۱۱:۱۱ - ۰۲ آبان ۱۳۹۵ - 23 October 2016
کد خبر: ۴۱۸۶۱
«مسکن مهر» بازارپذیر شد
واحدهای مسکونی مهر واقع در شهرهای اطراف پایتخت، دو سال بعد از رفع ممنوعیت فروش، سرانجام مورد پذیرش گروهی از متقاضیان مصرفی ساکن تهران قرار گرفت و بازارپذیر شد.

نتایج بررسی‌های میدانی درباره تحولات محسوس در بازار آپارتمان‌های ارزان قیمت به‌خصوص در نیمه جنوبی شهر تهران نشان می‌دهد تشکیل منوی جدید در بنگاه‌های املاک ناشی از ورود مسکن‌مهر به فایل‌های فروش باعث افزایش عرضه واحدهای کوچک و ارزان قیمت شده و دامنه انتخاب برای کم‌درآمدهای متقاضی خرید مسکن را افزایش داده است. هم‌اکنون آپارتمان‌های کلید خورده مسکن مهر در شهرهای جدید، به‌نوعی رقیب برای واحدهای مناطق پایین شهر تهران تبدیل شده‌اند. این آپارتمان‌ها به نصف قیمت ارزان‌ترین مناطق پایتخت، از طرف مالکان‌شان به فروش می‌رسد. از طرفی، واحدهای کلید نخورده اما تازه‌ساز مسکن مهر که تاکنون امکان عرضه مستقیم آنها از سمت دولت (سامانه ثبت‌نام مسکن مهر) وجود نداشته، در حال حاضر مشتری شرکتی پیدا کرده است. پیمانکاران این واحدها از طریق مذاکره با تعاونی‌های مسکن برخی شرکت‌ها و نهادها، در حال عقد قرارداد برای فروش آزاد به کارمندان هستند. وام قابل انتقال مسکن مهر و آورده نقدی کم، امتیاز این واحدها برای خرید محسوب می‌شود. دلالان بازار ملک، اثر مثبت بازارپذیری مسکن‌مهر را از دو جهت، تشریح می‌کنند.

طبقه پایین بازار معاملات مسکن که به خریداران کم‌درآمد اختصاص دارد، تحت تاثیر رفع بایکوت از یک گروه آپارتمان‌های دولتی‌ساز واقع در حریم پایتخت، به منوی جدید فروش مجهز شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از ورود تازه واحدهای ارزان قیمت به بازار املاک مسکونی تهران حاکی است دلالان ملک اخیرا در کنار آپارتمان‌های آماده فروش در شهر تهران، بازاریابی برای عرضه واحدهای مسکونی مهر به خریداران را نیز به شکل محسوس و در قالب فایل‌‌های بنگاهی یا آگهی رسمی در نیازمندی روزنامه‌ها‌ شروع کرده‌اند. دو نشانه مستند به ترتیب از «درون بنگاه‌های املاک» واقع در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای تهران و همچنین از «تحرکات تعاونی‌های مسکن شرکت‌ها و نهادهای دولتی» نشان می‌دهد آپارتمان‌های ملقب به «مسکن‌مهر» که در دوره‌ای، «ممنوع‌المعامله» بودند و بعد از آن نیز به رغم صدور مجوز خرید و فروش برای آنها، به‌خاطر شائبه «یک بار مصرف بودن» این واحدها، امکان انجام معامله برای مالکان‌شان وجود نداشت، در حال حاضر «بازارپذیر» شده‌‌اند. در حال حاضر آپارتمان‌های مسکن‌مهر قابل استفاده و کلیدخورده واقع در شهرهای جدید اطراف تهران، با قیمتی معادل نصف ارزش میانگین یک واحد مسکونی واقع در مناطق جنوبی پایتخت (مناطق 17 و 18)، توسط دلالان به متقاضیان خرید معرفی می‌شود. این واحدها در مقایسه با آپارتمان‌های درون شهر تهران، از دو ویژگی «مساحت بالا به‌رغم قیمت پایین» و «دوری از هوای آلوده» برخوردارند. همچنین واحدهای مسکن‌مهر کلیدنخورده که جزو مسکن‌مهر مازاد و روی دست مانده پیمانکاران به حساب می‌آیند نیز با ورود تعاونی مسکن برخی شرکت‌های دولتی به این بازار، در حال خرید و فروش است.

واحدهای کلیدخورده مسکن‌مهر با قیمت حدود مترمربعی یک میلیون تومان و واحدهای کلیدنخورده نیز با قیمت حداکثر 700 تا 800 هزار تومان به ازای هر مترمربع، در حال معامله است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از پیامد تشکیل منوی جدید فروش در بنگاه‌های املاک به‌واسطه بازارپذیرشدن مسکن مهر، نشان می‌دهد: این اتفاق دو تاثیر مثبت بر بازار مسکن مخصوص طبقه ضعیف متقاضی خرید در پی دارد. روز گذشته، تحقیقات آماری «دنیای اقتصاد» از بازار بالادست معاملات مسکن –بازار خرید و فروش اوراق وام مسکن- مشخص کرد: در کنار تقویت عرضه مسکن ارزان قیمت، روند کاهنده قیمت خرید و فروش امتیاز وام مسکن، از نبود فشار تقاضا در بازار ملک و رشد تدریجی و آرام معاملات مسکن حکایت دارد که برآیند این دو رخداد –شروع معاملات مسکن مهر و رفتار غیرهیجانی خریداران مسکن- برای مسیر منتهی به رونق غیرتورمی معاملات مسکن، مناسب و کاربردی می‌تواند باشد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اواخر سال 92 بود که بخشنامه آزاد شدن خرید و فروش مسکن مهر ابلاغ شد. بر اساس این بخشنامه معامله واحدهای مسکن مهر تکمیل شده یا با پیشرفت فیزیکی حداقل 70 درصد آزاد شد. دولت یازدهم بر خلاف دولت‌های نهم و دهم از ابتدا اعتقاد داشت که این دارایی‌های ملکی نباید قفل شود و از این رو با اصلاح مصوبات پیشین و صدور بخشنامه جدید، معامله مسکن مهر را با شرایط ذکرشده آزاد اعلام کرد. یکی دیگر از شروط پیش‌بینی شده در بخشنامه مذکور این است که افراد تنها می‌توانند یک واحد مسکن مهر خریداری کنند و امکان خرید انبوه برای سرمایه‌داران وجود ندارد. این ساز‌و‌کار موجب شد نگرانی بابت ایجاد بازار سیاه در بازار واحدهای مسکونی مهر به دنبال آزاد شدن معامله برطرف شود.

آزاد شدن خرید و فروش مسکن مهر که در گذشته به منزله آپارتمان‌های یکبار مصرف شناخته شده و ممنوع‌المعامله بود، با هدف تناسب هرچه بیشتر عرضه و تقاضا در بازار مسکن و نیز جلوگیری از معاملات غیررسمی این واحدها صورت پذیرفت؛ چراکه دولت کنونی به درستی بر این عقیده است که معاملات غیررسمی مسکن مهر افزون بر سوء استفاده‌های احتمالی و دچار شدن خریداران به مشکلات حقوقی، موجب کاهش ارزش ریالی این واحدها خواهد شد. در واقع خروج کامل مسکن مهر از بایکوت با سپری شدن دو مرحله میسر شد. مرحله نخست تا قبل از سال 92 بود که دولت قبل این واحدها را رسما ممنوع‌المعامله اعلام کرده بود. هر چند در همان دوره هم برخی از مالکان اولیه در بازار غیررسمی و زیرزمینی آپارتمان‌های خود را که هنوز تحویل نگرفته بودند، خرید و فروش می‌کردند؛ اما اعتقاد عموم مردم و حتی مسوولان این بود که هر کس صاحب این واحدها شود، خود مالک همیشگی آن است و امکان فروش آن را پیدا نمی‌کند. مرحله دوم نیز پس از صدور بخشنامه دولت از سال 92 تا چند هفته اخیر بود که به‌رغم ملغی شدن ممنوعیت معامله مسکن مهر توسط دولت یازدهم، از نظر سمت تقاضا و واسطه‌های ملکی آپارتمان‌های مسکن مهر باز هم صلاحت خرید و فروش را نداشتند؛ چراکه ظن و گمان منفی آنها نسبت به معامله‌پذیر بودن این واحدها همچنان از دوره ممنوعیت سابق، ادامه داشت. افزون بر این با وجود بخشنامه مذکور، رکود بازار معاملات ملکی طی این مدت موجب شد مسکن مهر همچنان فرصت حضور موثر در بازار را پیدا نکند.

اما در هفته‌های اخیر با ذوب شدن یخ معاملات مسکن به ویژه از ابتدای تابستان نشانه‌های قابل اتکا و روشنی از ورود واحدهای مسکن مهر به بازار معاملات املاک تهران بروز یافته‌است. بررسی «دنیای اقتصاد» از آگهی‌های ملکی و تحولات اخیر بازار حاکی از دو نشانه مشهود برای اثبات بازارپذیر شدن مسکن مهر است. نشانه نخست این است که با تکیه بر همین مجوز دولتی که سال 92 توسط دولت یازدهم صادر شد، اخیرا در آگهی‌های فروش ملک، واحدهای متعددی با درج عنوان «مسکن مهر» عرضه می‌شود. این در حالی است که تا چندی پیش اغلب دلالان ملکی از قید این عنوان در آگهی‌ها خودداری می‌کردند و برچسب مسکن مهر را به ضرر خود می‌دیدند؛ اما آگهی‌های اخیر در موتورهای جست‌وجو و نیازمندی‌های مطبوعات نشان‌دهنده از بین رفتن ترس اقتصادی دلالان از عنوان مسکن مهر است.

از سوی دیگر تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اخیرا برخی از شرکت‌های بزرگ دولتی واحدهای مسکن مهر را برای عرضه به کارمندان خود در قالب تعاونی مسکن انتخاب و با برخی از پیمانکاران در این زمینه توافق کرده‌اند. زمینه ایجاد این تقاضا برای مسکن مهر نیز به واسطه مجوز دیگری که سال گذشته توسط دولت یازدهم صادر شد، فراهم شده است. بر اساس مجوز دولتی دوم، پیمانکاران مسکن مهر نیز امکان فروش واحدهای تکمیل شده و بدون متقاضی خود را با شرایطی که دولت پیش‌بینی کرده، یافته‌اند و می‌توانند راسا واحدهای تکمیل‌شده یا در دست تکمیل خود را به بازار ملک عرضه کنند. به این ترتیب توافق تعاونی مسکن شرکت‌های معتبر دولتی با پیمانکاران برای عرضه این واحدها نیز دومین نشانه مهم بازارپذیر شدن مسکن مهر و اضافه شدن یک عضو جدید به خانواده مسکن ارزان‌قیمت است.

دو اثر ورود مسکن مهر به بازار

به گزارش «دنیای اقتصاد» بازارپذیر شدن مسکن مهر دو اثر مثبت عمده به دنبال دارد؛ نخست اینکه با افزایش ارزش معاملاتی این واحدها به مالکان مسکن مهر کمک می‌کند در صورت تمایل با فروش واحد خود، محل سکونت خود را ارتقا دهند و به مناطق دیگری در محدوده شهری یا هر نقطه دلخواه متناسب با بودجه خود نقل مکان کنند. اثر دوم و مهم‌تر که مستقیما متوجه بازار مسکن تهران می‌شود این است که ورود واحدهای مسکن مهر به بازار معاملات، منوی بنگاه‌های املاک در گروه آپارتمان‌های ارزان‌قیمت را تقویت می‌کند و می‌تواند به منزله اهرم بازدارنده برای افزایش قیمت آپارتمان‌های واقع در جنوب تهران که قیمت پایین‌تری نسبت به سایر نقاط شهر دارند، ایفای نقش کند؛ چراکه سطح قیمتی مسکن مهر پایین‌تر از ارزان‌ترین آپارتمان‌های داخل محدوده شهر تهران است. به این ترتیب بازارپذیر شدن مسکن مهر می‌تواند از گران شدن مسکن در جنوب تهران جلوگیری کند؛ چراکه حق انتخاب دهک‌های کم‌درآمد متقاضی مسکن را افزایش می‌دهد.

در حال حاضر واحد‌های مسکن مهر که توسط مالکان عرضه می‌شود، مترمربعی 800 تا یک میلیون و 100 هزار تومان معامله می‌شود. همچنین پیمانکارانی که مسکن مهر را در قالب انبوه‌فروشی به تعاونی‌های مسکن عرضه کرده‌اند، این واحدها را بین 600 تا 800 هزار تومان قیمت‌گذاری کرده‌اند. این در حالی است که متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در مناطق جنوبی و ارزان‌قیمت تهران بین 5/ 1 تا 5/ 2 میلیون تومان است. نکته قابل توجه این است که اکنون 10 درصد از معاملات ماهانه مسکن شهر تهران به چهار منطقه جنوبی پایتخت که ارزان‌ترین آپارتمان‌های شهر در آن واقع شده است، اختصاص دارد. به این ترتیب واحدهای مسکن مهر در حومه تهران می‌تواند در این بازار 10 درصدی با واحدهای داخل محدوده شهر رقابت کند.در حال حاضر حدود 250 هزار واحد مسکونی مهر در مناطق شهری اطراف شهر تهران و در محدوده حریم شهر واقع شده است که بیش از 100 هزار واحد آن تکمیل شده و در حال استفاده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بین 60 تا 70 درصد از واحدهای مسکونی تحویل شده یا آماده فروش بوده یا در بازار اجاره است. به عبارت دیگر حدود 30 درصد از مالکان اولیه مسکن مهر در این آپارتمان‌ها اقامت داشته و قصد فروش آن را ندارند. از طرفی موجودی مسکن کل کشور اکنون حدود 20 میلیون واحد است که تقاضای سکونت 21 میلیون خانوار را پوشش می‌دهد. از این تعداد 2 میلیون واحد مسکونی در قالب پروژه مسکن مهر ساخته شده است. بر این اساس تحولات اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد 10 درصد از کل موجودی مسکن کشور اکنون به شکل موثر وارد بازار مسکن شده است.

نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar