یادداشت

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان

افق بازار مسکن در سال ۹۶

هر چند طی سال‌های اخیر جهت حرکت سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن از الگوی غالب تقاضا در بازار واحدهای مسکونی فاصله گرفته و عمده سرمایه‌های ساختمانی هم‌اکنون در واحدهای لوکس و فروش نرفته بلوکه شده است اما چشم‌انداز پیش روی بازار مسکن و تحلیل رفتار سمت تقاضا حاکی است؛ از این به بعد پارادایم غالب بر ساخت وسازها باید به سمت ساخت مسکن مصرفی برای «خانه اولی‌ها»، «بدمسکن‌ها و افراد ساکن در بافت‌های فرسوده»، تامین «مسکن اجتماعی» برای دهک‌های یک تا ۴ اقتصادی و «اقشار متوسط» متقاضی واحدهای معمولی و مصرفی در بازار مسکن هدایت شود

در حالی که طی سال‌های اخیر عمده منابع و تسهیلات بانکی بخش مسکن صرف
ساخت وسازهای لوکس، گران قیمت و بزرگ متراژ شده است اما طی سال ۹۵ در تمامی ماه‌ها
بیش از نیمی از معاملات انجام شده در بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر ۸۰ مترمربع
و با ارزش کلی کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان در شهر تهران بوده است که این موضوع تصویر
روشنی از مسکن مورد تقاضا و البته در استطاعت خانه‌اولی‌ها و عمده متقاضیان بازار
مسکن را ارائه می‌کند.

هم اکنون یک «حس اشتباه» و یک «تصور نادرست» از ویژگی‌های رونق در
بازار معاملات مسکن سال آینده در میان برخی از فعالان این بازار وجود دارد، در
حالی که برخی تصور می‌کنند به دلیل نبود حباب قیمتی در بازار مسکن، هم اکنون بازار
معاملات ملک در شرایط رکودی به سر می‌برد اما این تصور کاملا نادرست است. واقعیت
آن است که این تصور بیشتر از این موضوع نشات می‌گیرد که جنس رونق در دوره پیش رو
با جنس رونق در دوره‌های قبلی که همراه با «حباب قیمتی» بود متفاوت است. «نبود
حباب قیمتی
» در بازار معاملات مسکن به هیچ‌وجه نشان‌دهنده
حاکمیت رکود در دوره فعلی و ماه‌های پیش‌رو نخواهد بود؛ بازار معاملات مسکن در
دوره رونق جدید به هیچ‌وجه همراه با شکل‌گیری حباب قیمتی پیش‌بینی نمی‌شود
.

انتظار برخی فعالان بازار مسکن برای بروز پدیده «هجوم
تقاضا» در دوره رونق معاملات ملکی طی سال ۹۶ را تصوری نادرست است. شواهدی همچون
«کاهش نرخ رشد جمعیت» و همچنین «کاهش نرخ رشد مهاجرت به کلانشهرها» نشان می‌دهد به
هیچ وجه دوره رونق پیش رو با هجوم تقاضا برای واحدهای مسکونی مواجه نخواهد شد
بنابراین هر گونه تصور مبنی بر هجومی شدن بازار تقاضای مسکن در سال ۹۶ نیز اشتباه
است. مشکل فعلی در مسیر رونق معاملات بازار مسکن «کوچک بودن ابعاد بازار رهن» برای
پرداخت حجم و سقف بیشتر تسهیلات خرید به متقاضیان است توسعه بخش مسکن در سال آینده
و سال‌های بعد بی‌شک نیازمند «توسعه بازار رهن» است هر چند در این مسیر محدودیت‌های
زیادی وجود دارد
.

همچنین کاهش نرخ اشتغال در کشور، تضعیف قدرت خرید خانوارها، کاهش نرخ
رشد متوسط درآمد خانوارها و همچون روند نزولی میانگین سالانه پس انداز خانوارها و
متقاضیان مسکن را مهم‌ترین موانع موجود در مسیر دسترسی خانوارها به واحدهای مسکونی
است با این حال شاخص‌های پیش‌نگر در بازار ملک حکایت از «بهبود اوضاع» در بازار
مسکن در سال ۹۶ دارد. علت اصلی عدم توسعه تسهیلات رهنی در کشور
«نرخ بالا و مستمر تورم» بوده که موجب شده بانک‌ها و موسسات مالی در دوره‌های
بلندمدت به متقاضیان تسهیلات ارائه نکنند؛ اما در حال حاضر وضعیت تا حدودی اصلاح و
تورم کنترل شده است، هر چند اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط همه بانک‌ها آزاد شد اما
در نتیجه نبود یارانه، نبود منابع و نرخ‌های بالای سود بانکی هنوز توسعه بازار رهن
در کشور با محدودیت‌های جدی مواجه است
.

با این حال و در شرایط فعلی هنوز هم امکان توسعه بازار رهن وجود دارد
و استقبال خانه اولی‌ها از افتتاح حساب در صندوق پس انداز یکم مسکن برای دریافت
تسهیلات خرید آپارتمان(تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان در تهران)، نشان‌دهنده وجود ۱۶۰
هزار تقاضای قطعی برای خرید مسکن در سال آینده است؛ چرا که آمارها نشان می‌دهد
تاکنون نزدیک به ۱۶۰ هزار نفر در این صندوق ثبت نام کرده‌اند که از سال آینده
متقاضی قطعی خرید مسکن هستند. شاخص‌های پیش نگر در بازار مسکن همچون رشد معاملات
خرید مسکن، استقبال از سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات از صندوق پس‌انداز یکم
مسکن از سوی خانه اولی‌ها و توقف رشد منفی سرمایه‌گذاری و ساخت و سازهای جدید
حکایت از بهبود شرایط بازار مسکن در سال ۹۶ دارد
.

هم اکنون اصلی‌ترین مشکل دولت در بخش مسکن مساله اسکان «۱۹ میلیون نفر
بدمسکن» ساکن در بافت‌های فرسوده و حاشیه‌های شهری است، وزارت راه وشهرسازی به
درستی برنامه‌های حمایتی از دهک‌های کم‌درآمد جامعه در قالب مسکن اجتماعی را برای
سال آینده در دستور کار قرار داده است اما همچنان توسعه بازار رهن به‌عنوان شرط
اصلی توسعه بازار مسکن در کشور با محدودیت منابع بانکی مواجه است. بخش مسکن برای توسعه،
به تسهیلات با سقف مناسب، بلندمدت و با نرخ سود پایین نیاز دارد این در حالی است
که طی سال‌های اخیر مقدار قابل توجهی از منابع بانکی و سرمایه‌ها به ساخت واحدهای
مسکونی لوکس و ساخت‌وسازهای تجاری اختصاص یافته است. نتیجه این وضعیت حدود ۲
میلیون واحد مسکونی خالی مطابق با برآوردهای اولیه در سال ۹۵ است که سرمایه‌ای
بالغ بر ۱۳۰ میلیارد دلار را در خود حبس کرده است
.

مطالب پیشنهادی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا