یادداشت

عباس هشی، عضو شورای عالی جامعه حسابداران رسمی ایران

سهم مسکن در بازار سرمایه گذاری

صما- در بازارهای کنونی موجود برای سرمایه‌گذاری، یک بازار مالی و یک بازار سرمایه‌ای مطرح است که معمولا افرادی که ریسک‌پذیر نیستند یا دقت و مراقبت زیاد دارند، به سمت سپرده‌گذاری نزد بانک‌ها می‌روند و خود را درگیر ریسک نمی‌کنند. اگر مقداری ریسک‌پذیر باشند، وارد بازار سرمایه می‌شوند که اصولا سود و در عین حال ریسک بیشتری نسبت به سپرده‌گذاری در نزد بانک دارد. پس به سراغ اوراق موجود در بازار می‌رود که ریسک کمتری دارد.

در ایران اصول این
است که نرخ بهره بین بانکی در دست بانک مرکزی است که بتواند با بالا و پایین کردن
آن، سیاست‌های پولی را به‌گونه‌ای مدیریت کند که موازی بازده آن برای صاحب سپرده و
هزینه‌اش برای مصرف‌کننده بتواند حداقل در حد تورم حفظ کند و سایر فعالیت‌های
اقتصادی که برای منابع مالی وام می‌گیرد، سودی که می‌دهد، در محاسبات قیمت تمام
شده‌، قابلیت بازیافت داشته باشد. وقتی در هر کدام از بازار سرمایه و بازار بانکی،
اشکالی پیش آمد و نیاز به تقویت داشت، اولین ابزار دولت بالا و پایین کردن نرخ بهره
بین بانکی سپرده‌های نزد بانک است.

بازار دیگری هم وجود
دارد که در آن فعالیت اقتصادی مستقیم نیست. در دنیا روال معمول آن است که نرخ بهره
سپرده صفر و نرخ سود و کارمزد بانکی هم باید صفر باشد اما در ایران شرایط به نحو
دیگری است.

دوم اینکه در تمام
دنیا ریسک پولی که در بانک به امانت می‌گذارند، برعهده صاحب پول است. یعنی بانک به
ازای نگه داری پول افراد از آنها کارمزد می گیرد و یا در صورت سپرده‌گذاری، بهره
بسیار کمی به آنها پرداخت می کند و افراد وکالت می دهند تا بانک با سپرده آنها
فعالیت اقتصادی انجام دهد. این در حالی است که در ایران بانک‌ها، به ازای گذاشتن پول
در نزد آنها به جای اینکه پول انبارداری بگیرند، سود سپرده هم به افراد می‌دهند و
این خود یک مشکل در اقتصاد کشور است.

دولت با ابزاری که
در اختیار دارد همواره باید این دو بازار را متعادل کند؛ اما عملا دولت در ایران
رقیب بازار سرمایه هم است. یعنی وقتی اوراق مشارکت دولتی منتشر می‌شود یا اوراق
مشارکتی که دولت سود آن را به صورت غیرمستقیم تضمین کرده است، نرخ بازده سهام بسیار
کم و نرخ بهره اوراق قرضه بالاتر است.

طبیعی است که در
چنین شرایطی دارنده سهمی که به دنبال سود موقت است، سهام خود را می‌فروشد و اوراق
دولتی می‌خرد. همچنین اگر کسی سپرده کوتاه‌مدت هم نزد بانک داشته باشد، آن را خارج
می‌کند و اوراق می‌خرد و اوراق به یک محل امن برای سرمایه‌گذاری تبدیل می‌شود و به
بقیه بازارها صدمه می‌زند و هیچ‌کس به ضرر و هزینه‌های آن برای کشور توجه نمی‌کند.
یعنی در خصوص این‌گونه اوراق، در ایران دولت حتی رقیب بانک‌داری است.

درآمد ارزی صرف
واردات می شود

بازار ارز، طلا و
سکه یکی دیگر از بازارهای سرمایه گذاری است که البته نگه‌داری طلا یک مسئله است.
به همین دلیل بیشتر افراد به صورت غیرفیزیکی طلا خریداری می کنند و از طریق شرکت‌هایی
که نقش نگه‌داری دارند عمل می‌کنند.

اوراق ارز هم به
عنوان محلی برای درآمد مملکت محسوب می شود که حاصل فروش نفت و صادرات است که وارد
کشور می‌شود و همه این ارزها صرف واردات می‌شود. یعنی به جز در دو سه سال اخیر، طی
سه دهه و حتی چهار دهه اخیر، تراز پرداخت‌های ما همیشه منفی بوده و آنچه از محل
ارز به‌دست می‌آوردیم، صرف واردات می‌کردیم. چرا که کشور ما اتکا به کار تجاری دارد
و تولیدات داخلی بیشتر آن مونتاژ است.

سال‌های ۸۳ تا ۸۸
دوران طلایی قیمت نفت بود که در دو سه سال آن مازاد پرداخت را داشتیم. این مازاد
پرداخت‌ها هم که از سال ۸۱ به صندوق ذخیره ارزی منتقل شد، همه صرف کسری بودجه دولت
شد و مازاد ارزی مفید برای مملکت به همراه نداشت. با این حال امروز ارز خود به یک
بازار سرمایه‌گذاری تبدیل شده و عده ای که سرمایه کمی دارند و می‌توانند ارز نگه‌داری کنند، ارز خریداری می کنند
که در دوره ای یک بازار امن و زمانی هم ناامن است.

در فاصله سال‌های ۹۰-۸۹ سرمایه‌گذاری در بخش ارز
شدت پیدا کرد و دلار به یک بازار امن برای سرمایه‌گذاری تبدیل شد. امروز ارز به
غلط به یک بازار تبدیل شده که البته به دلیل تفاوت نرخ ارز ریسک آن زیاد است و آنچه
می‌تواند ریسک آن را کنترل کند، حفظ ارزش پول ملی است که وظیفه حفظ ارزش پول ملی و
جلوگیری از کاهش آن برعهده بانک مرکزی است و سیاست‌های درست پولی به تقویت ارزش
پول ملی کمک می‌کند.

اگر عملکرد بانک
مرکزی را در این بخش بررسی کنیم می‌بینیم، که ارزش پول ملی در سه دهه گذشته نه
تنها افزایش نیافته و حتی ثابت نمانده، بلکه به مرور کاهش پیدا کرده است. بنابراین
نرخ ارز به دلیل اینکه بانک مرکزی قادر نبوده تا به اصلاح وضعیت اقتصادی کمک بکند،
به طور مداوم بالا رفته است. پس ریسک در بازار ارز اگرچه زیاد است، ولی با سودی که
با یک نوسان و افزایش قیمت ارز اتفاق می‌افتد، قابل جبران است.

رونق اقتصادی همواره
متکی به بخش مسکن

یک بخش برای سرمایه
گذاری هم بازار مسکن است. رونق اقتصادی در ایران علاوه بر واردات، همواره متکی به بخش
ساخت‌وساز و مسکن بوده است. متاسفانه زمانی که بانک‌های کشور وارد بازار مسکن
شدند، شرایط عادی و نرمال بازار مسکن را به هم زدند. این رویه از دهه ۶۰ شروع شد
که وقتی یک عده اقساط وام‌های خود را پرداخت نکردند، بانک‌ها تملیک املاک آنها را آغاز
کردند و این به یک رویه در بانک‌ها تبدیل شد. یعنی بانک­ها به مردم وام می‌دادند، ملک
می‌ساختند و وقتی نمی‌توانستند اقساط خود را پرداخت کنند، در مقابل بدهی، املاک خود را واگذار می‌کردند. به‌نحوی که اکنون
دارایی‌ بانک‌ها حداقل ۴۵ درصد در بخش مسکن حبس شده است. بانک‌ها وقتی دیدند که نرخ
مسکن روبه‌رشد است، فعالیت ساخت‌وساز انجام دادند. حتی در این سال‌ها بین هم
معامله کردند و نظارت هم در این بخش ضعیف بوده است. برای نمونه یک ملکی از سال ۸۰
تا ۹۴ بین چند بانک ردوبدل و طبق اعلام یکی از مقامات قیمت آن حدود ۳۰ برابر شده
است.

اگرچه از سال ۷۵
بانک‌ها ملزم به فروش این املاک شده اند، اما هنوز اقدام به این کار نکرده اند و بانک‌های
دولتی به این دلیل املاک خود را نمی‌فروشند که قیمت ملک هر روز بالاتر می‌رود. از
طرفی برخی شرکت­های دولتی مثل شرکت مخابرات هم از محل پول مردم شروع به خرید مسکن
کردند.

بدون شک امروز رکود
بازار مسکن تاثیر بسیار بدی بر اقتصاد کشور به جا گذاشته است و اگر مسئولان و دست
اندرکاران بخواهند اقتصاد را رونق بخشند، باید بخش ساخت‌وساز را به حرکت دربیاورند.
در این صورت هم اشتغال ایجاد می‌شود و هم جریان پولی در فعالیت اقتصادی راه می‌افتد.
امروز در حالی بازار مسکن با املاک شبکه بانکی، صندوق‌های بازنشستگی، صندوق‌های
دولتی، شبه‌دولتی و خصولتی اشباع شده که اجازه نمی‌دهند که یکدفعه رونق اتفاق
بیفتد. چون باید عرضه به وجود بیاید تا قیمت‌های بالا را بشکند و معاملات اقتصادی
شروع شود تا بازار مسکن تکان بخورد و کشور به سمت تحرکت اقتصادی پیش برود.

مطالب پیشنهادی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا