معاملات فضولی در املاک و مستغلات

معامله فضولی، معامله‌ای است که کسی بدون داشتن سِمَت نمایندگی برای دیگری انجام می‌دهد.

در عرصه معاملات املاک بسیار با عبارت ” معامله فضولی ” و یا
” شخصیت فضول ” برمی‌خوریم و عموماً معنی و مفهوم آن را با تعریف عام آن
اشتباه می‌گیریم اگرچه بی‌شباهت هم به معنی عرف نیست. اما واژه فضول و معامله
فضولی در قانون جایگاه خاصی دارد که بسیاری سرمایه‌گذاران و متعاملین به دلیل
فقدان اشراف به آداب و احکام چنین معاملاتی گه‌گاه متحمل خسارت هنگفتی و یا
دردسرهای حقوقی و قضایی می‌شوند. قبل از اینکه به تعریف و تشریح این نوع معاملات
بپردازم اشاره‌ای مختصر به تعریف معامله فضولی می‌پردازم:

” معامله فضولی، معامله‌ای است که کسی بدون داشتن سِمَت نمایندگی
برای دیگری انجام می‌دهد. کسی که بدون سِمَت معامله می‌کند، فضول و کسی که طرف
معامله می‌باشد خریدار (اصیل) و مالک را غیر می‌نامند. عقد فضولی به یکی از دو شکل
زیر ممکن است انجام پذیرد: عَهدی، تَملیکی. عقد عهدی فضولی؛ آن است که شخص فُضول به‌وسیله معامله‌ای که با اصیل
می‌نماید تعهد به نفع یا ضرر غیر کند: مانند آن‌که شخصی به‌حساب دیگری متعهد شود
که عملی برای طرف دیگر معامله انجام دهد. تعهد مزبور پس از قبول غیر و یا قائم‌مقام
او نافذ می‌شود و بدین‌وسیله رابطه تعهد بین غیر و اصیل مستقر می‌شود و درصورتی‌که
غیر معامله را رَدّ کند معامله کَاَن لَم یَکُن خواهد بود. عقد تَملیکی فضولی؛ آن است
که شخص فضول در معامله که با خریدار (اصیل) می‌نماید مالِ غیر (مالک) را به او
واگذار کند، همچنین است هرگاه مورد معامله متعلق حق شخص ثالث قرارگرفته باشد چنانکه
مالک مال مورد رهن یا بازداشت را بدون اِذن شخص ثالث به دیگری منتقل کند، عقد
مزبور نسبت به‌حق شخص ثالث در حُکم فضولی است و صحت آن منوط به اجازه شخص مرتهن یا
بازداشت کننده خواهد بود: مثال شخصی بدون داشتن سِمَت نمایندگی یک باب از مغازه
دوستش را می‌فروشد حال اگر مالک صریحاً بگوید معامله را قبول دارم یا موافقم،
معامله صحیح است و اِلاّ معامله باطل است. بنابراین طبق تعریف قانون، معاملات به
مال غیر، جز به‌عنوان ولایت یا وِصایت یا وکالت،‌ نافذ نیست؛ ‌ولو اینکه صاحب‌مال
باطناً راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قائم‌مقام (قائم‌مقام قانونی در اصطلاح حقوقی
به کسی گفته می‌شود که مستقیماً در عقد قرارداد مداخله نداشته باشد، ولی اثرات آن
به جهتی از جهات به او سرایت نماید. قائم‌مقام‌های قانونی عبارت‌اند از: ۱. وارث ۲.
منتقلٌ اِلیه ٣. طلبکار) او پس از وقوع معامله،‌ آن را تائید نماید، در این صورت
معامله، صحیح و نافذ می‌باشد. این مسئله را کلاً فراموش کنید که هر نوع معامله مالِ
غیر، به‌نوعی مصداق معامله فضولی است، خیر؛ بلکه به معامله‌ای، فضولی اطلاق می‌شود
که توسط افراد سَبَبی یا نَسَبی، قائم‌مقام، نماینده، وکیل، متصرف، غاصب، شریک و
یا سارق انجام می‌پذیرد. معامله به مالِ غیر، بدون نمایندگی، خواه برای خود و خواه
برای مالک، معامله فضولی محسوب می‌شود. شرط تحقق معامله فضولی، این نیست که معامله
فضولی برای صاحب‌مال و بدون اِذن (با اعلام رضایت قبلی) او باشد، بلکه ممکن است
فضول برای خود مال را معامله کند: مانند سارقی که مال مسروقه را برای خودش می‌فروشد
و این نمونه معامله شایع‌ترین عقد فضولی است و همچنین معامله مالِ غصب شده که غاصب
به نفع خود معامله می‌کند هم مصداق معامله فضولی می‌باشد. معامله فضولی فقط با اِذن
(با اعلام رضایت قبلی) مالک مُعتبر می‌شود وگرنه نافذ (و معتبر) نیست. معامله
فضولی، کلاهبرداری محسوب نمی‌شود.

نکته ۱: اجازه (اظهار رضایت شخصی که قانون رضایت او را شرط تأثیر عقد
یا ایقاع دانسته است که از دیگری (خواه مالک نباشد، خواه مالک اما محجور باشد
مانند سفیه) صادر کرده است مشروط بر اینکه رضایت مزبور بعد از صدور عقد یا ایقاع
مذکور صادر شود، اگر پیش از آن صادر شود آن را اصطلاحاً اذن می‌نامند. گاهی به‌طور
عام و با تسامح اجازه را با اذن بکار برده می‌شود که البته درست نیست) مالک نسبت
به معامله فضولی، حاصل می‌شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد
نماید!. اجازه مالک نسبت به معامله فضولی، بر اساس لفظ حاصل می‌شود: مانند اینکه
مالک صراحتاً بگوید ” معامله را قبول دارم یا موافقم یا اجازه دادم ” و
یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد باشد، انجام دهد: مانند اینکه مالک مورد معامله را
تسلیم طرف معامله کند و یا عِوَض را تصرف نماید. رضایت باطنی مالک بدون آن‌که چیزی
دلالت بر اجازه کند، کافی نخواهد بود.

نکته ۲: سکوت مالک (ولو با حضور در مجلس عقد)، اجازه محسوب نمی‌شود!. زیرا
عقد مبتنی بر اعلام قصد و رضا است و اعلام رضا، چیزی را در خارج می‌خواهد که دلالت
بر امر باطن می‌نماید. به‌علاوه، سکوت مالک ممکن است در اثر عدم توجه او به معامله
باشد و یا آن‌که ناراضی باشد و بنا به دلایلی نمی‌تواند فضول را از انجام معامله
منع کند و یا عدم موافقت خود را اعلام دارد: مانند اینکه فضول مردی قُلدر یا صاحب
نفوذی باشد و مالک نتواند عملی برخلاف اراده و خواست او انجام دهد و اجباراً سکوت
می‌کند.

نکته ۳: اجازه در صورتی مؤثر است که
مسبوق به ردّ نباشد و اِلاّ اثری ندارد!. درصورتی‌که مالک، معامله فضولی را رَدّ نماید و مجدداً اجازه دهد آن
اجازه مؤثر نخواهد بود؛ زیرا عمل رَدّ، کلیه آثار قصدی (مصمم شدن به انجام یک عمل
حقوقی از قبیل بیع، اجاره، مشارکت، رهن، اقرار و …) را که قبلاً به‌وسیله فضول به‌عمل‌آمده
است، از بین می‌برد و دیگر از آن چیزی باقی نمی‌ماند تا اجازه بتواند آن را تکمیل
کند و اجازه هم به‌تنهایی ایجاد
تَملیک نمی‌کند: مثال، در معامله‌ای که فضول انجام داده است مثلاً مغازه او را فروخته
است، مالک بدواً اظهار می‌دارد معامله را قبول ندارم و سپس می‌گوید قبول دارم. در اینجا
قانون‌گذار معامله را حمل بر رَدّ می‌کند.

نکته ۴: رد معامله فضولی با هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضا (تصمیم)
به انجام معامله نماید، ایجاد و حاصل می‌شود!.

نکته ۵؛ در معامله فضولی، اگر مالک قبل
از اجازه یا رد، فوت کند، اِجازه یا رد آن، بر عهده وراث است. وضعیت معامله فضولی
حتی پس از مرگ‌ غیر (مالک)، نیز باقی خواهد ماند و مطابق قانون، هرگاه غیر (مالک)،
پیش از اعلام اجازه یا رَدّ فوت نماید، وراث می‌توانند،‌ معامله را اجازه یا رَدّ
کنند؛ زیرا در اثر فوت، آن ملک به وراث منتقل می‌شود و مالک قهری هم می‌تواند نسبت
به مال و یا ملک خود، معامله را اجازه و یا رَدّ نماید.

نکته ۶: در صورتی که معامله فضولی
، عهدی ( آن است که شخص فُضول به وسیله
معامله ای که با اصیل می‌نماید تعهد به نفع یا ضرر غیر کند : مانند آن که شخصی به حساب
دیگری متعهد شود که عملی برای طرف دیگر معامله انجام دهد . تعهد مزبور پس از قبول غیر
و یا قائم مقام او نافذ می‌ شود و بدین وسیله رابطه تعهد بین غیر و اصیل مستقر می‌شود
و در صورتی که غیر معامله را رَدّ کند معامله کَاَن لَم یَکُن خواهد بود ) باشد و به نفع یا ضرر غیر( مالک ) ، تعهدی صورت
گیرد و غیر ،‌ قبل از اجازه ،‌ فوت نماید ، معامله فضولی کَاَن لَم یَکُن می‌شود. زیرا
اجازه از غیر به وارث منتقل نمی‌شود که تا بتواند نسبت به معامله اجازه دهد و یاآن
را رَدّ نماید‌. ترَکه متوفی که عبارت است از اموال و حقوق مالی به وارث منتقل می‌شود
ولی اجازه حُکم محسوب می شود و قابل انتقال نیست. ضمناً باید توجه شود‌که هرگاه ورثه،
متعدد باشند اجازه تمامی آنها برای صحت معامله فضولی لازم است ؛ زیرا مال مورد معامله
، متعلق به تمامی آنان ست ؛ ولی اگر فضول ، مال مالک را می‌فروشد و مالک قبل از این
که بگوید ” قبول دارم یا ندارم ” فوت می‌کند . این حق به وراث او منتقل می‌شود و آنها
می‌توانند انجام معامله را قبول یا رَدّ کنند .

منبع:( مجله ساختمان- شهریور۹۶)