۱۳:۲۷ - ۱۶ مرداد ۱۳۹۷ - 07 August 2018
کد خبر: ۵۰۳۹۳
مدیرعامل گروه ساختمانی معلم در گفت‌وگو با مجله«ساختمان» پاسخ داد:
به‌گفته امید علیجانی، مدیرعامل گروه ساختمانی معلم در گذشته، فعالان صنعت ساختمان با يك جريان نقدينگي منسجم، براحتي مي‌توانستند چند پروژه را بصورت همزمان مديريت كنند، اما امروزه اصلی‌ترین چالش، ترکیب نامتوازن سبد سرمایه‌گذاری‌ها و دارایی‌ها است. به اعتقاد علیجانی، هنگامي‌ كه از سبد صحبت به ميان مي‌آيد، هدف متوازن‌سازي تنوع كاربري، تمايز جغرافيايي و تفكيك كلاس پروژه است.
تغيير پارادايم در صنعت ساختمان چگونه شکل می‌گیردمتن ذیل ماحصل گفت‌وگوی مجله «ساختمان» با علیجانی، مدیرعامل گروه ساختمانی معلم در حاشیه برگزاری هجدهمین نمایشگاه بین المللی صنعت ساختمان است:

وضعیت موجود صنعت ساختمان را چگونه ارزیابی می کنید؟

صنعت ساختمان یکی از محرک‌های اصلی اقتصاد کشور است، لذا با بسیاری از صنایع و بازارهای مالی ارتباط مستقیم وغیرمستقیم دارد. هرگونه تغییر در این بازار می­تواند صنایع و بازارهای مالی را تحت تاثیر قرار دهد و البته بازار ساختمان خود تحت‌تأثير متغيرهاي كليدي و بازارهای دیگر است. پس طبیعتاً شرایط موجود اقتصادی، موجب ایجاد تحولات مثبت و منفی در بازار ساختمان شده است. کارشناسان اعلام کردند که بازار مسکن در نیمه دوم سال 96 وارد سیکل رونق شده است، رونقی که به‌نظر می­رسد ورود به آن، ناشی از نگاه انتظاری بخش عرضه به خروج از دوران رکود چهارساله و افزایش سوداگری به دلیل رشد قیمت بوده است.

در تیر ماه 97 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود 7 میلیون تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از 50 درصد رشد کرده، این در حالی است كه همين افزايش قیمت از تیر 93 تا تیر 96، تنها 16 درصد بوده است. برای رسیدن به چرایی این افزايش ناگهاني قیمت باید چند عامل را در کنار هم بررسی کرد. اولین موضوع، شرایط حاکم بر اقتصاد کشور است. بهرحال در كنار بازارهايي همچون طلا، سكه و ارز، بازار مسكن يكي از گزينه‌هاي جذاب براي سرمايه‌گذاري و سوداگري است، البته بصورت ذاتي تفاوت‌هايي با همديگر دارند. تلاطم‌ها و نوسانات پيش‌آمده در بازارهاي ديگر موجب شد تا بنابر دلايل مختلف نظير كاهش ريسك و همسان‌سازي ارزش دارايي‌هاي سرمايه‌گذاران، بخشی از پول‌های سرگردان و پس اندازهای بانکی به بازار مسکن سرازیر شود.

دومين موضوع، تأثير افزايش نرخ تورم عمومی کشور بر قيمت نهاده‌هاي توليد مسكن در دوران ركود بوده كه علي‌رغم اين تأثير، رشد قيمت مسكن کمتر از نرخ تورم عمومی کشور بوده است. لذا عرضه‌كنندگان به دنبال فرصتی برای افزایش قیمت ناشي از افزايش هزینه‌های ساخت و مجوزات قانونی بوده که موجب انفجار قيمت شده است.

سومین موضوع كاهش عرضه واحدهای مسکونی در سال‌هاي قبل كه بدليل ركود عميق در بازار حاصل شده؛ لذا انباشت تقاضا تا ارديبهشت سال 1397 و ورود آن به بازار مسكن، موجب رشد فزاينده تقاضا و افزايش قيمت گشته است. در اين رابطه برخي از كارشناسان حوزه مسكن مطرح مي‌كنند كه 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در كشور وجود دارد كه به منزله احتکار مسکن است. حال سوال اين است كه طی سال‌های 93 تا 95 حجم عرضه کاهش یافته، چرا میزان واحد مسکونی خالی از سکنه افزایش یافته است؟ پاسخ دقيق آن است كه سهم قابل توجهی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه که بعنوان مثال در حومه كلان‌شهرها واقع شده‌اند، فاقد زیرساخت­های مناسب برای سکونت بوده و تقاضا برای آن‌ها بسیار اندك است. درصورتی‌که اگر جانمایی بهينه و برنامه‌ريزي متناسب با نیاز و توان جامعه انجام می­شد، قطعاً به نتايج بهتري مي‌رسيديم. گواه اين نكته را مي‌توان در مناطق پرتقاضای تهران ملاحظه نمود که واحدهای کم‌متراژ یا میان‌متراژ تقریباً نایاب هستند. همچنين بسیاری از فروشندگان مسکن در بازار مصرفي به دنبال تبدیل واحد خود به احسن هستند، اما ناپایداری شرایط اقتصادی موجب شده تا قدرت خرید آن‌ها تضعيف شده و لذا نسبت به فروش دچار تردید شوند. در مجموع بروز تلاطم و ناپايداري اقتصادی حتی در بازارهای موازی، مي‌تواند به ضرر هم بخش عرضه و هم تقاضا باشد.

وضعیت آتی بازار مسکن را چگونه پیش­بینی می­کنید؟

در پایان سال 96 و بعد از اعلام ورود به دوران رونق، تحلیل‌هاي گروه ساختماني معلم در قالب دو سناریوي کلی آینده بازار مسکن را نشان می‌داد. سناریوي اول، انفجار قیمت تا 50 درصد و افزایش هیجانی خرید در بازه‌ای کوتاه‌مدت و در گام بعد شروع دوران رکود در پایان سال 97 یا اوایل سال 98 بوده است. سناریوي دوم حفظ نسبی قیمت‌ها و رشد سطح معاملات و در گام بعد تداوم دوران رونق احتمالاً تا پایان سال 98 بوده است. وضعیت حال حاضر بازار مسكن با سناریوي اول پیش­بینی شده بیشتر منطبق شده است، بطوری‌که معاملات از نیمه دوم 96 تا اردیبهشت 97 روند افزایشي خود را نسبت به دوره‌های قبل حفظ نموده، اما از خرداد ماه، معاملات مسکن روند نزولی بخود گرفته، بطوریکه تعداد معاملات مسکن تهران در خرداد و تیر ماه نسبت به مدت مشابه در سال‌های 96 و 95 كمتر بوده است. در ادامه با توجه به افزايش قيمت واحد مسكوني، توان خريد بخش مصرفي کاهش يافته و تقاضاي مصرفي شروع به خروج از بازار نموده؛ اما حضور هرچند متزلزل تقاضاي سرمايه‌اي در اين بازار همچنان ادامه دارد. بطوركلي آن‌چه در ابتداي سيكل ركود در بازار مسكن مرسوم بوده، ابتدا خروج تقاضاي سرمايه‌اي و سپس خروج متقاضيان مصرفي است و مقدم شدن خروج مصرفي‌ها نسبت به سرمايه‌اي‌ها براي اولين بار است كه در اين بخش اقتصادي رخ مي‌دهد. سناريوي محتمل ديگر، همسان‌سازي ارزش دارايي‌هاي سرمايه‌گذاران در بخش مسكن است كه مي‌تواند در مقايسه با ارزش ساير دارايي‌ها روي دهد و خود منجر به موج دوم افزايش قيمت در بازار مسكن شود. پيچيدگي در تحليل آينده متغيرهاي محيطي نظير معادلات سياسي، وضعيت اقتصادي كشور و ساير عوامل، وضعيت بازار مسكن را تحت تأثير قرار خواهد داد. هر چند متعادل شدن تلاطمات در بازار ارز و ثبات در بازار طلا و سكه، منجر به جذب بخش مهمي از سرمايه‌ها به بازار مسكن خواهد شد. بهرحال عوامل متنوعي در اين بازار موثرند، برخي موجب افزايش يا كاهش قيمت مسكن شده و برخي ديگر مقدمات رونق يا ركود را فراهم مي‌آورند؛ اما نكته كليدي آن است كه صنعت ساخت و ساز در حال تغيير پارادايم مي‌باشد. اين تغيير پارادايم منجر به تحول در اركان بازار شده و شناسایی و بهره­گیری از این پارادایم­ها، از كليدي‌ترين عوامل موفقیت در این بازار است.

منظور شما از تغيير پارادايم در صنعت ساختمان چيست و چگونه شركت‌هاي ساختماني مي‌توانند از آن بهره‌مند شوند؟

در گذشته، فعالان صنعت ساختمان با يك جريان نقدينگي منسجم، براحتي مي‌توانستند چند پروژه را بصورت همزمان مديريت كنند، اما امروزه اصلی‌ترین چالش، ترکیب نامتوازن سبد سرمایه‌گذاری‌ها و دارایی‌ها است. هنگامي‌كه كه از سبد صحبت به ميان مي‌آيد، هدف ما متوازن‌سازي تنوع كاربري، تمايز جغرافيايي و تفكيك كلاس پروژه است. وقتی يك شرکت ساختمانی سهم بالايي از پورتفوی خود را در شهرهای كوچك قرار داده يا بيشتر پروژه‌هاي در دست ساخت آن تجاري هستند، قطعاً به‌راحتی نمی‌تواند بازگشت سرمایه مدنظر خود را داشته باشد.

پارادايم مهم آينده در اين بازار، نقش فعالانه مصرف‌كنندگان بعنوان طراح اصلي محصولات مي‌باشد. آن‌چه در حال حاضر در حال شكل‌گيري است، شركت‌ها در تلاشند تا محصولات خود را براساس نظرات، سلايق، علايق و توان‌مندي خانوار (Affordability Index) طراحي و اجرا نمايند. اما ابرروندهاي جهاني به اين سمت و سو است كه در آينده خود مصرف‌كنندگان بعنوان طراحان اصلي محصولات ظاهر مي‌شوند.

پارادايم ديگري كه در بخش ساختمان در حال شكل‌گيري است، توجه جامع به زنجيره كامل صنعت ساختمان است. پيش‌تر فعالان صنعت با تمركز بيشتر بر روي ساخت و اجراي پروژه مي‌توانستند به بازده موردنياز دست يابند. اما امروزه بخش‌هاي نويني از اين زنجيره تأمين در حال شكل‌گيري هستند. بعنوان مثال نظام تجاری مالداری تغییر کرده و فروش، پاسخگوي انتظارات سرمايه‌گذاران نبوده و لذا بازاري تحت عنوان نظام بهره‌برداري و اجاره‌داري در حال گسترش است. بطور كلي در زماني‌كه قيمت بخش ساختمان با توانمني جامعه همخواني نداشته و سرمايه‌گذاري در اين بخش به لحاظ فاكتورهاي سرمايه‌اي جذاب نباشد، افراد حقيقي و حقوقي مي‌توانند از محل اجاره‌داری به‌راحتی سود موردانتظار خود را کسب نمايند.

پارادايم ديگر، تغيير در انتظارات و توقعات مشتريان بوده كه از تحول در سبك زندگي و افزايش اهميت حفظ منافع جاني و مالي است. بر اين اساس مفاهيم نوين در زنجيره ارزش صنعت همچون طراحي منعطف با توجه به نوع تغيير در سبك زندگي خانوارها، تقاضا براي بناهايي مشتمل بر واحدهايي با متراژ پايين اما خدمات عمومي مشعوف‌كننده، روش‌هاي نوين ساخت به جهت تسريع در زمان تكميل يك پروژه، روش‌ها و متريال‌هاي نوين به جهت سبك‌سازي و مقاوم سازي ساختمان‌ها، مديريت مصرف انرژي به‌منظور كاهش هزينه‌هاي سكونت و تمركز بر ساختمان‌هاي سبز با هدف بهبود كيفيت زندگي در حال شكل‌گيري است.

همان‌طور كه پيش‌تر نيز به تفصيل بيان شد، يكي از عوامل كليدي موفقيت فروش در بازار مسكن تمركز بر توان خريداران است. لذا تمركز شركت‌ها بر مدل‌هاي متنوع تأمين مالي و شراكت بخصوص ابزارهاي نوين بازار سرمايه مي‌تواند هم بخش عرضه و هم تقاضا را مورد حمايت قرار دهدو بهره‌مندي از اين مدل‌ها نظير ليزينگ، اوراق صكوك، تشكيل JV با صاحبان برند مي‌تواند جذابيت‌هاي جديدي را در اين بازار به ارمغان آورد.

در سال‌هاي نه چندان دور، شتاب قيمت و جذابيت بازار مسكن به حدي بود كه بسياري از مالكان املاك، حتي ساختمان‌هاي 10 الي 15 ساله، با هدف اخذ تراكم بيشتر، نوسازي بنا و كسب سود بيشتر، به دنبال تخريب و ساخت يك بناي جايگزين بودند. امروزه به جهت افزايش هزينه‌هاي ساخت و محدوديت در افزايش تراكم، اين چرخه جذابيت و توجيه‌پذيري خود را از دست داده و كسب‌و‌كار جديدي تحت عنوان خدمات بازسازي در حال توسعه است. جامعه با هزينه‌اي بسيار كمتر مي‌تواند نيازهاي خود را نظير طراحي فضاها، ارتقاي كيفيت متريال و نوسازي ملك محقق نمايد. اين، خود يك تغيير پارادايم است.

برنامه گروه ساختماني معلم برای بهره‌مندي از فرصت‌هاي آتي صنعت چیست؟

گروه ساختماني معلم با درك صحيحي از پارادايم‌هاي پيش‌روي صنعت و نيز پيش‌دستي در پيش‌بيني محرك‌هاي دروني و بيروني مؤثر، برنامه آینده خود را به‌نحوی ترسيم نموده كه تركيب سبد پروژه‌ها مبتني بر تحليل بازار متوازن و بهينه شود و در نتيجه سهم بازار شركت در ساخت واحدهاي مسكوني و ساختمان‌هاي اداري افزايش و سهم تجاري‌سازي در سبد كسب و كارهاي شركت كاهش يابد. شرکت در حوزه مسکونی به دنبال تعریف و اجرای پروژه­های ساختمانی برای گروه­های مختلف درآمدی با حفظ منافع اقتصادی سهامداران و رعایت مسئولیت اجتماعی است. تمركز شركت در تعریف بناهای مسکونی، کیفیت ساخت ممتاز، تناسب متراژ و امکانات مجتمع با نیازهای جامعه هدف، هوشمندسازی بناها و بهره‌گیری از رویکردهای نوین معماری نظير معماری سبز و معماري منعطف است؛ به‌نحوي‌كه پایبندي به شعار "معمار رویاهای شما" در محصولات گروه متبلور خواهد شد. از مهم‌ترین اين پروژه‌ها می­توان به نگین بوکان، نگین جماران، نگین جنت‌آباد و نگین پاسداران اشاره نمود. در بخش اداری نیز شرکت به دنبال تعریف پروژه هایی است که در زون های اصلی اداری قرار گرفته باشند تا شرایط ناپایداری اقتصادی همچنان جذابيت خود را داشته باشند در اين راستا شركت ساخت پروژه اداری و تجاري نگین میرداماد را با سرعت به پيش مي‌برد. در حوزه مال‌هاي چندمنظوره، شرکت در حال اجرای یک مجموعه عظیم و شایسته در شرق تهران بنام مگاپارس است.

بنابر فرصت‌هاي بيروني و قابليت‌هاي شناسايي‌شده در درون، ورود شركت به كاربري‌ها و حوزه‌هاي جديد زنجيره ارزش صنعت ساختمان نظير گردشگري، سلامت و بهره‌برداري از ساختمان‌هاي ساخته‌شده در دستور كار شركت قرار گرفته كه تمركز بيشتر بر چابكي در عمليات مديريت پروژه، برنامه‌محوري، دانش‌محوري و بازارمحوري مي‌تواند ما را در اين مسير ياري نمايد. همچنين توانمندسازي شركت در زمينه فناوری‌های نوین عرصه ساخت و ساز با اهداف سه‌گانه سبکسازی، سریعسازی، ارزان‌سازي و توسعه ساختمان‌هاي سبز از اولويت‌هاي كليدي گروه ساختماني معلم خواهد بود تا بنايي بسازيم كه در رقابت مزيت ايجاد نموده و در شأن يك خانواده ايراني باشد.

می‌توانید در مورد مگاپروژه مگاپارس بیشتر توضیح دهید؟

بر خلاف غرب تهران که بسیاری از پروژه‌های تجاری با حوزه عملکردی شهری در آن مناطق تعریف شده و به بهره‌برداري رسيده‌اند، شرق تهران علی‌رغم قدمت بیشتر، فاقد پروژه‌ای فاخر و عظیم است براین اساس در شرق تهران و در خیابان معلم، گروه ساختمانی معلم با همراهی شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان و ساير سهامداران در حال اجرا و بهره‌برداري پروژهای عظیم با زیربنای کل حدود 216 هزار مترمربع است تا بتواند بر كمبودهاي مناطق شرق تهران فايق آمده و موجبات ارتقاي کیفیت زندگی مردم اين منطقه شود. براين اساس و طي مطالعات گسترده و تخصصي، تمامی کمبودها، نيازها و سلايق رفاهی، تجاری، اداري و فرهنگی شرق تهران در گذشته، حال و آينده مورد تجزيه و تحليل قرار گرفت. سپس با بهره‌مندي از زبده‌ترين مشاوران داخلي و خارج تلاش شد کاربری‌ها و سطح و سطوح اين مگاپروژه به‌نحوي طراحي شوند تا علاوه بر پاسخگويي به انتظارات مخاطبين و رفع كمبودها، سرانه‌های رفاهی، تجاری، اداري و فرهنگی شرق تهران را جبران نمايد. یکی از نقاط كليدي معماری مگاپارس، محوریت فضای سبز آن است، بطوری‌که در حدود یک هکتار فضای سبز در بام اين پروژه طراحي شده است.

این پروژه مشتمل بر 38 هزار مترمربع مفید تجاری، 13هزار مترمربع مفید اداری و 2800 پارکینگ جايگاه ويژه‌اي در مال‌هاي چندمنظوره در شهر تهران ايجاد كرده است. ساخت و بهره‌برداري 7 سالن سينما، يك سالن كنسرت، 7 كافي‌شاپ و بيش از 2000 مترمربع مجموعه رستوراني (فودكورت)، مگاپارس را به مجموعه‌اي منحصربفرد تبديل نموده است. تعبيه نمودن کاربری­های دیگری از جمله مجموعه‌های ورزشی، تفريحي، فرهنگی و هایپرمارکت اين مجموعه را به يك فضاي گردشگري تبديل نموده كه مي‌تواند كليه اواقت خوش يك خانواده ايراني را در طول يك روز فراهم سازد.

قطعاً بهره‌برداری از این مجتمع خاص نیازمند دانش روز بوده، بنابراین در حال حاضر قراردادي با يك بهره‌بردار خوشنام و معتبر اروپايي به‌نامه GESMALL به‌منظور استقرار نظام بهره‌برداري منعقد نموده‌ايم كه در آن به دنبال انطباق با استانداردهاي روز دنيا، ايجاد و بهبود فرايندهاي شركت در زمينه بهره‌برداري، آموزش مديران و كارشناسان شركت در اين زمينه و حداكثر بهره ممكن هستيم. با بهره‌مندي از اين توان‌مندي، صنف‌بندی راسته‌های تجاری اين مجتمع بسیار متنوع و كاملاً منطبق با نیازمندي‌هاي روزمره مردم شهر تهران طراحي و در حال پياده‌سازي مي‌باشد. حضور اصناف مطابق با برنامه و استراتژی تعیین شده در این پروژه بسیار پر اهمیت بوده، بنابراین فروش و بازاریابی آن به یکی از شركت‌هاي گروه‌ساختماني معلم به‌نام "شرکت پدیدآوران اطلس پارس" بعنوان يكي از شركت‌هاي خوشنام در بازاريابي و فروش صنعت ساختمان واگذار شده است. امیدواریم بتوانیم با اجرا و بهره‌برداری این مگاپروژه نگاهي نو در خدمت‌رساني به شهروندان شهر تهران ايجاد نماييم.

نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar