رفع مسائل حقوقی لازمه تسریع در احیای بافت‌ها/ نقش رکود مسکن در کندی احیای بافت‌های فرسوده

درحالی‌که دولت دوازدهم وعده داده است که یکی از مکانیزم‌های رکود زدایی از بخش مسکن تمرکز بر نوسازی بافت‌های فرسوده است اما همزمان برخی از کارشناسان با برشمردن معضلات حقوقی درروند احیای بافت‌های فرسوده بر این باورند که این معضل پاشنه آشیل این فرآیند است و تا زمانی که این پیچیدگی‌ها رفع نشود کماکان کلاف احیای بافت‌های فرسوده پیچیده خواهد بود.

در این زمینه یک کارشناس در بیان دلایل عدم گرایش انبوه‌سازان به ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده گفت: تقریبا ما از سال گذشته با مسئولان برای تسریع درروند نوسازی بافت‌های فرسوده جلسات متعددی برگزار کرده‌ایم اما هیچ‌کدام دربردارنده نتیجه‌ای نبوده است.

معضلات حقوقی، پاشنه آشیل احیای بافت‌ ناکارآمد شهری

محمدعلی ربانی بابیان اینکه در فرآیند احیای بافت‌های فرسوده باید زمینه‌ها و مقدمات کار فراهم شود تا انبوه‌ساز بتواند با رغبت وارد میدان شود خاطرنشان ساخت: باید در نظر داشت که اساسا انبوه‌سازان نمی‌توانند برای سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده بر سر مسائل حقوقی، ملکی و سایر موارد مترتب درگیر شوند. چراکه کار اصلی سازنده ساخت‌وساز است و او نباید درگیر فضاهای فرساینده مربوط به مشکلات حقوقی و مسائل پیچیده با دستگاه‌ها شود.

این انبوه‌ساز تاکید کرد: اگر عزم دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده جزم شود لازم است که دولت به همراه نهاد شهرداری در این زمینه ورود پیدا کند و با هموار کردن زیرساخت‌های لازم و رفع مشکلات شرایط را برای جذب سرمایه‌گذاری‌های لازم در این بافت‌ها فراهم کند .

وی گفت: باید در نظر داشت که اساسا مکانیزم‌های لازم برای تشویق انبوه‌سازان می‌بایست دربردارنده موارد متنوع و متعددی شامل رفع مسائل حقوقی، ثبتی، اداری و همچنین رفع مشکلات مربوط به زیرساخت‌های آب، گاز، برق و.. باشد به‌طوری‌که سرمایه‌گذار پس از ورود به میدان، پتانسیل خود را صرفا بر روی مسائل اجرایی مربوط به ساخت‌وساز، تولید و احیای بافت‌های فرسوده متمرکز کند.

وی تاکید کرد: اگر چنین مسیری مهیا شود قطعا انبوه‌سازان از این فرآیند استقبال خواهند کرد. اما اگر قرار باشد در یک فضایی مملو از پیچیدگی‌های حقوقی، ثبتی و.. انبوه‌ساز رها شود و از او بخواهند که راسا تمامی این مشکلات را حل کند این مهم امکان‌پذیر نیست.

شهرداری و دولت باید طرف مردم باشند

دبیر انجمن انبوه‌سازان استان قم همچنین مهمترین مشکلات مربوط به احیای بافت‌های فرسوده را ناشی از پیچیدگی‌های حقوقی دانست و گفت: درروند احیای بافت‌های فرسوده طرف حساب با مردم نباید انبوه‌ساز باشد بلکه باید یا شهرداری‌ها و یا دولت مسئولیت این مهم را عهده‌دار شوند.

وی تاکید کرد: اگر قرار باشد انبوه‌ساز با مالکان واحدهای بافت‌های فرسوده روبه‌رو شود درنتیجه این امر روال کار برای او فرساینده خواهد بود و انگیزه و رغبتی برای ورود به این حیطه نخواهد داشت.

ربانی با اشاره به اینکه تجربه نشان داده است که انبوه‌ساز در بدو ورود برای نوسازی بافت‌های فرسوده وارد روال فرساینده‌ای خواهد شد که انرژی زیادی از آنها را سلب خواهد کرد تصریح کرد: این در حالی است که لازم است دولت و شهرداری به‌صورت توامان در این زمینه برای حل مشکلات گام بردارند ضمن اینکه باید در نظر گرفت که اگرچه تسهیلات مصوب شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده نسبتا مناسب است ولی وقتی زیرساخت‌های عملیات اجرایی فراهم نباشد، این تسهیلات به‌تنهایی تکافوی جذب سرمایه‌گذاران به بافت‌های فرسوده را فراهم نخواهد کرد.

نقش رکود مسکن در کندی احیای بافت‌های فرسوده

در همین حال دکتر بیت‌اله ستاریان- کارشناس حوزه مسکن نیز با اشاره به اینکه حدود 700 هزار واحد مسکونی در شهر تهران جزو بافت‌های فرسوده هستند و همچنین در سایر شهرها حدود 3میلیون واحد مسکونی بافت ناکارآمد وجود دارد تاکید کرد: موضوع بافت فرسوده مساله مسکن است درواقع می‌توان گفت که مالکان بافت فرسوده دارای مسکن هستند اما مسکن آنها بی‌دوام و نامرغوب است به‌طوری‌که اگر زلزله‌ای اتفاق بیفتد این واحدها بسیار نامقاوم و ناایمن هستند و فورا فرو خواهند ریخت.

وی با تاکید بر اینکه در فرایند احیای بافت‌های ناکارآمد شهری اگر قرار باشد همین تعداد واحد تخریب و نوسازی شود به‌سختی می‌توان مجددا مردم را در همان‌جا اسکان داد اظهار داشت: چراکه قواره‌های زمین بافت فرسوده بسیار کوچک است و اسکان ساکنان این بافت‌ها در برج‌ها و مجتمع‌ها پروسه‌ای بسیار سخت است .

این استاد دانشگاه کند بودن نوسازی بافت‌های فرسوده را ناشی از دلایل متعدد دانست و گفت: در وهله اول می‌توان این مساله را ناشی از رکود طولانی‌مدت مسکن دانست به‌طوری‌که سازنده برایش فاقد صرفه اقتصادی است که بخواهد در این بافت‌ها اقدام به ساخت‌وساز کند. پس درواقع می‌توان گفت که هر مشکلی که یقه بازار مسکن را گرفته است همان مشکل نیز در بافت‌های فرسوده شیوع پیدا کرده است.

وی افزود :علاوه بر وجود مشکلات عمومی حوزه مسکن، در بافت‌های فرسوده درعین‌حال یکسری مشکلات مضاعف نیز وجود دارد مثلا در بسیاری از موارد قواره‌های بافت‌ها کوچک است و آنها با یکدیگر تجمیع نمی‌شوند.

ستاریان با اذعان به این مطلب که ما فاقد سازمان بزرگ و کارآمدی هستیم که قادر باشد برنامه‌های بسیار راهبردی در این حوزه ارائه دهد و با زمینه‌سازی درست و ارائه تشویق‌های کارآمد زمینه جذب انبوه‌سازان را فراهم کند تصریح کرد: نه شهرداری و نه وزارت راه هیچ‌کدام نمی‌توانند در این زمینه به معنای واقعی موثر باشند و بر این اساس لازم است که یک سازمان کارآمد برای مدیریت روند احیای بافت‌های فرسوده راه‌اندازی شود.

ضرورت همکاری سه قوا برای تهیه قوانین مربوطه

وی بر ضرورت همکاری سه قوه برای تهیه قوانین کارآمد در این زمینه تاکید کرد و گفت: باید با همکاری سه‌جانبه سه قوا، قوانینی تصویب شود تا به‌موجب آن مالکانی که در فرآیند تجمیع ناسازگاری می‌کنند را مکلف به همکاری کند. به‌عنوان‌مثال باید قانونی تصویب شود که بر اساس آن چنانچه شهروندی در بافت فرسوده صاحب یک واحد 20 متری فرسوده است و از تجمیع نیز سرپیچی می‌کند ملزم شوند که نسبت به مشارکت اقدام کنند و در صورت عدم همکاری مالکیت از آنها سلب شود.

این استاد دانشگاه همچنین با تاکید بر اینکه درحالی‌که حاضر نقص قوانین در این زمینه بسیار زیاد است تاکید کرد: باید امتیازهای مربوط به بافت فرسوده به حدی شیرین باشد که انبوه‌سازان رغبت کافی برای ساخت‌وساز در این بافت‌ها را پیدا کنند اما به‌طورکلی بنده پاشنه آشیل نوسازی بافت‌های فرسوده را اول مسائل حقوقی و سپس مسائل مالی می‌دانم.

از دیگر سو مهدی روانشادنیا –عضوهیات مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران- نیز بابیان اینکه پروژه احیای بافت‌های فرسوده و بازآفرینی شهری در بافت‌های فرسوده ازلحاظ حقوقی، مالی و فنی بسیار کار پیچیده‌ای است در گفت‌وگو با مجله ساختمان گفت: به نظر می‌رسد هنوز ما شرایط لازم برای بسترسازی و ورود سرمایه‌گذار به این بافت‌ها را به‌صورت عمومی فراهم نکرده‌ایم.

وی عمده مداخلات دولت در بافت‌های فرسوده را معطوف به پرداخت تسهیلات برای نوسازی پلاک‌ها دانست و گفت: ولی واقعیت این است که بازآفرینی شهری به این صورت اتفاق نخواهد افتاد و احیای بافت‌ها صرفا با ورود سرمایه‌های بزرگ رخ خواهد افتاد.

رفع مسائل حقوقی لازمه تسریع در احیای بافت‌ها

روانشادنیا لازمه تسهیل و تسریع درروند احیای بافت‌های فرسوده را در رفع مسائل حقوقی تملک این بافت‌ها دانست و گفت: باید بسترهای فنی و حقوقی ورود گسترده سرمایه‌گذاران به بافت‌های فرسوده فراهم شود و همان‌طور که در مناطق لوکس نشین انبوه‌سازان اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند باید با آماده‌سازی زیرساخت‌ها شرایط برای تغییر جهت انبوه‌سازان از مناطق لوکس نشین به مناطق کم برخوردار و بافت‌های فرسوده فراهم شود.

وی افزود: این شرایط امروز فراهم نیست و برای فراهم کردن این مهم باید در قواره شهرسازانه و نه در قواره تک پلاکی دولت به حوزه بافت‌های فرسوده ورود داشته باشد.

عضو هیات مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران با اشاره به اینکه ما در گذشته درروند احیای بافت‌های فرسوده بیشتر از آنکه در جهت تسهیل مسائل حقوقی گام برداشته باشیم بیشتر در جهت بسترسازی‌های تسهیلاتی در جهت نوسازی بافت‌های فرسوده گام برداشته‌ایم تاکید کرد: این درحالی است که لازمه جذب سرمایه‌گذاری در وهله اول بسترسازی‌های حقوقی است. در بافت‌های فرسوده می‌دانیم که تولید مسکن با دشوارهای خاصی نظیر ورود مصالح و تجهیزات و ماشین‌آلات همراه خواهد بود و با توجه به مشکلاتی که در بافت‌های فرسوده وجود دارد اساسا اجرا در این بافت‌ها با دشوارهای زیادی همراه خواهد بود.

وی تاکید کرد: به نظر من اول مشکلات حقوقی و سپس بحث‌های فنی و مالی باید حل شود. اگر مشکلات حقوقی بافت‌های فرسوده حل شود قطعا با ارائه تسهیلات توجیه‌پذیر اقتصادی، سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده ایجاد خواهد شد و حتی بخش خصوصی نیز وارد حوزه خواهد شد.

عضو هیات مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران همچنین با تاکید بر اینکه ما علاوه بر بافت‌های فرسوده با مشکلات مربوط به سکونت‌گاه‌های غیررسمی مواجه هستیم گفت: مطالعات صورت گرفته در بافت‌های فرسوده معمولا با سیاست‌های اجرایی همسو نیست و به نظر می‌رسد که حتما باید ارتباط عمیقی بین مراکز پژوهشی و نهادهای سیاست‌گذار در این حوزه شکل بگیرد و فقدان برنامه‌ریزی در این عرصه می‌تواند تبعات خاص خود را داشته باشد.

نامعادله حجم بافت‌های فرسوده و مطالعات صورت گرفته

وی در پاسخ به این سوال که آیا متناسب با حجم انبوه بافت‌های فرسوده مطالعات کارشناسی شده است اظهار داشت: مطالعاتی که در این حوزه شده است به‌هیچ‌وجه متناسب با اتفاقی که در حوزه بافت‌های فرسوده افتاده است نیست.

روانشادنیا تاکید کرد: شما در نظر داشته باشید که جمعیت شهرنشین کشور در چند دهه گذشته از سی درصد به هفتاد درصد رسیده است و افزایش بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های رسمی علاوه بر افزایش مشکلات متعدد متاسفانه معضلات جدیدی به وجود آورده است و آن هم بحران مربوط به ناپایداری این بافت‌ها در برابر زلزله است. امروز مقاوم‌سازی بافت‌های فرسوده یک ضرورت جدی است.

منبع: (مجله ساختمان- مهر96)