۱۰:۰۴ - ۲۸ خرداد ۱۳۹۸ - 18 June 2019
کد خبر: ۵۳۰۹۹
«صما» وضعیت بازار رهن و اجاره را در آستانه فصل جابه‌جایی‌ها بررسی می‌کند:
بر اساس آمارهای رسمی از ابتدای امسال نرخ اجاره نیز همانند نرخ‌های دیگر روند افزایشی به خود گرفته و بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت‌ماه سال جاری مؤید رشد به ترتیب معادل 22.6 و 19.7 درصدی نسبت ماه قبل و به ماه مشابه سال قبل است.

افزایش 19.7 درصدی اجاره در مناطق شهری در حالی رخ‌داده است که نرخ تورم عمومی در کشور هرروز بالاتر از روز دیگر است. به نقل از مرکز آمار ایران، نرخ تورم دوازده‌ماهه منتهی به اردیبهشت ماه ١٣٩٨ به 34.2 درصد رسید. شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ با ۱.۵ درصد افزایش نسبت به فروردین ماه ۱۳۹۸ به حدود ۱۷۳.۵ رسیده است. این رقم در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل، حدود ۵۲ درصد رشد داشته است. اگرچه این رشد نسبت به 7 ماهه قبل از آن، روند کاهشی به خود گرفته است؛ اما این میزان رشد نیز برای شهروندان قابل توجه است. بر اساس این آمارها، شاخص بهای اجاره مسکن اندکی کاهش یافته است. اگرچه همگان انتظار داشتند با روند کاهش نرخ ارز اجاره‌بها نیز کاهش پیدا کند اما در عمل و در بازار رسمی اینچنین نشد.

بازار اجاره نیازمند نظارت

در همین راستا محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی گفت: بازار مسکن امسال با تب و تاب بیشتری از حیث خرید و فروش و رهن و اجاره، رکورد تاریخی گرانی را تجربه کرده است به گونه‌ای که شهروندان متقاضی مسکن مِلکی از خرید مسکن مورد نظر خود ناتوان مانده‌اند و حتی شرایط به گونه‌ای شده که از پرداخت رهن و اجاره ماهیانه نیز با مشکلات جدی و جدیدتری مواجه شده‌اند. متاسفانه بازار مسکن در چند ماه اخیر به گونه‌ای عنان گسیخت که هر کس هر مبلغی که باب میلش است روی ملک خود قیمت می‌گذارد.

وی گفت: تا سال گذشته و در پی کاهش سود بانکی اکثر مالکان متقاضی کرایه ماهیانه بودند و کمتر کسی طالب مبالغ بالای رهن بود ولی امسال با یک تغییر رویه نشأت گرفته از کاهش ارزش پول ملی شرایط متفاوت شده است و اکثراً مبالغ چند ده، صد و حتی بالای چند صد میلیونی به عنوان رهن مطالبه می‌کنند. این تغییر رویه از دو دیدگاه نشأت گرفته است.

این کارشناس گفت: نخست آنکه صاحبان ملک به این نتیجه واقف هستند که مستاجرین از پرداخت کرایه‌های سنگین میلیونی ماهیانه ناتوان هستند، بُعد دیگر این تغییر رویه این است که با گرفتن رهن و سرمایه‌گذاری آن در مسیرهای دیگر اگر شرایط به همین منوال باشد تا سال آینده و اتمام قرارداد سود خوبی از همین مبالغ رهن نصیب‌شان می‌شود، همچنان که تجربه سال گذشته برای افرادی که با هر مبلغی در هر مسیری سرمایه‌گذاری کردند سرمایه‌های آنها حداقل دو یا سه برابر شده و پس از اتمام قرارداد مبلغ رهن که دستمایه خوبی بود را به مستاجر پرداخت کردند.

وی در ادامه اظهار داشت: اخیرا جهت جلوگیری از سودجویی‌ها و قیمت‌های نامتعارف رهن و اجاره کمیته‌ای متشکل از برخی مدیران مداخله‌گر برای کنترل بازار مسکن و ساماندهی نرخ اجاره‌بها تشکیل شده است، برخی این نابسامانی را به گردن مشاوران املاک یا دلالان و سودجویان می‌اندازند، ولی عامل اصلی این نابسامانی نشأت گرفته از دست در دست دادن گرانی‌های سنگین در کالاهای اساسی است و موجر با این منطق که هر کسی کالا و خدمات خود را هر آنچه باب میل خودش باشد نرخ‌گذاری می‌کند، یا اینکه سرمایه میلیاردی یا چند صد میلیونی خود را حاضر نیست با اجاره‌بهای کم و متعارف در یک قرارداد حداقل یک ساله مواجه کند. حال شرایط به گونه‌ای شده که علاوه بر قشر ضعیف کارگران و کارمندان رده میانی از پرداخت کرایه و رهن ناتوان مانده‌اند برخی از نمایندگان محترم در مجلس شورای اسلامی هم داد آنها بلند شده است که از پرداخت اجاره‌بها ناتوان مانده‌اند.

وی با انتقاد از عملکرد نمایندگان مجلس در حوزه اجاره گفت: مگر غیر از این است که نمایندگان مجلس به عنوان قانون‌گذار باید شرایط را در مسیری کنترل کنند که رفاه نسبی در جامعه ایجاد شود؟ در تلفیق غیر اصولی دو وزارتخانه راه و ترابری و مسکن و شهرسازی همین نمایندگان محترم که به گفته مسعود پزشکیان، نایب‌رییس مجلس هم‌اکنون در تامین خانه استجاری مانده‌اند، در فرآیندهای قانونگذاری خود نسبت به مسکن که از نیازهای ضروری افراد جامعه است، بی‌توجه بوده‌اند. اگر نظارت جدی و اجرایی صورت نگیرد مشکلات بیشتری در مسیر مستأجران و حتی موجران قرار خواهد گرفت از اختلاف بین موجر و مستأجر تا شلوغی در راهروهای دادسراها و شوراهای حل اختلاف گرفته تا دیگر مشکلات برخواسته از این نابسامانی اوضاع مسکن.

مهری گفت: پیشنهاد می‌شود که کمیته‌های مزبور در سریع‌ترین زمان ممکن، با توجه به شروع فصل رهن و اجاره، پس از تعیین نرخ با افزایش قیمت در مقایسه با سال گذشته با در نظر گرفتن سایر شرایط، فرصتی برای این تمدید یا تخلیه از سوی دادستان‌های محترم به مستاجران داده شود تا موجر به نوعی بپذیرد که قیمت ارایه شده از سوی او فصل‌الخطاب نیست، حتی شعبی ویژه به این امر جهت رسیدگی اختصاص داده شود

بلایی که بر سر اجاره‌بها آمد

درهمین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس ساخت وساز معتقد است: پس از فروکش کردن آثار مثبت و کنترل‌کننده عرضه عمده مسکن در پروژه‌های مسکن مهر و به دلیل شرایطی همچون، جوان بودن جمعیت کشور و تقاضای رو به رشد مسکن، در کنار عوامل اقتصادی مانند افزایش تحریم‌ها و نوسانات شدید قیمت ارز که موجب افزایش تورم در بخش‌های مختلف اقتصاد شد، شاهد موجی از تقاضا برای تبدیل سرمایه‌های نقدی به زمین و ملک در کشور بودیم.

وی بابیان اینکه در چند‌ سال اخیر و تغییرات اساسی که در وضعیت اقتصادی عموم افراد جامعه و هزینه‌های تولید و نگهداری مسکن، می‌توان افزایش تقاضا همراه با کاهش توان اقتصادی متقاضیان را در بازار رهن و اجاره املاک مشاهده کرد، گفت: کاهش میزان سوددهی و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای اقتصادی در شرایط نابسامان، موجب تمایل بیش از پیش سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار املاک و تبدیل سرمایه‌ها در این بازار شد.

این کارشناس ساخت وساز گفت: این تبدیل سرمایه که همراه با انتظار سرمایه‌گذاران برای سوددهی همگام با رشد تورم در سایر بخش‌های اقتصادی بود، باعث افزایش ناگهانی قیمت املاک در بخش‌های مختلف کشور شد. طبیعتا با افزایش بهای پایه قیمت ملک، شاهد افزایش قیمت رهن و اجاره این املاک که تابعی از قیمت معاملاتی آنها است، خواهیم بود.

وی گفت: این افزایش قیمت‌ها که بعضا بیشتر از افزایش قیمت پایه املاک بود، به دلیل همگام نبودن با افزایش سطح درآمد عموم افراد جامعه، موجب تغییراتی در نوع و سطح تقاضای مستأجران در این بازار شده است، بطوری که امروزه شاهدیم بخشی از مستاجرانی که از نظر اقتصادی در سطح متوسط جامعه قرار داشتند، به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره و رهن سنگین املاک، مجبور به سکونت در مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای جدید اطراف کلانشهرها شده‌اند.

این کارشناس ساخت وساز با بیان اینکه به جز موارد گفته شده دو مورد کاهش نرخ سود بانکی و ماه شمار شدن نرخ سود تاثیرات نا مطلوبی بر بازار اجاره گذاشته است، گفت: در حال حاضر، کاهش نرخ سود سپرده‌ها در کنار ماه شمار شدن محاسبه نرخ این سود، باعث تغییراتی در محاسبه نرخ تبدیل رهن به اجاره و بالعکس در برخی مناطق شده است، به‌طوری که نرخ تبدیل به ازای هر ۳۰ هزار تومان اجاره‌بها به یک میلیون تومان رهن، به ۲۰ هزار تومان رسیده ‌است.

نابسامانی اجتماعی در پس اجاره‌های سنگین

به گفته این کارشناس ساخت وساز، این تغییرات در شرایطی اتفاق می‌افتد که مستاجران به دلیل افزایش نیافتن درآمد ماهانه همگام با نرخ تورم و ناتوانی در پرداخت اجاره‌بهای سنگین، تمایل بیشتری به رهن املاک، به جای پرداخت نقدی اجاره دارند. این شرایط بغرنج اگر با حمایت و دخالت بخش دولتی همراه نباشد، مطمئناً باعث بروز مشکلات زیادی در این بازار خواهد شد؛ زیرا بخش مسکن با وجود سهم قابل توجه بخش خصوصی در آن، نقش چشمگیری در تامین آرامش و امنیت جامعه دارد.

وی گفت: عدم امکان تامین مسکن مناسب و در خور شأن اجتماعی طبقات مختلف جامعه یا اجبار به تغییر و تنزیل متراژ مسکن و محله اقشار مختلف، باعث بروز نابسامانی‌های زیاد فرهنگی و روانی و ایجاد نارضایتی در قشر­های متوسط و ضعیف جامع خواهد شد. پیش بینی نکردن این شرایط از سال‌های گذشته و بر زمین ماندن طرح‌ها و ایده‌هایی که در رابطه با کنترل این بازار توسط کارشناسان و بخش‌های مختلف درگیر در بازار مسکن ارایه شده، باعث تشدید این شرایط و باز گذاشتن دست سودجویان برای تاخت و تاز در این عرصه شده‌ است.

وی گفت: طرح‌هایی که چند سالی است در این زمینه مطرح شده مانند، اخذ مالیات از املاک خالی یا طرح اخذ مالیات از عایدی سرمایه یا طرح‌های تشویقی برای ساخت مسکن‌های اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک طرح‌هایی است که در صورت اجرا، هر کدام می‌توانست به نوبه خود سهمی در کم کردن تورم و نابسامانی در این بازار داشته باشد.

رفیعی با بیان اینکه تامین مسکن به دلیل زمان بر بودن، مشکلی نیست که در مواقع بحران بتوان در کوتاه‌مدت اقدام به رفع آن کرد، گفت: بنابراین در شرایط اضطرار دولت باید با استفاده از اختیارات حاکمیتی خود با ورود به این بازار و استفاده از ظرفیت موجود اقدام به کاهش نوسانات و کنترل بازار انجام دهد.

انتهای پیام /

کدخبر:0227
برچسب ها مسکن ، اجاره بها
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar