۱۱:۱۰ - ۲۱ شهريور ۱۳۹۶ - 12 September 2017
کد خبر: ۴۶۶۲۴
در گفت‌وگوی«صما» با کارشناسان بررسی شد:
صما- کارشناسان به بررسی نقاط ضعف و قوت چهار راهکار توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهني، استفاده از شرکت‌هاي‌ ليزينگ، راه‌اندازي صندوق پس‌انداز يکم و توسعه بازار پيش‌فروش مسکن پرداخته‌اند.
صما- تازه‌ترین برآوردهای انجام‌شده از میزان پوشش دهی وام خرید مسکن بر مبنای آخرین میانگین قیمت کشوری آپارتمان‌های مسکونی، نشان می‌دهد هم‌اکنون تسهیلات خرید ملک در کل کشور به‌طور متوسط هزینه خرید 27 مترمربع آپارتمان را برای خریداران پوشش می‌دهد که البته بدون احتساب قیمت تهران در متوسط قیمت کل، قدرت خرید تسهیلات به بالای 36 مترمربع می‌رسد.

کارشناسان بازار مسکن در گفت‌وگو با «صما» به بررسی نکات ضعف و قوت چهار راهکار توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهني، استفاده از شرکت‌هاي‌ ليزينگ، راه‌اندازي صندوق پس‌انداز يکم و توسعه بازار پيش‌فروش مسکن پرداخته‌اند.

ارائه تسهیلات مسکن با معیار استانداردهای جهانی

مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد بابیان اینکه در تمام دنیا تا 80 درصد قیمت یک ملک وام و تسهیلات ارائه می‌شود گفت: این میزان در خوش‌بینانه‌ترین حالت خود در کشور ما تا یک‌سوم قیمت نهایی مسکن را پاسخ می‌دهد؛ که بدون تردید این موضوع نمی‌تواند کارآمد باشد.

علی‌اصغر بدری بابیان مطلب فوق به «صما» افزود: تسهیلات ارائه‌شده در کشور ما همچنان از استانداردهای جهانی فاصله دارد چرا که هم‌اکنون تسهیلات خرید ملک در کل کشور به‌طور متوسط هزینه خرید 27 مترمربع آپارتمان را برای خریداران پوشش می‌دهد.

مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد بابیان اینکه برای بهبود وضعیت تسهیلات مسکنی باید بانک مرکزی در برابر انحصارطلبی بانک مسکن قد علم کند گفت: در حال حاضر سود نرخ واقعی وام 120 میلیون تومان به احتساب 20 میلیون تومان جعاله با خرید 19 میلیون تومان اوراق مسکن و با سود 17.5 درصدی برای متقاضیان رقمی بالای 27 درصد است که این مورد به‌وضوح ظلم آشکار برای متقاضیان خرید مسکن است.

سود و زیان متقاضیان خرید مسکن از طولانی شدن مدت بازپرداخت

وی با اشاره به سود و زیان متقاضیان خرید مسکن از طولانی شدن مدت بازپرداخت گفت: افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بیش از ۱۲ سال علاوه بر آنکه در فرمول پلکانی پرداخت اقساط امکان‌پذیر نیست؛ با نرخ سود فعلی پیش‌بینی‌شده برای این نوع تسهیلات (در بافت فرسوده معادل ۸ درصد و در خارج از بافت فرسوده 9.5 درصد) به ضرر متقاضیان خرید مسکن تمام خواهد شد.

وی گفت: برای اجرای این پیشنهاد توجه به چند نکته مهم است. فرمول روش پلکانی پرداخت اقساط به نحوی است که بیش از ۱۲ سال قابلیت اجرایی ندارد یعنی اگر بخواهیم بیش از ۱۲ سال مدت بازپرداخت را افزایش دهیم روش پلکانی را باید کنار بگذاریم و با روش ساده بازپرداخت اقساط باید انجام شود.

وی در تفسیر این موضوع گفت: علاوه بر این مشکل هر چه زمان افزایش پیدا کند رقم سود بیشتری به متقاضی تعلق می‌گیرد و رقم کاهش اقساط کند و کندتر می‌شود. این‌طور نیست که اگر فرضاً طول دوره بازپرداخت اقساط از ۱۲ سال به ۱۵ سال افزایش پیدا کند اقساط یک‌سوم کاهش پیدا کند. بلکه ممکن است اقساط یک‌چهارم یا یک‌پنجم بیشتر کاهش پیدا نکند ولی سود آن به‌مراتب بیشتر خواهد شد.

بدری گفت: به‌هرحال این الگو با نرخ سود بسیار پائین جوابگو است و به نفع مشتری است اما با نرخ‌های کنونی تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم سود بیشتری به متقاضی تحمیل خواهد شد.

وی درنهایت گفت: به این دلیل ترجیح بانک این بوده که تاکنون وارد حوزه افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط صندوق پس‌انداز یکم نشود چراکه به نفع مشتری نیست.

دولت باید به دنبال تغییر پارادایم تسهیلات باشد

همچنین مدیرکل سابق برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن بابیان اینکه در تحلیل بازار اقتصاد مسکن باید سه سناریو جدی را بررسی کنیم گفت: سه سناریو فوق شامل وابستگی وام‌های تسهیلات به بازار اول، عدم وجود منابع بانکی کافی، نرخ سود بانکی و دوره بازپرداخت آن است.

محمود جهانی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: در حال حاضر سناریو اول یعنی وابستگی وام‌های تسهیلات به بازار اول بحث کلان بانک است.

وی در این خصوص گفت: در حال حاضر تسهیلات ارائه‌شده توسط بازار اول یعنی بانک‌ها ارائه می‌شود این در حالی است که بیشتر بانک‌ها با کمبود منابع مالی روبرو هستند. این در حالی است که این منابع می‌توانست از ابزارهای تأمین مالی و بازار ثانویه لحاظ می‌شد .

جهانی بابیان اینکه همواره در سنوات گذشته میزان وام‌دهی بانک‌ها در بخش مسکن 20 تا 27 درصد از کل منابع بانکی بود خاطرنشان کرد: در حال حاضر این سیاست کلان به‌واسطه طولانی‌مدت شدن بازپرداخت به چالش کشیده شده است زیرا بانک‌ها نمی‌توانند بخش قابل از منابع خود را در اختیار دهک‌های بگذارند که می‌خواهند دوره بازپرداخت طولانی و با سود اندک باشد.

مدیرکل سابق برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن درنهایت گفت: اگر تسهیلات کوتاه‌مدت مناسب بانک‌ها است این تسهیلات به‌هیچ‌عنوان جامعه هدف را راضی نخواهد کرد؛ زیرا دهک‌های میان درآمد جامعه به فکر طولانی‌تر شدن بازپرداخت با توجه به منابع مالی خود هستند و از جهت دیگر این عده معتقدند میزان بازپرداخت این وام‌ها در سال‌های آتی به علت تورم نسبی بار مالی کمتری خواهد داشت.

نکات مثبت و منفی انواع وام‌های مسکن

علاوه بر آن یک کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه باید پذیرفت جمعیت قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن دارای درآمد محدود هستند، گفت: اکثر این افراد علاوه بر هزینه مسکن هزینه‌هایی مانند تأمین معیشت و غیره را نیز متحمل می‌شوند؛ بنابراین با توجه به متوسط حقوق و مزایای خانوارهای ایرانی هزینه‌های تأمین وام مسکن بسیار بالا است.

عطا آیت الهی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: در حال حاضر چند نوع تسهیلات به شهروندان خاص اعطا می‌شود که برخی از آن‌ها کار آیی قابل‌توجهی نیز ندارند.

آیت الهی گفت: یکی از معروف‌ترین نوع مربوط به خرید اوراق ممتاز در بازار سرمایه است. در حال حاضر هر برگه 500 هزار تومان اوراق حدود 75 هزار تومان است که به نظر رقم بسیار بالایی است چون برای دریافت وام 70 میلیون تومانی با 140 برگه 75 هزارتومانی باید خریداری شود که این مقدار برابر با 10 میلیون تومان است.

این کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص این وام گفت: بزرگ‌ترین نقطه‌ضعف این اوراق نرخ سود 17.5 درصدی و مجموع سود بازپرداختی آن است.

وی همچنین گفت: جدا از مباحث یادشده، این نوع وام نکات خاص دیگری نیز برای اشخاص خاص دارد. خاص ازآن‌جهت که همه متقاضیان شرایط و توانایی بالایی در اخذ این وام‌ها به چهار دلیل بوروکراسی‌های اداری، عدم بازپرداخت نرخ سود تسهیلات و عدم وجود جوار ساخت کمتر از 20 سال و نحوه انتقال این وام‌ها ندارند.

آیت الهی در ادامه تصریح کرد: شاید بزرگ‌ترین مشکل این وام بعد از تسهیلات سنگین آن در نحوه انتقال نهفته شده است. در تفسیر این گزینه باید گفت دارنده تسهیلات از این محل می‌تواند بدون محدودیت بار دیگر وام‌های پرداختی از همین محل را دریافت کند، اما با این شرایط که اگر قرار است وامی که اکنون در اختیار دارد با مسکن جدیدی که می‌خواهد دوباره خریداری کند، منتقل کند آنگاه دریافت وام جدید مشروط به مابه‌التفاوت خواهد بود.

وی در خصوص دومین تسهیلات پرطرفدار یعنی صندوق پس‌انداز مسکن یکم خاطرنشان کرد: تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در دو گروه انفرادی و زوجین قابل پرداخت خواهد بود. برای انفرادی و بر اساس مناطق جغرافیایی در تهران 80 میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت تا 60 میلیون و در سایر مناطق تا 40 میلیون تومان تعریف می‌شود.

آیت الهی گفت: برای دریافت هر مبلغ از این تسهیلات در دوره یک‌ساله باید تا نیمی از آن سپرده‌گذاری (البته امکان استفاده از تسهیلات صندوق به‌صورت تکمیلی با اوراق وجود دارد) شود. هرچند که امکان سپرده‌گذاری کمتر با دوره طولانی‌تر نیز وجود دارد.

وی در ادامه به نکات ضعف این وام پرداخت و گفت: از نکات ضعف این تسهیلات می‌توان به دو نکته اساسی اشاره کرد. یکی ناتوانایی مالی زوجین جوان برای سپرده‌گذاری (یک نفره 40 میلیون تومان و برای هر دو نفر 80 میلیون تومان) و دوم نبود منابع کافی برای این تسهیلات است. متأسفانه باوجود تأکیدات فراوان بر ارزش و پاسخ‌گویی این نوع تسهیلات در خصوص خانه‌دار کردن مردم، بسیاری از متقاضیان پشت درهای بسته بانک متوقف‌شده و تاکنون به این نوع وام دسترسی پیدا نکرده‌اند.

سه عامل اصلی در کم شدن جذابیت وام ها

این کارشناس اقتصادی در ادامه گفت: اما شاید نکات ویژه این تسهیلات در خاص بودن ارائه این وام برای خانه اولی‌ها نهفته شده باشد؛ یعنی هیچ متقاضی نمی‌تواند قبل از دریافت این تسهیلات از سایر وام‌های مسکن استفاده کرده باشد. متقاضی نباید از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها برای خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی استفاده کرده باشد.

وی در خصوص گزینه سوم نیز افزود: اما گزینه سوم و پرطرفدار دریافت تسهیلات مربوط به طرحی تحت عنوان خرید زمان است که در قالب حساب صندوق پس‌انداز مسکن اعطا می‌شود. خرید زمانی یعنی اینکه متقاضی می‌تواند بعد از گذشت شش ماه سپرده‌گذاری از محل امتیاز حساب صندوق پس‌انداز مسکن خود، از تسهیلات بیش از 8 میلیون ‌تا سقف 12 میلیون تومان استفاده کند.

آیت الهی گفت: برای استفاده از این طرح باید متوسط موجودی در حساب دو برابر تسهیلات دریافتی باشد. به‌عنوان‌مثال، متقاضی وام 12 میلیونی باید مبلغ 24 میلیون تومان را در شش ماه سپرده‌گذاری کند. سود بازپرداخت این تسهیلات تا 11 درصد است و عمر ساختمان نباید از 25 سال بیشتر باشد. این نوع وام نیز به دلیل عدم توانایی سپرده‌گذاری و وثیقه مسکن کار آیی مطلوبی تاکنون نداشته است.

وی همچنین به وام جعاله اشاره داشت و گفت: در بین وام‌های متفاوت مسکن، وام دیگری است که تحت عنوان جعاله تعمیر مسکن به صاحبان خانه تعلق می‌گیرد.

این کارشناس اقتصاد گفت: برای این تسهیلات نیز باید اوراق خریداری شود به‌طوری‌که برای وام 20 میلیونی نیاز به 40 برگ اوراق خواهد بود. سود بازپرداخت آن نیز حدود 18 درصد تعریف‌شده است.

وی درنهایت گفت: تمامی این وام‌ها مانند موضوعات گفته‌شده به دلیل بوروکراسی‌های سنگین اداری، نبود ضامن معتبر، عدم سپرده‌گذاری و نرخ سود غیرمنصفانه از جذابیت لازم برای متقاضیان وام مسکن برخوردار نیستند.

انتهای پیام/

کد خبر:0227

برچسب ها وام ، مسکن ، تسهیلات ، خرید
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar