۱۲:۴۶ - ۲۴ آبان ۱۳۹۶ - 15 November 2017
کد خبر: ۴۷۶۵۱
«صما» گزارش می‌دهد:
صما- نوسازی بافت‌های فرسوده و هسته‌های میانی شهر تهران و سایر کلان‌شهرها و شهرهای کشور از ابتدای دولت یازدهم به‌عنوان اولویت دولت در سیاست‌گذاری بخش مسکن مورد توجه و تاکید قرار گرفت.
تاثیر نسخه‌های دستوری در نوسازی بافت‌های فرسوده/ یک راهکار برای جلوگیری از افزایش بافت‌های نابه سامان شهری

به گزارش «صما» زلزله اخیر کرمانشاه و تخریب هزاران واحد مسکونی باعث شد مسئولان نگاه جدی تری به مقوله اصلاح بافت فرسوده داشته باشند.

هوشنگ بازوند استاندار کرمانشاه در بازدید از مناطق آسیب دیده خبر از تخریب 40 هزار واحد مسکونی شهری و روستایی در زلزله داد و ابراز داشته بخشی از این تخریب ها مربوط به مناطق فرسوده بوده است در این میان محسن هاشمی رفسنجانی رییس شورای شهر تهران نیز تاکید کرده که باید بافت فرسوده را دریبایم و خواستار توجه جدی به مقوله بافت فرسوده شده است .

اما شاید بیشترین تلنگر در خصوص عواقب عدم توجه به بهسازی و نوسازی مناطق فرسوده از زبان خود رییس جمهور بیان شده است؛ حسن روحانی از ابتدای دولت دواردهم مکررا در خصوص اهمیت بافت فرسوده صحبت کرده و در این خصوص در هفته گذشته با اجرای طرح «پیشگام» موافقت کرده است.

در قالب این طرح که هفته گذشته در جلسه‌ای با حضور رئیس‌جمهوری، وزیر راه و شهرسازی و مقامات این وزارتخانه، شهردار تهران و سایر مسئولان مرتبط در پاسخ به تأکید رئیس‌جمهوری برای تسریع در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت، قرار است طی یک بازه زمانی ۵ ساله، در فاز اول، ۵۵ هزار واحد مسکونی در محدوده‌ها و محلات هدف نوسازی شهر تهران با اولویت ۵ منطقه فرسوده پایتخت به اجرا دربیاید.

در ‌این طرح تاکید شده است توسعه‌گرها به عنوان رکن اساسی و پایدار در نوسازی بافت‌های فرسوده شهری قدم بردارند؛ توسعه‌گرها نهادهایی هستند که علاوه بر در اختیار داشتن نقدینگی و سرمایه قابل قبول برای ورود به طرح‌های عمرانی نظیر ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده، امکان تجهیز منابع و سرمایه‌های خرد را نیز دارند و همچنین از امکان استفاده از منابع بانکی در وضعیت موجود با شرایط فعلی نیز برخوردارند.

طبق اسناد برنامه ششم توسعه در حال حاضر 77 هزار بافت‌های فرسوده (عرصه تاریخی و غیر تاریخی مراکز شهری) در کشور وجود دارد که از این میزان حدود 55 هزار هکتار مربوط به اسکان غیررسمی است.

بر اساس همین آمارها تعداد محله‌های نابسامان شهری هزار و 100 محله است به‌هرحال وجود 12 تا 13 میلیون حاشیه‌نشین و بد مسکن در کشور امری غیرقابل‌چشم‌پوشی است، حال در صورت اجرای این طرح دولتی چه میزان میتوان امیدوار بود که از آمارهای حاشیه نشینی و بافت فرسوده کاسته شود؟

تاثیر نسخه‌های دستوری در نوسازی بافت‌های فرسوده/ یک راهکار برای جلوگیری از افزایش بافت‌های نابه سامان شهری

طرح مسکن پیشگام بدون مطالعات تفاوتی با مسکن مهر ندارد

در این خصوص یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: مسئله‌ای که حائز اهمیت است اینکه باید بررسی شود در پشت این دستورالعمل نوسازی بافت‌های فرسوده چه حجمی از کار کارشناسی در خصوص مهندسی معماری، ترافیک و محدودیت‌های بلندمرتبه‌سازی و مطالعات توسعه شهری در این بافت‌ها انجام‌شده است.

منصور غیبی بابیان مطلب فوق به«صما» گفت: به عبارت ساده‌تر به لحاظ شهرسازی با بلندمرتبه‌سازی و توسعه نظام جمعیتی تراکم جمعیت در یک محله چندین برابر می‌شود، لذا چه تعریفی برای توسعه و یا ایجاد زیرساخت‌های حمایتی و پشتیبانی ازجمله توسعه هم‌زمان و موازی نظام خدماتی مانند مدارس حمل‌ونقل و درمان و توسعه فاضلاب شهری و فضای سبز و افزایش زیر ساختارهای مربوط به آب و برق و مخابرات و ... در این‌گونه پروژه‌ها وجود دارد؟

وی بابیان اینکه مشکلی که در بحث مسکن مهر وجود داشت نبود مطالعات دقیق و کارشناسانه در رابطه با تراکم بالای جمعیت بدون نگاه زیرساخت‌های حمایتی و پشتیبانی است گفت: بنابراین نگرانی که در خصوص برج‌سازی و توسعه نظام محل‌هایی در بافت‌های فرسوده شهری وجود دارد از جنس «ساخت و ایجاد مسکن» برای مردم نیست بلکه تعریف جامع و عملیاتی از نوع «نظام بهره‌برداری صحیح از مسکن» ساخته‌شده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن در نهایت گفت: به عبارتی روشن‌تر تولید مسکن بدون برنامه اصولی بهره‌برداری از آن معضل بافت‌های فرسوده را به شکل دیگری دچار عارضه‌هایی جدید می‌نماید.

مطالعات مسکن پیشگام اشتباه است

عضو هیئت رییسه گروه تخصصی عمران سازمان نظام مهندسی استان تهران بابیان این‌که به‌طورکلی موافق حضور باواسطه یا بی‌واسطه دولت در بخش مسکن نیستم گفت: ابتدا باید مشخص شود آیا دولت به صورت تمام و کمال و به صورت شخص اول قصد حضور در این بازار را دارد یا به دنبال حضور غیابی یا به صورت فرد یاری دهنده در این مبحث حضور خواهد داشت؛ زیرا در طی سال های متمادی دولت به وضوح نشان داده که سازنده بسیار بدی است .همواره دولت، مسکن های خود را دیرتر و گران تر به مردم عرضه کرده است.

سیامک الهی فر بابیان مطلب فوق افزود: همواره حضور دولت در بخش‌های مسکن‌سازی با چالش‌ها و دغدغه‌های روبرو بوده و هیچ‌وقت نتوانسته‌اند به اصل موضوع یعنی خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه برسند و اگر به این اصل دست یافتند کیفیت و وسعت مسکن‌های ارائه‌شده قابل دفاع نبودند.

عضو سازمان نظام‌مهندسی تهران تاکید کرد: باید مطالعات کافی همراه باشد اما به‌وضوح دیده می‌شود، مطالعات کافی در خصوص مناطق ارائه‌شده در این طرح انجام‌نشده و به مطالعات صورت گرفته ابتر و بسیار اشتباه است به‌طور مثال از 5 منطقه گفته در این طرح که شامل مناطق 11، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷ است مناطق 11 و 12 مملو از بافت‌های تاریخی و تجاری است که اصلاح این بافت‌ها با مشکلات عدیده‌ای روبرو بوده و چالش‌های مربوط به خود را دارد.

الهی فر گفت: به‌هرحال باوجود حضور مؤثر سازنده‌ها در این بخش این قشر به دلیل ایجاد حاشیه سود اندک قیمت این املاک را گران‌تر به متقاضیان ارائه خواهند داد بنابراین این املاک نیز باقیمت بالایی ارائه خواهد شد و دست بسیاری از متقاضیان واقعی از این بازار کوتاه خواهد شد.

ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده نقش رگولاتوری در قیمت مسکن ندارد

الهی فر در پاسخ به این سؤال آیا اصلاح بافت فرسوده وساطت مسکن 55 هزار واحد مسکونی می‌تواند تعدیلی در قیمت‌های نهایی مسکن در کلان‌شهرها داشته باشد گفت: این نگرش به‌هیچ‌عنوان درست نیست زیرا مناطقی خاصی در کلان‌شهرها قیمت تعیین می‌کند به‌طور مثال مناطق شمالی تأثیر فراوانی در تعیین نرخ قیمت مسکن دارد؛ و ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده نقش رگولاتوری در قیمت مسکن ندارد.

الهی فرهمچنین گفت: به‌هرحال اگر مردم منتظر هستند که با اصلاح این بافت‌ها تعدیلی در قیمت‌های مسکن ایجاد شود این موضوع کاملاً بر منطقی است. به‌هرحال ما باید انتظار خود را از این بازار به شکل منطقی داشته باشیم اصلاح این بافت نه یک نیاز بلکه ضرورت است زیرا در این مناطق برخی از شهروندان به بدترین شکل زندگی کرده و از امکانات اولیه نیز برخوردار نیستند.

وی درنهایت گفت: طرح پیشگام طرح مناسبی برای اصلاح بافت‌های فرسوده محسوب می‌شود و تا حدودی نیز می‌تواند در خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه مؤثر باشد اما این بافت‌ها جامعیت کاملی برای پاسخ‌گویی به تمام متقاضیان را ندارد.

اصلاح بافت های فرسوده باعث رسمی شدن این مناطق شهری می شود

در همین زمینه یک کارشناس شهرسازی بابیان اینکه بافت‌های فرسوده؛ فاجعه‌ای قریب‌الوقوع هستند گفت: در حال حاضر مساحت بافت‌های نابسامان و پهنه‌های فقر شهری در حدود ۱۳۲ هزار هکتار برآورد می‌شود که این مناطق محل سکونت حدود ۶ میلیون خانوار با جمعیتی قریب به ۲۱ میلیون نفر است.

محمدعلی مهری گفت: سهم شهر تهران از بافت‌های فرسوده مصوب شهری ۳۲۶۸ هکتار (۵ درصد از مساحت شهر تهران) است؛ و از آنجایی که جمعیت متراکم تری در این 5 درصد زندگی می کنند از اهمیت بلقوه ای برخوردار است.

وی بابیان اینکه در حال حاضر حدود ۲۰ درصد جمعیت شهر تهران که اکثریت قریب به‌اتفاق آن‌ها از فقرا هم هستند در این بافت‌ها زندگی می‌کنند. گفت: شهرداری تهران اقدام درخور توجهی برای نوسازی و بهسازی این بافت‌ها نکرده است و با توجه به وجود گسل‌های متعدد در شهر تهران، در صورت زلزله حجم بالایی از تلفات در همین بافت‌ها خواهد بود. به‌عنوان نمونه بر اساس گزارش‌ها رسمی سال ۹۴ سازمان نوسازی شهرداری تهران، ۵۲ درصد بافت منطقه ۱۰، ۳۷ درصد بافت منطقه ۱۲ و حدود ۳۰ درصد بافت‌های منطقه ۱۱ و ۱۷ که عمدتاً محل سکونت فقرا و طبقه متوسط به پائین‌شهری هستند فرسوده است.

این کارشناس شهرسازی گفت: اصلاح و نوسازی این واحدها باید به صورتی انجام گیرد که متقاضیان با آغوش باز این واحدها را بپذیرند. متأسفانه ما در ساخت مسکن مهر دچار اشتباه شدیم و فراموش کردیم که کیفیت حرف اول را در ساخت مسکن می‌زند. درحالی‌که ما در این بخش فقط به مسئله سرعت فکر کردیم.

این کارشناس درنهایت گفت: بازار مسکن با ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده می‌تواند تأثیر مطلوبی در کاهش و تعدیل قیمت‌های مسکن در سراسر کشور داشته باشد؛ زیرا گستردگی این بافت‌ها در کشور بالا و همچنان در حال گسترش است.

تغییر نگرش جامعه نسبت به بافت های فرسوده هدف اول طرح مسکن پیشگام

در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه این طرح می‌تواند نگرش جامعه را نسبت به این بافت‌ها تغییر دهد گفت: رسانه‌های رسمی این مناطق را عموماً محلاتی جرم خیز و پرآسیب از منظر اجتماعی نشان داده و خواسته یا ناخواسته بر نفرت حاشیه‌نشینان و وحشت مرکزنشینان از یکدیگر می‌افزایند. این در حالی است که بخشی از همین حاشیه‌نشینان و فقرای شهری نقشی مثبت در اقتصاد شهر ایفا می‌کنند. به هر حال به نظر می رسد تغییر نگرش جامعه نسبت به بافت های فرسوده تیر اول طرح مسکن پیشگام باشد. در گام های بعدی می تواند به تاثیر آن در تعدیل قیمت ها، کاهش آمار متقاضیان مسکن، بهبود کیفیت زندگی مستاجران اشاره کرد.

حمیدرضا قاضی زاهدی گفت: در حال حاضر بخش قابل‌توجهی از خدمات ساختمانی، توزیعی، حمل‌ونقلی و حتی نیازهای تولیدی و مصرفی شهرها در قالب کارگری ساختمان، دست‌فروشی، پیک موتوری یا حمل‌ونقل کالا، دوخت و دوز و... توسط آن‌ها تأمین می‌شود که همگی واجد ارزش‌افزوده‌اند. توانمندی‌های اقتصادی حاشیه‌نشینان غیرقابل‌چشم‌پوشی است و علت اصلی خروج آن‌ها از بخش رسمی اقتصاد را باید در موانع ورود به بخش رسمی جستجو کرد!

وی با اشاره به اینکه اصلاح بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشینی می‌تواند ارتقای شان انسانی را در پس داشته باشد گفت: تخریب سکونتگاه‌های حاشیه‌نشینان به‌نوعی پاک کردن صورت‌مسئله است. با این کار فقر و حاشیه‌نشینی از میان نمی‌رود و حتی تشدید هم خواهد شد. دولت باید برای تأمین حقوق قانونی این افراد برای داشتن سرپناه ورود و اقدام کند. در حال حاضر محله ای مانند خاک سفید را تنها با ارائه اسناد رسمی، نوسازی و بهسازی می توان زنده کرد. در غیر این صورت با اعمال موارد تحکمی تنها باعث جری شدن ساکنان و گسترش حاشیه نشینی بیشتر خواهیم شد.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: در حال حاضر کشور سالانه به یک‌میلیون مسکن نیازمند است گفت: اگر در هر بخش از این برنامه 55 هزار ملک ساخته یا اصلاح شود می‌تواند در کاهش آمارهای متقاضیان مسکن مؤثر باشد؛ و بدون تردید این میزان در شهرها دیگربه علت ارزانی خدمات و مصالح بیشتر از این میزان نیز گسترش داشته باشد.

تخریب دستوری سکونتگاه حاشیه نشینان پاک کردن مسئله است

زاهدی همچنین گفت: به‌طورکلی ۲۵ الی ۳۰ درصد جمعیت شهرهای بزرگ و کلان‌شهرهای کشور شامل: تهران، مشهد، اهواز، تبریز، شیراز، کرمانشاه، زاهدان، بندرعباس، همدان، سنندج در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند. پیش‌بینی می‌شود در صورت ادامه روند موجود در ده سال آینده این سکونتگاه‌ها یک‌چهارم جمعیت شهری کشور را شامل خواهند شد. تراکم جمعیت مناطق غیررسمی (حاشیه‌نشین) به‌طور متوسط حدود ۲۵۰ نفر در هکتار است که ۵ تا ۷ برابر متوسط تراکم شهری است؛ یعنی سکونت ۵ تا ۷ برابری فقرا در یک‌خانه مثلاً ۱۰۰ متری نسبت به سایرین در این مناطق زندگی می‌کنند؛ بنابراین به نظر می‌رسد طرح مسکن پیشگام بتواند در کوتاه‌ترین زمان بیشترین تأثیر را بر مسکن داشته باشد.

وی بابیان اینکه بافت‌های فرسوده ازلحاظ گستردگی می‌تواند رویکرد مناسبی در تأمین مسکن در کلان‌شهرها داشته باشد تأکید کرد: زمانی که عرضه نسبت به میزان تقاضا فراتر باشد خواه‌ناخواه قیمت‌های با تعدیل قیمت روبرو می‌شود.

وی همچنین با اشاره به اینکه اگرچه افزایش تراکم در این مناطق نیازمند زیرساخت‌های شهری بیشتر است گفت: این طرح در صورت استفاده از تجربه‌های کشورهای دیگر موفق از طرح‌هایی مانند مسکن مهر خواهد بود.

زاهدی درنهایت گفت: حضور تعاونی‌ها و انبوه‌سازان صاحب صلاحیت و حرفه ای و مشارکت این عده در بافت‌های فرسوده می‌تواند یک برد – برد دوسویه محسوب شود؛ زیرا به‌جز تغییر ظاهر این کلان‌شهرها اصلاح این بافت‌ها در خانه‌دار کردن بخش مهم جامعه یعنی دهک‌های پایین از اهمیتی بالایی برخوردار هستند. در ثانی این بافت می‌تواند در کاهش قیمت‌های املاک دیگر نیز مؤثر باشد؛ زیرا حجوم افراد متوسط و پایین جامعه به این سمت و خالی شدن تقاضا از بخش مرکز شهر باعث خواهد شد مالکان به‌صورت رسمی تعدیلی در قیمت‌ها داشته باشند.



نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar