۱۱:۰۰ - ۱۴ شهريور ۱۳۹۶ - 05 September 2017
کد خبر: ۴۶۵۳۴
«صما» گزارش می‌دهد:
بر اساس آمارهای بانک مرکزی در مردادماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به هفده هزار و 984 واحد مسکوني رسيد که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 1 / 6 درصد افزايش نشان مي‌دهد.

به گزارش«صما» بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده به تفکيک عمربنا در مردادماه سال 1396 حاکي از آن است که واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 7 / 46 درصد بيشترين سهم ازواحدهاي مسکوني معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مذکور در مقایسه با مردادماه سال قبل 8 / 4 واحد درصدکاهش يافته و در مقابل به سهم واحد هاي با قدمت 6 تا 10 سال و بيش از 15 سال افزوده شده است.

توزيع تعداد معاملات انجام‌شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مردادماه سال 1396 حاکي از آن استکه از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران، مناطق 5 با سهم 8 / 15 درصدي از کل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 4 و 2 به ترتيب با سهم هاي 0 / 11 و 9 / 9 درصيد در رتبه هاي بعدي قرارگرفته اند. در مجموع 0 / 73 درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهربه ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 10، 7، 1، 15 و 11 بوده و 12 منطقه مانده 0 / 27 درصد ازتعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

سه ریز فاکتور افزایش معاملات املاک قدیمی / بازار اجاره در سیطره چند عامل مهم

در ادامه همین گزارش آمده در پنج ماهه نخست سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 6 / 69 هزار واحد مسکوني بالغ گرديد که در ماايسه با مدت مشابه سال قبل، افزايش 5 / 1 درصدي نشان مي دهد. در اين مدت متوسط قيمت يک مترمربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي در شهر تهران 5 / 45 ميليون ريال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 5 / 5 درصد افزايش نشان مي دهد.

سه ریز فاکتور افزایش معاملات املاک قدیمی / بازار اجاره در سیطره چند عامل مهم

همچنین بر اساس این گزارش در مردادماه سال 1396، توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکي از آن است که در ميان دامنه هاي قيمتي مورد بررسي، واحدهاي مسکوني با ارزش 150 تا 200 ميليون تومانی بااختصاص سهم 3 / 12 درصد، بيشترين سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهاي داراي ارزش 200 تا 2500 و 100 تا 150 ميليون تومانی نيز هر کدام با اختصاص 0 / 11 و 6 / 10 درصد در رتبه هاي بعديقرارگرفته اند. در مجموع در اين ماه، حدود 7 / 45 درصد از معاملات به واحدهاي مسکوني با ارزش کمتر از 300 ميليون تومانی اختصاص داشته است.

همچنین بر اساس آمارهای بانک مرکزی در مردادماه سال 1396 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 1 / 8 و 4 / 7 درصد رشد داشته است. ماهیت قراردادهاي اجاره مسکن که قالبا یک‌ساله تنظیم می‌شود و نيز اثرپذيري شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغيير اجاره‌بها می‌شود.

چهار نکته قابل تامل در آمار معاملات مرداد ماه

از آمارهای موجود می‌توان به چهار نکته بسیار مهم شامل افزایش معاملات، افزایش معاملات املاک 16 تا بیش از 20 سال، افزایش قیمت محسوس مسکن و افزایش معامله‌های املاک ارزان‌قیمت پی برد.

به گفته برخی از کارشناسان این 4 آیتم باعث ایجاد ریز نوسان‌هایی در بازار مسکن شده است. به‌هرحال به باور این عده کاهش نرخ سود بانکی نیز عامل قوی دیگری است که در کنار این 4 فاکتور به دنبال ایجاد رونق نسبی در بازار مسکن است.

برای پیگیری تک‌تک این آیتم‌ها به سراغ چند کارشناس رفتیم.

چرایی افزایش معاملات در بازار مسکن

به گفته رئیس شعبه بانک دولتی بابیان این‌که بدون تردید افزایش نسبی معاملات مسکن به دلیل رشد نسبی اوراق تسهیلات مسکن است. گفت: در ماه گذشته به‌طور میانگین روزانه 202 میلیون ورقه به ارزش یک هزار و 650 میلیارد ریال در بازارهای فرا بورس ایران مورد دادوستد قرارگرفته است.

پرویز کاکائی بابیان مطلب فوق افزود: علی‌رغم این‌که این اوراق با رشد قیمتی روبرو شده بود اما در مردادماه حجم و ارزش مبادلات اوراق تسهیلات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به ترتیب 68 و 35 درصد افزایش یافت، به‌گونه‌ای که نزدیک به 2 میلیون ورقه تسهیلات مسکن به ارزش افزون بر یک هزار و 460 میلیارد ریال خریدوفروش شد.

وی بابیان اینکه این اوراق همواره در کشورهای اروپایی متداول بوده است گفت: اما متأسفانه انتشار اوراق در ایران قابل دفاع نیست. در کشورهای اروپایی به خاطر تأمین سرمایه‌های کلان موردنیاز بانک‌های رهنی، این بانک‌ها مجاز هستند تحت نظارت دقیق دولت اوراق قرضه مسکن انتشار دهند و در بورس اوراق بهادار به معرض فروش گذارند و با این منابع به افرادی که قصد خرید خانه یا احداث واحدهای مسکونی دارند، وام‌های درازمدت با نرخ‌های نازل بدهند؛ اما متأسفانه این اوراق در ایران قابل دفاع نیست.

وی در خصوص این موضوع گفت: به‌هرحال در حال حاضر افرادی که فاقد واحد مسکونی ملکی هستند قادر نیستند 25 درصد از قیمت آن را با تعیین مبلغی حدود 25، 50 و 75 هزار تومان (به‌تناسب قیمت‌های پیش‌بینی‌شده آپارتمان‌ها به مبلغ 100، 200 و 300 هزار تومان) نقداً و فوراً بپردازند؛ اما متأسفانه برای خانه‌دار شدن انتخاب دیگری به‌جز این راه برای دهک‌های متوسط جامعه وجود ندارد.

کاکائی با اشاره به اینکه به‌هرحال افزایش مقطعی معاملات اوراق مسکن باعث رونق نسبی بازار مسکن شده است گفت: این افزایش به‌خوبی نشان می‌دهد مردم علی‌رغم سختی در پرداخت هزینه‌های کلان اوراق به دنبال اخذ این سبد تسهیلات هستند.

این کارشناس بابیان اینکه دولت باید نگاه عمیق‌تری به تسهیلات مسکن داشته باشد درنهایت گفت: تسهیلات متنوع می‌تواند در حل بحران رکود مسکن مؤثر باشد اما این موارد باید با منطق و دقت بیشتری طرح‌ریزی شود.

سه ریز فاکتور افزایش معاملات املاک قدیمی و ارزان قیمت در مرداد ماه

در ادامه همین مبحث یکی کارشناس شهرسازی بابیان اینکه بر اساس گزارش معاملات مسکن در مرداد تعداد معاملات املاک چند سال ساخت بسیار بالاتر از نوسازها بوده است گفت: بر اساس این آمارها حدود 57.2 درصد معاملات انجام‌شده مربوط به املاک 16 تا 20 سال است که این موضوع به‌وضوح نشان می‌دهد. مردم توانایی بالایی برای خرید املاک نوساز ندارند.

محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق افزود: در حال حاضر هر مترمربع از املاک نوساز نسبت به املاک کلنگی یک تا چند میلیون تومان نوسان قیمت دارد.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه سبقت آپارتمان‌های میان متراژ و قدیمی‌ساز از سایر گروه‌های متری و سنی آپارتمان‌های فروش رفته در پایتخت در مردادماه درعین‌حال حاوی یک پیام مهم برای بازار مسکن است گفت: ازآنجاکه به‌طور متوسط آپارتمان‌های نوساز بافاصله قیمتی حدود 15 تا 20 درصد گران‌تر از واحدهای قدیمی‌ساز به خریداران عرضه می‌شود، همین عامل موجب شده، تابستان امسال، بازار معاملات مسکن از ناحیه فروش واحدهای قدیمی‌ساز گرم‌تر از سایر نواحی سنی بازار مسکن شود.

مهری بابیان اینکه رشد املاک قدیمی به علت وجود 3 ریز فاکتور مهم است. گفت: هزینه بازسازی اندک املاک قدمی ساز نسبت به قیمت نوسازها، اختلاف متراژ و امکان استفاده از سقف جدید تسهیلات خرید مسکن (وام بدون سپرده 160 میلیون تومانی) برای آپارتمان‌های با عمر بالای 16 سال است.

وی همچنین بابیان اینکه بیشتر کسانی که به دنبال املاک قدمی ساز هستند جمعیت و رفت آمد بیشتری نسبت به متقاضیان املاک نوساز متراژ کوچک هستند گفت: خریداران مسکن هم‌اکنون عمده تمرکز خود را معطوف به خرید واحدهای میان متراژ قدیمی‌ساز به‌جای خرید آپارتمان‌های نوساز اما کوچک متراژ کرده‌اند. همین تمایل به خرید واحدهای بزرگ‌تر موجب شده خریداران به‌جای آنکه قدرت خرید خود را صرف خرید آپارتمان‌های نوساز اما کوچک متراژ کنند، از بودجه خود برای خرید آپارتمانی بزرگ‌تر (واحدهای میان متراژ) اما قدیمی‌ساز استفاده کنند.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه علت اصلی گرایش مردم به سمت املاک قدیمی‌ساز و ارزان قیمت به علت ناتوانایی خرید املاک نوساز است تصریح کرد: اگرچه بیشتر املاک خالی از سکنه در سراسر کشور مربوط به املاک نوساز است اما به علت عدم حضور مؤثر مالکان این املاک در بازار پرحرارت تابستان این مسیر به سمت املاک قدیمی‌ساز تغییر مسیر داده است.

وی گفت: اعمال راهکارهایی مانند لیزینگ و اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند راهکار حیاتی برای ورود املاک نوساز به چرخه مصرفی محسوب شود.

مهری درنهایت گفت: اگر کاهش نرخ سود بانکی تأثیر مؤثری بر نرخ تسهیلات داشته باشد می‌توان انتظار داشت رشد معاملات املاک قدیمی‌ساز و ارزان قیمت نیز توسعه پیدا کند.

بازار اجاره در سیطره سه عامل مهم

در خصوص وضعیت بازار کنونی اجاره مدیر یک بنگاه واسطه‌گری در اطراف سیدخندان بابیان اینکه در حال حاضر بازار اجاره در سیطره سه موضوع مهم است گفت: این سه عامل شامل تقاضای روبه رشد، کاهش نرخ سود بانکی و تغییر وزنه رهن و اجاره است.

جعفری گفت: از ابتدای هفته گذشته با تغییر نرخ سود بانکی بسیاری از مستأجران به تب‌وتاب افتاده و به دنبال قطعی کردن گزینه‌های منتخب خود هستند.

وی با اشاره به اینکه در چند سال اخیر فاصله قیمت مسکن با توانایی خرید همسو نبوده است گفت: از دهه 90 اجاره‌نشینی با رشد بسیار زیادی همراه بوده و با افزایش ازدواج جوانان ارقام اجاره‌نشینی نیز وسعت بیشتر می‌گیرد.

این کارشناس بازار مسکن با اعتقاد به اینکه نرخ سود بانکی نیز ماجرایی مخصوص به خود را دارد خاطرنشان کرد: با کاهش نرخ سود بانکی بیشتر مردم سرمایه‌های سرگردان خود را از بانک برون کشیده وارد بازارهای موازی می‌کنند؛ اما ازآنجایی‌که موجران مبلغ رهن را به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری وارد بانک‌ها می‌کردند با تغییر رویه بانک‌ها دیگر طالب مبلغ رهن نبوده و به دنبال اجاره‌های کلان هستند تا تقلیل هزینه‌های ناشی از کاهش نرخ سود بانکی را جبران کنند.

وی درنهایت گفت: در حال حاضر عرصه مسکن برای مستأجران میدان مطلوبی نیست؛ زیرا بیش از دوسوم درآمد آن‌ها صرف هزینه‌های اجاره مسکن شده درحالی‌که امیدی برای خانه‌دار شدن خود ندارند؛ زیرا با یک‌سوم درآمد باقی‌مانده توانایی پس‌انداز و دریافت تسهیلات را ندارند.

نقش پررنگ چشم هم‌چشمی موجران در بازار اجاره

در همین زمینه مرادی مباشر املاک نیز هم سو با مدیر دفتر واسطه‌گری گفت: هم‌اکنون نشانه‌های کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره خود را نشان داده و فایل‌های رهن کامل کاهش پیداکرده است. پیش‌ازاین به دلیل بالا بودن نرخ سود بانکی موجران حاضر بودند بخشی از مبلغ اجاره‌بها را کاهش و بر مبلغ رهن بیفزایند.

وی بابیان مطلب فوق افزود: به‌جز این مورد تنها مسئله‌ای که شاید بین 99 درصد واحدهای اجاره‌ای مشابه است نرخ‌های کاذب است و دلیل این مسئله به چشم‌وهم‌چشمی و به راه انداختن نوعي کاسبی توسط موجران بازمی‌گردد.

حسین جانی گفت: در کنار موارد ذکرشده اعمال سلیقه باعث شده شرایط پرداخت اجاره‌بها و نکاتی که مالکان یا مشاوران املاک به‌عنوان امتیازهای مثبت واحدهای اجاره‌ای از آن‌ها نام می‌برند فایل‌های اجاره دچار تشویش شود.

این مباشر املاک گفت: چند مورد ذکرشده باعث شده بسیاری از مستأجران سرگردان از این بنگاه به بنگاه دیگر بروند تا بتوانند مورد مناسبی برای خود پیدا کنند.

وی درنهایت گفت: اگرچه اجاره و خریدوفروش یک معامله خصوصی است و دولت اجاره ورود به این مقوله ندارد؛ اما به نظر می‌رسد مسئولین باید در این مسئله ورود کرده با راهکارهای جدی جلوی واسطه گران و دلالان به ایستند.

انتهای پیام/

کدخبر:0227


برچسب ها اجاره ، مسکن ، خرید ، فروش
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar