۰۹:۵۳ - ۲۶ دی ۱۳۹۶ - 16 January 2018
کد خبر: ۴۸۴۴۰
«صما» گزارش می‌دهد:
صما- آمارهای رسمی نشان می‌دهد طی پنج سال گذشته، هم‌زمان با افزایش روزافزون خانه‌های خالی، ۱۵ درصد به تعداد مستأجران افزوده ‌شده است.
رشد 15 درصدی اجاره‌نشینی همزمان با افزایش خانه‌های خالی/ صدور شناسنامه اجاره راهکار تثبیت اجاره‌بها

به گزارش «صما» تعداد مستأجران رابطه مستقیمی با چند مؤلفه شاخص دارد. این مؤلفه شامل ازدواج، افزایش میزان تجردی جمعیت کشور، قیمت مسکن، نقدینگی مازاد خانوار، تأمین تسهیلات عرضه و تقاضا، کاهش عرضه، نحوی برخورد سازمان‌های متولی با املاک خالی از سکنه نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور دارد.

بر اساس گزیده نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ طی سال‌های ۹۰ تا ۹۵، تعداد خانه‌های خالی از 4 میلیون و 126 هزار و 631 فقره به 6 میلیون و 75 هزار و 872 مورد افزایش داشته که رشد 56 درصدی را نشان می‌دهد. از این تعداد، 489 هزار و 986 خانه، معادل 18.9 درصد کل خانه‌های خالی مربوط به استان تهران است. اصفهان با 9.4، خراسان رضوی با 7.5 و فارس با 6.2 درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

درعین‌حال این گزارش نشان می‌دهد درصد خانواده‌های مستأجر نیز از 22.9 درصد در سال 1385 و 26.6 در سال 1390 به 30.7 درصد در سال 1395 افزایش‌یافته است. این شرایط در شهرها نمود بیشتری دارد. این در حال است که توزیع نسبی خانوارها در واحدهای مسکونی معمولی در بخش مالکیت کاهش داشته است؛ بنابراین می‌توان به این نتیجه دست‌یافت که در طی سال‌های اخیر نوعی بی‌انظباطی در حوزه مسکن رو داده است این بی‌انظباطی شامل دو گره کور است گره کور اول مربوط به کاهش تعداد مالکیت و عدم تأثیرگذاری تسهیلات مسکن است.

رشد 15 درصدی اجاره‌نشینی همزمان با افزایش خانه‌های خالی/ صدور شناسنامه اجاره راهکار تثبیت اجاره‌بها

به‌هرحال بر اساس آمار ارائه‌شده در پنج سال گذشته، شمار خانوارهای ایرانی به میزان 3 میلیون افزایش داشته و این یعنی قاعدتاً باید 3 میلیون خانه جدید برای آن‌ها ساخته و یا خانه‌های خالی پیشین پرشده باشد؛ اما نه‌تنها این اتفاق نیفتاده بلکه بیش از یک‌میلیون خانه خالی به آمار سال 90 افزوده‌شده است؛ و به همین میزان تعداد مستأجران نیز افزوده‌شده است.

رشد 15 درصدی اجاره‌نشینی همزمان با افزایش خانه‌های خالی/ صدور شناسنامه اجاره راهکار تثبیت اجاره‌بها

2+2 راهکار برای کاهش مستاجران

در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه با روند موجود افزایش اجاره‌نشینی دور از ذهن نیست اما می‌توان با تدابیری معضلات این واقعیت را کاهش داد گفت: در حال حاضر می‌توان با 2 پیشنهاد قیمت اجاره‌بها را کاهش داد و با دو پیشنهاد تعداد مستأجران را به حداقل رساند.

حمیدرضا قاضی زاهدی با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: دو گزینه کاهش قیمت اجاره‌بها از طریق تهیه شناسنامه برای ساختمان‌های اجاری و تعیین اجاره‌بها بر اساس آن به‌وسیله کارشناس از طریق دیوان‌سالاری و دو گزینه کاهش تعداد مستأجران از دو راهکار جلوگیری از ساخت‌وسازهای مشوق مهاجرت به تهران و شهرهای بزرگ و جلوگیری از مهاجرت با کاهش امکان ثروتمند شدن از طریق داشتن مستغلات است.

وی در خصوص جلوگیری از ساخت‌وسازهای مشوق مهاجرت به تهران و شهرهای بزرگ گفت: یکی از دلایل مهاجرت به کلان‌شهرها اشتغال است. از سال 1335 تاکنون علی‌رغم چند برابر شدن تولید کشاورزی و چند برابر شدن سطح زیر کشت تعداد شاغلان بخش کشاورزی ایران افزون نشده است؛ که این معضل با صنعتی و مکانیزه کردن قابل‌حل است، یا در شهرهای کوچک عدم وجود کار باعث شده مهاجرت و استیجاری نشینی در کلان‌شهرها توسعه یابد بنابراین اگر بخواهیم مردم در موطن خود بمانند باید یک طرح انقباضی و سریع برای اشتغال و ساخت مرکزی تولیدی و کارگاه‌های کوچک و بزرگ ایجاد کنیم.

روش هایی برای تثبیت نسبی اجاره بها

این کارشناس درباره تثبیت اجاره‌بها از طریق شناسنامه اجاره گفت: هرچند که تثبیت نسبی اجاره‌بها هدف هر نوع برنامه‌ریزی اقتصادی است اما شیوه این تثبیت مگر در مواقع استثنایی چون جنگ ثابت نگاه‌داشتن مصنوعی اجاره‌بها نیست زیرا ثابت نگاه‌داشتن اجاره‌بها در مواقع افزایش عمومی قیمت‌ها باعث کم شدن عرضه مسکن استیجاری و کمبود آن می‌شود. بدین ترتیب آن دسته از کسانی که در زمان تثبیت اجاره‌بها مستأجر بودند آن‌هم برای مدت کوتاهی از اجاره پایین بهره‌مندمی شوند و بعدازآن همگان متضرر خواهند شد.

وی گفت: برای کمتر شدن اجاره‌بها باید از شیوه‌هایی چون ارائه زمین اجاری برای ساختمان اجاری (برای از میان برداشتن سرمایه‌گذاری کلان در زمین) بخشایش مالیاتی (اگرچه اخذ مالیات این بند در کشور به‌صورت جدی اجرایی نمی‌شود) و غیره استفاده کرد.

زاهدی گفت: نظارت بر قیمت‌ها هرچند امری لازم در نظام اقتصادی است اما همان‌طور که تجربه چندین ساله نشان داده است، ایجاد دیوانسالاری و وظایف بیشتر برای دولت انواع و تعزیرات کار مهمی در به سامان کردن قیمت‌ها انجام نمی‌دهد. سیاست‌های سنجیده (همان‌طور که در امر به‌طور نسبی موفق تثبیت ارز اتفاق افتاد) می‌تواند از افزایش‌های ناگهانی ناشی از احتکار یا بورس‌بازی جلوگیری کند. اما شرط موفقیت در بلندمدت همواره و همواره ازدیاد عرضه و برطرف کردن موانع ساختاری اقتصادی است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: از یک‌سو شناسنامه پیشنهادی به دلیل نداشتن سرفصل‌هایی چون قیمت زمین، نزدیکی به محل خدمات و... ناقص است فصولی که در تعیین اجاره‌بها تأثیر مهمی دارند و از سوی دیگر تثبیت اجاره‌بها به شیوه پیشنهادی تنها بر دیوانسالاری و فساد اداری می‌افزاید و از عرضه واحد مسکونی اجاری می‌کاهد و برای مستأجران زیابنار است.

این کارشناس درنهایت گفت: بنابراین سه گزینه می‌تواند راهکار کاهش تعداد مستأجران در کشور تلقی شود این سه گزینه شامل افزایش عرضه مسکن اجاره به‌شرط تملیک، توانمندسازی مالی مستأجران و درنهایت معکوس کردن مهاجرت از کلان‌شهرها بهشهرها و روستاها با ایجاد زیرساخت‌های معیشتی و خدماتی.

عدم پاسخ‌گویی تسهیلات برای توانمندسازی خرید مسکن

در همین زمینه یک کارشناس بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه رشد قیمت اجاره باعث شده رفاه طبقه متوسط ایران در یک دهه اخیر بیشتر از همه افت کند گفت: درحالی‌که وضع خانوارهای شهری ایران در ده سال گذشته به‌طور متوسط ۱۵ درصد بدتر شده، میزان کاهش برای دهک‌های میانی حدود ۲۰ درصد بوده. این در حالی است که فاصله رفاهی فقیرترین و غنی‌ترین قشر جامعه در این مدت تغییر چندانی نکرده است.

ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق افزود: در کنار موارد گفته‌شده اجاره‌نشینی در دو دهه اخیر در ایران رو به گسترش بوده است. این روند در تهران از همه‌جا شدیدتر بوده؛ تا آنجا که امروز از هر دو خانوار تهرانی، یکی ساکن خانه‌ای است که مالکش کس دیگری است.

وی گفت: در سال ۱۳۷۶ خانوارهای شهری ایران به‌طور متوسط ۲۶.۴ درصد از بودجه خود را صرف مسکن می‌کردند. این سهم در سال ۱۳۸۶ به ۳۳.۹ درصد و در سال ۱۳۹۵ به ۳۶.۴ درصد از کل بودجه خانوار رسید.

این کارشناس در ادامه یادآور شد: شدیدترین افزایش سهم مسکن از کل بودجه در تهران اتفاق افتاده است. درحالی‌که دو دهه طول کشید تا در سطح متوسط کشوری سهم مسکن از بودجه ۱۰ درصد بالا برود، در استان تهران، تنها در فاصله ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۵، سهم مسکن از بودجه خانوار ۱۳ درصد بیشتر شده و از ۳۴ درصد به ۴۷ درصد رسیده است. یعنی تهرانی‌ها چیزی نزدیک به نیمی از بودجه‌شان را صرف مسکن می‌کنند.

رفیعی گفت: برای اینکه تصویری از رشد اجاره‌بها در شهرهای مختلف ایران داشته باشید، در نظر بگیرید که در سال ۱۳۸۴ اجاره ماهانه یک‌خانه صد متری در تهران ۳۱۵ هزار تومان بود، مبلغی که در سال ۱۳۹۴ به دو میلیون و ۱۸۲ هزار تومان رسید.

وی ادامه داد: در سال ۱۳۸۴ درآمد پولی ماهانه خانوارها در استان تهران ۵۲۸ هزار تومان بود، مبلغی که در سال ۱۳۹۴ به دو میلیون و ۳۸۶ هزار تومان افزایش یافت. به‌این‌ترتیب در سال ۱۳۸۴ می‌شد با ۵۹ درصد درآمد متوسط یک خانوار در تهران خانه‌ای اجاره کرد؛ اما در سال ۱۳۹۴ یک خانوار با درآمد متوسط باید ۹۱ درصد درآمدش را کنار می‌گذاشت تا بتواند همان خانه صد متری را اجاره کند.

این کارشناس ساخت‌وساز بزرگ‌ترین دلیل افزایش اجاره‌نشینی را در عدم پاسخ‌گویی تسهیلات توانمندسازی خرید مسکن دانست و درنهایت گفت: اغلب تسهیلاتی که متقاضیان ارائه می‌شود کاربردی نبوده و با توجه به نرخ سود بانکی سنگین علاقه‌ای به اخذ وام از بانک‌ها وجود ندارد.

بی‌کیفیتی املاک مسکونی گره کور کاهش خرید املاک

در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سؤال که آیا افزایش تعداد خانوارهای اجاره‌نشین تنها از افزایش جمعیت نشات گرفته یا کاهش قدرت خرید مردم و پایین بودن توان مالی ساخت‌وساز نیز در این زمینه تأثیرگذار بوده است؟

گفت: به نظر می‌رسد در حال حاضر تورم و کاهش قدرت خرید مردم دو مؤلفه اصلی افزایش اجاره‌نشینی باشد. متأسفانه دارایی‌ها و اندوخته‌ها مردم هرساله کم‌ارزش‌تر شده و جوابگوی نرخ تورمی مسکن را نمی‌دهد.

عطا آیت الهی از سوی دیگر جهش‌های قیمتی حاصل از ساخت‌وساز مسکن مهر را دلیل انکار نشدنی افزایش اجاره‌نشینی دانست و در این خصوص گفت: تورم حاصل از ساخت‌وساز مسکن مهر باعث بدبختی بسیاری از متقاضیان شد طی چند سال اخیر تعداد زیادی از فروشندگان پس از فروش خانه خود، دیگر نتوانستند خانهٔ دیگری جایگزین کنند و در فاصله میان فروش و خرید واحد جدید،‌ توان مالی پرداخت مبلغ بیشتر را نداشتند لذا مجبور به اجاره‌نشینی شده که این امر خود به تعداد مستأجران افزوده است.

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه یکی از راهکارهای جدی برای کاهش اجاره‌نشینی ورود خانه‌های خالی از سکنه به چرخه مصرف است گفت: به نظر می‌رسد همتی برای این موضوع در کشور وجود نداشته باشد زیرا مباحث مطرح‌شده برای طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی به یک سریال تکراری مبدل شده که تماشاچی ندارد.

وی همچنین نگاهی به بی‌کیفیت بودن ساخت‌وساز املاک مسکونی داشت و در این خصوص گفت: بیشتر خریداران معتقدند قیمت مسکن تناسب نموداری مطلوبی باکیفیت آن ندارد. در حال حاضر قیمت و کیفیت مسکن از یک الگوی ریاضی تبعیت نمی‌کند. در طی چند سال اخیر قیمت مسکن بی‌ضابطه افزایش‌یافته درحالی‌که کیفیت آن رشد قابل‌توجهی نداشته است. بنابراین مستأجران به‌جای این مبالغ هنگفتی به خرید مسکن ارائه دهند این مبالغ را در بانک‌ها گذاشته و از سود آن اجاره خود را می‌پردازند.

این کارشناس درنهایت گفت: برای حل معضلات گفته‌شده چند گزینه پیشنهادی وجود دارد. این گزینه‌ها شامل کاهش نرخ سود بانکی، تعیین نرخ رهن و اجاره‌ای متناسب، راه‌اندازی اجاره به‌شرط تملیک، متناسب کردن تسهیلات بانکی با توجه به جیب و درآمد متقاضی خرید مسکن، شناسنامه‌دار املاک و مصرفی کردن املاک خالی از سکنه است.

انتهای پیام /

کدخبر:0227


نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar