۱۰:۱۹ - ۰۸ خرداد ۱۳۹۸ - 29 May 2019
کد خبر: ۵۲۹۸۰
«صما»تحلیل می‌کند:
صما- عرضه و تقاضا اصلی ترین عامل برای سنجش میزان رونق و رکود و ایجاد تعادل در هر بازار می باشد. برای پیش بینی وضعیت آینده هر بازار، علاوه بر مدنظر قرار دادن شرایط عمومی و پایه ای جامعه متقاضیان که در برگیرنده شرایط اجتماعی سیاسی و اقتصادی آنان است، میبایست به شرایط تولید کنندگان نیز توجه داشت.

هزینه تولید و دوره بازگشت سرمایه، از جمله دیگر عوامل مهم و تاثیرگذاری است که در میزان عرضه و تقاضا و تنظیم بازار  نقش تعیین ‌کننده‌ای دارد. در جوامعی که از نظر اقتصادی دارای ثبات هستند و تورم کنترل شده دارند، دوره بازگشت سرمایه معمولاً ثابت و قابل پیش بینی است. هرچه میزان ثبات اقتصادی کاسته شده و نوسانات در بازار افزایش پیدا کند، بدلیل افزایش نرخ تورم سمت و سوی تولید و سرمایه‌گذاری به جهتی متمایل می شود که دوره برگشت سرمایه و چرخه بازگشت پول کوتاه تر شود.

معمولاً در این شرایط، بیشتر افراد تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار های کوتاه مدت مانند ارز، طلا و بورس پیدا می کنند تا بتوانند به راحتی با سرعت زیاد و بدون نیاز به انجام تشریفات قانونی، به انجام مبادلات و معاملات بپردازند. معاملات و مبادلات زود بازده علاوه بر خروج حجم زیادی از نقدینگی از بازارهای اصلی و مادر، موجب تزلزل قیمت ها در سایر بازارها به ویژه بازارهای کالاهای پایه و اساسی که مورد نیاز صنایع اصلی و زیربنایی کشور هستند می شود. این معاملات کوچک و روزمره که در کوچه و بازار توسط افراد غیر متخصص و بعضاً زنان خانه دار به جهت حفظ و افزایش نقدینگی انجام می شود، مانند موریانه پایه های اصلی اقتصاد کشور را متزلزل می کند.

افزایش ریال به ریال قیمت ارز موجب صعود درصد به درصد نرخ تورم و کاهش پله به پله توان خرید عموم جامعه شده و وضعیت کنونی اقتصاد را برای همه ما به ارمغان آورده است. تهیه و توزیع مسکن که از جمله اساسی ترین نیازهای افراد جامعه است نیز از گزند این بیماری مهلک در امان نمانده است.

بازار مسکن به دلیل سرمایه بر بودن و دوره بازگشت سرمایه طولانی نسبت به سایر بازارهایی که عموما افراد جامعه مشتاق به سرمایه‌گذاری در آن می‌باشند مانند، ارز، طلا، بورس، خودرو و غیره از کشش و جذابیت کمتری برای سرمایه ‌گذاران در شرایط فعلی اقتصادی کشور برخوردار است. در شرایط نابسامان و متزلزل اقتصادی، تقریباً هر کالایی قابلیت تبدیل شدن به نوعی کالای سرمایه‌ای را پیدا می‌کند‌و سودجویان با ایجاد کمبود مقطعی و ظاهری در هر کالایی، اقدام به افزایش قیمت و کسب سودهای نامتعارف از آن می‌کنند.

در این شرایط، رویه بازار از روند عرضه و تقاضا پیروی نمی کند و نمی توان با پیش بینی و نگاه به روند عرضه، امیدوار به ایجاد تعادل در تقاضا در بازار بود. نمونه این شرایط را در یک سال گذشته در بازارهای گوناگون به وضوح می‌توان مشاهده کرد. در حالیکه در نیمه ابتدایی سال ۹۷ قیمت ارز به حدود ۱۹ هزار تومان رسیده بود، شاهد سقف قیمتی برای خودرو پرمصرفی مانند پراید در ۳۵ میلیون تومان بودیم؛ اما همزمان با افزایش عرضه خودرو و عرضه ارز که موجب کاهش قیمت آن تا ۱۳ هزار تومان شد، شاهد افزایش قیمت این خودرو تا ۵۰ میلیون تومان نیز هستیم.

تعمیم همین مثال به سایر کالاهایی که به طور‌روزمره توزیع می شود، نشان دهنده بر هم خوردن این چرخه عرضه و وجود حلقه های فاسد دیگری در سیستم اقتصاد است. در این شرایط، با نگاه به آمار تولید و عرضه نمی توان به پیش بینی بازار پرداخت. همین مثال در مورد بازار مسکن نیز صادق است. در حال حاضر که قیمت مسکن افزایش بیش از صد درصدی را نسبت به سال گذشته نشان می دهد، همزمان شاهد وجود بیش از ۲ میلیون واحد خالی از سکنه در کشور هستیم. با وجود این حجم از املاک خالی از سکنه در کنار نیاز سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی، شاهد کاهش روزافزون حجم معاملات مسکن انجام شده در کشور نیز هستیم. این روند، مبین عدم نظارت کافی و صحیح بر روند عرضه و تقاضای مسکن در کشور از یک سو و افت شدید توان مالی خریداران از سوی دیگر است.

در این شرایط، عرضه مسکن با روند کنونی بعید به نظر می رسد بتواند تغییری در وضعیت بازار ایجاد بکند، کما اینکه در نیمه نخست سال گذشته که شاهد شروع رشد قیمت‌ها در بازار مسکن بودیم، میزان ساخت و ساز و حجم پروانه‌های ساختمان صادر شده با رشد مواجه شد.

این افزایش ساخت و ساز قاعدتا می بایست نوید دهنده افزایش حجم عرضه در بازار مسکن و به تبع آن تعدیل قیمت در این بازار شود، اما همانطور که اکنون شاهدیم، این افزایش ساخت و ساز نیز تغییری در روند رو به رشد قیمت املاک نکرده است؛ بنابراین نمی توان اینگونه برداشت کرد که افزایش حجم ساخت و عرضه در بازار مسکن در شرایط کنونی، منجر به تعدیل قیمت ها خواهد شد. افزایش حجم ساخت و ساز در این شرایط می تواند ناشی از سرمایه گذاری بلندمدت سرمایه گذاران برای کسب سود از آینده بازار مسکن باشد.

البته با توجه به تحرک و افزایش قیمتی که از سال گذشته در این بازار شروع شده است و امیدی که نسبت به آینده این بازار در دل برخی سرمایه گذاران ایجاد کرده است، در افزایش میزان ساخت و ساز بی تاثیر نبوده است. باید این نکته را نیز مد نظر قرار داد که با توجه به اشباع شدن بازارهای سرمایه گذاری های کوتاه مدت مانند ارز و طلا و وجود نوسان در این بازارها، میل با سرمایه گذاری در بازارهای کم ریسک تری مانند مسکن افزایش پیدا کرده است.

اگرچه در حال حاضر با توجه به شرایط اقتصادی عموم افراد جامعه، توان خرید بسیار پایین است، اما افزایش قیمت رهن و اجاره در بازار مسکن موجب ترغیب سازندگان برای ورود به این بازار شده است. با توجه به مجموع شرایط اقتصادی و اجتماعی و سیاسی سال گذشته تا کنون میتوان روند بازار مسکن از لحاظ ساخت و ساز را در سال ۹۷ و ۹۸ رو به رشد دانست، هر چند علیرغم رشد ساخت سازه ها، حجم معاملات و خرید و فروش در این بازار کاهش پیدا کرده است.

نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar