۱۰:۵۵ - ۰۶ بهمن ۱۳۹۵ - 25 January 2017
کد خبر: ۴۳۲۸۸
«مجله ساختمان» بررسی می‌کند:
صما- پیگیری معضلات شهرسازی اگرچه ابعاد وسیعی را در برمی‌گیرد، اما این روزها موضوع مجوزهای تجاری در شهرهای بزرگ کشور معضلی است که البته مباحث دیگر مانند جانمایی کارشناسانه این مجموعه‌های تجاری را نیز شامل می‌شود.
به گزارش«صما» اگرچه با تلاش برخی از مسئولان و مردم روند ساخت چند پروژه غول‌پیکر تجاری متوقف‌شده، اما ساخت یا عدم ساخت این پروژه‌ها همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.معضلات املاک تجاری بی‌ریشه را می‌توان به ابعاد مختلفی مانند، دور زدن طرح تفصیلی، جانمایی بد و ایجاد ترافیک و آلودگی، مشکلات طراحی و معماری، افزایش جمعیت و معضلات فرهنگی و اجتماعی تقسیم کرد. اگرچه این موارد گزیده‌ای از مشکلات ایجادشده توسط مال‌ها هستند، اما می‌توان از این ابعاد به‌عنوان بزرگ‌ترین مشکلات این بناهای ناخوانده نام برد.

دور زدن طرح تفصیلی

به‌طورکلی چند سالی است که طرح تفصیلی در کلان‌شهرها به‌خصوص تهران به سخره گرفته‌ شده است. بیشتر مال‌ها با دور زدن طرح‌های تفصیلی نیشخند بزرگی به طرح زده‌اند. شاید مهم‌ترین شکست طرح تفصیلی را بتوان در شهرک قدس، خیابان فلامک شمالی و خیابان سیف دید. این مناطق به‌طور غیررسمی به مراکز اداری اختصاص‌یافته و بسیاری از ویلاها و خانه‌ها به‌طور غیرقانونی به دنبال اخذ مجوز تغییر کاربری هستند.

از نمونه‌های چنین اقداماتی می‌توان از ساختمان اداری- تجاری مجاب در ایوانک غربی یاد کرد. احداث این بنا در فضایی که سابق بر این، یک فضای سبز عمومی بود، شکایات و اعتراضات طولانی‌مدت مردم محلی را برانگیخت که بی‌پاسخ ماند. طبق طرح تفصیلی و پروانه، این ساختمان در پهنه مسکونی R۲۳۱ واقع‌شده است. یعنی بیش از چهار طبقه در ۶۰ درصد زمین حق ساخت ندارد؛ اما این بنا قرار است در ۱۵ طبقه در 100درصد زمین و بدون هیچ فضای سبزی در قالب اداری- تجاری خصوصی ساخته شود. این موارد نمونه‌های بارز و واضح کلان‌شهرهایی مانند تهران هستند که با وجود تحمیل ترافیک و آلودگی سنگین بر محله، کمترین خدماتی به محله ارائه نمی‌دهند. حال باید دید کمیسیون ماده پنج با رجوع به کدام خرد، وجدان و قانونی بدون تأمین نیازهای ضروری محلی، فقط در راستای تأمین منافع یک مجموعه خاص، چنین مصوبه‌هایی برای تجاری در پهنه مسکونی صادر می‌کند؟

در جای دیگر نزدیک به میدان اصلی شهرک قدس مجتمع بزرگ آموزشی فجر دانش در جنب مسجد جامع شهرک در انتظار تخریب و جایگزینی با مجتمع تجاری است. حال باید دید مالک چگونه و از چه مسیری موفق به اخذ مجوز تخریب آموزشگاه و تغییر کاربری آن به مال در جایی شده است که ازدحام مال‌های زیان‌ده تنگاتنگ یکدیگر شکایت مردم محله را برانگیخته و توقف مداوم خودروها آسایش را از ساکنان سلب کرده است؟

در همین نقطه، در زمینی که ذخیره توسعه و نوسازی مشخص‌شده، تجاری دیگری با نام مرکز خرید مهستان احداث‌شده است. آیا برای چنین زمینی که طبق مطالعات مشاور از تنها ذخایر متعلق به نسل آینده و تأمین نیازهای خدماتی هستند، طرح امکان‌سنجی و پیوست‌های ترافیکی، زیست‌محیطی و اجتماعی برای تعریف کاربری تجاری ارائه‌شده است؟ چگونه ممکن است طرحی در محدوده‌ای که با کمبود فضای ورزشی و فرهنگی و تفریحی مواجه است، کمیسیون ماده پنج را راضی کرده باشد تا مصوبه ایجاد یک مرکز خرید دیگر تنگاتنگ برج‌های تجاری متعددی را که همین‌جا در دست احداث هستند، صادر کند؟ به‌زودی ایستگاه مترو در این میدان افتتاح خواهد شد و جمعیت مراجعه‌کننده به‌صورت تصاعدی افزایش خواهد یافت.

جانمایی بد از منظر ایجاد ترافیک

به‌طورکلی، جانمایی بد یکی از ویژگی‌های مال‌ها در کلان‌شهرها است و براثر این اغماض آشکار شاهد بارهای ترافیکی سنگین در بیشتر مناطق هستیم. یکی از این مناطق، منطقه 5 به علت وجود مگامال کوروش است. مجتمع تجاری و سینمایی کوروش در منطقه 5 تهران که با داشتن 14 سالن سینمایی به ظرفیت 2500 صندلی، بزرگ‌ترین پردیس سینمایی کشور محسوب می‌شود، درحالی‌که قرار بود به دلیل ایجاد دسترسی آسان شهروندان به فروشگاه‌ها، رستوران‌ها و سینماها عاملی برای رفاه شهروندان شود، حالا با ترافیک سنگین خود در بزرگراه ستاری به مخل آسایش مردم تبدیل‌شده است.

ترافیک و راه‌بندان در اتوبان ستاری و خیابان پیامبر به‌ویژه در ورودی اصلی؛ اشغال محل‌ پارک خودروهای اهالی و ساکنان محله به‌ویژه مجاوران مجتمع؛ افزایش ساعات بیداری محله و ایجاد هیاهو و درگیری مراجعان به‌ویژه در ساعات استراحت ساکنان؛ افزایش درگیری فیزیکی و ایجاد مزاحمت برای خانواده‌ها و ترددکنندگان محلی، تجمع‌های غیرقانونی و هنجارشکنانه متعاقب فراخوان‌های شبکه‌ای؛ کاهش رونق کسب‌های کوچک محلی و کاهش درآمد آن‌ها از دیگر معضلات این مجموعه است.

مجتمع تجاری تفریحی «کوروش» نمونه چنین خلاقیتی است که به گفته جانشین راهور ناجا طی یک سال گذشته ۳۲ فقره تصادف و ۱۸ هزار فقره تخلفات رانندگی را در اطراف خود دیده است؛ کوروش مجتمعی با ۱۶۰۰ واحد پارکینگ، ۲۵۰۰ صندلی در پردیس سینمایی و ده‌ها هزار مراجعه‌کننده در روز است. البته ازاین‌دست پروژه‌ها طی ۱۰ سال اخیر کم احداث نشده که کارشناسان معتقدند با ادامه این روند شهروندانی که به دنبال زندگی آرام هستند، باید شهر را به نفع این مجتمع‌ها ترک کنند.

مشکلات طراحی و معماری

نبود ساختار اصولی و حرفه‌ای در طراحی مجتمع‌های تجاری، علاوه بر هدررفت سرمایه، چهره‌ای بسیار غیرحرفه‌ای، نامنظم و خشن به کلان‌شهرها بخشیده است. به گفته بسیاری از معماران متخصص، ساخت مجتمع‌های تجاری کارفرمایان با صرف هزینه‌های کلان به دنبال طراح‌هایی بسیار خشن، وسیع و پرلعاب هستند تا بتوانند به‌واسطه چراغانی یا نماهای خاص، ناهمگون و غیرحرفه‌ای مردم را به این پروژه‌ها دعوت کنند. به طور مثال، نمای مجتمع تجاری «طوبی» در چیتگر نمونه بارز چراغانی غیراصولی و بسیار زننده محسوب می‌شود. این بنا با داشتن معماری غیرجذاب و کپی‌کاری شده، تصویری به جز مال بزرگ با انبوهی از مغازه‌های خالی به بیننده القا نمی‌کند. اگرچه بسیاری از ساکنان مجتمع تجاری طوبی این نوع چراغانی را نمونه موفق جذب مشتری می‌دانند، اما این مورد به صورت واضح توانسته حقوق شهروندان را نقض کند. زیرا ایجاد تشویش با رنگ‌های شارپ و شفاف می‌تواند نوعی تهاجم به حریم مردم شهر باشد.

شاید از مجتمع «ارگ تجاری تجریش» بتوان به‌عنوان یکی دیگر از معضلات طراحی معماری در مقیاس بزرگ یاد برد. ساختمان تجاری ارگ تجریش دارای پنج طبقه تجاری به همراه پنج طبقه منفی با کاربری پارکینگ است. بازوهای ارگ تجاری به‌عنوان مسیرهای گشت‌وگذار، به‌صورت بن‌بست‌هایی طراحی‌شده که افراد را مجبور به بازگشت می‌کند. بدین ترتیب مسیرگشت‌وگذار در این بنا، مسیری منقطع و متشکل از پاره‌هایی کوتاه است که از لذت فرآیند گشت‌وگذار می‌کاهد. بدین ترتیب این مجتمع به یک «مرکز خرید» صرف تبدیل می‌شود؛ جایی که برای خرید بسیار مناسب است، اما سایر فعالیت‌ها در آن به‌درستی و جذابیت نمونه‌های دیگر شکل نمی‌گیرد.

ارگ تجریش به دو روش خود را به شهر معرفی می‌کند: نخست نمای عظیم شیشه‌ای و درعین‌حال تماماً بسته ساختمان که درون بنا را از شهر پنهان کرده است. بدین ترتیب تصویری از درون ساختمان به بیرون منتقل نمی‌شود. نورپردازی جالب‌توجه نما نیز نمی‌تواند به‌خودی‌خود برای تبدیل‌شدن به نشانه یک مجموعه تجاری کافی باشد.

معرف دوم مجموعه به شهر، همان فضای شهری بیرون مجموعه است. با مطالعه طراحی سایر مجموعه‌های تجاری حال حاضر می‌توان دید که درواقع تصمیمی که در طراحی این مجموعه برای ایجاد فضای شهری در پیش‌روی ساختمان گرفته‌شده، در طراحی بناهای تجاری اتفاقی ویژه به شمار می‌رود. فضایی که می‌توانسته به کانون مجموعه‌ای از فعالیت‌های شهری تبدیل شود و نقش و نشانه‌ای همچون فودکورت در پالادیوم و سینماهای مجتمع کوروش را برای مجتمع تجاری ارگ ایفا کند؛ اما نتیجه نهایی، با تعجب و تأسف، چنین نیست.

افزایش جمعیت منطقه

به‌طور دقیق ۱۷ درصد از کل مساحت پروژه‌های کشور ایران به بخش تجاری اختصاص‌ یافته، اما در کشور‌های خارجی این نسبت به ۰٫۸ و ۰٫۹ می‌رسد. برای مثال توسعه نامتوازن منطقه ۲۲ مشکلاتی را برای ساکنان این منطقه به بار آورده است. در حال حاضر جمعیت فعلی این منطقه بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار نفر تخمین زده می‌شود و تا کمتر از دو سال دیگر این رقم به ۷۰۰ هزار نفر می‌رسد. بر این اساس اهالی منطقه می‌گویند: فضاهای لازم برای خدمات عمومی مثل دسترسی به امکانات آموزشی، بهداشتی و ناوگان حمل‌ونقل عمومی هنوز در این منطقه فراهم نیست.

در عین‌حال ساخت واحدهای مسکونی و تجاری با رشد خیره‌کننده‌ای ادامه دارد. با این وضعیت باید پرسید که آیا این منطقه ظرفیت این میزان مجتمع‌های تجاری را دارد؟

یکی از مدیران شورایاری منطقه در اعتراض به این روند گفت: «این ساخت‌وسازها به جز ترافیک و شلوغی نتیجه دیگری برای اهالی منطقه ندارد. قرار بود منطقه 22 قطب گردشگری تهران باشد و نه قطب تجاری.» یکی دیگر از اعضای ارشد شورایاری محلات منطقه ۲۲ در این زمینه توضیح داد: «در طرح تفصیلی اولیه منطقه ۲۲ برج‌سازی کلاً ممنوع بود و بعد در اصلاحیه بعدی این امکان را گنجاندند. حالا هم زمین‌هایی که باید برای تعبیه امکانات عمومی اختصاص یابد، خرج برج‌سازی می‌شود. اعضای شورای شهر باید در این زمینه پاسخگو باشند.»

مجتمع‌های تجاری نزدیک به هم، نقض مسلم قانون

در سال ۱۳۴۰ «مجتمع مسکونی شهرک غرب» در شمال غربی تهران، با طراحی و معماری مهندسان آمریکایی و بر اساس مدل نمونه برج‌های مسکونی ایالات‌ متحده آمریکا ساخته و به همین دلیل نام این منطقه شهرک غرب شد. در حال حاضر یکی از ویژگی‌های این شهرک وجود مال‌های بسیار زیاد در فاصله بسیار اندک از هم است.

مجتمع‌های تجاری بزرگ در شهرک غرب از مشهورترین مراکز خرید تهران هستند و خریداران بسیاری را از محلات دیگر تهران جذب کرده‌اند. پروژه‌های چندین مجتمع تجاری جدید در شهرک غرب در حال تکمیل هستند، اما مجتمع‌های مشهور و فعال این محله عبارت‌اند از: مجتمع تجاری میلاد نور، مجتمع تجاری گلستان، مجتمع تجاری ایران‌زمین، مجتمع کامپیوتر شهرک غرب، مجتمع تجاری سپهر، مجتمع تجاری گل‌افشان، مجتمع در حال احداث شهریار و مجتمع تجاری ارگ ارم. وجود ارگ ارم در نزدیکی چند برج تجاری مانند میلاد نور نشانی از عدم مطالعه جدی طرح تفصیلی و عدم توجه حقوق شهروندی است.

این مجتمع‌های در حال اجرا و یا ساخته‌شده، در حالی در این منطقه اجرا می‌شود که این منطقه وسعت و جمعیت بالایی ندارد. شاید دیدن مجتمع‌های تجاری در چند متری هم، مفهوم تازه‌ای در ایران نباشد، اما از دید کشورهای اروپایی نقض مسلم قانون است.

شرح کامل این خبر را در مجله ساختمان شماره بهمن ماه95 بخوانید.

انتشار یافته: ۱
در انتظار بررسی: ۰
غیر قابل انتشار: ۰
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۸:۳۸ - ۱۳۹۵/۱۱/۰۶
0
0
حداقل خاصیت حادثه پلاسکو این بود که همگان بدانند که باید از قانون نظام مهندسی تبعیت کنند - وقتی مثلا امام جمعه فلان شهر به رییس سازمان نظام مهندسی نامه تهدید آمیز ارسال میکند که تعاونی مسکن روحانیون حوزه علمیه بدون مهر و امضای ناظران و مجریان نظام مهندسی ساخته شود با دیدن این حادثه - مراقب اعمال و رفتار خود میشود - یا مثلا بنیاد شهید و جانبازان به نظام مهندسی دستور می دهد که به خانواده شهدا و جانبازان تراکم فروشی کنند و مجوز اضافه بنا و اضافه ارتفاع ساختمان بدهند حالا این ارگان ها و نهادهای قانون گریز باید پاسخگو باشند
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar