۱۲:۲۷ - ۱۴ آذر ۱۳۹۷ - 05 December 2018
کد خبر: ۵۱۴۴۷
«صما»گزارش می‌دهد:
صما - توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در کشور در سال جاری نشان می‌دهد که حجم خرید املاک زیر 80 متر به دو علت افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان رو به افزایش بوده است و این حجم معاملات تناسبی اندک با الگوی مساحتی معاملات، منطبق با موجودی مسکن دارد.
واحدهای مسکونی کلانشهرها آب رفت/ فاکتورهای مؤثر بر کاهش متراژ املاک مسکونی

به گزارش «صما» بر اساس نتایج سرشماری مسکن و نفوس سال ۱۳۹۵ مساحت ۵۰ درصد کل موجودی واحدهای مسکونی تهران کمتر از ۷۵ مترمربع است. نتایج این سرشماری همچنین حاکی است، 14 درصد واحدهای مسکونی تهران 50 مترمربع و کمتر، 36 درصد 51 تا 75 مترمربع، 28 درصد 76 تا 100 مترمربع، 17 درصد 101 تا 150 مترمربع و 6 درصد 157 مترمربع و بیشتر بوده است.

با بررسی و تحلیل آمارها می‌توان دریافت که دو دلیل روند کاهشی معاملات مسکن واحدهای زیر 80 متر، کاهش نرخ تورم شاخص بهای مسکن و همچنین کاهش حجم کلی معاملات مسکن طی 8 ماهه اخیر بوده است.

در این میان، به گفته کارشناسان کاهش روند معاملات واحدهای کوچک متراژ وابستگی تام به کاهش تعداد معاملات مسکن، وابستگی جزئی به افزایش و کاهش شاخص بهای مسکن و تمایل مردم به زندگی در واحدهای کوچک متراژ دارد. بخشی از سازنده‌ها نیز این موضوع را درک کرده و شروع به ساخت‌وساز واحد زیر 70 متر کرده‌اند.

در خصوص تحلیل نرخ تورم شاخص بهای مسکن آمارها نشان می‌دهد، زمانی که قیمت مسکن با موجودی تقاضای مصرفی همخوانی داشت، حجم معاملات واحدهای زیر 70 مترمربع کاهش داشته است.

بر اساس آمارهای بانک مرکزی شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی در مناطق شهری در 12 ماه منتهی به آبان سال جاری نسبت به 12 ماه منتهی به سال 96 حدود 18.4 درصد بوده که قیمت مسکن در این شاخص 10.5 درصد بوده است. این در حالی است که مهر سال جاری تورم بخش مسکن در همین بازه زمانی 0.9 درصد بوده است. این نرخ تورم نزدیک به هم باعث شده درصد معامله املاک 50 تا 60 متری در دو ماه مذکور 14.4 درصد باشد.

و این رقم نسبت به ماه‌هایی که نرخ تورم مسکن بالا بوده روند کاهشی داشته و به زبان ساده‌تر در ماه‌های مهر و آبان گرایش مردم به خرید املاک کوچک متراژ به‌واسطه کاهش نرخ تورم مسکن کاهش‌یافته است.

برای درک بیشتر می‌توانیم روند معامله نرخ تورم مسکن در مرداد و شهریور را مورد بررسی قرار دهیم. در شهریور نرخ مسکن نسبت به مرداد 1.5 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 12.3 درصد رشد داشته است؛ و در مرداد نرخ مسکن نسبت به تیر 1.4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 11.4 درصد رشد داشته است. در این دو بازه زمانی تعداد معاملات مسکن 50 تا 60 متر به ترتیب 14.8 و 15.4 بوده است.

گفتنی است که مسکن در دو ماه مذکور با رشد بسیار شدید قیمت‌ها روبرو شده بود.

در ماه‌های فروردین، اردیبهشت، خرداد و تیر نیز تعداد معاملات املاک 50 تا 60 متری به ترتیب 15.7 درصد، 15.6 درصد، 15 درصد و 15.1 درصد از کل حجم املاک فروش رفته بوده است.

این در حالی است که بطور کلی واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع در آبان 53.3 درصد، مهر 53.2 درصد، شهریور 53.4 درصد، مرداد 55.2 درصد، تیر 55.2 درصد، خرداد 54 درصد، اردیبهشت 55.6 درصد و فروردین 56.2 درصد بوده است. تعداد معاملات مسکن تهران در فروردین حدود 5 هزار و 46 فقره، در اردیبهشت حدود 17 هزار و 605 فقره، در خرداد 15 هزار و 209 فقره، در تیر حدود ۱۳ هزار و ۷۹۶ فقره، در مرداد 12 هزار فقره، در شهریور 10 هزار و 300 فقره، در مهر 9 هزار فقره و در آبان سال جاری 13 هزار و 749 فقره بوده است.

فاکتورهای مؤثر بر کاهش متراژ

در همین رابطه کارشناس مسکن و استاد دانشگاه با بیان اینکه عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضا شامل سه فاکتور فلسفی، اقتصادی و فرهنگی است، گفت: در بخش فلسفی دو گزینه جبر و میل وجود دارد؛ که بخش جبر آن وابستگی تنگاتنگی با نرخ تورم و کاهش قدرت خرید دارد.

بابک حاجیان با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: در بخش تقاضا اگر جبر وجود نداشته باشد، گرایش مردم برای خرید واحدهای کوچک‌تر منفی خواهد بود و اما اگر به بخش عرضه مراجعه کنیم، متوجه تضاد این بخش با بخش تقاضا خواهیم شد. در نگاه عرضه‌کننده مفهوم جبر به میل تبدیل می‌شود یعنی سازنده با علم بر افزایش فروش واحدهای کوچک متراژ و با میل ذاتی به سمت ساخت این واحدها گرایش پیدا می‌کند.

وی گفت: در مدل عرضه جبر مردم به سلیقه تبدیل می‌شود. این مورد باعث شده در سال 95 بیش از 50 درصد واحدهای مسکونی کوچک متراژ ساخته شود.

این استاد دانشگاه در خصوص تجربه ساخت واحدهای کوچک در دوران اصلاحات گفت: در این دوران مقرر شد خانه‌های استودیو مانندی ساخته شود که فاقد اتاق بودند اما با ارائه تحلیل‌های علمی و منطقی این خانه‌ها را به واحدهای یک خوابِه مبدل کردیم. چراکه این واحدها با ذائقه و ذات مذهبی مردم همخوانی نداشت.

حاجیان بابیان اینکه در حال حاضر برخی از کارشناسان و مسوولان به دنبال تغییر الگوی مصرفی واحدهای مسکونی هستند. این تغییر صرفاً فرهنگی است و با گزینه‌های جبر بخش تقاضا و میل به ساخت واحدهای کوچک متراژ بخش عرضه متفاوت است.

این استاد دانشگاه گفت: باید با فرهنگ‌سازی مردم را به سمتی هدایت کنیم که خواهان املاک کوچک متراژ باشند. چرا که در حال حاضر بخش عمده‌ای از سرمایه‌های ملی وارد املاکی می‌شود که بدون مصرف بوده و رویکرد سرمایه‌ای به خود گرفته است.

حاجیان گفت: در حال حاضر اکثر خانه‌های شمال شهر تهران متراژ بالا و متأسفانه به‌جز هدر رفت انرژی، سرمایه ملی سودی برای جامعه ندارند.

این استاد دانشگاه در نهایت گفت: موضوع تغییر الگوی مصرف باید فرهنگ‌سازی شود، چراکه در حال حاضر کشورهای توسعه‌یافته‌ای مانند ژاپن با الگوسازی مصرف باعث کاهش هزینه‌های متعدد از سوخت تا مصالح ساختمانی شده‌اند.

خانوارهای کوچک آپارتمان‌های نقلی

در همین زمینه کارشناس ارشد شهرسازی با بیان اینکه امروزه تغییر و اصلاح الگوی مصرف به عنوان امری بدیهی یکی از راه‌های دستیابی به توسعه و صرفه‌جویی در زمان و هزینه است. گفت: هر چند که روش‌های ساختاری در تمام زمینه‌ها به مرور زمان دستخوش تغییرات در استفاده بهینه از الگوهای مناسب و کار سازتر شده است.

محمد علی مهری با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: اصلاح الگوی مصرف فقط مختص به کالا و خدمات نیست و در طراحی و برنامه‌ریزی شهری می‌تواند اثرات مثبت و سازنده‌ای داشته باشد. درشهرها ممکن است توزیع نامنظم جمعیتی وجود داشته باشد، با گذشت زمان تراکم جمعیتی در منطقه داخلی شهر که جمعیت فروانی داشت، کاهش یافته و این تعداد جمعیت به نواحی حاشیه‌ای کشیده شد و به تفسیری شهرها خود را به طرف خارج گسترش دادند. در محلات مرفه نشین به علت گرانی مسکن و زمین گرچه جمعیت رو به فزونی است، ولی تراکم جمعیتی نسبت به مراکز شهری و حاشیه‌ها بسیار کم و ناچیز است.

وی گفت: شهرسازی و ساخت مسکن ابتدا با الگوی خانه‌های ویلایی شهرها ایجاد شدند. به فراخور زمان با ساخت واحدها به صورت طبقاتی معمولاً تا 4 طبقه این روند ادامه داشت؛ اما با رشد جمعیت شهرها که عموماً با دو عامل افزایش طبیعی جمعیت شهری و مهاجرت روستا شهری اتفاق افتاد، اگر این رویه اصلاح نمی‌شد، باید تمام مناطق اطراف شهرها به سکنی دادن جمعیت شهرنشین اختصاص می‌یافت.

مهری در ادامه افزود: با تغییر الگوی زندگی شهری از خانه‌های ویلایی به آپارتمان‌نشینی اصلاح الگوی مصرف در عرضه زمین و نیز کاهش در هزینه‌های مدیریت شهری اتفاق افتاد، گرچه رشد شهرها تغییری است که از یک نقطه شروع شده است و نقطه پایانی برای آن قابل تصور نیست، ولی با این رویکرد رشد شهرها از حالت افقی به عمودی تغییر ماهیت داد و امروزه با تراکم‌سازی، شهرها متحول شده‌اند. در این میان، ماهیت فرهنگی شهرنشینان نیز به فراخور پیشبُرد تکنولوژی تغییر یافته است.

این کارشناس شهرسازی تاکید کرد: اما آنچه که در این برهه اثر محسوس دارد، کاهش بُعد خانوار و به دنبال آن کاهش متراژ واحدهای مسکونی برای سُکنی گزیدن است. برابر اعلام مرکز آمار هم‌اکنون بُعد خانوار در ایران به 3/3 کاهش یافته است. با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی، گرانی و هزینه‌های نگهداری مسکن، بیشتر متقاضیان مؤثر مسکن نیز، متقاضی واحدهای میان متراژ یا کوچک هستند.

به گفته این کارشناس شهرسازی راه‌حل‌های معتبر و مؤثر در اصلاح ساختارهای اجتماعی و فرهنگی بر تغییرات شهری با تغییر رویکرد مناسب در ساخت واحدهای کوچک‌تر با مصالح سبک‌تر و ارزان‌تر به‌طوری که متقاضی قادر به تأمین هزینه‌های خرید آن باشد از اولویت‌های اساسی است.

وی درنهایت گفت: بنابر این اگر برنامه‌ای جامع برای سازندگان در جهت اصلاح ساختار تأمین واحدهای کوچک با کمک گرفتن از زمین‌های موجود خانه‌های قدیمی و فرسوده سطح شهر تدوین شود، می‌توان تا حدودی در رفع مشکل متقاضیان مسکن کمک کرد.

2 مشکل ترویج ساخت وساز کوچک متراژ

در همین زمینه، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه بزرگ‌ترین دلیل ترغیب بخش تقاضا و عرضه به کوچک متراژها ناشی از بدنه جوان کشور است، گفت: در حال حاضر نصف جمعیت کشور ایران جوان بوده و این بخش از تقاضا نیازمند مسکن وسرپناه هستند که متاسفانه در طی سال‌های اخیر بخش تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید از روش‌های جایگزین خرید مسکن به مانند عدم تمکین به ازدواج، اجاره نشینی، حاشیه نشینی و زندگی با والدین استفاده می‌کنند.

فرشید پورحاجت با بیان مطلب فوق به «صما»گفت: به هر روی یکی از مهم‌ترین دلایل گرایش به خرید مسکن کم متراژ ناشی از مباحث اقتصادی است و رابطه مستقیمی با تغییر ذائقه ایرانی‌ها ندارد. چرا که ایرانی‌ها همواره زندگی در املاک وسیع را به کم متراژ ترجیح می‌دهند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه در این برهه زمانی باید بخش تولید را به سمت این گرایش اقتصادی سوق دهیم، گفت: در حال حاضر ضوابط و مقررات شهرداری متناسب با ساخت و تولید املاک کم متراژ نیست. در حالی که رفع موانع تولید متراژهای کوچک، مزیت‌های بسیاری برای جامعه دارد.

وی گفت: هم‌اکنون پروانه ساخت واحدهای مسکونی زیر 50 متر و پارکینگ دو مشکل عدم تولید گسترده املاک کم متراژ محسوب می‌شود و باید در ضوابط و مقررات شهرداری مورد پارکینگ حل شود تا سازندگان تمایل بیشتری برای حضور در بخش تولید مسکن کم متراژ داشته باشند. در ثانی در حال حاضر برای زمین‌های زیر 50 متر اجازه ساخت نمی‌دهند که این مورد نیز نیاز به اصلاح دارد.

پور حاجت در بخش دیگر سخنانش گفت: در دوران اصلاحات موضوعی با عنوان طرح مسکن پاک وارد محافل طرح‌های مسکن‌سازی شد که این مورد شامل پس انداز و کوچک‌سازی بود اما به دلایل مختلفی از جمله مسائل گفته شده اجرایی نشد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه باید تمامی سیاست‌های مسکن به سمت تولید ارزان، صنعتی و کم متراژ برود در نهایت گفت: بطور حتم در طی سال‌های آتی کشور با مشکل و معضلات تأمین مسکن روبرو خواهد شد؛ بنابراین نیاز است با تمهیدات و روش‌های ساخت و بروکراسی‌های اداری راه‌های تولید مسکن را هموار کنند.

انتهای پیام /

کدخبر:0227

نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar