۱۰:۲۲ - ۰۹ آذر ۱۳۹۵ - 29 November 2016
کد خبر: ۴۲۴۶۶
محمود حقیقت طلب؛ مشاور حقوقی وسرمایه گذاری املاک
اصولا در فرایند معاملات مسکن لازم است که طرفین معامله به یکسری از مسایل حقوقی و ثبتی آشنایی و اشراف کامل داشته باشند. در غیر این صورت بی اطلاعی از این مسایل باعث می شود که مسایل عدیده ای برای متعاملین مسکن ایجاد شود.

مطالعات روند حاکم برمعاملات مسکن حاکی از آن است که اصولا برخی از طرفین معاملات مسکن ازترفندهایی بهره می گیرند که آثار روانی و اقتصادی چنین ترفندهایی معمولا با تبعات بسیار نامطلوبی همراه است. بررسی های حقوقی حاکی ازآن است که این پانزده ترفند مشخص درفرآِیند معامالت رایج است که دراین شماره به بخش های ازآن اشاره می کنیم:

ترفند انجام معامله با اسناد برابر با اصل شده؛

توجه داشته باشید که اسناد برابر با اصل شده به هیج وجه ارزش انجام معامله را ندارد و تنهایی جایی که از اسناد برابر با اصل شده می توان استفاده کرد در مراجع قضایی است که پس از طرح دعوی ملکی در مراجع قضایی، قاضی رسیدگی کننده از مالک اسناد می خواهد که پس از اخذ کپی از اسناد ومدارک ملکی برابر با اصل نموده وتحویل دفتر شعبه نماید ولی برخی از مالکین زبل بازی در آورده و بجای یک نسخه، دو نسخه و یا بیشتر برای سوء استفاده از این اسناد می گیرند. بنابراین گرفتار چنین ترفندی نشوید وفریب تمبر و مهر قوه قضائیه و ... را نخورید وفراموش نکنید که چنین اسنادی می تواند سرنخی برای کشف برخی از مشکلات قضایی و ... برای املاک واسناد باشد.

ترفند انجام معامله با تفویض وکالت های بلند مدت؛

انجام معامله املاک با تفویض وکالت بسیار خطرناک است. بنده توصیه می کنم با وکالت هیچ نوع معامله ای را انجام ندهید، چه رسد به انجام معامله با تفویض وکالت !. انجام معامله با وکالت و تفویض وکالت موجب تالی فساد فراوان است. از آنجا که معاملات وکالتی در جایی ثبت نمی شود ونیز قابلیت تحقیق و تفحص برای وکالت ها و معاملات عادی دیگر وجود ندارد، بزرگترین ریسک معاملات املاک انجام معامله با هر نوع وکالت است خواه وکالت کلی باشد و خواه وکالت موردی !

ترفند معامله صوری (از جنس پولشویی و ...)؛

اگر خریدار یا فروشنده هستید در جلسه معامله ومذاکره مواظب باشید تا گرفتار معاملات صوری و کثیف نشوید. اشخاص چنین معاملاتی معمولاً شناخته شده هستند: قاچاقچیان معروف، رانت خواران دولتی، ربا خواران، قماربازان و ... بنابراین قبل از انجام معامله ، شخصیت، شأن و موقعیت اشخاص معامله را شناسایی کنید: از شغل شان اطلاعات لازم را کسب نمایید و اسیر وسوسه های مفت فروشی و یا گران خری شان نشوید. اگر روزی چنین معاملاتی افشا شود براحتی چنین معاملاتی قابل فسخ هست ! در قوانین کشور راجع به معاملات صوری یا عقد صوری احکامی هم وجود دارد. از جمله نشانه های معاملات صوری عبارت است از: - کسب امتیاز و یا منافع

- فرار از تأدیه (پرداخت) دَین یا انجام تعهدی (مطابق مفاد ماده 218 قانون مدنی)

- معامله قبلی با افراد سببی و نسبی معتمد

– فاقد اراده باطنی و حقیقی در دو طرف معامله و یا یک طرف معامله

- فقدان قصد بایع در اصل حقیقت انجام معامله

- اختفای موضوعی یا نکته حقوقی یا ثبتی و ...

– آنچه که در چنین عقودی نوشته می شود فاقد محتوای و قصد و معناست

– عقد صوری برخلاف اصل صحت عقود ومعاملات قانونی است

 ترفند قراردادهای یکجانبه

این ترفند توسط افرادی انجام می شود که گرفتاری های زیادی را با مشتریان پردردسر داشته اند وبرای خلاصی از دردسرهای جدید چاره کار را در تنطیم قراردادهای یکجانبه مبادرت می ورزند والبته این امر تفکر به نوعی اشتباه مهلک است وعواقب آن غیر از دست دادن فرصت ها وسرمایه های بیشتر چیز دیگری نیست. اما خریداران هم مواظب این ترفند باشند واسیر بهانه ها وقصه ها و توجیهات فروشندگان نشوند و مواظب سرمایه وامنیت روح و روان خود باشند. یادتان نرود که مشکلات و ریسک های قبلی فروشندگان را شما ایجاد نکرده اید تا مجبور به پرداخت تاوان باشید. در دام قراردادهای یکجانبه نیفتید ویادتان باشد قراردادها برای روز های مبادا مثل حضور در دادگاه ها، شورای حل اختلاف و ... است واگر در این موقعیت از قرارداد مناسبی برخوردار نباشید حتماً بازنده معامله شما خریدار هستید .

ترفند ارایه قراردادهای دروغین؛

این هم نوعی ترفند کثیف برای مجاب کردن شما جهت پذیرش شرایط های غیر منطقی ویا پذیرش قیمت های پیشنهادی فروشندگان ومالکین و یا تحت تأثیر قراردادن شما برای انجام معامله می باشد که توسط برخی از آژانس های مسکن و یا مدیران فروش شرکت های ساختمانی صورت می پذیرد . برای مقابله با این ترفند کلاً چنین قراردادهایی را نادیده بگیرید و براساس اهداف ومنافع خود معامله نمایید. هرکسی بر اساس شرایطی که دارد معامله می کند وشرایط انجام معامله دیگران به ما ربطی ندارد. تسلیم نشوید و آگاهانه معامله نمایید.

ترفند انجام معاملات مستقیم؛

این ترفند بخصوص در معاملات کلان بسیار وسوسه کننده است اما بدانید که به ریسکش نمی ارزد. کسانی که چنین پیشنهادی را می دهند به صداقت شان شک کنید. ضمن اینکه آموزه های اسلام مسلمانان را از چنین رفتاری باز می دارد، چرا برخی از فروشندگان یا خریدان (فرقی ندارد چه کسی چنین پیشنهادی را ارایه می دهد) چنین پیشنهادی را ارایه می دهند ؟ بهرحال بدانید پشت این ترفند، حتماً مشکلی وجود دارد. اسیر بهانه هایی از این دست که: بنده چون مدیر فلان اداره کل هستم یا در فلان نهاد مهم دولتی شاغلم ویا نمی خوام کسی از ماجرای معامله ام آگاه شود و بهانه هایی از این دست ! آیا این بهانه ها قابل قبول است ؟ قطعاً خیر !

ترفند داشتن بخش حقوقی توسط شرکت ها و سازمان ها؛

ازجمله ترفند برخی از اشخاص، شرکت ها وسازمان های خصوصی ودولتی اظهار این جمله است که چون ما دارای بخش حقوقی هستیم طبق روال معمول شرکت یا سازمان دولتی و ... باید قرارداد این معامله در آنجا تنظیم و صورت پذیرد. بظاهر این ادعا منطقی است اما در واقع بضرر شماست. اگر به هر دلیلی مجبور به انجام معامله هستید بدون حقوق دان ویا مشاوران خبره در چنین شرکت ها و اماکن حضور پیدا نکنید. فراموش نکنید که شما در چنین اماکنی میهمان هستید ودستتان خیلی باز نیست و انتظار خیلی از رفتارها و برخوردها را باید داشته باشید واین احساس اصلاً قشنگ نیست که در جایی حضور پیدا می کنید که همه افراد جلوی پای طرف مقابل شما دولا راست می شوند و او آزادانه رفتار می کند ولی شما درست مثل یک میهمان باید فقط اطاعت یا تمکین نمایید !. سعی کنید دراین دام گرفتار نشوید. فراموش نکنید که برخی از متعاملین وقتی از جلسه مذاکره که خارج می شوند گیج ومنگ از خود می پرسند چطور من چنین شرایطی را پذیرفتم؟ چطور زیر چنین قراردادی را امضاء کردم ؟ آه خدای من انگار هیپنوتیزم شده بودم !

ترفند پول لازم بودن فروشنده؛

این ترفند هم توسط مشاورین املاک ممکن است صورت گیرد وهم توسط مالکین و فروشندگان. بنابراین هدف یکی است تشویق شما به انجام معامله، اما به چه قیمتی ؟ اگر به قیمت ها ی املاک منطقه اشراف داشته باشید این ترفند خیلی زود افشا ء می شود و درغیر این صورت باید دلیل پول لازم بودن فروشنده را کشف نمایید: آیا بدهکاری مالک او را مجبور بفروش کرده است ؟ یا اکنون که فروشنده قیمت ملک را با خرید تراکم بالا ویا تغییر کاربری دادن بسیار سنگین کرده است ادعای پول لازم دارد یا این که برای خلاصی از شر وراث ویا شرکای ناهموار خود، راه خلاصی را در پیش گرفته است بنابراین او پول لازم نیست بلکه دنبال راه فراری را می جوید ! اما یک چیز واضح است اگر خود مالک رسماً وصراحتاً اعلام وضعیت پول لازمی نماید قطعاً دروغ می گوید چراکه هرکسی می داند وقتی کسی برای فروش ملکش اعلام پول لازمی می نماید خریداران و آژانس های املاک نهایت سوء استفاده را از وضعیت پیش آمده می کنند، بنابراین هر آدم عاقلی می داند که چنین ادعایی برای فروش سریع ملک یا خامی است یا فریب ! از دیگر سو اگر مشاورین املاک با آگهی دادن واعلام فروش ملک به دلیل پول لازمی فروشنده یا دروغ بزرگ است یا سودجویی از مشکل فروشنده که در هر صورت امری پسندیده نیست و به گفتار و رفتار چنین مشاوری اعتماد نکنید چراکه ممکن است طعمه بعدی وی خود شما باشید.

ترفند اکازیون بودن ملک؛

ممکن است قیمت اعلامی فروشنده یا مشاورین املاک واقعاً اکازیون بنظر می رسد اما وقتی با مسایل ومشکلات وحواشی ملک آشنا می شویم می بینیم که قیمت چنین ملکی با وجود چنین معضلاتی همین است ونه بیشتر، مثلاً ملکی که در رهن بانک است وبانک هم برای وصول مطالبات خود دعوی را به مراجع قضایی کشانده وهر آن امکان فروش ملک از طریق مزایده می رود، قیمت چنین ملکی حداقل 30% کمتر از املاک مشابه اش می باشد و چنین ملکی را معمولاً اکازیون نمی گویند و یا ملکی که وراثتی ویا وکالتی و یا اوقافی است باز بعنوان یک ملک اکازیون محسوب نمی شود. از دیگر سو آیا مالکین این قدر از ضریب هوشی بی بهره اند که بجای ارزان فروشی، نخواهند ملک را به رهن بانک بسپارند تا مشکلات مالی خود را ازاین طریق حل نمایند؟ خیر چنین نیست! پس فریب ادعاهای اکازیون را نخورید خوب تحقیق کنید واگر چنین بود اقدام به انجام معامله نمایید. درضمن از مدت زمان ارایه ملک برای فروش آن در بازار املاک، هم می توان به اکازیون یا غیر اکازیون بودن ملک پی برد. اگر ملکی واقعاًً از لحاظ قیمت اکازیون باشد در مدت خیلی کوتاهی باید بفروش برود نه این که هفته ها وماه ها در بازار خاک بخورد. برای شناخت نشانه های اکازیون بودن یک ملک به برخی از ویژگی های واقعی چنین املاکی در اینجا اشاره می شود:

- خوش قواره یا خوش نقشه باشد، دارای دید مناسب، مصالح مطلوب و ... باشد

- کم واحد بوده و یا از عرصه مناسب وخوب برخوردار باشد و نیز از ابعاد مناسب برخوردار باشد

- سند ملک اوقافی، وراثتی، سرقفلی (عرصه واعیان جدای از هم نباشد) و ... نباشد

- متصرفی غیر از مالک اصلی نداشته باشد

- در رهن بانک ها یا اشخاص نباشد

- از اسناد المثنی و برابر با اصل شده و ... برخوردار نباشد

- جزء املاک دعوایی وشراکتی نباشد

- دارای سند رسمی وقطعی باشد

- از حقوق ارتفاقی و انتفاعی برخوردار نباشد

- قناس و تودلی نباشد

- سند وملک مصادره ای نباشد

- جزء املاک متروکه نباشد

- جزء املاک طِلق باشد؛ یعنی ملکی که هیچ نوع عارضه وایرادی از قبیل استیجاری، تصرف غیر، در رهن و وثیقه بودن و. . بر آن مترتب نباشد.

نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar