۱۱:۳۹ - ۰۸ آذر ۱۳۹۶ - 29 November 2017
کد خبر: ۴۷۸۲۸
«صما»گزارش می‌دهد:
صما- براساس آمارهای اخذشده، معاملات مسکن در آبان ماه با رشد محسوسی روبرو شده است که به گفته کارشناسان این افزایش به علت کاهش نرخ سود بانکی و افزایش معاملات املاک زیر 80 متر بوده است.
رونق کسب‌وکار غیرمجاز در املاک کم‌متراژ/ کاهش سود بانکی و معضلات مؤسسات خودخوانده عامل ورود سرمایه به بازار مسکن

به گزارش «صما» بر اساس آمارهای اتخاذشده از سامانه بانک مرکزی تعداد معاملات در دو ماه مهر و آبان امسال در پایتخت دارای چهار مؤلفه و تحت تأثیر دو رویکرد مهم بوده است. این چهار مؤلفه شامل دلایل کاهش معاملات نوساز و افزایش واحدهای بیش از 5 سال ساخت کوچک متراژ، افزایش معاملات در منطقه 1 به دلیل کاهش نرخ سود بانکی، رشد معاملات در منطقه فرسوده و ارزان‌قیمت مانند 14،10 و 15 و کم متراژ به علت بیشتر بودن و ارزان بودن کوچک متراژ همچنین کاهش معاملات در منطقه 22 بوده است.

دراین‌بین این آمارها بیانگر دو رویکرد مهم و تأثیرگذار بر چهار مؤلفه گفته‌شده و به‌تبع ادامه‌دار در ماه‌های دیگر بوده است این دو رویکرد شامل رشد ادامه‌دار معاملات املاک زیر 80 متر به علت افزایش قیمت مسکن و کوچک خانوار به‌خصوص 60 تا 70 متر و همچنین رشد قیمت غیر محسوس و آرام مسکن بوده است.

بر اساس آمارهای ارائه‌شده توسط از سامانه بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکوني در مهر و آبان سال 1396 شهر تهران به ترتیب به 13815 و 14764 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل با رشد خوبی برخوردار شده است.

جدول زیر مقایسه این دو ماه را نشان می‌دهد:

رونق کسب‌وکار غیرمجاز در املاک کم‌متراژ/ کاهش سود بانکی و معضلات مؤسسات خودخوانده عامل ورود سرمایه به بازار مسکن

احیای معاملات آبان ماه به دلیل افزایش معاملات کم متراژ

در همین زمینه یک مشاور و کارشناس املاک بابیان اینکه به نظر می‌رسد روند رو به رشد معاملات در آبان ماه به علت بازگشت دوباره متقاضیان به بازار مسکن بوده است گفت: به‌طورکلی رشد مثبت 6 درصدی در آبان ماه رقم قابل‌توجهی است زیرا به علت اتمام فصل اسباب‌کشی تصور نمی‌شد که این ماه با رشد تقاضا مواجه شود اما به‌هرحال این موضوع نشان داده است یک اتفاق در بازار مسکن رخ‌داده و احیای در بازار میانه پاییز اتفاق افتاده است.

مسعود جهانبخش بابیان این مطلب فوق به «صما» گفت: این احیای به دلیل نر خ سود سپرده‌های بانکی به سطح مصوب 15 درصد بوده است؛ بنابراین به‌وضوح می‌بینیم که بازار کنونی با دو سناریو شامل سرازیر شدن پول به سمت بازار باثبات‌تر علیرغم افزایش قیمت ارز و سکه به سمت مسکن و افزایش خریدوفروش املاک سن دار و زیر 80 متر است.

این مشاور املاک بابیان اینکه اگر سهم نوسازها از معاملات خرید آپارتمان کاهش داشته به دلیل نبود نوسازها در بازار نیست درنهایت گفت: قدرت جیبی متقاضیان به علت افزایش رسمی قیمت مسکن در طی سال‌های اخیر افت داشته و آن‌ها به سمت املاک سن دار و متراژهای کوچک رفته‌اند.

رویکرد سازندگان باید تغییر کند

دراین‌بین یک مباشر املاک بابیان اینکه آمارها نشان می‌دهد باید رویه سازندگان و سرمایه‌گذاران باید دو تغییر اساسی کند گفت: در حال حاضر سهم سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره در درصد قابل قبولی قرار ندارد بر اساس آمارهای عرضه‌شده سهم این سرمایه گذرای در طی سال‌های افزایش پیدا کند.

جلالی گفت: طبق آخرین گزارش بانک مرکزی این سرمایه‌گذاری‌ها در طی سال‌های 95 و 96(بر اساس آمارهای رسمی سرمایه‌گذاری ۱۴ هزار و ۱۰۰ میلیارد تومانی در حوزه ساخت‌وسازهای جدید با افت ۹ درصدی و سرمایه‌گذاری ۳ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومانی در حوزه ساخت‌وسازهای نیمه‌تمام بدون آنکه به مرحله تکمیل برسد نیز با افت ۸ درصدی روبه‌رو شده است) کاهش داشته است.

این فعال ساختمانی در ادامه افزود: در ثانی با توجه به بودجه متقاضیان باید رویکرد دوباره‌ای به متراژهای موردپسند مردم داشته باشیم چون نسبت بناهای نوساز کم متراژها به املاک سن دار بسیار کم است.

این مباشر گفت: به‌هرحال تکمیل واحد کم متراژ می‌تواند معضل در خانه‌دار کردن مردم نقش به سزایی داشته باشد.

وی در پاسخ به این سؤال که چرا علیرغم تصورها آمارها نشان می‌دهد خریدوفروش در مناطق شمال شهر با رشد خوبی در دو ماه روبه رو بوده است گفت: کاهش نرخ سود بانکی و معضل مؤسسات خود خوانده باعث شده است افراد سرمایه‌دار اموال بلوکه‌شده خود را به بازار مسکن واریز کنند؛ زیرا اقتصاد ایران به‌وضوح نشان داده است بازار مسکن همچنان پرسودتر و باثبات‌تر از بازارهای دیگر است.

افزایش عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده

دراین‌بین به گفته یکی دیگر از مشاوران املاک در محدوده منطقه 10 بابیان اینکه افزایش آمارهای عرضه و تقاضای بازار در آبان ماه به دلیل رشد معاملات در منطقه فرسوده و ارزان‌قیمت مانند 14،10 و 15 و کم متراژ به علت بیشتر بودن و ارزان بودن کوچک متراژ بوده است گفت: این مناطق همواره جز مناطق ارزان‌قیمت بوده و بسیاری از خانواده‌ها رویکرد مثبتی به این مناطق دارند.

حق‌شناس گفت: ارزانی این مناطق همچنین وجود زیرساخت‌های حمل‌ونقلی، اجتماعی و فرهنگی باعث شده برخی از خانوارهای این مناطق را بیشتر از اطراف تهران همانند شهریار، پردیس، هشتگرد و حتی منطقه 22 پسند کنند.

وی بابیان اینکه وام‌های موجود در بافت‌های فرسوده نیز باعث شده توانمندی افراد در خرید این املاک افزایش داشته باشد گفت: بخش عظیمی از املاک مذکور دارای متراژ کوچک بوده و خانوار می‌تواند بر اساس بودجه خود انتخاب‌های متعددی داشته باشد.

حق‌شناس در پاسخ به این سؤال که چرا منطقه 5 که تقریباً قیمت‌های بالایی دارد جز مناطق پر تقاضا باشد گفت: خریدوفروش در منطقه 5 به‌واسطه سه موضوع مهم یعنی داشتن املاک کم متراژ متعدد، املاک نوساز و املاک سن بالا موردتوجه اقشار مختلف است.

وی درنهایت گفت: بیشتر سازندگان این منطقه املاک نوساز خود را با تخفیف‌های خوبی ارائه می‌دهند زیرا این قشر دیگر تحمل ضرر زیان‌های حاصل از رکود بازار را نداشته و به فکر بازگشت سرمایه خود هستند. در ثانی محله‌هایی در محدوده‌های مذکوراست که مملو از خانه سن بالای ارزان‌تر از نرخ مصوبه منطقه است.

4 کاربرد املاک کوچک متراژ در بازار تهران و دلیل رواج این املاک

در همین زمینه یک مشاور املاک درنبرد جنوبی بابیان اینکه کم متراژها در بازار مسکن تهران به دو شکل مصرفی و تجمیع عرضه می‌شود گفت: بزرگ‌ترین دلیل افزایش املاک کم متراژ ناشی از قیمت ارزان برای اقشار مصرفی و سرمایه‌گذاران است.

امیدی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: معاملات آپارتمان‌های کم متراژ در تهران ناشی از چهار نوع از بناها شامل املاک تجمیع نشده کلنگی برای سرمایه‌گذاری، املاک ارزان‌قیمت مصرفی سکونت‌گاهی، املاک مصرفی خدماتی و مشاغلی و سویت های مجردی است.

وی در خصوص دسته اول یعنی املاک کلنگی گفت: این املاک شامل املاک فرسوده قدیمی و اکثر آن‌ها شخصی‌سازی بوده که متراژهای پایین و عمر بالای 15 سال دارند. این املاک به دلایلی مانند عدم همکاری ساکنان و سرمایه‌گذار منصف تجمیع نشده و همچنان مورداستفاده بخشی از تقاضای کم‌درآمد جامعه است. این املاک که بیشتر به‌صورت تک‌واحدی 50 تا 60 متر است موردتوجه سرمایه‌گذاران است زیرا این افراد معتقدند این املاک در صورت تجمیع آینده خوبی ازنظر سرمایه‌گذاری دارند.

امیدی در این خصوص خاطرنشان کرد: این سرمایه‌گذاران با استفاده از وام‌های بدون سپرده مسکن و نقدینگی خود وارد بازار می‌شوند و کسری هزینه خرید خانه‌های نقلی را با اجاره دادن واحد در قالب قرارداد رهن کامل تأمین می‌کنند؛ و بعد کسب وام‌های متعدد و مشارکت در ساخت وارد عرصه تجمیع و ساخت‌وساز می‌شوند. بخش اعظمی از املاک را مشاوران املاک همان محله خریداری و با قراردادهای 40 به 60 وارد ساخت‌وساز می‌شوند.

تأثیر وام در خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد

وی در خصوص گروه دوم یعنی مصرفی گفت: این اقشار با اخذ وام‌های متعدد به علت قیمت پایین این آپارتمان‌های را اکثر بدون آسانسور و پارکینگ هستند را خریداری می‌کنند البته به نظر می‌رسد با افزايش وام اوراق مسكن به 90 ميليون تومان معاملات این املاک با شتاب بیشتری روبرو شود؛ اما باید در نحوی ارائه این وام‌ها و اقساط آن بازنگیری ویژه‌ای صورت بگیرد؛ زیرا این قشر توانایی پرداخت اقساط سنگین و همچنین اجاره‌های ماهانه را ندارند.

این فعال ساختمانی در پاسخ به این سؤال که این اقشار هزینه خرید این املاک را به چه نحوی تهیه می‌کنند گفت: این گروه به‌واسطه سه عملکرد، یعنی فروش املاک بزرگ متراژ و کلنگی خود در مناطق جنوب و اطراف شهر، اخذ وام‌های متعدد و یا به‌صورت رهن کامل وارد این املاک می‌شوند.

رهن کامل اولویت املاک ارزان‌قیمت در جنوب شهر

وی در پاسخ به این سؤال که آیا باوجود کاهش نرخ سود بانکی مالکان حاضر به رهن کامل هستند گفت: در جنوب و جنوب شرق تهران بخش اعظمی از این املاک با رهن زیر 50 میلیون تومان عرضه می‌شود که این مبلغ رقم قابل‌توجهی در بازار سرمایه‌گذاری نیست؛ و متأسفانه به‌صورت متعدد دیده‌شده بخشی از این وام‌ها به‌صورت ربا وارد بازار اقتصادی کشور می‌شود.

کسب‌وکار غیرمجاز دستاورد املاک کم متراژ

امیدی در خصوص ورود کم متراژها به بازار تقاضای کسب‌وکاری نیز گفت: این مورد نیز به دو صورت رهن کامل و یا خرید انجام می‌گیرد و متأسفانه اکثر فعالیت‌های خدماتی در این املاک به‌صورت غیرقانونی بوده و فاقد مجوز شهرداری است.

این مشاغل از آرایشگری تا خدمات گرافیکی تحت پوشش قرار می‌گیرد و به علت تغییر کاربری به مشتری یابی از طریق تراکت‌های کاغذی صورت می‌پذیرد. البته بخشی از این مشاغل در مناطق شمال تهران به شکل قانونی نیز انجام می‌گیرد.

وی در این خصوص که آیا شهرداری نظارتی به این املاک ندارد گفت: در صورت ورود شهرداری به این مناطق ساکنان به شکل شگفت‌انگیزی کاربری خدماتی را تغییر داده و با پهن کردن موکت و فرش تبدیل به ملک مسکونی می‌کنند.

امیدی در ادامه افزود: به‌هرحال این نوع کسب‌وکارها در جنوب و تقریباً شرق تهران موضوع تازه‌ای نیست و املاک کم متراژ به این نحوی وارد معاملات عرضه و تقاضا می‌شوند.

این مشاور املاک در ادامه گفت: در دو، سه سال اخیر این گروه از متقاضیان در میان خریداران آپارتمان‌های کوچک متراژ پرتعداد شده‌اند.

امیدی بابیان اینکه بخش دیگر املاک ذکرشده مربوط به آپارتمان‌های کوچک متراژ و سوئیت‌هایی که مساحت آن‌ها عمدتاً بین ۳۰ تا ۴۵ مترمربع است گفت: این املاک بیشتر موردپسند مجردها یا دو نفره است؛ و در تمام مناطق تهران به دو دلیل قیمت پایین 100 تا 250 میلیون تومان و اجاره پایین رواج دارد.

وی در ادامه افزود: تعداد این املاک در شمال شهر نیز در حال افزایش بوده و مالکان با جدا کردن بخشی ازملک خود این املاک را در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند.

این فعال ساختمانی درنهایت گفت: بازار مسکن به سمت آپارتمان‌های ریز متراژ و میان متراژ در دامنه مساحت ۵۰ تا ۸۰ مترمربع سرازیر شده و باید رویکرد سازندگان و ارائه‌دهندگان پروانه ساخت به این موضوع مهم معطوف شود. به‌هرحال روند کاهشی سهم واحدهای نقلی در ساخت‌وساز و معاملات امری بسیار مهم و تأثیرگذار برافزایش قیمت مسکن در سال‌های آتی است.

انبوه‌سازان تمایلی برای سرمایه‌گذاری در مناطق 16 تا 19 ندارند

در ادامه همین گزارش یک مشاور املاک در خزانه بابیان اینکه سرمایه‌گذاری در مناطق جنوب کمتر شده است گفت: بخش اعظمی از املاک موجود در این محدودها به‌صورت رهن و اجاره و کلنگی مورداستفاده ساکنان قرار می‌گیرد.

مؤمنی در این خصوص گفت: در جنوب تهران خانه‌های کلنگی به دلیل تراکم جمعیت بیشتری داشته و توجیه اقتصادی مطلوبی برای انبوه‌سازان ندارد؛ بنابراین انبوه‌سازان ترجیح می‌دهند درجاهایی که قدرت خرید مردم بیشتر است هزینه کنند زیرا سود بیشتری عایدشان می‌شود.

به اعتقاد این مشاور املاک نقاطی هم در تهران هستند که انبوه‌سازان توجهی به آن ندارند زیرا ازنظر اقتصادی به‌صرفه نیست. خزانه و خاک سفید ازجمله این مناطق است زیرا اکثر زمین‌های این مناطق فاقد سند رسمی است؛ و معاملات در این مناطق به‌صورت رهن و اجاره انجام می‌گیرد؛ و زمانی که صحبت از افزایش آمار معاملات در منطقه 15 تا 19 می‌شود باید بدانیم این مناطق بسیار ارزان‌قیمت و بیشتر به شکل رهن و اجاره است.

وی گفت: در منطقه خزانه برای سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان توجیه اقتصادی برای ساخت‌وساز وجود ندارد و تراکم زیادی برای آن‌ها ندارد؛ بنابراین رغبت زیاد در میان انبوه‌سازان برای ساخت‌وساز در این مناطق وجود ندارد.

مؤمنی بابیان اینکه نباید دولت این مناطق را رها کند گفت: دولت می‌تواند با ارائه خدمات و مشوق‌های توجیهی انبوه‌سازان را به این مناطق سوق بدهد به‌هرحال یکی از اولویت‌های دولت دوازدهم در بخش مسکن احیای بافت فرسوده است.

مؤمنی درنهایت گفت: ارائه وام‌های با نرخ سود پایین و خاص برای ساکنان این منطقه می‌تواند وضعیت را بهبود بدهد. در حال حاضر اوراق مسکن افزایش‌یافته اما به دلیلی قیمت بالا از سوی متقاضیان مورد استقبال قرار نخواهد گرفت و بدون تردید این اوراق تنها مورداستفاده سرمایه‌گذاران و دلالان منفعت‌طلب خواهد شد.

انتهای پیام /

کد خبر:0227


نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar