۱۲:۲۹ - ۱۲ دی ۱۳۹۷ - 02 January 2019
کد خبر: ۵۱۷۳۸
«صما» گزارش می‌دهد:
صما-به گفته کارشناسان کاهش دستوری نرخ سود بانکی، افزایش معاملات مسکن در بهمن ماه به علت نزدیکی به پایان سال، ثبات اقتصادی، کاهش تورم عمومی دلایل جدی برای کاهش قیمت مسکن و افزایش تعداد معاملات است.
فرضیه‌های رونق و رکود مسکن تا پایان سال /پایان نامعلوم مسکن برای دو ماه آینده

به گزارش «صما» کمتر از سه ماه دیگر سال 1397 به پایان می‌رسد. این در حالی است که از ابتدای سال جاری تا ابتدای دی‌ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران بالغ‌بر 97 هزار و 900 واحد مسکونی بود که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش 25.6 درصد کاهش را نشان می‌دهد، در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 75.4 میلیون ریال بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل از افزایش 63.9 درصدی حکایت دارد.

فرضیه‌های رونق و رکود مسکن تا پایان سال /پایان نامعلوم مسکن برای دو ماه آینده

رکود بازار مسکن در دستان واحدهای 50 تا 70 متری

همچنین بر اساس آمارهای بانک مرکزی در تمامی ماه‌های سال جاری تعداد معاملات واحدهای کمتر از 80 متر بالای 55 درصد بوده است؛ و همچنین بر اساس این آمارها میزان خریدوفروش معاملات مسکن 50 تا 60 متری رکود دار معاملات واحدهای زیر 80 متر است. بیشترین توزيع فراواني تعداد معاملات انجام‌شده بر اساس ارزش هر واحد مسکوني (میلیون تومان) در 9 ماهه اخیر بین 150 تا 300 میلیون تومان (واحدهای 50 تا 60 متری) و همچنین 300 تا 450 میلیون تومانی (واحدهای 60 تا 70 متری) بوده است؛ بنابراین به‌وضوح می‌توان متراژ معاملات انجام‌شده رابطه مستقیمی با افزایش قیمت مسکن داشته است. چند گزینه از بزرگ‌ترین دلایل این اتفاق را می‌توان در نبود توان خرید، عدم پاسخ‌گویی تسهیلات مسکن و رشد قیمت‌ها دانست.

حال به گفته بسیاری از کارشناسان بازار مسکن در سه ماهه آتی به واسطه سه عامل ریز فاکتور و یک فاکتور اصلی دچار تغییرات نامحسوسی خواهد شد.

رشد معاملات در بهمن سال جاری

همچنین حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه در طی ماه های منتهی به پایان سال 97 شاهد معاملات در بازار مسکن خواهیم بود. گفت: همواره بخشی از خرید و فروش های مسکن در روزهای پایانی انجام می شود بنابراین در دو ماهه آتی شاهد رشد معاملات مسکن خواهیم بود.

وی گفت: اما اگر وزارت راه وشهرسازی برنامه منسجمی برای آینده نداشته باشد رکود بازار مسکن به سمت سال 98 نیز کشیده خواهد شد.

عقبایی با بیان اینکه وزارت راه وشهرسازی برای کاهش قیمت مسکن و افزایش معاملات چهار راهکار کوتاه مدت دارد گفت: این برنامه ها شامل کاهش سود تسهیلات بانکی، مدیریت زمین، افزایش تسهیلات، تکمیل و واگذاری مسکن مهر است

در ادامه نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک به نقش بازار ارز در افزایش یا کاهش معاملات مسکن اشاره داشت و گفت: اگر دولت بتواند نرخ ارز را کاهش دهد می توان انتظار داشت در ماه های آتی شاهد رشد معاملات بازار مسکن خواهیم بود. اگر بازار ارز ثابت باقی بماند هیچ گونه تغییر قیمتی در بازار نخواهیم داشت.

وی در نهایت گفت: در نیمه دوم بهمن ماه به‌دلیل نزدیکی به سال جدید افراد زیادی قصد خرید مسکن را دارند و این امر باعث افزایش معاملات مسکن می شود.

عوامل اثرگذار بر بازار مسکن

ایمان رفیعی کارشناس ساخت وساز با بیان اینکه اولین و مهم‌ترین عامل موثر بر بازار مسکن، نوسانات اقتصادی در کشور است. گفت: این عامل زیربنا و به مثابه محیطی است که سایر فعالیت‌ها در این بازار، تحت تاثیر آن انجام می‌شود.

ایمان رفیعی با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: شرایط اقتصادی را می‌توان به دریایی تشبیه کرد که بازارهای مختلف مانند کشتی در بستر آن در حرکت هستند. طبیعی است که با بروز کوچکترین تلاطم در این دریا، تمام بازارها متلاطم خواهند شد؛ اما شدت صدمات وارده به این بازارها بستگی به عوامل گوناگونی دارد که شاید مهم‌ترین آن‌ها میزان وابستگی به ارز و شرایط سیاسی بین‌المللی کشور است.

وی گفت: دومین عامل موثر بر اقتصاد، از جمله بازار مسکن، شرایط سیاسی داخلی و بین‌المللی است این مولفه بیش از آنکه به‌طور واقعی و عملی بر اقتصاد و به‌ویژه بازار مسکن اثر بگذارد، از نظر روانی به التهابات بازار دامن می زند. معمولا دامنه تاثیر و وسعت عملکرد این تاثیر روانی، گسترده‌تر و عمیق‌تر از نوسانات و التهابات اقتصادی در بازار ست. این نوع التهابات یادآور مثل مشهور «تهدید به حمله از خود حمله موثر تر است» است.

ایمان رفیعی در ادامه افزود: معمولا این نوع از التهابات به دو دسته تقسیم می‌شوند. نخست التهاباتی که زمینه‌ساز بروز تنشهای اقتصادی هستند و پیش از آن بروز پیدا می کنند. این حالت معمولا در اثر بروز تنشها و مشکلات سیاسی بین‌المللی رخ می‌دهد. تنش‌های بین‌المللی مانند بروز انواع تهدیدها و تحریم‌ها موجب ایجاد نوعی ترس و جنگ روانی در بین مردم می شود. همچنین این تنش‌ها موجب ترس از کمبود کالا و در نتیجه بوجود آمدن تقاضای کاذب در بازار می‌شود.

وی گفت: این تقاضای کاذب نیز موجب برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بازار شده و راه را برای سودجویان و تولیدکنندگانی که به دنبال بهانه برای افزایش قیمت‌ها هستند باز می کند.

رفیعی در ادامه افزود: در این نوع التهاب بازار، افزایش قیمت‌ها بیشتر بار روانی دارد و ناشی از کمبود واقعی در مواد اولیه و بازار نیست. در این شرایط، افراد خواسته یا ناخواسته با هجوم به بازار، به این التهابات دامن می زنند و به‌اصطلاح «از ترس مرگ، خودکشی می‌کنند». تداوم این روند موجب کمبود موقتی برخی کالاهای پرمصرف و افزایش مداوم عمومی قیمت‌ها می‌شود. معمولا این پدیده تا سرحد توان و قدرت خرید جامعه رشد کرده و سپس کاهش میابد.

وی با بیان اینکه بروز این پدیده به‌خوبی در سال جاری قابل مشاهده است. گفت: هم‌زمان با شروع تهدیدات خارجی مبنی بر خروج از برجام و ترس از بازگشت تحریم‌های بین‌المللی، نوسانات بازار ارز شدت گرفت و با اعلام خروج ایالات متحده از برجام و حتی قبل از بازگشت مرحله اول تحریم‌های یک جانبه، این نوسانات به حداکثر خود رسید. البته تجربه نه‌چندان دور نوسانات و تحریم‌های ابتدایی دهه 90 نیز در دامن زدن به این نوسانات بی تاثیر نبود.

رفیعی از جمله مهم‌ترین عواملی که در زمان نوسانات و التهابات، بر شدت اثر آن بر اقتصاد موثر است، حجم نقدینگی سرگردان در سیستم اقتصادی جامعه است. نقدینگی سرگردان همچون گدازه‌هایی است که در دل آتشفشان خاموش در انتظار خروج است و با شروع التهابات اقتصادی، با ورود به بازار، هر آنچه که در مسیر با آن مواجه شود در خود می‌بلعد و بخش‌های مختلف اقتصاد را یکی پس از دیگری مورد هجوم قرار می‌دهد. نمونه دیگر این نوع التهاب معمولا در انتهای هر سال و ابتدای سال جدید واقع می‌شود که به آن «انتظار تورمی» نیز می گویند.

این کارشناس در ادامه تشریح کرد: نوع دیگر، التهاباتی هستند که پس از بروز تنشهای اقتصادی بروز پیدا می کنند. این نوع التهابات و تنش‌ها معمولا در نتیجه بروز مشکلات داخلی به وجود می آیند. غالبا پس از شروع نوسانات و افزایش قیمت‌ها، گروه‌های سیاسی داخلی برای جلب توجه و کسب امتیاز از جناح رقیب، شروع به انتقاد و بزرگنمایی مشکلات داخلی کرده و باعث ایجاد جو روانی در بین افراد جامعه می‌شوند. در این حالت معمولا اگر این شرایط کنترل نشود، موجب بروز شرایط مشابه در توضیحات فوق خواهند شد.

وی در بخش دیگر سخنانش گفت: از دیگر عوامل موثر بر بازار مسکن که عموما متاثر از عوامل ذکرشده در سطور فوق است، می‌توان به قدرت عمومی خرید افراد جامعه اشاره کرد. در حال حاضر و با آرام شدن نسبی بازار و کاهش نرخ دلار و ارز، افراد انتظار کاهش قیمت‌ها رادارند. بر فرض کاهش قیمت‌ها اما بعید به نظر میرسد تغییر خاصی درروند افزایش معاملات شاهد باشیم؛ زیرا تغییری در سطح درآمد قشر متوسط جامعه به وجود نیامده و افزایش سرمایه‌ها معمولا ناشی از رشد قیمت کالا و املاک است.

وی در نهایت گفت: به‌طور کلی چون بخش مسکن متاثر از سایر بخش‌های اقتصاد و از طرف دیگر، موثر بر بخش عظیمی از اقتصاد کشور است، نمی‌توان عوامل اصلی موثر بر آن را جدای از عوامل تاثیر گذار کلی بر اقتصاد جدا دانست. از این‌رو بخش مسکن به نوعی ویترین شرایط جاری اقتصاد کشور است.

رونق بازار مسکن با اصلاح سه فرضیه

در همین زمینه یک کارشناس ساخت وساز در خصوص آینده بازار مسکن گفت: زمانی رونق در بازار مسکن ایجاد خواهد شد که رشد شاخص قیمت مسکن (بازدهی بازار مسکن) از رشد شاخص قیمت در کل اقتصاد (بازدهی در بازارهای موازی) بیشتر باشد، لذا در این حالت، منابع مالی به سمت این بازار روانه خواهد شد؛ اما مطمئن بازار مسکن در دو ماه و نیم آینده نمی‌تواند این موضوع را تجربه کند.

حمیدرضا قاضی زاهدی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: البته با نزدیک شدن به پایان سال جاری، نبض معاملات مسکن در مسیر رسیدن به فاز رکود کامل، ضعیف می‌شود. بااین‌حال نبض معاملات مشروط به از بین رفتن عدم قطعیت، ترمیم قدرت خرید و مهار نوسانات بازارهای موازی، می‌تواند بهبود یابد.

وی گفت: به نظر می‌رسد روند بازار مسکن در روزهای پایانی به‌شدت تحت تأثیر روند آتی بازارهای جایگزین از قبیل ارز، نرخ سود بانکی و وضعیت بورس قرار بگیرد که این بازارها خود تحت تأثیر مناسبات سیاسی و آینده برجام و نیز تصمیمات سیاسی داخلی هستند و از این نظر نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از آینده داشت؛ اما با فرض ادامه تثبیت قیمت دلار در محدوده‌های فعلی و عدم نوسان شدید آن، به نظر می‌رسد بازار در دو ماه نیم آتی با افزایش عرضه‌کنندگان مواجه باشد.

زاهدی اظهار کرد: از سوی دیگر، با تثبیت قیمت ارز، ورود مجدد بخشی از نقدینگی سرگردان به بازار مسکن محتمل است و درنتیجه آن تا حدودی شاهد افزایش معاملات خواهیم بود، اما به دلیل افزایش شدید قیمت و کاهش توان خرید مصرف‌کنندگان، پیش‌بینی رونق جدی وجود ندارد.

این کارشناس در بخش دیگر سخنانش با اشاره به اینکه عمده کاهش معاملات در ماه‌های گذشته به علت عقب‌نشینی فروشندگان بوده است گفت: این عقب‌نشینی باعث شده تمام کشور با کمبود عرضه مسکن روبرو شود به‌هرحال ترس از افزایش بیشتر قیمت ناشی از همسان شدن ارزش دارایی‌ها با توجه به نوسانات اقتصادی، ورود مجدد نقدینگی به بازار مسکن در صورت تثبیت قیمت ارز، افزایش قیمت ناشی از افزایش بهای نهاده‌های ساختمانی و ادامه این روند با افزایش نرخ دستمزد فروشندگان اقدام به توقف فروش کرده‌اند.

وی عنوان کرد: درمان تمامی دردهای بالا در دستان ثبات اقتصادی و تثبیت نرخ ارز است. تا زمانی که نا اطمینانی در بازارهای کشور موج بزند نمی‌توان آینده روشنی را برای بازارهای موازی متصور شد.

این کارشناس بابیان اینکه در حال حاضر سه فرضیه تأثیرگذار برای رونق مسکن‌ تا پایان سال جاری وجود دارد. گفت: این سه فرضیه شامل ایجاد اطمینان روانی با اصلاح زیرساخت‌های تثبیت اقتصادی، نظارت بر عدم افزایش قیمت‌ها و همچنین عرضه دستوری خانه‌های خالی است.

زاهدی درنهایت گفت: عقب‌نشینی فروشندگان باعث پایین آمدن خط فرضی تعادل عرضه و تقاضا شده و مصرف‌کنندگان کمبود واحد مسکونی را به‌خوبی احساس کنند. به‌هرحال اگر تمامی 3 فرضیه اصلاح شود می‌توان انتظار داشت در ماه‌های آتی شاهد رشد معاملات خواهیم بود.

بازار مسکن در دوراهی رونق و رکود مجدد

همچنین یک کارشناس شهرسازی بابیان اینکه گرانی چند ماه پیش شوک بزرگی بر بازار اکثر کالاها وارد کرد. گفت: افزایش قیمت دلار بر حسب مدت زمان صعود و دامنه رشد، دو تاثیر کوتاه مدت به شکل معکوس و بلند مدت به شکل مستقیم بر انواع شاخص‌های ملک از جمله قیمت گذاشت.

محمدعلی مهری با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: در دامنه کوتاه مدت شاهد افزایش بسیار شدید بازار مسکن بوده ایم اما در بلند مدت این تاثیر پذیری بسیار متفاوت خواهد بود. افزایش قیمت دلار در بلند مدت تاثیر روانی در بخش تقاضای بازار مسکن دارد و باعث می‌شود بازار ارز متقاضی بیشتری پیدا کردهو زمینه سفته بازی در معاملات ملک کاهش یابد. با توجه به این امر، تقاضا برای خرید و فروش ملک هم کاهش میابد و فرصتمناسبی برای متقاضاین مصرفی ایجاد شود؛ اما متاسفانه به علت عدم اطمینان فروشندگان از آینده، بازارهای مختلف این عرضه فرصت مناسبی برای متقاضایان مصرفی نیز ایجاد نکرد؛ و بازار مسکن در طی ماه های اخیر وارد فاز کاملا رکود شد.

وی گفت: راه حل هایی که می‌تواند تغییراتی هر چند جزیی در گره گشایی برای عبور از این بحران را هموار کند تغییر سیاست ها و حضوردولت در افزایش تسهیلات متناسب با قیمت های فعلی است که تاکنون عملی نگشته است.

مهری ادامه داد: سوای از دخالت دولت عاملی دیگر در این میان می‌تواند ریال و سرمایه ها را به سمت بازار مسکن هدایت کند و تا حدودی سوق دهنده به سمت بازار مسکن است کاهش معاملات ارزی و سکه در پس کاهش قیمت ها است.

وی گفت: از سوی دیگر با ابلاغ قانون جدید بانک ها در حذف سپرده های روز شمار بانکی هم تا حدودی می‌تواند بخشی از ریال های سرمایه دارانی که در معاملات ریسک پذیر ورود نمی‌کنند را راهی بازار مسکن کند.

مهری با بیان اینکه در این میان مهمترین علل رونق مجدد، بازگشت آرامش به بازار است. گفت: اگر بانک مرکزی بتواند آرامش واعتماد از دست رفته را به بازار باز گرداند می توان متصور شد متقاضیان موثر و کاسبان این صنعت با فروشندگان و سازندگان در کمال آرامش و فراغ خاطر باعث ایجاد رونق با قیمت های واقعی و به دور از حباب معاملات را از سر گیرند. البته در روزهای اخیر با استارت شاخص بورس برخی از سهام ورود عده ای از سرمایه داران به بازار مسکن را با تردید مواجه کرده است.

وی گفت: جهش سود سهام در این برهه می تواند رقیبی برای بازار مسکن باشد، هر چند تعداد افرادی که بازار بورس را برگزیند به مراتب کمتر از متقلاضیان موثر و کاسبان املاک است.

مهری در ادامه افزود: ایجاد فضایی رقابتی در بین این دو بازار کاملا متفاوت، بسته به سیاست های اجرایی آن است اگر مردم همچنان منتظر کاهش قیمت از سوی فروشندگان باشند و به نوعی نرمشی از فروشندگان مشاهده شود در ماه‌های پیش رو قبل از سال جدید، معاملات به صورت محسوس انجام گیرد. تا بازارمسکن را روی ریل معاملات در ایستگاه بعدی یعنی سال آینده متحول کند.

این کارشناس ارشد شهرسازی درنهایت گفت: اگر این اتفاقات رخ ندهد بازار مسکن از رکود عمیق بیدار نشده و در این صورت انتظار، تغییرات در سال جدید، تابستان پیش رو و شوک‌های جدید از حیث قیمت‌های جدید رهن و اجاره و اثرگذاری مجدد آن بر بازار مسکن دور از ذهن نخواهد بود.

انتهای پیام /

کدخبر:0227


برچسب ها مسکن ، رکود ، رونق ، گرانی
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar