقتصادی هنوز از نظر ذهنی مجاب به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نشده‌اند و برجام نیز گشایش چندانی در اقتصاد ایجاد نکرده است. این کارشناس مسکن، کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به ۹.۵ درصد برای خانه اولی‌ها و ۸ درصد برای بافت فرسوده را اقدام مناسبی دانست و گفت: کاهش بهره تسهیلات در حوزه خرید و فروش، تحول چندانی ایجاد نکرد اما برای کسانی که در بافت فرسوده زندگی می‌کنند می‌تواند مناسب باشد تا از طریق وام‌های نسبتا ارزان قیمت ۸ درصد اقدام به نوسازی واحد مسکونی خود کنند. با این وجود سرمایه‌گذاران به دلیل رکود مسکن حاضر به تجمیع پلاک‌ها و ساخت و ساز در بافت فرسوده نیستند. شقاقی درباره علت افزایش نسبی معاملات مسکن تهران، بخصوص در واحدهای کوچک خاطرنشان کرد: سال گذشته شاهد بودیم که وام مسکن به یکباره از ۲۰ به ۶۰ میلیون تومان رسید که بسیاری افراد برای دریافت وام اقدام کردند و با سپرده‌گذاری یک ساله و نقدینگی که در دست داشتند، امسال وارد بازار واحدهای متراژ پایین شدند اما بازار واحدهای بزرگ هنوز راکد است؛ زیرا دولت برنامه خاصی برای فروش این واحدها نداشت.

اجاره املاک تجاری بزرگ متراژ

درهفته ای که گذشت خبرگزاری ها نوشتند :اگرچه در بازار ملک واحدهای تجاری کوچک‌متراژ بسیاری برای فروش عرضه شده است اما اغلب مالکان واحدهای تجاری بزرگ متراژ با مساحت بیش از 100 متر مربع، املاک خود را به‌صورت ترکیبی از رهن و اجاره بها عرضه کرده‌اند.در بازار املاک تجاری بزرگ‌متراژ فایل‌های عرضه شده عمدتا به‌صورت رهن و اجاره ارائه شدند و تعداد آنها در مقایسه با واحدهای تجاری بزرگ‌متراژ با وسعت دست‌کم 100 مترمربع که برای فروش عرضه شده، چندبرابر است. از آنجا که دارایی‌های ملکی با کاربری تجاری در بازار رهن و اجاره برای مالک به منزله سرمایه و یک منبع درآمد مطمئن است، بنابراین اغلب مالکان ترجیح می‌دهند به جای فروش، واحدهای تجاری خود را اجاره دهند.از طرفی صف تقاضای خرید واحدهای تجاری به‌ویژه در مورد واحدهای بزرگ‌متراژ بسیار کم‌رونق‌تر از بازار مسکونی است چراکه این واحدها بهای سنگینی دارند که تامین آن از عهده اغلب مردم طبقه متوسط خارج است؛ ضمن اینکه ترجیح برخی از کسبه این است که به جای تبدیل نقدینگی خود به دارایی ملکی، منابع مالی خود را در جهت تقویت سرمایه و رونق کسب و کار مورد استفاده قرار دهند. اگرچه امکان کسب و کار در بسیاری از مشاغل مرسوم در واحدهای کوچک و میان‌متراژ تجاری میسر است اما برخی از اصناف که کالاهایی با ابعاد بزرگ‌تر عرضه می‌کنند برای نمایش محصولات خود نیازمند فضای وسیع‌تری هستند که به‌صورت نمایشگاهی مورد بهره‌برداری قرارگیرد. به گفته مشاوران املاک اغلب واحدهای تجاری با مساحت بیش از 100 مترمربع برای مشاغلی نظیر نمایشگاه‌های مبلمان و لوازم دکوری، لوازم خانگی و صوتی و تصویری، تجهیزات سرمایشی و گرمایشی، رستوران، هایپرمارکت، لوازم بهداشتی و ساختمانی و نظایر آن مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد. البته کاربری نهایی هر واحد تجاری مبتنی بر موقعیت قرارگیری و متناسب با رسته صنفی و نیاز هر محله می‌تواند بسیار وسیع‌تر از نمونه‌های نام‌برده باشد.

تعرفه‌های صدور شناسنامه فنی روی میز سازمان نظام مهندسی

درهفته ای که گذشت همزمان با ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان، گمانه زنی برخی کارشناسان و فعالان ساختمانی درباره موانع موجود پیش رو، اجرای این طرح را با اما و اگرهایی مواجه کرده است.دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان در ۸ ماده به تازگی توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شده است.با توجه به آنکه قانون پیش فروش ساختمان در سال ۸۹ تصویب و در سال ۹۳ آیین نامه اجرایی آن ابلاغ شده است اما هم اکنون بیش از ۹۰ درصد ساختمان های در حال ساخت فاقد شناسنامه فنی هستند و قراردادهای پیش فروش نیز طبق قانون تنظیم نشده و همان روال گذشته را طی می کنند.دراین میان اگرچه سازندگان و مشاوران املاک معتقدند که صدور شناسنامه فنی ساختمان واجرای قانون پیش فروش ساختمان زمانبر است و امکان اجرایی شدن آن درشرایط فعلی وجود ندارد اما عضو هیات رییسه گروه تخصصی عمران سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران درباره قابلیت اجرایی این طرح گفت: درحال حاضر عزمی جدی از سوی وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی وجود دارد که طرح صدور شناسنامه فنی ساختمان درکوتاه مدت اجرایی شود.مهدی روانشادنیا، افزود: با وجود اراده این دونهاد برای صدور شناسنامه فنی ساختمان، باید به متقاضیان پیش خرید هم اطلاع رسانی شود تا از این پس خود متقاضیان خرید خواستار صدور این شناسنامه باشند زیرا برای بهره برداری و نگهداری ساختمان، وجود شناسنامه فنی ضروری است.به گفته عضو هیات رییسه گروه تخصصی عمران سازمان نظام مهندسی ساختمان، علاوه بر همراهی متقاضیان پیش خرید، سازندگان واحدهای مسکونی نیز باید با سازمان نظام مهندسی همکاری لازم راداشته باشند زیرا تهیه شناسنامه برعهده مجری ذی صلاح است و تایید آن باید از سوی ناظر ساختمان صورت گیرد.

جزئیات مصوبه ۳ بندی شورای‌عالی درباره اراضی عباس‌آباد

در این هفته پیروز حناچی دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در نامه‌ای به استاندار، شهردار و رئیس شورای شهر تهران مصوبه شورای‌عالی را درباره اراضی عباس‌آباد با تاکید بر عدم‌پذیرش هرگونه افزایش بارگذاری نسبت به طرح جامع ابلاغ کرد. دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در نامه‌ای به مهندس هاشمی استاندار و رئیس شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان، محمدباقر قالیباف شهردار تهران، مهندس چمران رئیس شورای شهر تهران، مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران را درباره اراضی عباس‌آباد ابلاغ کرد.در نامه دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران به استاندار، شهردار و رئیس شورای‌اسلامی شهر تهران آمده است: شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۹۵.۶.۸ پیرو مصوبه جلسه مورخ ۹۲.۱۲.۵ خود با موضوع طرح به‌روز رسانی اراضی عباس‌آباد ضمن بررسی گزارش مشاور و کمیته فنی شماره ۳، به دلیل عدم پذیرش هرگونه افزایش بارگذاری نسبت به طرح جامع مصوب مقرر کرد:۱. طرح مجددا در کمیته فنی تخصصی معماری، طراحی شهری و بافت‌های واجد ارزش(کمیته فنی شماره ۳) با در نظر گرفتن ضوابط عام بارگذاری‌های ساختمانی و ملاحظات زیست محیطی برای ۵۳۲ هکتار مساحت کل اراضی با جهت گیری رسیدن به میزان سطح اِشغال برابر با ۵ درصد و تراکم رو ۲۰ درصد، بررسی و نتیجه به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارایه شود.2. در خصوص ساختمان باغ موزه خزائن و جواهرات بانک مرکزی، مقرر شد: ضمن توقف عملیات ساختمانی و توقف دیوارکشی، نحوه ادامه کار از طریق نظرخواهی از افکار عمومی و مراکز تخصصی مورد نقد، ارزیابی و تصمیم‌سازی قرار گیرد.۳. در خصوص ایستگاه مترو حقانی (به عنوان مجتمع ایستگاهی)، ضمن توقف عملیات ساختمانی مقرر شد دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری از پروژه بازدید و گزارشی از انطباق وضع موجود پروژه و پروانه‌ها و مجوزهای صادره با ضوابط عام بارگذاری اراضی عباس آباد تهیه و به شورای‌عالی ارایه کند.

چالش بزرگ مغایرت طرح تفصیلی تهران با طرح جامع

درهفته ای که گذشت دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، بزرگترین چالش امروز شهرسازی کشور را مغایرت طرح تفصیلی تهران با طرح جامع می‌داند و می‌گوید: در شهرسازی مانیفستی داریم که طرح‌های بالادست تکلیف طرح‌های پایین دست را روشن می‌کنند. بدین‌معنا، طرح تفصیلی باید در چهارچوب طرح جامع شهر تهران، طرح بام تهران با همه راهبردهایش باید در دل طرح مجموعه شهری تهران و طرح مجموعه شهری تهران نیز باید در چهارچوب‌های طرح‌های بالادست بگنجد و از آن تبعیت کند.پیروز حناچی دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران و معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی در نخستین نشست هم‌اندیشی با تشکل‌ها و انجمن‌های غیردولتی شهرسازی، معماری، میراث‌فرهنگی و محیط‌زیست که به دبیری علی اعطا مشاور وی در ساختمان دادمان وزارت راه و شهرسازی تشکیل شد در حضور معماران، شهرسازان، فعالان محیط‌زیست و فعالان میراث‌فرهنگی کشور به سختی‌های دولت و کمبود بودجه آن اشاره کرد و گفت: شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران و دبیرخانه آن به معنای عام، مرکز فکر دولت است و در این مورد ما تمامی تلاش خود را برای انجام وظیفه به کار می‌گیریم.دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران با تاکید بر تلاش بیشتر وزارت راه و شهرسازی برای حضور معماران و شهرسازان در پروژه‌های مختلف و استفاده از توانمندی و تخصص این دو قشر تخصصی جامعه، افزود: تمام تلاش ما این است که ۱۰۰ درصد اعتبار تخصیص داده شده به امور شهرسازی، به آنها تخصیص پیدا کند. زیرا تامین اعتباری که برای شهرسازی و مشاوران در حوزه مسکن در نظر گرفته می‌شود در مقایسه با پروژه‌های راهی ارقام درشتی نیست و در ضمن بقا و ادامه فعالیت مشاوران تخصصی است.معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه موافقت‌هایی از سوی دولت برای تخصیص اعتبار حداکثری صورت گرفته است گفت: با قول‌های مساعد دولت حضور مشاوران را پررنگ‌تر در پروژه‌ها خواهیم داشت و از رکودی که در حال حاضر با آن مواجه‌ایم خارج می‌شویم.

اعتراض شورای شهر به پاسخ‌های مثبت شهرداری برای تقاضاهای تجاری‌سازی در تهران

در این هفته خبرگزاری ها نوشتند :تجاری‌سازی در تهران در حالی محل اعتراض جلسه اخیر برخی از اعضای شورای‌شهر تهران بود که رئیس کمیته محیط‌زیست شورای‌شهر تهران نسبت به تغییر کاربری‌های بی‌رویه انتقادهایی را وارد کرد و نسبت به آن واکنش نشان داد. گفته می‌شود شهرداری تهران برای کسب درآمد به هر تقاضای تجاری‌سازی جواب مثبت می‌دهد.گزارش تغییر بی رویه کاربری‌ها در تهران و سایر کلانشهرها در حالی در این روزها جزو اخبار روز محسوب می شود که جلسه اخیر شورای شهر تهران نیز به موضوع بی رویه تغییر کاربری ها اختصاص داشت و باعث شد تا برخی از اعضای شورای شهر از جمله رئیس کمیته محیط زیست نسبت به آنها واکنش نشان دهد.محمد حقــــانی در جلسه اخیر شورای شهر تهران خطـــــــاب به هم‌صنفی‌هایش در شورا با اشاره به تخلفات شهرداری برای تغییر بی‌رویه کاربری‌ها، گفت: چگونه ممکن است کمیسیون ماده۵ از درک این خطرات ناتوان و بی‌اطلاع باشد. وی در نطق پیش از دستور خود در جلسه علنی دیروز شورای شهر تهران افزود: شهرداری‌های مناطق لاجرم به منظور تأمین منابع مالی، به هر تقاضا درباره تجاری‌سازی بدون رعایت نیازمندی‌های منطقه و محله و حتی بدون توجه به دسترسی و بار ترافیکی موافقت کرده و حتی در بسیاری از پروژه‌های «مال‌سازی» مشارکت دارند.در سراسر شهر پهنه‌های وسیع که گاهی در پهنه اراضی ذخیره توسعه و نوسازی قرار دارند به ساخت و ساز و آن هم کاربری تجاری و گاهی اداری تخصیص داده می‌شوند که نمونه عینی آن، هایپرمال کوروش و شهرک اکباتان است که در سال ۸۳ در کنار اتوبان ستاری ایجاد شد.وی با بیان اینکه شورای شهر به عنوان ناظر نظام مدیریت شهری باید به این مسائل دقت کافی داشته باشد، گفت: در این راستا به عنوان رئیس کمیته محیط زیست گزارشی با همت اهالی شهرک قدس تهیه کردم که در نطق پیش از دستور آن را ارائه می‌کنم.حقانی با بیان اینکه ضوابط ساخت و ساز در شهرک غرب طبق بند یک صورت جلسه، به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده و در طرح تفصیلی شهر جدید تهران که در اردیبهشت‌ماه سال ۹۵ تصویب شده، پهنه‌بندی پیش‌بینی شده برای شهرک غرب با عنوان بافت ارزشمند مسکونی معاصر بوده، گفت: شهرک غرب تنها منطقه تهران است که با طراحی شهری مناسب ضمن رعایت استانداردهای شهرسازی شهرک، جزو معدود عرصه‌هایی است که هنوز در فازهای شش‌گانه آن می‌توان انسجام، وحدت و سرانه کافی فضای سبز را دید.حقانی با بیان اینکه الگوی اصلی شهرک قدس در سه دسته برج‌های مسکونی، تراکم‌های متوسط و ویلاهای دو طبقه تعبیه شده است، گفت: براساس طرح یکپارچه در هر فاز این شهرک، زمین‌هایی با پهنه‌بندی‌های مختلف در نظر گرفته شده است.

جزییات سه ابزار نوین مالی جدید در بخش مسکن و ساختمان

درهفته ای که گذشت: مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان، گشایش بازار اوراق رهنی و بکارگیری «قرارداد مدیریت دارایی ها» را سه سیاست این بانک برای تامین مالی این بخش در چند سال گذشته دانست.«مصطفی ازگلی» افزود: در ایران همواره یکی از مشکلات اجرا و تکمیل پروژه های عمرانی تامین منابع است که حتی تخصیص کامل بودجه های سنواتی پاسخگوی تکمیل آنها نیست و به دلیل کمبود منابع دولتی، لزوم تنوع بخشی ابزارهای مالی احساس می شود. ازگلی درباره صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان گفت: سازمان بورس و اوراق بهادار شهریورماه سال 1393 مجوز فعالیت نخستین صندوق سرمایه گذاری با نام «نسیم» را به منظور تامین مالی پروژه برج نسیم و کمک به توسعه منطقه شهری جدید غربی تهران صادر کرد. مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن هدف از فعالیت صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان را جمع آوری پس انداز خرد و کلان، اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص، فروش واحدهای ساختمانی و تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران عنوان کرد. وی افزود: در شرایط کنونی که نرخ سود سپرده های بانکی کاهش یافته است صندوق های زمین و ساختمان می تواند یکی از بهترین روش های سرمایه گذاری باشد؛ به طوری که سود سالیانه صندوق نسیم درصد برای سرمایه گذاران 21 تا 22 خواهد بود. ازگلی افزود: مشارکت سرمایه گذاران خرد و کلان در ساخت پروژه، نقدشوندگی واحدهای سرمایه گذاری در معاملات ثانویه و وجود بازارگردان صندوق در فرابورس سایر ویژگی های صندوق های زمین و ساختمان است. ازگلی اضافه کرد: شفافیت بالا به دلیل نظارت های مختلف ارکان نظارتی صندوق اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی پروژه و نظارت بر پیشرفت مالی از دیگر مزیت های صندوق های زمین و ساختمان است. وی افزود: این صندوق ها می توانند نقدینگی سرگردان جامعه را جمع آوری و در جهت ساخت و ساز هدایت کنند. صندوق های زمین و ساختمان با تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی، تقویت بازار سرمایه و کاهش اتکای مالی بخش مسکن بر منابع بانکی می توانند بر اقتصاد مسکن و خروج این بخش از رکود کمک کنند.

تامین امکانات زیرساختی اولویت اصلی دولت در اجرای پروژه مسکن مهر است

دراین هفته قائم مقام وزیر راه و شهرسازی اولویت نخست دولت و این وزارتخانه در اجرای پروژه های مسکن مهر را تامین و توسعه امکانات زیرساختی و نیازهای زیربنایی عنوان کرد.احمد اصغری مهرآبادی روز دوشنبه در بازدید از روند اجرای پروژه مسکن مهر روستای مهرآباد رودهن افزود: مهم ترین اصل در تکمیل و بهره برداری از واحدهای مسکن مهر، ایجاد و تامین خدمات زیرساختی و زیربنایی است.وی اظهار کرد: نبود شبکه فاضلاب، خدمات زیربنایی و توجه نکردن به موضوع بهسازی معابر، مشکلات اصلی پروژه های مسکن مهر کشور از جمله واحدهای مسکونی روستای مهرآباد رودهن است.اصغری مهرآبادی ایجاد و توسعه شبکه فاضلاب پروژه مسکن مهر شهرستان رودهن با چهار هزار و 235 را مهم ترین نیاز زیرساختی این پروژه ذکر کرد.قائم مقام وزیر راه و شهرسازی دراین بازدید که با حضور نماینده مردم دماوند و فیروزکوه در مجلس شورای اسلامی، فرماندار شهرستان دماوند برگزار شد، از نزدیک در جریان اجرا و پیشرفت پروژه مسکن مهر روستای مهرآباد رودهن قرار گرفت.پروژه مسکن مهر شهرستان دماوند در قالب طرح خودمالک و 99 ساله شهرهای زیر 25 هزار نفر دارای چهار هزار و 447 واحد مسکونی است که چهار هزار و 235 واحد آن در روستای مهرآباد، 212 واحد آن در آبسرد و دو هزار و 200 واحد آن نیز در شهر دماوند است.

جنب و جوش وام‌گیرندگان مسکن در شهرهای کوچک

درهفته ای که گذشت با تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات مسکن از ۱۱ به ۹.۵ درصد، سهم شهرهای کوچک از تعداد ثبت‌نام برای دریافت تسهیلات از رتبه سوم به رتبه اول ارتقا یافته است.با اینکه هنوز تعداد مراجعات به بانک مسکن برای دریافت وام چندان زیاد نیست ظاهرا کاهش نرخ سود تسهیلات به ۹.۵ درصد مخاطبین بیشتری را جذب این وام‌ها کرده و بنا به گفته مدیر طرح و برنامه بانک مسکن تعداد مراجعات تقریبا دو برابر شده است.تلاش سه ساله دولت برای افزایش قدرت خرید مسکن سرانجام از شروع سال جاری به ثمر رسیده است. بانک مسکن تسهیلاتی را که در انتهای دولت قبل ۲۰ میلیون تومان بود به سقف ۱۶۰ میلیون تومان در تهران، ۱۲۰ میلیون تومان در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و ۸۰ میلیون تومان در شهرهای زیر ۲۰۰ نفر با نرخ سود ۹.۵ درصد و مدت بازپرداخت حداکثر ۱۲ ساله رساند. با این حال کارشناسان معتقدند اکتفای صرف به این ابزار نمی‌تواند منجر به خارج کردن مسکن از رکود شود و در این فرآیند نباید از تقویت بخش عرضه غفلت کرد.دولت یازدهم قصد ادامه مسکن مهر را ندارد و با اتمام این طرح در پایان سال جاری پرونده آن را می‌بندد. اما طرحی که دولت از آن به عنوان استراتژی خود نام می‌برد نوسازی بافت‌های فرسوده است که آن را مقرون به صرفه‌تر از ساخت و ساز در بیابان می‌داند. با این حال انبوه‌سازان به سرمایه‌گذاری و تجمیع پلاک در بافت‌های ناکارآمد و حاشیه‌ای به طور جدی ورود پیدا نکرده‌اند؛ چرا که مسکن هنوز از رکود خارج نشده و مشتری برای این بازار نیست.

اهداف اجرایی شدن سیاست کاهش نرخ سود برای خانه‌اولی‌ها

دراین هفته کارشناس مسکن گفت: در گذشته نیز، در راستای تقویت تقاضا پیشنهاداتی داده شده بود که خوشبختانه در حال حاضر به آنها عمل شده است. اگرچه با وجود اجرای سیاست کاهش نرخ سود تسهیلات به نظر می‌رسد این سیاست به تنهایی کافی نباشد. در این رابطه باید هم رقم تسهیلات را بالا ببرند و هم مدت‌زمان بازپرداخت اقساط آن را طولانی‌تر کنند.سلمان خادم‌المله در رابطه با اهداف اجرایی شدن سیاست کاهش نرخ سود برای خانه‌اولی‌ها به اقتصادنیوز گفت: هدف اصلی تقویت تقاضای مسکن است. رکودی که در دوسه سال گذشته در بخش مسکن حاکم بوده، در تاریخ اقتصاد کشور کم‌سابقه بوده است. از این‌رو طبیعی است برای اینکه این رکود شکسته شود، باید تقاضا تقویت شود. او افزود: در گذشته نیز، در راستای تقویت تقاضا پیشنهاداتی داده شده بود که خوشبختانه در حال حاضر به آنها عمل شده است. اگرچه با وجود اجرای سیاست کاهش نرخ سود تسهیلات به نظر می‌رسد این سیاست به تنهایی کافی نباشد. در این رابطه باید هم رقم تسهیلات را بالا ببرند و هم مدت‌زمان بازپرداخت اقساط آن را طولانی‌تر کنند. خادم‌المله در ادامه بیان کرد: در حال حاضر در بسیاری از کشورهای دنیا زمانی که فردی از تسهیلات مسکن استفاده می‌کند، بازپرداخت اقساط آن در مدت زمان بیشتری انجام می‌گیرد. این در حالی است که دوره بازگشت این تسهیلات در کشور ما کمتر است و این مساله به متقاضی خرید مسکن فشار مضاعفی وارد می‌کند. بنابراین به نظر می‌رسد باید شرایط آسان‌تر شود تا افرادی که تمایل به تهیه ملک دارند، خرید راحت‌تری را انجام دهند.

کشمکش مالیات خانه‌‌های خالی میان دو دستگاه

درهفته ا ی که گذشت قانون راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور که قرار بود سال گذشته اجرایی شود، حالا با گذشت یک سال و دو ماه همچنان در کشمکش عملیاتی شدن قرار دارد.دریافت مالیات از املاک خالی یکی از راهکارهای متعادل کردن عرضه و تقاضا در بخش مسکن و جلوگیری از احتکار و ورود به بخش سوداگری است.تجربه کشورهای پیشرو دنیا نشان می‌دهد، مسکن بر خلاف ایران که بخشی از دارایی افراد محسوب می‌شود، در این کشورها به عنوان کالای مصرفی قلمداد شده و در صورت خالی ماندن، مالیات بر آن بسته می‌شود. از این رو بسیاری از کارشناسان معتقدند، باید در راستای توسعه ابزارهای مالیاتی، بستر فراهم شدن این موضوع فراهم شود. با این استدلال در ماده 54 مکرر اصلاحیه قانونی مالیات‌های مستقیم مقرر شد:واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات به اجاره می‌شود.این قانون به شکل پلکانی پیش‌بینی شد و سال اول معاف از مالیات است تا بتواند در یک سال برای آن تصمیم‌گیری کند. با این حال از سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم معادل مالیات متعلقه و چنانچه بعد از 3 سال صاحب ملک همچنان اصرار به خالی بودن آن داشت سال چهارم به بعد معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه را باید بپردازد.به گزارش فارس، این ماده قانونی قیدی دارد که اخذ مالیات به آن منوط شده است و آن تشکیل سامانه ملی املاک و اسکان است.قانون مالیات‌های مستقیم در ماده 169 مکرر وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است حداکثر شش ماه از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.در توضیح این ماده قانون آمده که سامانه به چه نحوی باید طراحی شود تا هر زمان امکان شناسایی به خط مالکان، ساکنان و کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقالات املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد.دست آخر گفته شده وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور برای سازمان مالیاتی کشور ایجاد کند.براین اساس قید زمان (حداکثر تا شش ماه پس از تصویب قانون) برای این موضوع در نظر گرفته شده است.بنابراین قانون در تاریخ 94.4.31 مصوب شد و شش ماه پس از آن 94.10.31 خواهد بود که باید سامانه طراحی می‌شد.اکنون با گذشت یکسال و 2 ماه از اجرای این قانون همچنان ایجاد سامانه در گرو پیچ و خم اداری و کشمکش دو دستگاه (سازمان مالیات و وزارت راه و شهرسازی) بوده و تاکنون هیچ نتیجه‌ای نداشته است.از یک طرف قرار است طرح جامع مالیاتی براساس وعده وزیر اقتصاد بهمن‌ماه عملیاتی شود و از طرفی این سامانه که جزئی از اطلاعات هویتی، مکانی اشخاص حقیقی و حقوقی است، بلاتکلیف مانده و خبری از راه‌اندازی آن نیست.علاوه بر این موضوع، سیاست‌های اقتصاد مقاومتی به پایدار سازی و توسعه درآمدهای مالیاتی تاکید دارد و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نیز یکی از مصادیق این سیاست‌ها تلقی می‌شود.

وزارت راه هنوز تکلیف خود را با مسکن مشخص نکرده است

دراین هفته رئیس کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اصفهان گفت: ابهامات کلی در بحث نرخ تک رقمی وام مسکن مربوط به سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی است که هنوز تکلیف خود را با مسکن خیلی مشخص نکرده است.عبدالرسول جان‌نثاری در گفت‌وگو با خبرنگار فارس در اصفهان در خصوص اثرگذاری نرخ تک‌رقمی وام مسکن بر بازار اظهار کرد: بحث رونق بازار مسکن به پارامترهای متعددی بستگی دارد.وی افزود: عوامل وابسته به بازار مسکن در حوزه‌های مختلف مانند حوزه‌های اقتصادی، فرهنگی، سرمایه‌گذاری و بحث‌های مختلفی است که این پارامترها را باید دسته‌بندی کرد.رئیس کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اصفهان تصریح کرد: بخش وام قطعاً از پارامترهایی است که در بازار مسکن تأثیرگذار و سهم این مورد در رونق بازار مسکن بسیار بالا است.وی تأکید کرد: وام‌های متعددی در بحث مسکن در سال‌های اخیر ارائه‌ شده است، وام‌هایی که بعضاً به خود خریدار برای انجام خرید تعلق می‌گرفته است، تسهیلاتی که به یک فرد برای ساخت پرداخت‌ شده و وام‌هایی که به انبوه‌ساز به‌ صورت کلی پرداخت‌ شده است.جان‌نثاری ادامه داد: وام‌های تک‌نرخی که در بانک‌ها موجود است و به خریدار هم تعلق می‌گیرد، درصد محدودی روی بازار مسکن تأثیر می‌گذارد، تعداد افرادی که مشمول دریافت وام می‌شوند در استان‌ها عدد ناچیزی است.وی ابراز کرد: در حال حاضر افرادی که در لیست هستند، سپرده گذاشته‌اند، در یک بازه زمانی شامل وام می‌شوند و می‌توانند وام را دریافت کنند، این تعداد عدد فاحشی نیست بلکه عدد ناچیزی است.جان‌نثاری خاطرنشان کرد: ابهاماتی که روی بحث مسکن اجتماعی است هنوز بر زمین‌ مانده است، مواردی مانند اینکه دولت خودش به میدان قدم بگذارد و خودش سیاست‌گذاری را انجام دهد که انبوه‌سازان بیایند و به‌ صورت اقدامات بزرگ و قابل‌توجه به ایجاد مسکن بپردازند؛ هنوز در کشور جایشان خالی است.