۱۰:۱۵ - ۱۸ تير ۱۳۹۸ - 09 July 2019
کد خبر: ۵۳۲۶۲
«صما‌« میزان موفقیت 13+3 راهکار رونقی مسکن را بررسی می‌کند :
در تازه ترین پژوهشی های مجلس 13 شراط کوتاه مدت و میان مدت و سه شرط عاجل برای رونق دهی بازار مسکن در سال جاری ارائه شده است 3 شرط عاجل آن شامل «گذار به دوران ثبات اقتصادی»، «کاهش جذابیت سوداگری در بازارهای موازی مانند طلا و ارز» و «کاهش ریسک سرمایه‌گذاری مسکن» است.

اما 13 راهکار فوری یا عاجل (برای سال 98)، کوتاه‌مدت (تا پایان دولت دوازدهم) «همسان‌سازی وام سایر شهرها و شهرستان‌ها با تهران»، «افزایش سقف وام و تسهیلات مسکن، افزایش طول مدت بازپرداخت و کاهش مبلغ اقساط به منظور توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن.»، «حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ متناسب با روند تقاضای معاملات مسکن»، «عملیاتی کردن واگذاری زمین‌های دولت و حاکمیت و بخش عمومی برای احداث واحدهای مسکونی یا اعطای سهم تشویقی از ظرفیت مسکن مربوطه برای افراد واجد شرایط آن دستگاه.»، «مالیات بر عایدی املاک و مسکن»، «یکپارچگی و پیوستگی مدیریت و برنامه‌ریزی مسکن با فرماندهی و نظارت واحد و تقسیم کار بین دستگاهی» و «ایجاد پنجره واحد توسعه و احداث ساختمان، کاهش عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی، هزینه بیمه و انشعابات ساختمان» است.

در این گزارش «رفع موانع عملیاتی شدن و تسریع طرح‌های بازآفرینی شهری و نوسازی محلات هدف در بافت فرسوده» و «پیشبرد طرح‌های مسکن حمایتی و اجتماعی و استیجاری با توجه به عدم پوشش دهک‌های یک تا 3 در طرح‌های جاری کلان مسکن» نیز 2 راهکار میان مدت این مرکز پژوهشی تا سال 1404 است.

در این میان به گفته یک کارشناس اقتصاد مسکن اگرچه تحقیقات حوزه پژوهش های مجلس در خصوص موارد ذکر شده بسیارجامع و کامل است اما باید گفت: اجرای سه مورد عاجل برای رونق دهی مسئله فرابخشی در صنعت سمکن است و ارتباط تنگاتنگی با رشد اقتصاید کشور، فروش نفت، درآمدهای کشور، کاشه هزینه های جاری دولت، تنظثیم بازار های موزای همانند ارز، سکه وطلا، افزایش تبادلات اقتصادی درونی و بیرونی کشور و سهل سازی مسیر ورود سرمایه گذرا و کاهش ریسک نقدینگی آن ها است؛ و مطمئنن اجرای تک تک این بخش ها نه تنها در دستان وزارت راه و شهرسازی و بخش خصوصی نیست بلکه باید ساختار اقتصادی و روباط بین الملی کشور در این برهه زمانی از نوساخته شود.

 اثر تحریم‌ها فراموش نشود

در این میان، به گفته یک کارشناس اقتصاد مسکن اگرچه تحقیقات حوزه پژوهش‌های مجلس در خصوص موارد ذکرشده بسیار جامع و کامل است اما باید گفت: سه راهکار از این راهکارها، مساله فرا بخشی در صنعت مسکن است و ارتباط تنگاتنگی با رشد اقتصادی کشور، فروش نفت، درآمدهای کشور، کاهش هزینه‌های جاری دولت، تنظیم بازارهای موازی همانند ارز، سکه و طلا، افزایش تبادلات اقتصادی درونی و بیرونی کشور و سهل‌سازی مسیر ورود سرمایه‌گذار و کاهش ریسک نقدینگی آنها است و مطمئن اجرای تک‌تک این بخش‌ها نه‌تنها در دستان وزارت راه و شهرسازی و بخش خصوصی نیست، بلکه باید ساختار اقتصادی و روابط بین‌المللی کشور در این برهه زمانی از نوساخته شود.

احمد اوغلی افزود: در گام اول برای رسیدن به نقطه قابل‌قبول در سه پیش‌شرط مربوط به فضای اقتصاد کلان باید حکومت نگاهی متفاوتی به مبحث تحریم‌ها داشته باشد. نباید فراموش شود تحریم‌ها اگرچه اثری مستقیم بر مسکن ندارد اما نوسانات حاصل از تحریم‌ها تنش‌های این حوزه را افزایش می‌دهد.

وی گفت: نبود ثبات اقتصادی تنش‌های روانی را به دنبال دارد و این تنش‌های ترس از آینده و هجوم نقدینگی سرگردان به بازارهای مقطعی را به دنبال دارد. در این میان، وقتی سرمایه‌گذار بازار مسکن را پر‌حاشیه می‌بیند این بازار را رها می‌کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تمام راهکارهای فوری، کوتاه‌مدت و بلندمدت رابطه مستقیمی با 3 پیش‌شرط اساسی دارد، گفت: تا زمانی که تحریم‌ها حل‌وفصل نشود نمی‌توان سه پیش‌شرط پژوهش‌های مجلس را اجرایی کرد.

احمد اوغلی گفت: مگر می‌شود بازار مسکن را بدون ورود ارز به کشور و بدون ایجاد زیرساخت‌های حمایتی از سرمایه‌گذار حل‌وفصل کرد. در حال حاضر، کالاهای اساسی بیشتر تولیدکنندگان مصالح ساختمانی در پشت دروازه‌های گمرک رسوب شده و متأسفانه عزم جدی برای رهاسازی آن وجود ندارد، سیستم ناقص و غیر نرم‌افزاری، تعدد قوانین گمرک و صدور بخش‌نامه‌های یک‌شبه و کم‌کاری دولت باعث شده سیستم معیوبی در بخش واردات مواد اولیه ایجاد شود. حال وقتی دولت در مهم‌ترین بخش یعنی واردات کالاهای اساسی نمی‌تواند حامی تولیدکنندگان باشد سرمایه‌گذار بخش مسکن به چه امیدی وارد حوزه ساخت‌وساز شود.

به گفته این کارشناس، سه پیش‌شرط رونق مسکن سه وجه مثلث هستند که به‌شدت به هم وابسته هستند اگر ما بتوانیم ثبات اقتصادی را داشته باشیم، دیگر سوداگری در ارز را نخواهیم داشت و زمانی که اقتصاد کشور با عدم تنش‌های ارزی روبرو شود، ریسک سرمایه‌گذاری به‌شدت بالا می‌رود.

 این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: فارغ از اینکه در تبیین این پیش‌شرط‌ها باید دقت بیشتری می‌شد و به‌وضوح مساله لازم و ملزم مشخص می‌شد، اما اگر وضعیت اقتصادی کشور به ثبات برسد تمامی پیش‌شرط‌ها، برنامه‌های فوری، کوتاه‌مدت و میان‌مدت قابل‌حل خواهد بود.

 تاوان تسهیلات

در ادامه همین مبحث، پرویز کاکایی، رییس شعبه بانک دولتی گفت: «همسان‌سازی وام سایر شهرها و شهرستان‌ها با تهران»، «افزایش سقف وام و تسهیلات مسکن، افزایش طول مدت بازپرداخت و کاهش مبلغ اقساط به‌منظور توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن.» جز مباحث اولیه رونق بخشی بخش مسکن در کوتاه‌مدت است اما اجرایی این مباحث نیز با اماواگرهایی روبرو است. چنانچه تجربه نشان داده بسیاری از مسوولان، هر جا می‌خواهند اوج تدبیرشان را به رخ بکشند از اعطای تسهیلات کم‌بهره حمایتی به جامعه هدف، دم می‌زنند. ظاهرِ مساله نیز مقبول و حاکی از نیت خیر و اهتمام مسوول ذی‌ربط است. چراکه این عده فکر می‌کنند بازار مسکن رابطه مستقیمی با افزایش توان خرید یا ساخت دارد.

وی گفت: حساب‌وکتاب اقتصاد به‌خوبی نشان می‌دهد وقتی بانک‌ها بطور متوسط، سود ١٨ درصدی به سپرده‌گذاران می‌دهند با لحاظ هزینه‌های بانک، قیمت تمام‌شده پول برای بانک حدود ٢٣ درصد می‌شود؛ بنابراین تحمیل تسهیلات تکلیفی به‌نظام بانکی با هر نرخی کمتر از ٢٣ درصد یعنی کسری و ناترازی بانک، یعنی اضافه برداشت از بانک مرکزی، یعنی افزایش پایه پولی، یعنی تورم و در نهایت نبود نقدینگی برای بانک‌ها است.

کاکایی گفت: ما کارشناسان مکرراً اعلام می‌کنیم برداشت نقدینگی از بانک مرکزی برای کشور تورم‌زا بوده و درنهایت بخشی کوچکی از جامعه را پاسخ می‌دهد. در ثانی در صورت عدم ایجاد تورم در حال حاضر بانک‌ها به‌شدت با کمبود نقدینگی روبرو هستند و این بانک‌ها توانایی پرداخت تسهیلات با اقساط سبک را ندارند.

این کارشناس بابیان اینکه البته ارایه تسهیلات ارزان و مناسب در تمام دنیا یک طرح روتین است، گفت: اما کشور ما در حال حاضر با مشکلات اقتصادی شدیدی روبرو است و ارایه تسهیلات به میزان قابل‌توجه باعث افزایش نرخ تورم در کشور می‌شود.

 چند فاکتور مهم عرضه مسکن ارزان

در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی نیز گفت: «حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ متناسب با روند تقاضای معاملات مسکن»، «عملیاتی کردن واگذاری زمین‌های دولت و حاکمیت و بخش عمومی برای احداث واحدهای مسکونی یا اعطای سهم تشویقی از ظرفیت مسکن مربوطه برای افراد واجد شرایط آن دستگاه»، «مالیات بر عایدی املاک و مسکن»، «یکپارچگی و پیوستگی مدیریت و برنامه‌ریزی مسکن با فرماندهی و نظارت واحد و تقسیم‌کار بین دستگاهی» و «ایجاد پنجره واحد توسعه و احداث ساختمان، کاهش عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی، هزینه بیمه و انشعابات ساختمان» ازجمله موارد لحاظ شده در پژوهش‌های مجلس برای رونق دهی بازار مسکن در کوتاه‌مدت است.

وی گفت: رونق بخشی مسکن مستلزم توجه به عوامل مختلف درون‌ و برون بخشی است. اگرچه عوامل ذکرشده موارد بسیار دقیق و جامعی هستند، اما باید توجه کرد اجرای تک‌تک آنها به‌صورت جزیره‌ای امکان‌پذیر نیست. بطور مثال، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ متناسب نیازمند واگذاری زمین ارزان‌قیمت، تسهیلات ویژه و همکاری و هماهنگی بین دستگاهی است؛ بنابراین در یک جمله باید گفت، مولفه‌های برنامه‌های کوتاه‌مدت مسکن اگر فقط متکی به حمایت از ساخت و عرضه مسکن کوچک متراژ باشد، ضمن اینکه پاسخگوی بخش بزرگی از جامعه هدف است می‌تواند رونق‌بخش بازار مسکن نیز باشد.

وی گفت: موفقیت این طرح وابستگی تامی به کاهش تورم عمومی کشور دارد که این مقوله نیز رابطه مستقیمی با افزایش درآمد دولت دارد.

 مهم‌ترین شروط رونق مسکن

در همین زمینه شاهین افتخاری، کارشناس ساخت‌وساز دومولفه نهایی طرح پژوهشی مجلس گفت: شاید دو طرح «رفع موانع عملیاتی شدن و تسریع طرح‌های بازآفرینی شهری و نوسازی محلات هدف در بافت فرسوده» و «پیشبرد طرح‌های مسکن حمایتی و اجتماعی و استیجاری با توجه به عدم پوشش دهک‌های یک تا 3 در طرح‌های جاری کلان مسکن» مهم‌ترین و اساسی‌ترین راهکارهای گشایش در بازار مسکن باشد چراکه همواره کارشناسان معتقد بوده‌اند عرضه مسکن می‌تواند راه گشای مشکلات مسکن باشد.

وی گفت: ساخت و عرضه مسکن‌های حمایت بزرگ‌ترین گپ کنونی بازار مسکن است، اگرچه مسکن مهر تا حدودی توانست این فاصله را جبران کند، اما به نظر می‌رسد، باید به دنبال طرح‌های اجرایی‌تر در این حوزه باشیم. منظور از اجرایی‌تر لحاظ فاکتورهای‌ زیرساختی، رو بنایی و تسهیلات ارزان است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: البته از ابتدای سال جاری برنامه‌های منسجمی برای طرح‌های بازآفرینی و نوسازی ارایه‌شده اما به نظر می‌رسد اجرای این طرح‌ها منوط به عزم جدی باشد. در خصوص مسکن استیجاری باید گفت با وجود تأکید مسوولان به اهمیت این موضوع هنوز گام‌های اساسی برداشته نشده است و اگر این دو طرح اجرایی شود می‌توانیم امیدوار باشیم بخش بزرگی از مشکلات مسکنی مصرف‌کنندگان حل خواهد شد.

وی گفت: به نظر می‌رسد دو طرح میان‌مدت مرکز پژوهش‌های مجلس بسیار کاربردی‌تری و عملیاتی‌تر از دو کوتاه‌مدت و برنامه فوری باشد اگرچه اجرای این دو مولفه نیز وابستگی زیادی به ثبات اقتصادی و افزایش ارزآوری کشور دارد.

نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar