۱۴:۴۴ - ۲۵ آذر ۱۳۹۶ - 16 December 2017
کد خبر: ۴۸۰۲۲
حمید عرفانیان جم؛ کارشناس ارشد معماری
گرچه بازخوردهای مقطعی و احساسی ناشی از خسارات پس از حوادث طبیعی در خصوص مباحث کیفی صنعت ساختمان و مسئولیت‌های ناشی از آن هر ساله تکرار می‌شود.

نبود نهاد توسعه‌گر بزرگترین ضعف صنعت ساختمانلیکن به نظر خروجی جز بازدیدهای کارشناسی گروهی و گرفتن عکس‌های یادگاری از تلخی این حوادث، جمع‌آوری آمار و مدارک، برگذاری سمینارها و انتشار بیانیه‌ها نداشته و نهایتا به صدور دستورالعمل‌هایی منجر می‌شود که در تلاش برای گفتگو با این حوادث طبیعی است. لیکن متاسفانه هر ساله آقای زلزله ادبیات خود را تغییر داده و توجه‌ای به این دستورالعمل‌ها، بیانیه‌ها و همایش‌های ما ندارد.

در این یاداشت تاکید شده، دستیابی به سیستمی که از یک‌سو تضمین‌کننده امنیت جانی و مالی مردم و صیانت از سرمایه‌های کشور بوده و از سویی تعیین‌کننده ارزش مالی پروژه‌ها مبتنی بر کیفیت‌های فنی آن باشد، امری حیاتی برای مردم و دولت است. در این یاداشت ضمن پاسخ به چند پرسش در این خصوص، راهکارهای دستیابی به این مهم را مورد بررسی قرار داده است.

طرح سئوال

مبنای تعیین کیفیت یک پروژه ساختمانی چیست؟

ضمانت کیفیت در پروژه‌های ساختمانی چگونه تامین می‌شود؟

ارتقا کیفیت پروژه‌های ساختمانی و افزایش عمر مفید آن‌ها چگونه محقق می‌شود؟

مشوق سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی به افزایش کیفیت پروژه‌های خود چیست؟

پشتوانه‌های قانونی حمایت از بهره‌برداران و مصرف‌کنندگان در قوانین کشور چگونه تعریف شده است؟

بالا بردن استانداردهای تولید مصالح ساختمانی از چه طریق محقق می‌گردد؟

روش‌های صنعتی ساخت چگونه می‌توانند جایگزین شیوه‌های سنتی اجرا می‌شوند؟

مبنای تعیین قیمت یک پروژه ساختمانی چیست؟

مبنای تعیین قیمت دو ساختمان مجاور در یک منطقه شهری چیست؟

خریدار و فروشنده چگونه می‌توانند با خیالی آسوده به معاملات ساختمانی مبادرت ورزند؟

کنترل و تنظیم قیمت بازار در صنعت ساختمان چگونه محقق می‌شود؟

چه میزان از ارزش یک پروژه به موقعیت محلی آن و چه میزانی به کیفیت طرح و اجرا آن مربوط است؟

تحقق بازار رقابتی در صنعت ساختمان مبتنی برکیفیت‌های مهندسی چگونه تعریف می‌شود؟

سود تضمین شده سازندگان ساختمانی و کیفیت تضمین شده بهره‌بردار و خریدار چگونه محقق می‌شود؟

ساختمان به عنوان کالا

پروژه‌های ساختمانی هم مانند دیگر محصولات انسان‌ساخت که حاصل فرایند عرضه‌وتقاضا است، یک کالای تجاری محسوب می‌شود، لذا کلیه قواعد ناظر بر داد‌و‌ستد کالاها نیز باید ناظر بر فرایند تولید و عرضه پروژه‌‌های ساختمانی قرارگیرد. این قواعد همواره به‌منظور حفظ منافع و حقوق مصرف‌کننده و بهره‌بردار تنظیم گردیده که ضامن کیفیت محصولات در دوره بهره‌برداری است. رعایت این قواعد تنها مجوز قانونی برای تولیدوعرضه محصولات برای تولیدکننده بوده و مسئولیت‌آور است. تولید هر کالای شناسنامه‌دار مستلزم وجود تولید‌کننده‌ای شناسنامه‌دار است. این تولیدکننده‌ نیز برای تولید خود نیاز به داشتن سه ابزار شناسنامه‌دار است:

1-نیروی انسانی متخصص شناسنامه‌دار در سه سطح کارشناس، کاردان و کارگر ماهر

2-مصالح، ادوات و تجهیزات ساختمانی شناسنامه‌دار با ضمانت

3-ضوابط و مقررات ساختمانی که نیروی انسانی متخصص شناسنامه‌دار با اعمال آن بتواند مصالح، ادوات تجهیزات ساختمانی را بصورت یک پروژه ساختمانی شناسنامه‌دار با ضمانت کیفیت تبدیل و به بهره‌بردار عرضه نمایند

لذا تنها راهکار خروج از بحران موجود صنعت ساختمان کشور، تولیدوعرضه پروژه‌های ساختمانی شناسنامه‌دار با ضمانت کیفیت مربوطه برای تولید‌کننده و بهره‌بردار است. این ساختار تنها الگوی قابل قبول و تجربه‌ شده بین‌المللی است که محصول تحقق اقتصاد بازار آزاد است. در سایه تحقق این فرایند است که بازار رقابتی متکی بر کیفیت فنی و مهندسی محقق می‌‌گردد. در واقع تولیدکننده با بالا بردن کیفیت محصول خود ریسک عدم خرید، مرجوع شدن و ارائه خدمات تعمیر و نگهداری پس از فروش را پایین آورده و فروش خود را بالا می برد.

نتیجه این‌که در یک بازار رقابتی تنها بالا بردن کیفیت پروژه‌های ساختمانی است که علاوه بر تامین امنیت جانی و مالی بهره‌برداران، عامل کنترل قیمت معاملات ساختمانی بوده و همچنین عامل کسب بیشترین سود برای تولیدکننده است. شکل‌گیری تمامی برندهای تجاری دنیا در بازارهای بین‌المللی محصول همین تفکر است. برندهای ساخنمانی در دنیا به عنوان توسعه‌گر یا Developer شناخته می‌شوند. عدم شکل‌گیری نهاد توسعه‌گر به عنوان ابزار اجرایی اقتصاد صنعت ساختمان از بزرگترین فقدان‌های ساختاری آن در کشور است.

ابزار اجرایی اقتصاد خرد در حوزه صنعت ساختمان

بطور کلی دونوع اقتصاد در نظام اقتصاد جهانی حاکم است که هر یک در حوزه اقتصاد خرد ابزار اجرایی خاص خود را به شرح زیر دارا است:

اقتصاد دولتی: اقتصادی است مبتنی بر کنترل، دخالت و مدیریت حکومت در جریان اقتصاد خرد. در این اقتصاد جریان عرضه‌وتقاضا تعیین‌کننده قیمت بازار نیست. ناپایداری بازار و ایجاد رانت‌های اقتصادی از مهمترین مشخصات و اعمال دستورات دولت در مدیریت بازار تنها ابزار اجرایی این اقتصاد است.

اقتصاد آزاد: اقتصادی است مبتنی بر جریان آزاد عرضه‌وتقاضا در بازار که همواره برای متعادل کردن دو سوی این جریان در تلاش است. تنها عامل اجرایی اقتصاد آزاد فعالیت بخش خصوصی در یک بازار رقابتی مبتنی بر کیفیت برتر و قیمت پائین‌تر محصولات است. مدیریت ریسک فعالان این اقتصاد از تامین مالی، تولید، عرضه پروژه‌ها گارانتی‌دار عوامل اصلی رشد و پویایی صنعت ساختمان در این اقتصاد است. ابزار مدیریت ریسک بیمه و ابزار ارتقا کیفی محصولات گارانتی است.

نقش بیمه و گارانتی در صنعت ساختمان

بیمه اساسا ناظر بر جبران خسارات جانی و مالی احتمالی‌ ناشی‌ از حوادث و یا قصور غیرعامدانه ناشی از انجام یا عدم انجام یک فعل توسط فاعل آن است. به عبارتی بیمه پوشش‌دهنده ریسک ناشی از وقوع حوادثی است که از اختیار انسان خارج است. بیمه ابزار مدیریت و کنترل ریسک در فعالیت‌های انسانی است. حادثه به موضوعی گفته می‌شود که در تحقق آن انسان نقش عامدانه‌ای نداشته و وقوع آن یا سهوا و یا ناشی از فاعلیت یک عامل بیرونی خارج از کنترل فرد صورت پذیرد.

گارانتی به ضمانت اجباری کیفیت هر محصول گفته می‌شود که به منظور حفظ حقوق بهره‌بردار برای جبران خسارت‌های کارکردی کالا در مدت معین در غالب قراردادی از طرف تولیدکننده به بهره‌بردار واگذار می‌شود. خریدار از بابت گارانتی هیچ وجهی به تولیدکننده پرداخت نمی‌کند. لذا مشخصا گارانتی پوشش‌دهنده خسارات ناشی از کارکرد محصولات است در صورتی‌که بیمه پوشش‌دهنده خسارات ناشی از حوادثی است.

در این راستا تمامی دست‌اندرکاران صنعت ساختمان شامل مالک، مشاور و پیمانکار در خصوص ریسک حوادث ناشی از انجام افعال خود موظف به ارائه بیمه خاص خود بوده و همزمان در صورت تولید و عرضه هر محصول فیزیکی با کارکردهای مشخص موظف به ارائه گارانتی یا ضمانت کارکردی آن است.

نقش بیمه و گارانتی در ارائه خدمات مشاور، پیمانکار و مالک

مشاور به‌ عنوان طراح و ناظر عالیه پروژه موظف به ارائه بیمه ‌مسئولیت حرفه‌ای در خصوص اعمال تمامی ضوابط فنی، کارکردی و ایمنی در طراحی پروژه برای بهره‌برادری آن است. از آن‌جایی‌ که امر طراحی و ارائه خدمات حرفه‌ای در حوزه ساختمان امری است متکی به تشخیص، استقلال، نحوه قضاوت و تصمیم‌گیری فردی مشاور، لذا ارائه گارانتی در این حوزه بی‌معنا است چرا که همواره احتمال خطا و اشتباه سهوی طراح وجود دارد. به این دلیل مشاور به منظور پوشش ریسک فعالیت خود موظف به ارائه بیمه مسئولیت حرفه‌ای است. از آن‌جایی‌ که آثار و نتایج تصمیمات فنی مشاور و مسئولیت‌های ناشی از آن در طول زمان ساری و جاری‌است لذا این بیمه مادام‌العمر خواهد بود.

پیمانکار به عنوان مجری عملیات اجرایی پروژه ساختمانی اولا موظف به ارائه بیمه خطرات ساختمانی ناشی از عملیات اجرایی خود در مدت زمان اجرای پروژه بوده و ثانیا موظف به ارائه گارنتی کیفیت کارکردی محصول خود با مدت معلوم به مالک است.

مالک یا سرمایه‌گذار که حکم تولیدکننده اصلی پروژه ساختمانی را دارد، جهت واگذاری، فروش یا بهره‌برداری کل یا بخشی از آن پروژه به غیر، موظف به ارائه گارانتی کیفیت به ایشان است. گارانتی مالک به بهره‌بردار در واقع تجمیع شده گارانتی پیمانکاران و بیمه‌های مسئولیت مشاوران پروژه است. مالک موضوع ریسک تولید پروژه خود متکی به گارانتی پیمانکاران و بیمه مشاوران دخیل را در غالب بیمه‌ای با عنوان "بیمه کارکردهای اساسی ساختمان" به خریداران یا بهره‌برداران منتقل می‌کند.

لذا در صورت وقوع هر نقیصه کارکردی در پروژه، مالکان هیچ فعالیتی در خصوص برطرف کردن عیوب و خسارت‌های وارده نخواهند داشت. این وظیفه بیمه مربوطه است که علاوه بر جبران کلیه خسارت وارده به بهره‌بردار به دنبال جبران هزینه‌های خود در حوزه‌های پیمانکاری، مشاوره و یا تولیدکنندگان مصالح، ادوات و تجهیزات ساختمانی باشد.

در کشورهای توسعه یافته توسعه‌گران و سرمایه‌گذاران معمولا 10 سال ضمانت هر گونه تعمیرات و نقص‌های فنی پروژه‌های خود را به بهره‌برداران می‌دهند. این تضمین کیفیت مربوط به کارکردهای اساسی پروژه و نقص‌های فنی احتمالی در دوران بهره‌برداری است. هر چه میزان این خدمات بیشتر و شامل مدت زمان طولانی‌تری باشد، این موضوع به معنای کیفیت بالاتر پروژه بوده و خریداران با اطمینان و اشتیاق بیشتری مبادرت به خرید می‌‌کنند. این امر به عنوان مشوقی برای خریدار و اعتبار برای سرمایه‌گذار و موجب گسترش موضوع برندینگ در صنعت ساختمان می‌شود. رقابت برندهای ساختمانی در ارایه طرح‌های جذاب‌تر با کیفیت بالاتر و خدمات پس از فروش بیشتر مهمترین عامل کنترل و تعیین قیمت ساختمانی در یک بازار رقابتی است.

ارتقا کیفیت‌های فنی ‌و اجرایی منجر به ارتقا ایمنی ساختمان، کاهش ریسک سرما‌یه‌گذاری برای خریدار و فروشنده و در نتیجه کاهش مبلغ حق بیمه مالک خواهد شد. میزان حق بیمه پرداختی نشانگر میزان ریسک دخیل در پروژه ناشی از کیفیت طرح و اجرای آن است. پرداخت حق بیمه کمتر به معنی‌ کاهش ریسک سرما‌یه‌گذاری، اقزایش کیفیت ساختمانی و ارزش مالی بیشتر ساختمان است.


نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar