۰۹:۴۵ - ۲۹ خرداد ۱۳۹۷ - 19 June 2018
کد خبر: ۴۹۸۶۸
«صما» گزارش می‌دهد:
صما- به‌گفته بسیاری از کارشناسان قیمت کنونی مسکن ناشی از دو عامل درونی و بیرونی است که عامل درونی آن ارتباط مستقیمی با عملکرد دولت داشته و عامل بیرونی آن مرهون عملکرد بازارهای موازی بر حوزه مسکن است.

آسیب‌هایی که دولت بر مسکن وارد کرد / مقصران اصلی افزایش قیمت مسکن را بشناسیدبه گزارش «صما» در 3 ماه اخیر که بازار پولی کشور به‌شدت دچار هیجان و آشفتگی شده، نقدینگی سرگردان که به گفته مسئولان تا 500 هزار میلیارد تومان می‌رسد، به‌مثابه اژدهایی سیری‌ناپذیر، به‌سرعت در حال درنوردیدن بازارهای مختلف برای جبران کاهش ارزش ازدست‌رفته خود است.

این عدم تعادل بین ارزش قبلی و فعلی پول ملی، به‌شدت موجب ناآرامی بازارها شده و رشد روزافزون قیمت ارز نیز به دامنه این نوسانات افزوده است. بازار نیمه‌جان مسکن هم که با تلاش‌های چندساله دولت و بانک‌ها رونقی بسیار کم یافته بود، با این نوسانات تشنج دوباره کرد.

اگرچه این افزایش قیمت‌های لحظه‌ای، ممکن است این فرضیه را در ذهن متبادر کند که بازار مسکن رونق گرفته، اما با بررسی دقیق عوامل و بازیگران فعلی این بازار درمیابیم که این جسم نیمه‌جان نه‌تنها زنده نشده بلکه حرکات و نوسانات آن، نه به جهت حیات دوباره، بلکه مانند عروسک بی‌جان خیمه‌شب‌بازی است که توسط بازیگردانان به حرکت درآمده است.

بازیگردانانی که نه از جنس سازندگان و نه خریداران واقعی مسکن، بلکه عمده آنان، کاسبان و دلالانی هستند که بدون توجه به شرایط بازار و توان خریدار، قیمت‌ها را لحظه‌ای تعیین می‌کنند و این جسم نیمه‌جان را هرروز به این‌سو و آن‌سو می‌کشند.

دراین‌بین به گفته کارشناسان این نمایش غم‌انگیز در مقابل چهره‌های حیرت‌زده و ناامید کسانی اجرا می‌شود که در کشاکش این بازار مکاره، حاصل سال‌ها تلاش و پس‌انداز خود را ازدست‌رفته می‌بینند و ناامیدانه در کوچه‌پس‌کوچه‌های فردوسی و منوچهری به دنبال دلارفروشان برای زنده نگه‌داشتن ارزش اندک سرمایه خود هستند. تا بازگشت دوباره‌ای به بازار مسکن داشته باشند.

نقش دولت در افزایش قیمت مسکن ریشه‌ای است

در همین راستا یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه بحث اقتصاد مسکن متأثر از دو عامل درونی سازمانی اقتصاد مسکن (منفردا) و عوامل برون‌سازمانی اقتصاد مسکن (تجمیعا) است گفت: از عوامل درونی می‌توان از سیاست‌گذاری‌های دولتی در بخش مسکن و برنامه‌ریزی‌های تولید و واگذاری مسکن و تدوین نظامات یارانه ایی ازجمله تسهیلات ساخت و خرید مسکن در قالب وام‌های دولتی و سیاست‌های تشویقی و تنبیهی و تسهیلات مربوط به صدور پروانه‌های ساخت مسکن و تدوین برنامه‌های تعاملی بین مجریان و متولیان امر تولید مسکن ازجمله شهرداری‌ها و وزارت مسکن و سازمان‌های نظام‌مهندسی و سایر زیرمجموعه‌های این نهادها و دوایر دولتی نام برد.

منصور غیبی بابیان مطلب فوق افزود: هرکدام از این تصمیمات به تنهائی می‌تواند تأثیر و نمود خود را در حوزه اقتصاد مسکن تعریف و تأثیرگذار می‌کند... کما اینکه با توجه به سیاست‌های اعمالی در ادوار گذشته و همچنین برنامه‌های جاری این دوره نیز تأثیر خود را بازتاب نموده است که نتیجه آن فعالیت توسعه ایی در شهرها در کنار ضعف قوانین، منجر به مداخله دولت در بازار زمین و مسکن، باعث ایجاد ارزش‌افزوده (رانت) فراوان و به دنبال آن انحصارگرایی و افزایش مداوم قیمت ملک شده است.

وی در ادامه افزود: مهم‌تر آنکه مکان‌یابی بی‌قاعده جهت توسعه شهرها باعث پراکندگی توسعه کالبدی شهرها و گسیختگی و عدم انسجام کالبدی آن و تخریب محیط‌زیست و درنتیجه کاهش کیفیت زیست شهری شده است.

غیبی بابیان اینکه پس از انقلاب اسلامی عمده توجه سیاست‌های مسکن به مسئله زمین معطوف شود گفت: مهم‌ترین آن ملی کردن زمین شهری به‌منظور توزیع مجدد مالکیت آن بود که در سال 1358 انجام معاملات بر روی زمین‌های شهری ممنوع اعلام شد و سیاست دولت با عاملیت بنیاد مسکن انقلاب اختصاص زمین به گروه‌های کم‌درآمد به‌منظور رفع نیاز و حل اجاره‌نشینی این طیف از افراد جامعه بود.

وی گفت: اما همین سیاست باعث تشدید مهاجرت به داخل شهرها شد و در ادامه و با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن در همان سال، گام بلندی در راستای دخالت همه‌جانبه دولت در بازار زمین و مسکن فراهم شد.

وی بابیان اینکه دستاورد این برنامه اتمام ذخیره اراضی شهر بود گفت: در حال حاضر این قانون ذخیره اراضی شهری در تهران و سایر شهرهای بزرگ بدون پشتوانه مطالعاتی و برنامه‌ریزی‌شده تقریبا به حد صفر نزدیک شد.

آسیب‌هایی که دولت بر مسکن وارد کرد

غیبی ادامه داد: به دنبال این تحولات و آسیب‌شناسی عملکرد قوانین فوق در سال 1361 با تصویب قانون اراضی شهری دولت درصدد کنترل و نظارت عالیه بر عملکرد و نحوه واگذاری و تخصیص زمین به متقاضیان برآمد به‌نحوی‌که عملاً تأمین و عرضه زمین و در پی آن تولید مسکن در کشور در حیطه وظائف دولت قرار گرفت.

وی با اشاره به اینکه می‌توان اذعان داشت که تهیه و تصویب قانون اراضی شهری اولین اقدام سازمان‌یافته و فراگیر برای نظم دهی به بحث تملک و واگذاری زمین در یک سازمان متمرکز دولتی بوده که به‌منظور رفع آشفتگی‌های بازار زمین و مسکن ایجاد شد. گفت: اما خلأ بین عرضه و تقاضای زمین و وجود عوامل قدرتمند در بازار سرمایه ایی زمین و مسکن باعث افزایش مداوم قیمت زمین و به قدرت رسیدن دوباره بازار ملک و املاک در کشور گردید.

غیبی در ادامه افزود: سال 1368 مصادف بود با تدوین اولین برنامه توسعه که در این برنامه مسئله زمین در دو بخش مکان‌یابی و تأمین زمین مدنظر قرار گرفت و در این برنامه سهم دولت در عرضه زمین به 45 درصد محدود گردید که می‌بایستی توسط سازمان زمین شهری در داخل شهرها و شهرهای جدید عرضه می‌شده است.

وی گفت: در برنامه دوم توسعه سهم دولت از عرضه زمین به 30 درصد کاهش یافت و بدین ترتیب کاهش سهم دولت در عرضه زمین و محدود کردن آن به توسعه منفصل را می‌توان از ویژگی‌های سیاست‌گذاری این برنامه دانست.

این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه در برنامه توسعه سوم دولت سعی کرد به‌طورکلی پای خود را از بازار زمین و مسکن بیرون بکشد و فروش زمین‌های دولتی به قیمت‌های بازار آزاد را به‌عنوان یک محور اصلی سیاست‌گذاری زمین در برنامه سوم توسعه مطرح کرد. گفت: این پدیده منجر به افزایش قیمت زمین و به‌تبع آن مسکن تولیدی در کشور گردید. همچنین در برنامه چهارم و پنجم توسعه هم موضوع زمین به مسکن ختم شد و مواردی چون ارائه تسهیلات بانکی به سازندگان مسکن و کمک به مسکن محرومان و نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری موردتوجه قرار گرفت.

غیبی گفت: به‌هرروی آنچه بامطالعه برنامه‌های توسعه و سیاست‌های قبل از آن در حوزه مسکن عیان است، فرآیندی از دخالت‌های افراطی تا عدم دخالت‌های مؤثر و به‌موقع دولت در بازار زمین و مسکن را شاهد هستیم. به‌نحوی‌که طی این مدت سازوکار مؤثر و مداومی را برای کنترل قیمت و مقابله با سوداگری در حوزه ملک و املاک اتخاذ نگردیده است.

عوامل بیرونی افزایش قیمت مسکن

این کارشناس بازار مسکن در خصوص عوامل برون‌سازمانی اقتصاد مسکن (تجمیعا) نیز گفت: ازجمله عوامل بیرونی مؤثر بر اقتصاد مسکن را می‌توان به افزایش جمعیت و تحرکات اقتصادی در سایر بخش‌های تولید و خدمات در حوزه مسکن و عوامل اجتماعی و سیاسی و عدم مدیریت صحیح منابع مالی مردم وتو جه مؤثر به توسعه بازار و نوسانات بازارهای موازی ازجمله ارز و طلا و بورس اشاره کرد. آنچه از دلیل آشفتگی کنونی بازار مسکن به دنبال آن هستیم بیشترین سهم را عوامل تجمیعی برونی دارند.

غیبی گفت: به استناد تحلیل ریاضی و خطی اقتصاد مسکن و با توجه به پارامترهای عرضه و تقاضا و همزمان وجود خانه و کاشانه‌های خالی و با توجه به میزان پروانه‌های صادره دریکی دو سال اخیر و مهم‌تر از آن‌ها وجود چند صد هزار مترمربع برج و آپارتمان نیمه ساخته در سطح شهرها که هنوز متقاضی مؤثر و قابلیت فروش آنی پیدا نکردند، همه نشان از آن دارد که موضوع کمبود مسکن به معنای واقعی آن منتفی است و این عامل به تنهائی نمی‌تواند دلیلی برافزایش قیمت مسکن باشد و از طرفی وجود منابع طبیعی لازم جهت فراوری و تولید مصالح ساختمانی در کشور نیز به حد کفایت موجود بوده و در این زمینه نیز کمبودی احساس نمی‌شود.

وی گفت: آنچه مؤثر است بعد روانی و عدم احساس امنیت اقتصادی در این حوزه و مخصوصاً برای سرمایه‌های سرگردان مردمی (نقدینگی جامعه) و تأثیر التهابات و هیجانات ناشی از افزایش ناگهانی ارز و طلا و نیز تصمیمات سیاسی در سطح داخل و بین‌الملل و نگرانی از بازگشت تحریم‌های اقتصادی و ... همگی به‌صورت عوامل تجمیعی و " نگران " کننده موجب گشته است که مسکن و زمین نیز دستخوش افزایش قیمت و روند گرانی‌های هیجانی این روزهای بازار اقتصادی کشور گردد.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در واکاوی دلایل درونی مؤثر در اقتصاد مسکن که هر یک از دلایل آن به‌صورت انفرادی می‌توانست بر حوزه مسکن تأثیرگذار باشد می‌توان نتیجه گرفت در زمان آرامش اقتصادی و بدون " شوک " فرصت بازبینی و اصلاح ساختار و تعریف دخالت مؤثر دولتی را بازتعریف کرد و از تجربیات گذشته به آینده ایی مطمئن‌تر گام نهاد.

وی گفت: زمانی که عوامل بیرونی مقدم و مؤثرتر از عوامل درونی است، شناسایی و خنثی کردن آنان و در مدار قرار دادن دوباره آنان زمان‌بر و مهارت خاصی لازم دارد که در صورت اغفال از " زمان " و نحوه پرداختن به آن موجب می‌شود خلأ زمانی ایجادشده، خود تبدیل به فرصتی شود که التهابات و هیجانات مدیریت نشده، باعث نابسامانی اقتصاد در حوزه مسکن گردد و موجب افزایش قیمت و گرانی مسکن شود.

غیبی درنهایت گفت: تأثیرات عوامل درونی آرام و مدت‌دار و در طول زمان خود را بروز می‌نمایند ولی تأثیرات عوامل برونی، سریع و در حجم بالا و شوک‌آور هستند. هر دو عامل نیاز به‌پیش بینی و درایت و اتخاذ تصمیم مؤثر در طول زمان‌دارند به‌نحوی‌که اگر از تبعات هر یک ا آنان غافل شویم، باید شاهد تأثیرات مخرب و ماندگار آن بر پیکره اقتصاد مسکن باشیم.

مقصران اصلی بازار مسکن را بشناسید

در همین راستا یک کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه افزایش کنونی در بازار مسکن و اجاره خارج از منطق است گفت: در حال حاضر بازار مسکن علیرغم ساخت‌وساز فراوان از سوی گروه‌های مختلف در سال‌های گذشته و وجود خانه‌های میلیونی خالی از سکنه توسط کسانی هدایت می‌شوند که به‌نوعی در حوزه مسکن به‌عنوان دلال شناخته می‌شوند.

محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: این در حالی است که از ابتدای امسال با توجه به اینکه بازار رهن و اجاره هنوز شروع نشده است به‌صورت پیش از موعد تب‌وتابی در بازار ایجادشده که قیمت‌ها را به‌صورت تصاعدی افزایش داده و حتی پشت شیشه بنگاه‌ها و سایت‌های مثل دیوار قیمت‌ها آن‌چنان افزایش داده‌اند که واقعاً سؤال‌برانگیز شده است.

وی در ادامه افزود: هم‌اکنون روالی که برخی از مشاوران املاک در پیش‌گرفته‌اند این است که به فروشنده یا صاحب‌خانه قول می‌دهند که خانه را باقیمت بیشتری به فروش یا اجاره می‌رسانند از طرفی همین قول را به‌صورت بالعکس به خریدار یا مستأجران می‌دهند.

مهری بابیان اینکه یکی از مهم‌ترین انتقادها وارده بر مشاورین املاک این ست که هر قیمتی از سوی فروشنده اعلام می‌شود را بر شیشه مغازه خود الصاق می‌کنند گفت: اینجا لازم است مشاور املاک بااطلاع و اشراف از قیمت محلی و منطقه‌ای فی را به فروشنده اعلام کند.

وی در این خصوص پیشنهاد داد: ضرورت دارد اتحادیه املاک با برگزاری کلاس‌های آموزشی و توجیهی این مهم را به مشاوران املاک گوشزد کند که این صنف به‌عنوان مشاوران امین و صادق در معاملات ورود کنند نه‌فقط سود و درآمد خود را در نظر بگیرند.

وی درنهایت گفت: تجربه نشان داده در پس طوفان گرانی و خریدوفروش چند سال پیش، رکود چندساله وجود دارد و شک نداشته باشند که خیزش چندروزه این ایام رکودی سنگین‌تر از دور قبل در پی خواهد داشت.

انتهای پیام /

کد خبر:0227


r_sar مطالب مرتبط r_sar
انتشار یافته: ۱
در انتظار بررسی: ۰
غیر قابل انتشار: ۰
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۱:۳۵ - ۱۳۹۷/۰۴/۰۱
0
0
کلیه آشفتگی قمت افزایش سکه و خودرور ومسکن مقصر لصلی دولت میباشد پشتوانه ملی رالز بین برده گرانی را ایجاده کرده طیقه ضعیف وافراد کم درامد بسختتی زندگی می کنند
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar