تنش‌های برجامی تاثیری بر بازار مسکن ندارد/ کاهش قیمت مسکن تا پایان تابستان

به گزارش «صما» آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد فروردین امسال مجموعاً ۴۷۹۶ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که نسبت به اسفند ۹۶ با کاهش 9.57 درصدی و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با افت 3.5 درصدی مواجه شد؛ کاهش چشمگیر ۹/ ۵۷ درصدی معاملات مسکن در فروردین‌ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته درعین‌حال که یک کاهش ماهانه طبیعی، سنتی و قابل‌انتظار در حجم معاملات مسکن فروردین‌ماه (به دلیل تعطیلات دوهفته‌ای نوروز) محسوب می‌شود به لحاظ افت نقطه‌ای از ۵ عامل نشات می‌گیرد.

همچنین بر اساس گزارش‌های خام به‌دست‌آمده از برخی از دفاتر مشاوران املاک استان تهران وضعیت معاملات مسکن در سه هفته اخیر اردیبهشت‌ماه نیز در پایین‌ترین سطح خود قرار داشته و اعداد و ارقام به‌دست‌آمده در این ماه همانند اردیبهشت‌ماه سال 94 یعنی آغاز دوران سنگین رکود بوده است.

مسکن ۹۷ در دوراهی تداوم رونق و بازگشت رکود

در همین راستا یک کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه بازار مسکن پس از ۵ سال رکود، توانست در ماه‌های پایانی سال ۹۶ وارد دوره رونق شود گفت: بر این اساس همه منتظر اتفاق‌های شگرف و ادامه روند رونقی بازار مسکن در تعداد معاملات و به‌رغم آن کاهش میانگین قیمت بودند؛ اما به‌یک‌باره تمام انتظارات تحت شعاع دو فاکتور پس‌ران یعنی تنش‌های سیاسی و دلار قرار گرفت.

محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق افزود: دراین‌بین گزارش‌های منتشرشده از وضعیت استقبال متقاضیان مسکن از تسهیلات مسکن یکم نشان می‌دهد: این تسهیلات با توجه به نرخ سود مناسب در مقایسه با نرخ مصوب برای تسهیلات بانکی، توانستند امکان برنامه‌ریزی خرید مسکن را برای بخش زیادی از متقاضیان مصرفی مهیا کنند.

وی بابیان اینکه البته فاکتورهای مثبت تسهیلات یکم و یا کاهش نرخ سود بانکی تا حدودی تحت تأثیر برجام و افزایش دلار قرارگرفته خاطرنشان کرد: بدون تردید بعد از گذشت چند ماه از بحران برجام و دلار اوضاع روی خوش به بازار مسکن نشان خواهد داد زیرا سه فاکتور بافت فرسوده، ورود خانه اولی‌ها به بازار و کاهش نرخ سود تسهیلات اثرگذاری قوی‌تر و باثبات‌تری نسبت به تنش‌های سیاسی و دلار دارد؛ و با توجه به همین تنش‌ها معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه به‌شدت کاهش یافت.

مهری گفت: همواره نوسانات دلار و تنش‌های سیاسی اثر کوتاه‌مدتی بر مسکن داشته و علی‌رغم اصرار برخی از دلالان و واسطه گران به قطع یقین می‌توان گفت رکود سنگین مسکن اثر تأثیر دلار را بر مسکن خنثی می‌کند.

این کارشناس شهرسازی در ادامه بابیان اینکه یکی از مهم‌ترین پیشران‌های بازار مسکن تعدیل نرخ سود بانکی در دولت دوازدهم است گفت: تعدیل نرخ سود بانکی و تثبیت سقف نرخ سود 15 درصدی برای سپرده‌های بانکی، بازار مسکن که به دوره پیش رونق واردشده بود مستعد جذب بخشی از نقدینگی سرگردان در آینده نزدیک است.

وی درنهایت گفت: به‌هرحال با توجه به موارد ذکرشده بازار مسکن در آینده نزدیک مستعد رونق خواهد بود؛ و رکود معاملات در اردیبهشت‌ماه مقطعی بوده و در ماه‌های تابستانی جبران خواهد شد.

اثر کوتاه‌مدت برجام بر مسکن

در همین زمینه یک کارشناس مسکن بابیان اینکه بازار مسکن یک بازار داخلی است و نباید تأثیر چندانی تنش‌های سیاسی تأثیر بگیرد گفت: اصلی‌ترین دلیل رکود مسکن داخلی بوده و مربوط به عدم توجه به اشتغال و تولید است.

عطا آیت الهی بابیان مطلب فوق افزود: تا زمانی که سرمایه‌های سرگردان وارد عرصه تولید و اشتغال نشود این نقدینگی‌ها به‌راحتی در هر میدانی جولان می‌دهند در حال حاضر این میدان مربوط به بازار ارز و سکه است و مطمئن هدف بعدی این نقدینگی‌ها بازار مسکن خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه بدون تردید نوسانات ارز مقطعی بوده و تاثیر کمی بر بازار مسکن دارد گفت: در حال حاضر بزرگ‌ترین تهدید مسکن ناشی از کاهش ساخت‌وساز‌است. اگرچه مسئولان مکرراً اعلام می‌کنند که بازار مسکن مملو از خانه‌های خالی است اما ازآنجایی‌که بخش اعظمی از خانه خالی مربوط به خانه‌های متراژ وسیع و لاکچری است جوابگوی تقاضای میانه جامعه نبوده و به‌تبع این بازار در سال‌های آینده با حجم بزرگی از تقاضای مصرفی روبرو خواهد شد.

آیت الهی در ادامه افزود: این تصمیم تأثیر مستقیم و کوتاه‌مدتی بر بازار مسکن ندارد، زیرا مصالح نیروی کار بخش مسکن، داخلی است پس این اقدام نمی‌تواند تأثیر مستقیم چندانی بر بازار داشته باشد.

وی با انتقاد از اینکه برخی معتقدند تجهیزات و مواد اولیه ساخت برخی از مصالح ساختمانی وادارتی بوده و نوسانات ارزی در این خصوص تأثیر زیادی دارد باید گفت: بخشی از تجهیزات، ماشین الات ساختمانی و حتی مواد اولیه از شرکای اروپایی، چینی و روسی تأمین می‌شود که این شرکا همواره قول مساعدت به ایران داده‌اند. در ثانی به علت رکود سنگین در ساخت‌وساز انباری بسیاری از کارخانه‌های تولید مصالح مملو از کالاهایی است که می‌تواند تا زمان کاهش هیجانات ارزی مامنی برای تأمین مصالح باشد.

وی درنهایت گفت: به‌هرحال به نظر می‌رسد کشور ما در بخش ساختمان نیازهای اندکی به واردات دارد و ارتباطات بانکی با اروپایی‌ها بیش از گذشته افزایش یابد، اثرات خروج امریکا از برجام چندان اثرگذار نخواهد بود.

دو احتمال قوی در خصوص بازار مسکن

در همین راستا یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه اثر روانی تحولات سیاسی و نوسانات ارزی بیشتر از اثر واقعی آن است گفت: البته نباید اثر روانی تحولات بازارهایی همچون ارز را بر تورم عمومی نادیده گرفت.

حمیدرضا قاضی زاهدی بابیان مطلب فوق افزود: خروج ترامپ از برجام، تأثیر کوتاه‌مدت قابل‌توجه و مستقیم بر بازار مسکن ندارد، اما ترکیب این رخداد با سایر متغیرهای بیرونی و درونی، احتمال دارد در میان‌مدت و بلندمدت، بر روند بازار همچون طول زمانی رونق یا میزان تورم مسکن اثر بگذارد.

وی بابیان اینکه مهم‌ترین تأثیر این خروج بر بازار ساخت‌وساز است گفت: بدون تردید در ماه‌های ابتدایی دوره پسا خروج بسیاری از سرمایه‌گذاران دچار تردید شده و تا زمان مشخص‌تر شدن وضعیت روانی نقدینگی‌های خود را وارد بازار ساخت‌وساز نخواهند کرد. مطمئن سازندگان ذی‌صلاح منتظر هستند تا اقدام عملیاتی مسئولان را در قبال کاهش فروش نفت ببینند و با موقعیت سنجی مناسب‌تری وارد بازار ساخت شوند.

زاهدی گفت: اما در بخش تقاضای مصرفی اوضاع بسیار متفاوت است. اگر شرایط برای ثبات نسبی قیمت در ماه‌های آتی بخصوص از محل خروج تقاضای سرمایه‌ای- فراهم شود، خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم، گروه مؤثر و پرحجمی هستند برای آنکه دور موتور رونق در بازار معاملات مسکن را در سطح قابل قبولی افزایش دهند.

این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه در حال حاضر ماهانه ۵ هزار خانه اولی‌ می‌توانند وارد بازار مصرفی شوند گفت: این عده با در دست داشتن وام یکم اقدام به انجام معامله کنند. البته بازار عرضه هم به‌خوبی نشان می‌دهد شرایط کنونی برای ورود این عده بسیار مناسب است.

وی گفت: این شرایط مناسب، ناشی از عرضه املاک کاملاً مصرفی است. ازآنجایی‌که در دوران رکود بسیاری از سازندگان به ساخت متراژهای پایین و متوسط تغییر مسیر داده‌اند. در طی چند سال اخیر ساخت و عرضه املاک زیر 70 متری رونق داشته و بازار مصرفی مشکلی در تأمین این املاک با نرخ قیمتی متوسط نخواهند داشت.

زاهدی بابیان اینکه با تفاسیر ذکرشده دو احتمال متفاوت از آینده بازار ساخت‌وساز را می‌توان متصور شد گفت: سناریوهای کوتاه‌مدت و بلندمدت است. در احتمال کوتاه‌مدت می‌توان متصور شد به علت نا اطمینانی‌های مقطعی بخشی از نقدینگی‌های سازندگان یا مشتاقان به ساخت تا حدودی بلوکه شود.

وی درنهایت گفت: به‌هرحال باید مسئولان فاکتورهای موردنیاز برای رونق مسکن را در نظر بگیرند؛ زیرا مسکن به‌عنوان یک پیش‌ران اقتصادی نیازمند مؤلفه‌های ضد برجامی است.

انتهای پیام /

کدخبر:0227