۰۹:۱۲ - ۱۳ خرداد ۱۳۹۷ - 03 June 2018
کد خبر: ۴۹۷۳۹
«صما» تحلیل می‌کند:
صما- افزایش بیش از 50درصدی قیمت دلار در یک سال گذشته و کاهش 10 درصدی قیمت جهانی دلار نسبت به سایر ارزها یکی از تحولات مهم اقتصادی است که بر تمام بخش‌های اقتصاد کشور سایه انداخته است و علی‌رغم اعلام نرخ مصوب دولتی برای دلار اما همچنان همه بازارها و به‌ویژه بازار مسکن از تلاطم دلار بی‌نصیب نمانده است.

سوداگران مسکن، آب غربال می‌کنندسال گذشته و درست در همین زمان که نتایج انتخابات ریاست جمهوری دوازدهم مشخص‌شده بود کمتر کارشناسی پیش‌بینی می‌کرد که قیمت مسکن تا این حد افزایش یابد چرا که شاخص‌های موجود نشان می‌داد که با وجود 24 میلیون خانوار در کشور و 27 میلیون مسکن موجود، بیش از 3 میلیون خانه خالی وجود دارد. در همان مقطع زمانی گرچه به عقیده کارشناسان حباب قیمت مسکن فرو نشسته و قیمت‌ها به کف بازار رسیده بود اما رغبتی در میان متقاضیان برای خرید مسکن وجود نداشت و به‌نوعی رکود بر بازار حاکم بود.

عدم رشد میزان اشتغال، عدم امنیت شغلی به همراه افزایش درآمدها در سطح نرخ تورم به‌وضوح بیانگر این موضوع بود که قشر ضعیف و متوسط کشور نه تمایلی به خرید مسکن دارد و در نه در طیف وسیعی از آنها به‌ویژه جوانان توان مالی لازم برای ورود به بازار مسکن به چشم می‌خورد. از این رو همه پیش‌بینی‌ها بر این فصل مشترک قرار داشت که بازار مسکن در همین حالت باقی خواهد ماند و در خوش‌بینانه‌ترین حالت، تورمی در حد تورم عمومی کشور که حدود 10 درصد بود را تجربه خواهد کرد.

اما تحولاتی چند از جمله کاهش نرخ سود بانکی و ورشکستی موسسات مالی و اعتباری باعث خروج حجم عظیمی از سرمایه‌های انباشته در حساب‌های شخصی به سمت جامعه شد که در صورت ورود به هر بازاری می‌توانست تلاطم شگرفی را به وجود آورد. نگاهی به آمارهای موجود نشان می‌دهد که هشتاد درصد سپرده‌ها به ۶٠٠ هزار نفر تعلق دارد و با کاهش سود سپرده‌ها و عدم اطمینان به موسسات مالی، صاحبان این سپرده‌ها مطابق با مدل‌های قبلی که بازار کشور در دوره‌های مختلف به‌تناوب تجربه کرده بود به‌احتمال زیاد سه مقصد بازار سکه و طلا، بازار ارز و بازار مسکن را به‌منظور کسب سود بیشتر و یا ممانعت از کاهش ارزش دارایی خود انتخاب می‌کنند.

آذرماه سال گذشته مسکن توانست رکورد معاملات چند سال گذشته را در حجم و قیمت بشکند و در ماه‌های دی و بهمن و اسفند هم اگر چه افزایش قیمت مسکن ثبت شد اما تعداد معاملات با کاهش روبرو بود و کم‌کم زمزمه‌هایی هشدارگونه مبنی بر ورود مسکن به فاز رکود تورمی شنیده شد.

معاملات فروردین‌ماه تهران با تعداد 5000 مورد بیشتر به این هشدار دامن زد هرچند که اردیبهشت‌ماه با حدود 17000 ثبت معامله مسکن نشان داد که همچنان خریدوفروش مسکن ادامه دارد. البته برای بررسی و تجزیه‌وتحلیل بازار مسکن باید آمارهای تفکیکی بیشتری در اختیار کارشناسان قرار گیرد که به‌خوبی بتواند متراژ، قیمت و مناطقی را که بیشترین تقاضای خرید را داشته‌اند مورد تحلیل قرار دهند.

مطابق آمار به غیر از تهران که باید به‌صورت منطقه‌ای مورد بررسی قرار گیرد رصد معاملات در دیگر نقاط کشور بیانگر این موضوع است که در کمتر از 10 درصد کشور افزایش قیمت مسکن رخ داده است. یعنی می‌توان گفت که خانه‌های خالی که در سرشماری سال 95 آمده به‌طور یکنواخت در کشور پراکندگی ندارد به همین خاطر در برخی نقاط کشور کمبود عرضه و در برخی نقاط دیگر فزونی عرضه وجود دارد و این کمبود عرضه مربوط به خانه‌های با متراژ کم و مناطقی است که به مراکز اصلی اشتغال نزدیک است.

در مناطقی که کمبود مسکن وجود داشت تا 30درصد و در برخی مناطق تهران تا 50 درصد افزایش قیمت گزارش شده است و باز هم مطابق معاملات انجام گرفته این تیپ خانه‌های پر متقاضی حدود 10 درصد کل خانه‌های کشور را شامل می‌شود و به‌عنوان مثال در ٧ منطقه از ٢٢ منطقه تهران کمبود آپارتمان ارزان قیمت وجود دارد پس سوداگران مسکن به این مناطق هجوم برده و با خریدن به‌منظور سوداگری و کسب سودی که دیگر نمی‌توانستند از طریق سپرده‌گذاری کسب کنند موجب افزایش قیمت در این بازارهای هدف شدند که عمدتا متقاضی آن، قشر ضعیف و قشر متوسط بودند. این افزایش قیمت در این بخش محدود از بازار مسکن باعث تسری آن به دیگر مناطق شد در حالی که تقاضای موثری برای خرید مسکن در آن مناطق حتی در قیمت‌های پیشین نیز وجود نداشت و هنوز هم ندارد. شاهد مدعا نیز آمارها و تحولات اخیر بازار مسکن تهران است که نشان می‌دهد که واحدهای واقع در منطقه ۵ با 13 درصد، خانه‌های تا متری ۳.۵ میلیون تومان با سهم 10 درصد، آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ متر با 16 درصد و واحدهای مسکونی ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با سهم ۲۰ درصد از کل معاملات، بالاترین خریدوفروش را به خود اختصاص داده‌اند که باعث شده منطقه 5 تهران تورمی بیش از 50درصد و منطقه 16 نیز تورم 12 درصدی را در مسکن تجربه کنند که البته مناطق 12 و 20 نیز شاهد کاهش قیمت در اردیبهشت‌ماه بوده‌اند.

با توجه به موارد فوق می‌توان گفت که قیمت مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط در حال حاضر بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافته است که عمده علت آن را می‌توان هجوم سرمایه مازاد قشر سوداگر از پس کاهش سود بانکی، برای خرید مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط دانست؛ یعنی از دی‌ماه ٩۶ بدون اینکه قدرت خرید این دو قشر افزایش یافته باشد مسکن ویژه این دو قشر افزایش یافت و در واقع این طیف از خانه‌های پر تقاضا در حال حاضر توسط سوداگران مسکن خریداری‌شده است و در حال دست‌به‌دست شدن و افزایش قیمت است اما دیر یا زود، این خانه‌ها باید جهت استفاده و بهره‌برداری در اختیار مصرف‌کنندگان اصلی قرار گیرد و چون قدرت خرید نزد این خریداران وجود ندارد پس خیلی زود بازار مسکن رکود را تجربه خواهد کرد و پس از خروج سوداگران و کاهش معاملات، این رکود سنگین‌تر خواهد شد و در واقع سوداگرانی که با خریدوفروش روزانه و هفتگی خانه به این تورم و حباب قیمتی دامن زده بودند متوجه می‌شوند که آب در غربال نگه‌داشته بودند و در میان‌مدت مجبورند سودهای کسب‌شده را در رکود بازار معاملات با طولانی شدن روند فروش و شکستن حباب بازار مسکن از دست بدهند.

لذا کارشناسان پایان این بازی سوداگرانه را ، افزایش قیمت در کوتاه‌مدت، کاهش شدید معاملات در میان‌مدت و شکستن حباب قیمت در نهایت می‌دانند و نهایت نیز زمانی خواهد بود که قیمت این خانه‌ها در توان خرید متقاضیان موثر و مصرف‌کنندگان اصلی خانه از طریق پس‌انداز، تسهیلات بانکی مصوب و توان درآمدی آنها باشد.

نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar