۱۳:۲۶ - ۱۹ آذر ۱۳۹۶ - 10 December 2017
کد خبر: ۴۷۹۶۳
حسین عبده‌تبریزی؛ اقتصاددان
یکی از مهم ترین مسائل در حوزه مسکن، موضوع نحوه مداخله دولت در زمینه های قیمت زمین، نرخ اجاره بها و تسهیلات است. آنچه در ایران در این خصوص مشاهده می شود شکلی گسیختگی و بی برنامه‌گی و رهاسازی مساله است که با شیوه های متنوع سیاست مسکن در جهان فاصله ای عمیق دارد.
غرب وحشی نیست/نگاهی به سیاست های مسکن از تهران تا تگزاس

مساله مسکن یکی از دغدغه های جدی در زندگی خانوارهای ایرانی است به نحوی که سهم مسکن از درآمد خانوار، 45 درصد است و این مساله در تثبیت فقر، تاخیر در سن ازدواج،شکل­گیری پدیده بی خانمانی در قالب اسکان نایابی موثر بوده است.

طی سال‌های ۷۰ تا ۹۳ قیمت زمین در منطقه یک شهرداری تهران ۱۹۳ برابر رشد قیمت داشته؛ درحالی‌که در هیچ پروژه یا کسب‌وکاری چنین حبابی در دارایی نداشته‌ایم. همچنین اجاره‌بها طی سال‌های ۸۴ تا ۹۲ حدود 3.4 برابر شده است.از سوی دیگر وجود ۲میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی نشان می‌دهد هیچ گاه سیاست عرضه و تقاضای زمین و مسکن درایران با یکدیگر هماهنگ نبوده است. به‌عنوان مثال متراژ مصرفی در تهران بین ۵۰ تا ۷۰ مترمربع است درحالی‌که سوداگران بسیاری از واحدهای مسکونی را با متراژهای بالا ساختند که با هدف سفته‌بازی بوده؛ ولی چون تقاضا نداشته واحد مسکونی خالی باقی مانده است.

نرخ اجاره بها نیز در سال جاری نسبت به سال گذشته 9/10 درصد رشد داشته است، دکتر فرشاد مومنی، اقتصاددان و از مشاوران اقتصادی نخست وزیر دوران دفاع مقدس، این وضعیت را چنین تحلیل می کند:

«
بخش بزرگی از سوداگری‌ها در اقتصاد سیاسی ایران در فعالیت‌های مربوط به زمین و ساختمان جریان دارد. سهم تشکیل سرمایه در ساختمان که در سال ١٣٨٠ نزدیک به ٢٥ درصد از کل تشکیل سرمایه بوده است در سال ١٣٩١ به ٤٥ درصد رسیده است. نتیجه این رویکرد افراطی غیرمولد و رانت‌جویانه هم این است که از زبان یک مقام مسوول در وزارت راه و شهرسازی می‌شنوید: فقط سهم سرمایه حبس شده در خانه‌های خالی ایران که با انگیزه‌های سوداگرانه ایجاد شده‌اند دوبرابر ارزش بورس کشور را شامل می‌شود! اما وقتی نوبت به تحمیل بار مالیات به فعالان اقتصادی می‌رسد؛ ۶۱ درصد از کل مالیات کشور از تولیدکنندگان صنعتی گرفته می‌شود. شاید برای شما جالب باشد که بدانید سهم آنهایی که در بخش املاک و مستغلات مشغول فعالیت هستند حدود ۵ درصد است و سهم عمده‌فروشی و خرده‌فروشی ۷ درصد است.

یعنی در چارچوب این اقتصاد سیاسی منحطی که نام بازارگرایی بر آن گذاشته‌اند ما با یکی از ظالمانه‌ترین مناسبات قابل تصور از نظر توزیع منافع این مناسبات و از منظر توزیع هزینه‌ها و فشارها روبه‌رو هستیم.در حالی سهم املاک و مستغلات در پرداخت مالیات ۵ درصد است که در فاصله ١٣٧٢ تا ١٣٩٢ قیمت زمین در ایران ١٠٧ برابر افزایش پیدا کرده است. در همین دوره قیمت مسکن ٧٦ برابر شده است. ممکن است به ذهن شما خطور کند که همواره ما در این دوره با پدیده تورم دو رقمی روبه‌رو بوده‌ایم. برای اینکه بدانیم نسبت تحولاتی که در قیمت زمین و مسکن اتفاق افتاده با میانگینی که در سطح عمومی قیمت‌ها در ایران افتاده بدانیم چه فاصله‌ای دارد؛ بررسی شده است که افزایش سطح عمومی قیمت‌ها ٣٧ برابر بوده است.

در همین دوره ١٣٧٢ تا ١٣٩٢ اگر کسی وام می‌گرفت و آن وام را صرف سوداگری در زمین می‌کرد عایدی 6.8برابر اصل وام به دست می‌آورد. حتی اگر با پرداخت بهره مرکب در این بخش سوداگری می‌شد؛ نسبت به سوداگری ارز عایدی سوداگران زمین 6.1برابر بوده است و در مقایسه با آنهایی که سپرده بانکی بلندمدت گذاشته‌اند؛ عایدی سوداگران زمین 4.5برابر و در مقایسه با سوداگران بازار طلا 1.8 برابر است. بار مالیاتی بنگاه‌های خصوصی که عمدتا کوچک و متوسط هستند 2.6برابر بار مالیاتی بنگاه‌های دولتی، پنج برابر بار مالیاتی عمده‌فروشان و خرده‌فروشان، ٣١ برابر بیشتر از بار مالیات بر ثروت و ٢٥ برابر بار مالیات بر مستغلات بوده است

تأثیر این وضعیت قیمت زمین و مسکن را می توان در بحرانهای اجتماعی، عدم توازن بخشهای اقتصادی،اقتصاد شهری سیاهچاله،شهرفروشی و کژاندامی و کژکارکردی شهر به وضوح مشاهده کرد. در چنین فضایی نه شاهد عدالت خواهیم بود و نه توسعه.

اما آیا آسمان هرکجا همین رنگ است یا سرمایه داری فقط در وطن پابند زمین است؟ بدین منظور نگاهی می اندازیم به سیاستهای مسکن در جهان و نمونه هایی از آن را بررسی می کنیم.

انگلستان

سیاست های تأمین مسكن در انگلیس 1- سیاست كنترل زمین: افزایش نرخ بازده اقتصادی در بازار زمین نسبت به مسكن، موجب كاهش سرعت گردش سرمایه در بازار مسكن می شود و شرکت های فعال در ساخت وساز را به عنوان استفاده از بازار زمین ترغیب كرده و خروج سرمایه از بازار مسكن و سرازیر شدن به بازار زمین را به دنبال دارد. لذا دولت ها ازجمله انگلیس یكی از سیاست های خود را كنترل قیمت زمین و كاهش هزینه آن در قیمت نهایی مسكن می دانند.

عنوان این نكته قابل توجه است كه بدون كنترل بازار زمین، حمایت های دولتی مانند دادن یارانه، تخفیف مالیاتی، دادن وام ها و... نمی تواند به بهبود وضع مسكن منجر شود. بنابراین دولت در كنار اعمال سیاست های حمایتی باید كنترل بازار زمین را دست داشته باشد. دولت انگلیس از طریق نظام برنامه ریزی كاربری زمین، قیمت زمین و درنتیجه قیمت ساختمان را كنترل كرد. دولت ها از طریق نظام های مالیاتی و سوبسید كاربری نیز می توانند قیمت زمین و خانه های جدید را كنترل كنند. با توجه به اینکه در کلان شهرها 70 درصد از قیمت ساختمان مربوط به زمین است، این اقدام می تواند بسیار راهگشا باشد. 2- سیاست كنترل اجاره: انگلیس نیز همانند دیگر كشورها از قوانین كنترل اجاره در سال های بحران مسكن به منظور كنترل بازار اجاره سود جست. وضع و اجرای این قوانین در انگلیس موجب كاهش شدید سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساخت مسكن اجاره ای گروه های کم درآمد شد.

علاوه بر این بالا رفتن سطح استاندارد خانه ها و سیاست دولت مبنی بر نوسازی بافت های قدیمی در سال های ۱۹۳۰ به بعد، موجب تخریب بسیاری از خانه های اجاره ای بخش خصوصی شد. دولت با تخصیص یارانه و تسهیلات مالی به مالكان این خانه ها از ساخت خانه های ملكی به جای خانه های اجاره ای حمایت می کرد. به این ترتیب خانه های ملكی رو به فزونی نهاد. دولت انگلیس با اعمال سیاست های فوق و كنترل اجاره بها، سرمایه گذاری بخش خصوصی را از ساخت مسكن اجاره ای برای قشرهای کم درآمد به عنوان ساخت مسكن ملكی برای قشرهای متوسط به بالا هدایت كرد و خود دولت در این سال ها وظیفه تأمین مسكن اجاره ای را برای قشرهای کم درآمد بر عهده گرفت. لذا با كاهش سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسكن اجاره ای، حضور دولت در تأمین مسكن گروه های کم درآمد، افزایش پیدا كرد.

سیاست اجتماعی مسکن در انگستان از سال 1890 آغاز شده‌بود، یعنی سالی که دولت‌های محلی اجازه ساخت مسکن کارگری را از دولت مرکزی گرفتند. ابتدا آن‌ها باید مسکن ساخته شده را ظرف 10سال به فروش می‌رسانند، که این محدودیت به‌زودی لغو شد. در آغاز، ساخت مسکن اجتماعی برای دولت محلی اختیاری بود، اما در سال 1919 به قانونی فراگیر تبدیل شد. در ابتدای قرن بیستم تنها 10 درصد از واحد‌های مسکونی ملکی بودند؛ در مقابل، 80 درصد به اجاری خصوصی، 1 درصد به اجاری عمومی و 9 درصد به انواع انجمن‌های غیرانتفاعی تعلق داشت. پس از پایان جنگ دوم بخش عمومی فعالیت گسترد‌های را برای بازسازی و ساخت مسکن جدید، در چارچوب دولت‌‌های محلی و شهر‌های جدید، آغاز کرد. همچنین انواع یارانه‌ها برای مالکیت مسکن پرداخت شد.

در نتیجه در ابتدای دهه 1980، یعنی در مقطع چرخش سیاست مسکن پس از جنگ، نسبت‌های پیش گفته به ترتیب 57.1 درصد، 30.6 درصد، 10.1 درصد و 2.1 درصد بود. تا سال 2001 این نسبت‌ها به 69.2 درصد، 14.4 درصد، 9.9 درصد و 6.6 درصد رسید. یعنی پس از حل نسبی مسأله مسکن از سهم مسکن اجتماعی به شدت کاسته و بر سهم ملکی و انجمن‌‌های غیرانتقاعی مسکن افزوده شد.

درحال حاضر سیاست اجتماعی مسکن در انگلستان شامل مسکن ملکی و اجاری توان‌پذیر، ساخت مسکن اجاری و مالکیت اجتماعی (Registered Social Landlords) توسط انجمن‌های مسکن است. اکنون، 17.5 درصد از موجودی مسکن انگلستان، اجتماعی (در مالکیت دولت‌های محلی و انجمن‌های مسکن) است. از سال 1988 انجمن‌های مسکن به عنوان فراهم آورنده مسکن اجتماعی به رسمیت شناخته شده‌اند. به این انجمن‌ها تاکنون بیش از یک میلیون واحد مسکن اجتماعی انتقال یافته است و اکنون 54 درصد از مسکن اجتماعی را مدیریت می‌کنند.

در سال 2003 تعداد آن‌ها 107 انجمن بود که هرکدام از 5000 واحد به بالا در مالکیت داشتند. این انجمن‌ها را در چارچوب اقتصاد اجتماعی‌شده (social economy) جای می‌گیرند، که واکنشی اجتماعی به گرایشِ بازاری کردن اقتصاد است. به این انجمن‌ها دولت یارانه اعتباری برای زمین و زیربنایی می‌پردازد. دیگر یارانه‌‌های به کل بخش مسکن عبارت‌اند از کمک سرمایه‌ای، کمک برای وام رهنی و کمک هزینه مسکن اجاری. گفتنی است که کمک هزینه اجاری به خانوار‌های کم‌درآمدتر به دلیل بازاری شدن بخش مسکن، روندی فزاینده یافته است. در حال حاضر سازمان خانه و جامعه (Home and communities Agency) هماهنگی بین پرداخت انواع یارانه‌های مسکن، بهسازی شهری و توان‌مندسازی اجتماعات را در چارچوب یک طرح جامع ملی ساخت مسکن توان‌پذیر برعهده دارد.

این سازمان بین سال‌‌های 2008 تا 2011 بالغ بر 8.4 میلیارد پوند برای تولید سالانه 155 هزار واحد مسکن ملکی توان‌پذیر و مسکن اجاری اجتماعی سرمایه‌گذاری کرده است.

آنچه گفته شد شرحی بود بر سیاست مسکن در خاستگاه سرمایه داری و انقلاب صنعتی،قانون عرضه و تقاضا و دست نامرئی بازار.

ایالات متحده آمریکا

حال نگاهی می‌کنیم به سیاست‌های مسکن در کشوری که به بازاری ترین ساختار سرمایه داری در جهان مشهور است.

ابزارهای آمریکا در حمایت از پروژه های استیجاری نوع سیاست گذاری بسته به نیاز های بازار مسکن در کشور ها متفاوت است. در کشوری مانند آمریکا برخلاف انگلستان از پروژه های استیجاری حمایت بیشتری صورت می گیرد.

ابزارهای تعریف شده برای حمایت از اقشار هدف، موارد متنوعی را دربرمی گیرد که در اینجا تنها به برخی از ابزارهای مورداستفاده دولت ایالات متحده در حمایت از پروژه های استیجاری بسنده می کنیم:

*
صندوق سرمایه گذاری پروژه های استیجاری: با حمایت دولت به وام های اعطاشده از طریق این صندوق صفرتا یک درصد بهره تعلق می گیرد و این وام به مؤسسات و نهادهایی که قصد ساخت خانه های استیجاری داشته باشند، اعطا می گردد. ضمن اینکه اجاره بهای دریافت شده از محل این خانه ها نباید از ٣٠ تا ٥٠ درصد درآمد متوسط تجاوز کند.

*
صندوق تراست مسکن: این صندوق باهدف توسعه و بازسازی خانه های استیجاری (اقشار کم درآمد) تشکیل شده است. با این شرط که حداقل ٧٥ درصد واحدهای استیجاری به افرادی که ٣٠ درصد از درآمدشان بهای استیجاری را پوشش ندهد، تعلق گیرد. اشخاص حقیقی، شرکت ها، سازمان های غیرانتفاعی و سازمان های توسعه مسکن اجتماعی می توانند از این کمک ها استفاده کنند.

*
صندوق وام ظرفیت سازی: وام های بدون بهره به منظور عملیات زیرسازی، مهندسی، معماری و عملیات اولیه شروع طرح اسکان اعطا می شود. این وام درمجموع 50 تا 70 درصد از کل هزینه های زیرسازی و پیش شروع طرح را پوشش می دهد.

*
صندوق مسکن اقشار خاص: عبارت است از یک برنامه که توسط دولت فدرال دنبال می شود و باهدف اعطای وام برای مسکن حمایتی خانوارها بنیان نهاده شده است. درآمد کسانی که می توانند از این وام برخوردار شوند، نباید از مبلغی که در هر دوره مشخص می شود، تجاوز نماید.

*
اعتبارات مالیاتی خانه های استیجاری اقشار کم درآمد: سازندگان این واحدهای مسکونی (برای مدت ١٠ سال) از تخفیف مالیاتی برخوردار می شوند. سازندگان این پروژه ها مشروط به این که بخشی از خانه ها (٢٠ درصد ) در اجاره افراد کم درآمد باشد و اجاره بهای دریافتی از ٣٠ درصد درآمد (مشخص) تجاوز ننماید، می توانند از تخفیف مالیاتی برخوردار شوند . برخی از خانه های استیجاری با کمک برنامه های دولت های محلی ساخته می شود.

*
اوراق قرضه معاف از مالیات: شهرداری ها می توانند به منظور تأمین مالی ساخت و یا نوسازی واحدهای استیجاری برای اقشار کم درآمد اقدام به انتشار اوراق قرضه نماید که این اوراق از مالیات معاف می باشند.

در آمریکا برای حذف قیمت زمین از قیمت مسکن جهت افزایش توانایی خرید اقشار کم درآمد،مکانیسمی تحت عنوان ایجاد صندوق های امانی زمین (CLT) وجود دارد که ریشه آن به تعاونی های قرن نوزدهم برمی گردد.

این صندوق‌ها که در ایالت‌هایی نظیر ورمونت و کالیفرنیا رواج دارند، تعاونی‌هایی غیرانتفاعی و معاف از مالیات‌اند که هدف آن‌ها تضمین مسکن ارزان‌قیمت و جلوگیری از خالی‌ماندن خانه‌هایی است که در زمین‌های این تعاونی‌ها ساخته شده است. این صندوق‌ها مالکیت زمین را از مالکیت مسکن جدا می‌کنند: زمین در مالکیت جامعۀ محلی (صندوق) می‌ماند و عملاً از مناسبات بازار حذف می‌شود و تنها مسکن است که براساس قیمت تمام‌شدۀ ساخت (با احتساب قیمت زمین صفر) خرید و فروش می‌شود.

نکتۀ مهم این است که در این تعاونی‌ها حق‌تقدم در خرید واحد مسکونی از مالکان با صندوق امانی است و قیمت مسکن براساس فرمولی که صندوق تعیین می‌کند به فروش می‌رسد.

هیئت مدیرۀ این صندوق‌ها 1. نمایندگان منتخب اعضای صندوق، 2. ساکنان منطقه (که نه مالک هستند و نه مستأجر املاک صندوق)، و 3. نمایندگان منافع عمومی (که ممکن است مقامات محلی و تأمین‌کنندگان غیرانتفاعی خدمات باشند) را شامل می‌شود.

در ایالت ورمونت، دولت فدرال و شهرداری وامی تا ارزش 22 هزار دلار برای اعضای کم‌درآمد صندوق اختصاص می‌دهند تا امکان خرید مسکن مناسب را داشته باشند. با استفاده از این سازوکار خانوارهایی که درآمد آنها معادل 50 درصد میانگین درآمد ایالت است (خط فقر نسبی) می‌توانند مسکن مناسبی را خریداری کنند که به‌راحتی از عهدۀ اقساط آن برمی‌آیند.

براساس همین الگو، در برنامۀ توسعۀ شهر ایروین در ایالت کالیفرنیا مصوب شده است که تا سال 2025، حدود 10 درصد کل واحدهای مسکونی شهری با این مکانیسم خرید و فروش شود و تا سال هدف بیش از 9700 واحد مسکونی جدید نیز به خانه‌های ارزان‌قیمت منطقه افزوده شود.

این تعاونی‌ها علاوه بر مسکن، مکان‌های مناسب برای کسب‌وکار اعضا (اعم از کارگاه و فروشگاه) را نیز در زمین‌های اشتراکی تأمین می‌کنند.

جمهوری فدرال آلمان

اکنون به سراغ مرکز صنعتی و سرمایه داری اتحادیه اروپا یعنی آلمان می رویم تا ببینیم برنامه ریزی برای زمین و مسکن در آنجا چگونه صورت می گیرد.

سیاستهای مسکن در جمهوری فدرال آلمان به چهار دسته زیر تقسیم می شود:

امنیت استیجار (Mietrecht): قانون مدنی آلمان طرف‌دار امنیت استیجار است و در آن عبارت «قانون اجتماعی استیجار» تکرار می‌شود. قانون تثبیت اجاره‌ بها از جنگ اول جهانی وضع شده بود و پس از پایان جنگ دوم، با در نظر گرفتن کمبود شدید مسکن، با پشتیبانی قانون مدنی ادامه یافت. در سال 2001 دراین قانون اصلاحاتی به نفع مالکان برای فسخ و افزایش اجاره بها انجام پذیرفت. اما قرارداد‌های رایج، افزایش اجاره بها را بیش از 20 درصد در طول سه سال مجاز نمی‌کند و مالک باید دلایل موجه (مانند افزایش اجاره بهای واحد مشابه حداقل در سه مورد دیگر) داشته باشد.

اتحادیه‌‌های مستأجرین و مالکان پیوسته درباره چارچوب قراردادها در حال مذاکره و چانه‌زنی هستند. یک نظام بیمه که مستأجر و مالک بیمه‌گذار آن هستند خسارات را جبران می‌کند. همچنین، سپرده‌گذاری برای تضمین (که نباید از اجاره بیش از سه ماه به تأخیر افتد و نزد یک صندوق پس‌انداز با سود معین امانت گذاشته می‌شود) روابط بین مالک و مستأجر را تسهیل می‌کند. از سال 2001 که روابط بازار بیشتر بر استیجار اعمال می‌گردد، توان‌مندسازی کم‌درآمدترها نیز بیشتر در دستور کار آمده است.

مسکن اجتماعی (sozialer Wohnungsbau): سیاست اصلی جبران کمبود مسکن، مسکن اجتماعی بود که تمام ارکان حکم‌روایی (دولت فدرال، ایالتی و شهرداری) باید با هدف رفع کمبود مسکن برای اقشار مختلف از لحاظ کمیت، کیفیت و استیجار اقدام می‌کردند. در این سیاست، دولت تا 80 درصد از بهای زمین و ساخت را برای اشخاص حقیقی و حقوقی تأمین مالی می‌کرد. بنا به توافق و برحسب میزان این تأمین مالی، واحد‌های ساخته شده پس از 20 تا 30 سال به سازنده تعلق می‌گرفت تا بتواند به قیمت بازار آن را اجاره دهد یا به‌فروش برساند.

برای نوسازی مسکن نیز چنین قاعد‌های با دوره 10 ساله برقرار شد. در طول این مدت این واحدها به کسانی که دولت (شهرداری) معرفی می‌کرد، اجاره داده می‌شد. اجاره بها نیز فقط برابر هزینه‌‌های جاری بود، یعنی مالک نباید هیچ گونه سودی می‌برد. با این سیاست بین سال‌های 1949 تا 1959 بالغ بر 3.3 میلیون، یا سالانه 330 هزار، واحد مسکونی اجتماعی ساخته شد. علاوه بر آن، 2.7 میلیون واحد هم بدون کمک دولتی بنا گشت و بدین ترتیب کمبود مسکن ظرف یک دهه بر طرف گردید. پس از آن به تدریج، میزان ساخت مسکن اجتماعی کاهش یافت. در حالی که در دهه 1980 سالانه 74 هزار واحد ساخته می‌شد، در سال 2001 ساخت مسکن اجتماعی به صفر رسید و متوقف گردید.

در سال 2006، مسکن اجتماعی 5 درصد موجودی مسکن بود و اینک تداوم آن بر عهده دولت‌های محلی براساس برنامه‌های خاص آن‌ها است. از سال 2001 که با حل مساله مسکن به مثابه سرپناه، سیاست مسکن اجتماعی (social housing) کنار گذاشته شد، با شعار «مردم جایگزین آجر»، قانون حمایت از فضا‌های اجتماعی (social spaces) تصویب گردید تا دولت بهبود فضای زیست مردم را هدف اصلی خود قرار دهد.

کمک هزینه مسکن (Wohngeld): پس از رفع کمبود مسکن، از آغاز دهه 1960 دولت آلمان پیرو اعمال سیاست «بازار اجتماعی» (Soziale Markwirtschaft) در کل اقتصاد، در بخش مسکن نیز از سیاست‌های نو بهره گرفت. یک سیاست جدید که از سال 1965 آغاز شد و هنوز هم به قوت خود باقی است، کمک هزینه مسکن است. این سیاست دربرگیرنده کسانی است که نمی‌توانند مسکن مناسب خانواده خود یا خانواده پسند در بازار باز اجاره کنند. کمک هزینه پرداختی به آن‌ها با در نظر گرفتن اندازه مسکن، مکان آن (شهر‌های بزرگ و کوچک)، اجاره‌بهای ثبت شده، درآمد شخص و تعداد افراد خانوار (سرپرستان با بچه‌ها و کهن‌سالان، و چند کهن‌سال باهم) محاسبه می‌شود. این اشخاص با مراجعه به شهرداری‌ها و اخذ مجوز لازم، از کمک هزینه بهره‌مند می‌شوند. گفتنی است که تا سال 2004 بالغ بر 3.5 میلیون خانوار کمک هزینه مسکن می‌گرفتند. اما از آن‌جا که بیشتر آن‌ها از چند محل این کمک را دریافت می‌کردند، پس از بازبینی، در سال 2008 تعداد خانوارهایی که مشمول برنامه خاص کمک هزینه مسکن شده‌بودند، به 570 هزار کاهش یافت.

یارانه مسکن ملکی : در دهه 1970 بهبود چشم‌گیر اقتصاد آلمان بر سیاست مسکن تأثیر گذاشت و اعطای یارانه برای مالکیت مسکن، که به‌صورت بخشایش مالیاتی از سال 1949 رایج شده بود، افزایش یافت. با چرخش اقتصاد کلان از بازار اجتماعی به طرف «بازاری شدن» (marketisation)، از سال 1982 اعطای یارانه مستقیم برای مسکن جدید خانوار‌های جوان نیز معمول شد. به تدریج یارانه بخشایش مالیاتی (که ارزیابی شده بود دراساس طبقات مرفه از آن بهره می‌گیرند)، به تدریج حذف و یارانه مستقیم جای آن را گرفت. حجم یارانه‌های مسکن ملکی به تدریج از دیگر یارانه‌ها پیشی گرفت و در دهه 1990 به رقم بسیار بالای سالانه 12 میلیارد یورو رسید.

برزیل

نظام مالی مسکن و بانک مسکن برزیل از دهه 1960 شکل گرفتند. تا انحلال بانک مسکن در سال 1986، این بانک حدود 5 میلیون واحد مسکونی را تأمین مالی کرد و 25 درصد بازار آن را پوشش داد. ازین سال به بعد بانک پس‌انداز فدرال (CAIXA)، که بزرگ‌ترین بانک عمومی برزیل است، وظایف بانک مسکن را برعهده گرفت و اکنون نقشی اساسی در اجرای سیاست اجتماعی مسکن این کشور دارد. این بانک منابع را مدیریت و تخصیص می‌دهد و با تعریف معیار برای پروژه‌ها، نقش مهمی در نظارت بر اجرای طرح‌های مسکن اجتماعی دارد و برای انجام این وظایف متکی به صندوق تأمین اجتماعی (FGTS) است. باید در نظر داشت که در برزیل هنوز نقش بانک‌های دارای مالکیت دولتی مهم است و 40 درصد اعتبارات بانکی در دست آن‌ها است. نظام ملی مسکن برزیل دارای دو بخش است که هرکدام دارای قواعد، سازوکار و نوع یارانه خاص خود هستند: نظام ملی بازار مسکن و نظام ملی مسکن اجتماعی.

سیاست اجتماعی مسکن برزیل بسته برنام‌های جامعی است که در آن نقش دستگاه‌ها و سازمان‌های ملی، ایالتی و شهرداری‌ها به دقت تعریف شده است. به علاوه نظام مسکن اجتماعی روستایی نیز سازوکار تعریف شد‌های دارد. پس از پایان دیکتاتوری در برزیل در سال 1985 شهرداری‌ها اختیارات وسیعی به‌دست آوردند. باید در نظر داشت که در قانون اساسی برزیل حقوق جمعی (collective rights) و در نظام قانونی آن حق به شهر (right to the city) به رسمیت شناخته شده، که یکی از مفاد آن حق داشتن مسکن مناسب برای همه ساکنان شهر است. شهرداری‌ها با به‌کارگیری سازوکارهایی چون بودجه‌ریزی مشارکتی (participatory budgeting) در جلب مشارکت مردم بسیار موفق عمل کردهاند. در سال 2003 دولت با تشکیل وزارت شهرها (Ministry of Cities)، حلقه واسط برنامه‌های مسکن و شهری یا سیاست زمین و مسکن را از طریق شهرداری‌ها سامان داد. شهرداری‌ها موظف‌اند همراه با طرح جامع شهری، برنامه مسکن اجتماعی خود را نیز در فضا‌های مشخص ارائه کنند تا بتوانند از منابع ملی بهره‌مند شوند.

دولت مرکزی تهیه کننده سیاست ملی مسکن (در تعامل با اقتصاد ملی و محلی)، تعریف کننده برنامه‌ها و یارانه‌ها، تدوین کننده مقررات برای دولت‌های ایالتی و شهرداری‌ها و بنیادگذار سازمان‌ها و صندوق‌های تأمین مالی و پشتیبانی است. برای عملیاتی شدن این بسته سیاستی، معاون اول رئیس جمهور (Casa Civil) نقش نخست را ایفا می‌کند. یکی از مهم‌ترین سازمان‌‌های شکل گرفته، صندوق ملی مسکن اجتماعی (FNHIS) است که در سال 2004 تأسیس شده است تا اختصاص بودجه، پرداخت یارانه‌ها و اختصاص منابع مالی و اعتباری را در امور مسکن و بهسازی شهری هماهنگ سازد.

صندوق تضمین مسکن (FGHab) صندوقی است که برای تضمین وام‌های مربوط به مسکن اجتماعی تأسیس شده است. صندوق توسعه اجتماعی (FDS) نیز جزء بازی‌گران اصلی این برنامه برای توان‌مندسازی و تواناسازی مردم به شمار می‌آید. تدوین برنامه‌های ویژه تسریع رشد برای جلب سرمایه‌های بزرگ با اعطای اعتبار، بخشایش‌های مالیاتی، توسعه زیربنایی، توسعه نهادی، تعریف محدوده‌های مسکن و بهسازی اجتماعی برای شهرداری‌ها برای اعطای کمک‌ها، جلب مشارکت مردم در قالب تشکل‌های مردم‌نهاد و انجمن‌های غیرانتفاعی و غیره، اجزاء دیگر این بسته هستند. برای تنوع بخشی به فضای مسکن اجتماعی، این نوع مسکن در سه نمونه اصلی برای سه گروه درآمدی طراحی می‌شود.

گروه یک که برای کم‌درآمدترین‌ها است از بودجه فدرال ( مستقیم و بلاعوض) و یارانه‌هایی که برای وام و امور زیربنایی و اجتماعی پرداخت می‌شود، بهره‌مند و در چارچوب مسکن حداقل است، گروه‌های دو و سه تا سطح طبقه متوسط می‌رسد. مسکن گروه یک به‌طور مستقیم در اختیار (CAIXA) قرار دارد و با یاری سازمان‌های مردم‌نهاد و غیرانتقاعی ساخته می‌شود. نمونه‌های مسکن گروه‌های دو و سه دارای تنوع و امکانات بیشتر بوده، اما دارای کمک بلاعوض نیستند و نوع و میزان یارانه آن‌ها به‌طور نسبی کمتر می‌شود. در گروه‌‌های دو و سه بخش خصوصی هم فعال بوده و امکان تجاری‌سازی هم وجود دارد. بسته به ابعاد طرح‌ها، بخش خصوصی به بزرگ، متوسط و کوچک تقسیم می‌شود. جالب توجه است که از هنگام معمول شدن تدریجی سیاست اجتماعی جدید در برزیل، کل سرمایه‌گذاری در این بخش چند برابر شده و از 4.3 میلیارد دلار در سال 2003 به 63.8 میلیارد دلار در سال 2011 افزایش یافته است.

مسیرایرانی مسکن

به گفته زنده یاد عزت الله سحابی، قانون زمین شهری در سال 1358 توسط مهندس کتیرایی(وزیر مسکن وقت) به شورای انقلاب ارائه شد.استدلال این قانون آن بود که مشکل مسکن در تمام شهرهای بزرگ و صنعتی دنیا از این طریق که زمین شهری همانند نردبان و پله به پله بالا می‌رود ، اقتصاد را تعطیل می‌کند و برای جلوگیری از این اتفاق بایستی زمین را دولتی نمود. سه نفر در ابتدا مخالف این لایحه بودند،شهید مطهری که قانع شد،آیت الله مهدوی کنی که همواره مخالف ماند و آیت الله هاشمی رفسنجانی. این لایحه تصویب شد و سازمان زمین شهری شکل گرفت و توانست تا سال 60 برای اولین بار در طول تاریخ پنجاه ساله ایران دولت مدرن در ایران، قیمت زمین را به صفر نزدیک کند. قیمت‌ها پایین آمدند و تا دو سه سال بعد از انقلاب هم همین طور بود. اما پس از آن زمین داران مخالفت و کارشکنی شدید کردند تا بتوانند در نهایت این قانون را بلااثر و ملغی سازند.

پس از حذف ساختار کنترلی قیمت زمین یعنی قانون زمین شهری و عقب نشینی دولت از مسئولیت اجتماعی خود در قبال اقتصادشهری تحت عنوان «خودکفایی شهرداری ها»، زمینه برای سوداگری زمین و مسکن با مصوبه افزایش تراکم در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در سال 1369 گشوده شد. با شکل گیری این قدرت در بخش مستغلات و این رشد بدون مهار،سیاست های تجویزی برای بخش مسکن در «طرح جامع مسکن» و «بازنگری طرح جامع مسکن» به محاق رفت و تنها اقدام در زمینه مسکن کم درآمدها نیز در قالب «مسکن مهر» به صورتی نامعقول،عوام فریبانه،بدون برنامه و غارتگرانه اجرا شد و اکنون نیز بیم آن می رود که به بهانه نقد«مسکن مهر»، وظیفه قانونی دولت مطابق قانون اساسی و قوانین مصوب نظیر«بازنگری طرح جامع مسکن» به طورکلی کنار گذاشته شود.

نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar