۰۹:۲۴ - ۲۷ فروردين ۱۳۹۸ - 16 April 2019
کد خبر: ۵۲۶۸۶
«صما» بررسی می‌کند :
صما- به گفته بسیاری از کارشناسان یکی از دلایل رشد قیمت واحدهای شهرهای اقماری رشد قیمت اجاره و خریدوفروش مسکن در مادر شهرها بوده است؛ چراکه بخش اعظمی از شهروندان توانایی تأمین اجاره‌بها و خرید ملک در داخل شهر را نداشته و به حاشیه شهرها مهاجرت کردند.
حال و هوای خرید مسکن در شهرهای جدید/ تب دلالی ملک در شهرهای اقماری بالا گرفت

به گزارش «صما» از ابتدای سال 97 هم‌زمان با رشد قیمت ارز و سکه قیمت مسکن نیز دچار تنش شده و قیمت‌های واحدهای مسکونی همگام با رشد نرخ تورم در برخی از نقاط کشور شاهد افزایش 30 تا 70 شد. دراین‌بین قیمت واحدهای مسکن مهر نیز از این رقابت جا نمانده و چند برابر شد.

به اعتقاد کارشناسان رشد قیمت مسکن مهر ناشی از چند رفتار واکنشی از سوی سه بخش تولیدکننده، مالک و مشتری بوده است. بررسی‌های میدانی بازار مسکن در شهرهای اقماری نیز به‌وضوح نشان می‌دهد قیمت‌های پایین زمین و منافع سود سازنده از ساخت ملک در این شهرها، توانایی خرید ملک از سوی مشتریان و طمع مالکان باعث افزایش عرضه و تقاضا در این نقاط شده و این افزایش رشد قیمت‌ها را در پی داشته است؛ اما در کنار این موارد تکمیل خطوط مترو پرند و هشتگرد در شهرهای اقماری تهران نیز باعث شده زمزمه‌های رشد قیمت شنیده شود؛ و ازآنجایی‌که شهرهای اقماری این کلان‌شهر نوعی الگو برای شهرهای جدید است انتظار رشد قیمت در شهرهای جدید نیز دور از ذهن نیست.

افزایش قیمت ملک در کلان‌شهرها نسبت به شهرهای کوچک قابل‌توجه‌تر بود

در همین راستا یک کارشناس ساخت‌وساز گفت: در طی سال‌های اخیر به دلیل افزایش قیمت مصالح و کاهش تقاضا و میزان سوددهی بازار مسکن نسبت به سایر بخش‌های اقتصاد، میزان ساخت و عرضه مسکن نیز کاهش یافت. این کاهش عرضه در کنار افت توان مالی خریداران برای تهیه مسکن مناسب، باعث افزایش تقاضا در بازار رهن و اجاره و از طرف دیگر، موجب هجوم خریداران به مناطق حاشیه‌ای شهرها شد.

ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: در کلان‌شهرها که افزایش قیمت ملک، نسبت به شهرهای کوچک، بسیار قابل‌توجه‌تر بود و همچنین به دلیل جمعیت قابل‌توجه این شهرها، شاهد افزایش قیمت در بخش‌های حاشیه‌ای، مخصوصاً مسکن مهر بودیم.

وی گفت: ازجمله دلایل دیگری که می‌توان برای افزایش تقاضا و به‌تبع آن افزایش قیمت ملک در بخش‌های حاشیه‌ای شهرها نام برد، ادامه‌دار شدن وضعیت تورم در سال جاری و ترس از افزایش مجدد قیمت ملک است. رفیعی ادامه داد: افرادی که تا سال گذشته امیدوار به خانه‌دار شدن در مناطق میانی این شهرها بودند، با افزایش قیمت‌ها و کاهش ارزش پول ملی، برای حفظ ارزش سرمایه اندک خود، اقدام به خرید ملک در مناطق حاشیه‌ای می‌کنند.

وی گفت: از دیدگاه دیگر می‌توان این افزایش قیمت را ناشی از ورود دلالان و سودجویان برای کسب حداکثر سود از بخش مسکن دانست. در حال حاضر که بازارهایی مانند ارز و طلا در سقف قیمتی خود اشباع‌شده‌اند و از سودهای چند صددرصدی در این بازارها خبر نیست، سودجویان به فکر سرازیر کردن نقدینگی به بخش مسکن افتاده‌اند. ازجمله دلایلی که می‌تواند این احتمال را تقویت کند می‌توان به عدم تناسب عرضه و تقاضا در این بخش نام برد.

رفیعی ادامه داد: معمولاً دلالان با فعالیت در بازار معاملات مسکن، اقدام به افزایش کاذب قیمت‌ها می‌کنند. این افراد، بدون ورود به بخش ساخت املاک که فرایندی طولانی‌مدت و هزینه‌بر است فقط در بخش معاملات فعال هستند. البته باید توجه داشت که زنجیره تولید مسکن هم در ماه‌های اخیر دچار افزایش قیمت شده است.

وی درنهایت گفت: علیرغم اعلام نظر برخی کارشناسان مبنی بر عدم افرایش قیمت ملک در سال جاری و اشباع شدن بازار، به نظر نمی‌رسد بتوان بازار مسکن را جدای از سایر بخش‌های اقتصاد تحلیل کرد. درحالی‌که تورم بیش از 30 درصد است، چگونه می‌توان انتظار عدم افزایش قیمت ملک را در سال جاری داشت؟ البته برسی آمارها و اعداد و ارقام اعلام‌شده در دوماهه اخیر نیز عدم تحقق این پیش‌بینی‌ها را تائید کرده است

رونق مجدد املاک مسکن مهر بعد از فروکش بحران سیلاب

در همین زمینه محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی گفت: برنامه کلان پروژه مسکن مِهر برای تأمین مسکن قشر ضعیف جوامع شهری با استفاده از زمین‌های رایگان و یا خیلی ارزان در حاشیه و حتی خارج از محدوده خدماتی شهرها با مصالح کم کیفیت و بدون داشتن مجری ذی‌صلاح از سوی دولت نهم اجرا و در ابتدا با تقاضای بسیاری مواجه شد.

وی گفت: اما بعد از مدتی به علت نبود زیرساخت‌های حمل‌ونقل و زیست‌محیطی پروژه‌های شهرهای اقماری حین ساخت و پس توسط بخش تقاضاها تحریم و خیلی از متقاضیان که ثبت‌نام کرده بودند به تکاپوی پیش‌فروش و فروش واحدهای ثبت نامی کرده‌اند.

مهری گفت: به علت دوری از مراکز شهری و خدماتی، نبود امکانات زیرساختی و رو بنایی، عدم وجود سایر کاربری‌های لازم در مجتمع‌ها تکمیل‌شده و همچنین کمبود منابع برای تأمین زیرساخت‌های حیاتی باعث شد بیشتر واحدهای شهرهای اقماری خالی و یا به‌عنوان مسکن دوم استفاده شوند.

گرانی علت اصلی تکمیل پروژه‌های مسکن مهر

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه این شرایط به نحوی جدی بود که دولت نیز روند تکمیل واحدهای نیمه‌کاره را تعطیل کرد. گفت: با طغیان گرانی ماه‌های اخیر به بهانه گرانی ارز و سکه و متعاقب آن کالاهای اساسی، مصالح ساختمانی و شایعات، مسکن نیز یک‌باره با افزایش قیمت‌های تا چند صددرصدی شرایط را به مسیری بُرد که اکثر متقاضیان مؤثر مسکن و افرادی که از طریق وام مسکن متقاضی مسکن بودند مستأصل شدند؛ و راه‌حلی جز ورود به شهرهای اقماری نداشتند.

وی گفت: به‌هرحال در شهرهای بزرگ گرانی مسکن توأم با شایعات داغ منجر به افزایش تقاضا و عرضه حداکثری در شهرهای اقماری شده و معاملات فراوانی در این مناطق صورت گرفت.

مهری بابیان اینکه با افزایش بخش تقاضا قیمت‌ها گران‌تر شد گفت: این بار برگ برنده به سمت فروشندگان و مالکان سوق پیدا کرد و فروشندگان از فروش واحدها منصرف شدند با این تصور که با فروش خانه خود فردا روز واحد خود می‌توانند باقیمت بالاتری به بازار عرضه کنند. به همین دلیل در بُحبوحه این گرانی‌ها تمام خانه‌های کُلنگی بدون متقاضی در حاشیه، مسکن‌های مهرشهرها و حتی روستاهای بزرگ جان گرفتند و به‌سرعت توانستند جایگزین واحدهای آپارتمان متراژ پایین در محله‌های متوسط شوند.

وی گفت: در این میان مسکن مهر به لحاظ نوساز بودن، استفاده از مصالح نوین (هرچند کم کیفیت) و ترس از افزایش قیمت‌ها توانست از بی‌توجهی چندساله نجات یابد و اعتباری کسب کند. مسکن مهری که تا سال گذشته حتی اقشار ضعیف جامعه از انتخاب ناچاری آن اِبا داشتند یک‌شبه و در تلاطم گرانی‌های اخیر توانست جلب نظر قشر میانی جامعه و متقاضیان مؤثر مسکن شد و به‌عنوان مأوای زندگی خیلی از اقشار جامعه که تا قبل از گرانی‌های اخیر در تکاپوی واحدهای آپارتمان در محلات متوسط و رو به بالای شهرها بودند شد.

این کارشناس شهرسازی گفت: البته بخشی از گرایش‌ها به مسکن مهر مربوط به عدم جواب دهی سرمایه و دارایی‌های اقشار مصرف‌کننده برای خرید مسکن در شهرها مادر بود به همین منظور به‌ناچار به مسکن مهر که قیمت نسبتاً مناسب‌تری داشت روی آوردند. این مباحث باعث شد فروشندگان و مالکان مسکن مهر نیز همپای دیگر فروشندگان سایر محله‌ها و حتی گامی فراتر قیمت‌ها را به انتخاب و باب میل خود افزایش دهند.

وی گفت: حال متقاضیان این تصور رادارند اگر امروزه خانه‌ای برای خود مهیا نکنند روزبه‌روز ارزش پول آن‌ها تنزل می‌یابد و حتی در هفته و ماه‌های آینده نمی‌توانند همین مسکن مهر را بخرند. بر این اساس تقاضای آن‌ها برای خرید مسکن مهر افزایش یافت و خریدوفروش در این واحدها رواج یافت. در این میان مسکن مهر با این حربه توانست از رکود خارج و قیمت فزاینده‌ای برای خود کسب و چراغ‌های خاموش واحدها و بلوک‌ها این شهرهای اقماری در تاریکی ماه‌های گذشته روشن شود.

مهری گفت: لازم به ذکر است تخریب تعدادی از مسکن‌های در مسیر سیل‌های اخیر مجدداً تقاضا برای افزایش مسکن مهر ایجاد می‌کند. به‌طوری‌که ارزان بودن این واحدها در مقایسه با دیگر مسکن‌ها به‌عنوان جایگزین برای خانه‌های تخریب‌شده و آن دسته از افرادی که اندک سرمایه‌ای دارند و منتظر ساخت مسکن و حمایت‌های دولتی نمی‌مانند مناسب است.

وی درنهایت گفت: قیمت‌های فزاینده مسکن مهر در ماه‌های اخیر ناشی از تقاضای افرادی است که توان مالی برای واحدهای دیگر ندارند.

معاملات مسکن در شهرهای اقماری اسمی و سفته بازی است

در همین راستا عطا آیت الهی بابیان اینکه وضعیت کنونی مسکن همانند گلوله داغ است که دست به دست میشود گفت: بخش اعظمی از مالکان به دنبال یافتن مشتری و خلاصی از این گلوله داغ هستند؛ و مطمئن در پس این تبادل و جابه‌جایی سفته‌بازی و دلالی وجود دارد.

این کارشناس مسکن گفت: هم‌اکنون قیمت واحدهای مسکونی در شهرهای اقماری دچار تب دلالی شده و به‌هیچ‌عنوان رسمی نبوده و فاقد متقاضی مصرفی است چراکه آمارها نشان می‌دهد تعداد معاملات واقعی و انجام‌شده در چند ماه اخیر در شهرهای جدید در حد انگشت‌شمار بوده است.

وی بابیان اینکه در حال حاضر التهاب قیمت مسکن بعد از یک‌فاصله زمانی وارد شهرهای جدید شده است گفت: این بی‌نظمی ناشی از عدم کنترل قیمت‌های مسکن در شهرها و کلان‌شهرها است و متأسفانه علی‌رغم صحبت‌ها و سخنرانی‌ها متعدد مسئولان در رسانه‌ها اقدامات شایسته‌ای برای تنظیم قیمت‌های بازار مسکن انجام‌نشده است.

به گفته این کارشناس یکی از راهکارهای تنظیم قیمت مسکن افزایش ساخت وتولید مسکن است این در حالی است که در طی سال‌های اخیر تعداد پروانه ساخت به‌شدت کاهش‌یافته و حتی بر اساس آمارهای بانک عامل بخش مسکن طی ۱۰ ماهه سال 96 حدود ۲۹ هزار و ۳۵۸ فقره تسهیلات ساخت مسکن پرداخت بوده که این عدد در سال 97 به ۲۳ هزار و ۷۰۰ فقره کاهش‌یافته است.

آیت الهی بابیان اینکه بازار مسکن در شهرهای جدید در چندماهه آینده باید در انتظار چند رویداد مهم باشد گفت: اولین رویداد مربوط به هجوم مستأجران کلان‌شهرها به شهرهای جدید است؛ و بدون تردید مآمن بعدی مستأجران جامانده از قراردادهای اجاره مسکن در تهران به چهار شهر جدید پرند، پردیس، هشتگرد و اندیشه پناه خواهند برد. در این میان به نظر می‌رسد بیشترین مستأجر به ترتیب وارد هشتگرد، پرند، پردیس و اندیشه شود. دلیل لحاظ ترتیب تنها به علت ارزانی و گرانی مسکن در این شهرها است. چنانچه می‌دانید در حال حاضر شهر جدید اندیشه طلایه دار افزایش قیمت‌ها است.

وی گفت: اتفاق بعدی در شهرهای جدید مربوط به افزایش قیمت‌ها در این مناطق است به طبع زمانی که متقاضی مصرفی در یک محدوده زیاد شود دلال‌بازی و قیمت‌های کاذب به وجود می‌آید بنابراین انتظار بعدی در شهرهای جدید انتظار دلالی و قیمت‌های حبابی است.

این کارشناس گفت: اتفاق سوم مربوط به رکود تورمی است زمانی که قیمت‌های مسکن به‌صورت دلخواه و بدون نظارت افزایش پیدا کند این بازار دچار رکود تورمی می‌شود بنابراین به نظر می‌رسد در چند ماه اول شاهد رونق در ماه‌های تابستان رو به پاییز شاهد ثبات و در ماه‌های پاییز و زمستان شاهد رکود تورمی در بازار مسکن شهرهای جدید باشیم. البته تمامی این پیش‌بینی‌ها می‌تواند با مدیریت صحیح روند مثبتی به خود بگیرد.

وی درنهایت گفت: با تحلیل‌های فوق به نظر می‌رسد در روزهای آتی شاهد رونق تنشی و در ادامه رکود تورمی در شهرهای اقماری کلان‌شهرهای باشیم.

انتهای پیام /

کدخبر:0227

نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar