۰۹:۵۷ - ۲۵ تير ۱۳۹۸ - 16 July 2019
کد خبر: ۵۳۳۲۵
کارشناسان ‌در گفت‌وگو با «صما»هشدار دادند:
نبود قوانین صحیح مالیاتی یکی از افت‌های بزرگ در راستای خروج از ورود سرمایه به بخش مسکن است. به‌طور مثال، قانون مالیات عایدی سرمایه (CGT) اگرچه یکی از پایه‌های مالیاتی است که در بسیاری از کشورهای با سیستم مالیاتی پیشرفته اجرا می‌شود و سود ناشی از رشد قیمت‌ها در بازارهای مالی و دارایی مالیات گرفته می‌شود؛ اما به‌طور یقین اجرای این نوع مالیات در کشور باعث کاهش سرمایه‌گذاری خواهد شد. چراکه زیرساخت‌ها و تبصره‌های آن به‌صورت دقیق و مطالعاتی پی‌ریزی نشده و پیکان ایرادات آن بیشتر به سمت سرمایه‌گذاران است.
طبق گزارش‌ها و آمارهای موجود، حدود 500 هزار واحد آپارتمان خالی در شهر تهران موجود است. اگر متوسط متراژ این واحدها را 100 متر مربع در نظر بگیریم، معادل 50 میلیون مترمربع آپارتمان خالی فقط در شهر تهران موجود است و اگر در ادامه ارزش متوسط این واحدها را به ازای هر مترمربع فقط 4 میلیون تومان فرض کنیم، برابر با 200 هزار میلیارد تومان سرمایه انباشته در شهر تهران بلوکه‌شده است که مبلغی نزدیک به‌کل بودجه کشور ایران در سال 1388 است. همین میزان دارایی بلوکه‌شده کافی است تا این موضوع هر روز و هر هفته یکی از دلایل محکم برای تنش‌های بازار مسکن تلقی شود. همین چند روز پیش بود که ماجرای خانه‌های خالی در تهران بازهم خبرساز شد. ابتدای هفته پیش و در برنامه تلویزیونی پایش مطرح شد که سلاطین آپارتمان در تهران دارای ۷۰۰ و ۲۵۰۰ واحد مسکونی در نقاط مختلف هستند، به‌گفته فاطمه سعیدی مبارکه، عضو کمیسیون اقتصادی برنامه‌وبودجه مجلس طبق اطلاعات واصله فردی در شهرری صاحب ۷۰۰ خانه است و مالیات این سرمایه را هم نمی‌پردازد. این ارقام کم نیستند و طبق بررسی‌ها متوجه شدیم در تهران ۷ هزار و ۵۰۰ خانه ساخته‌شده و فردی در تهران ۲ هزار و ۵۰۰ مسکن ساخته، ولی وارد بازار مسکن نکرده است. وی دلیل این سوداگری را در نبود قوانین اجرای و محکم در بخش مالیات دانسته و خواستار عملیاتی شدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه است.

تنش در بازار مسکن

حال به گفته فرشید پور حاجت، نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان بیان اینگونه مطالب جز فرار سرمایه از بخش ساخت‌وساز عایدی دیگری برای مسکن ندارد، گفت: سخنان نسنجیده و ناپخته باعث شوک روانی در مسکن خواهد شد.

وی گفت: به‌طورکلی بیان این نوع مطالب که فردی 700 پلاک برای خود در کشور دارد مساله کنونی بازار مسکن نیست چراکه هم‌اکنون کشور ما به‌شدت با فرار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن روبرو شده و در حال حاضر به علت عدم توجیه‌پذیری ساخت‌وساز کسی حاضر به ورود به این بازار کم سود و پر ریسک نیست.

پور حاجت گفت: اگرچه حسن نیتی در بیان این جملات از زبان نماینده مجلس شورای اسلامی دیده می‌شود، اما آیا با خطاب قرار دادن و حذف بخش عرضه می‌توانیم یاری‌رسان 30 درصد جامعه کشور که در بدترین شرایط اقتصادی مجبور به پرداخت هزینه کلان اجاره هستند، باشیم؟!

نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان افزود: نبود قوانین صحیح مالیاتی یکی از افت‌های بزرگ در راستای خروج از ورود سرمایه به بخش مسکن است. به‌طور مثال، قانون مالیات عایدی سرمایه (CGT) اگرچه یکی از پایه‌های مالیاتی است که در بسیاری از کشورهای با سیستم مالیاتی پیشرفته اجرا می‌شود و سود ناشی از رشد قیمت‌ها در بازارهای مالی و دارایی مالیات گرفته می‌شود؛ اما به‌طور یقین اجرای این نوع مالیات در کشور باعث کاهش سرمایه‌گذاری خواهد شد. چراکه زیرساخت‌ها و تبصره‌های آن به‌صورت دقیق و مطالعاتی پی‌ریزی نشده و پیکان ایرادات آن بیشتر به سمت سرمایه‌گذاران است.

وی گفت: به دلیل وجود همین ایرادات، اجرای مالیات بر مالیات عایدی سرمایه از سوی مسوولان به تعویق افتاده اما به نظر می‌رسد عده‌ای با اعمال فشارهای مطبوعاتی به دنبال اجرای این قانون ناقص و ابتر هستند.

پور حاجت بابیان اینکه جامعه در مساله مسکن دچار پاردوکس عظیم شده است، گفت: هم‌اکنون همگان به‌جای فوکوس به اصل ماجرا یعنی کاهش عرضه به فرعیات بسنده کرده‌اند. فرعیاتی که اجرای پر ایراد آن در این برهه اقتصادی صدمات زیادی بر بخش تقاضای مصرفی و دهک‌های پایین جامعه وارد خواهد کرد.

نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان اینکه در حال حاضر سرمایه‌گذار به علت وجود تنگناهای مالی، عدم توجیه‌پذیری سرمایه‌گذاری و ریسک شدید کاهش ارزش دارایی‌ها حاضر به سرمایه‌گذاری در کشور نیست گفت: بیان ایراداتی به‌مانند وجود سلاطین مسکن در این برهه زمانی بیانگر عداوت با سرمایه‌گذاران است. وی درنهایت گفت: ما به عنوان کانون انبوه‌سازان کشور منتظر هستیم و سکوت کرده‌ایم تا ببینیم آخر و عاقبت اعمال مالیات‌هایی که جز فرار سرمایه‌داری عایدی دیگری ندارد، چه می‌شود؟ اما به‌یقین هر گام اشتباهی در این برهه زمانی به مرگ تولید و عرضه خواهد انجامید.

مقصران به‌دنبال اخلالگران

در همین راستا ایمان رفیعی کارشناس ساخت‌وسازگفت: شرایط نابسامان امروز در بازار مسکن ماحصل بی‌توجهی و عدم برنامه‌ریزی مناسب و متناسب با نیازهای اقشار مختلف جامعه برای تامین مسکن در سال‌های گذشته است. عدم برنامه‌ریزی صحیح برای استفاده از منابع موجود و نداشتن استراتژی مشخص برای تعیین نقشه راه بازار مسکن موجب سردرگمی سازندگان، مالکان و متقاضیان خرید و رهن و اجاره در این بازار شده است.

وی گفت: عدم توانایی دولت در کنترل قیمت از یک سو و بی‌ارادگی مجلس در بحث قانونگذاری برای ساماندهی بازار رهن و اجاره و معطل گذاشتن طرح‌های مربوط به بازار مسکن موجب دامنه‌دار شدن مشکلات در این بازار شده است. به تازگی یکی از نمایندگان مجلس با اعلام کشف افرادی که مالکیت صدها واحد مسکونی در شهر تهران و سایر نقاط را دارند، باب جدیدی را در فصل علل بروز مشکلات بازار مسکن باز کرده‌اند.

این کارشناس ساخت وسازگفت: اینکه مجلس به‌جای انجام وظایف اصلی خود که قانونگذاری در باب مسائل مختلف کشور از جمله بازار مسکن است، به کشف و طرح مسائل اینچنینی پرداخته است، خالی از لطف نیست و جالب‌تر آنکه ظاهرا بحث مالکیت یک نفر بر 2500 واحد مسکونی حساسیت برانگیزتر از وجود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور است.

وی گفت: جدای از بحث قانونی این مطلب که هیچ سقفی برای تعداد واحد مسکونی تحت مالکیت افراد یا تعداد معاملات انجام شده توسط آنها وجود ندارد، طرح این مباحث به جز ایجاد کردن جو روانی و تهییج اذهان عمومی، به‌نظر نمی‌رسد فایده دیگری داشته باشد.

رفیعی ادامه داد: بازار مسکن به دلیل سهم قابل توجه بخش خصوصی در آن و همچنین سرمایه بر بودن، قطعا شاهد مجموعه‌ها و افراد بسیاری است که مالکیت تعداد قابل توجهی ملک را در بخش‌های مختلف بر عهده دارند. البته مالکیت این افراد به نظر نمی‌رسد به اندازه‌ای باشد که بتواند تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن بگذارد.

آدرس غلط مجلس به بازار مسکن

وی گفت: اگر حضور افراد خاص در این بازار نقش تعیین‌کننده‌ای در تعیین قیمت مسکن می‌داشت قطعا این تاثیر باید در سال‌های گذشته و دوره‌های مختلف زمانی قابل مشاهده بود. اینکه فقط در زمان بروز نوسانات شدید و شرایط خارج از کنترل در هر بازار، به دنبال افراد خاص و مصادیق محدود باشیم، بیشتر نشان‌دهنده ناتوانی در کنترل شرایط و سعی در فرافکنی است.

این کارشناس افزود: مشکل نابسامانی امروز در بازار مسکن، آینه تمام نمای شرایط فعلی اقتصاد کشور است که تاثیر خود را به‌صورت نوسان شدید در قیمت‌ها در این بازار نشان داده است. نکته قابل توجه در شرایط کنونی این است که امروز کسانی به‌دنبال نشان دادن افراد خاص در این بازارها هستند که خود سال‌ها است طرح‌های اصلی و زیربنایی که برای تامین و کنترل بازار مسکن در اختیار آنها است را به عناوین مختلف مسکوت گذاشته‌اند.

وی در ادامه اظهار داشت: بحث دریافت مالیات از خانه‌های خالی سال‌ها مورد تاکید قرار گرفته است، اما همچنان این طرح بدون گذراندن مراحل تصویب و اجرا در کنار سایر طرح‌ها در خانه ملت و هیات دولت خاک می‌خورد. قطعا وجود و ورود افراد و مجموعه‌های توانمندی که بتوانند با واردکردن نقدینگی به بازار مسکن موجب رونق این بازار شوند نه تنها مشکل زا نیست، بلکه موجب افزایش روند عرضه و ایجاد تعادل در بلندمدت خواهد شد. مشکل زمانی پدیدار می‌شود که سازوکار قانونی برای کنترل و نظارت بر نحوه معاملات و نقدینگی صورت نگیرد.

وی در ادامه تاکید داشت: اگر فردی که مالک 2500 واحد مسکونی است بداند در صورت انجام معاملات متعدد در مدت زمان محدود، با مالیات سنگین مواجه می‌شود عملا توان سفته بازی و تعیین قیمت را از دست خواهد داد. اجرایی کردن طرح‌های ملی در زمینه کنترل مسکن نیازمند عزم جدی و پای کار آمدن کلیه دستگاه‌های مربوط است. برای جلوگیری یا محدود کردن ورود افراد خاص به بازار مسکن که قصد ایجاد انحصار در این بازار یا برهم زدن تعادل آن را دارند نیز، باید قانونگذاران محترم پیش از کشف این افراد، اقدام به تصویب قانون در این مورد بکنند.

وی با بیان اینکه اگر دولت در سال‌های گذشته، از ابزار و راهکارهای قانونی پیشنهادی که سال‌ها است توسط کارشناسان مختلف مطرح شده و در کشور‌های دیگر اجرا شده است استفاده می‌کرد، امروز شاهد بروز و پیدایش این افراد خاص در بخش‌های مختلف اقتصاد که از آنها به عنوان سلطان نام برده می‌شود نبودیم. مطرح کرد: اخذ مالیات از واحدهای خالی یا دریافت مالیات از عایدی سرمایه و همچنین طرح‌هایی مانند اخذ مالیات مضاعف از مالکان املاک بیش از یک واحد که در دوره زمانی کمتر از ۱۰ یا ۱۵ سال اقدام به فروش ملک خود می‌کنند، می‌تواند تا حد زیادی موجب جلوی سفته‌بازی و نوسانات را در بازار مسکن بگیرد. نکته تعجب‌برانگیز در شرایط کنونی، عدم عزم جدی دولت و مجلس برای ورود به بحث ساماندهی بازار مسکن است که عملا سال‌ها است علاوه بر کنار گذاشتن طرح‌های قبلی فقط به ارایه طرح و افتتاح نمایشی آنها بسنده کرده‌اند.

وی گفت: در سایه همین بی‌تفاوتی و بی‌عملی است که امروز شاهد بروز پدیده پیدایش افراد خاص در بازارهای مختلف هستیم که باعث برخی نابسامانی‌ها در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور شده‌اند.

رفیعی در نهایت گفت: برای رفع مشکل انباشت 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در حالی که بازار مسکن تشنه عرضه این واحدهاست سریعترین و عملی‌ترین راهکار، ورود مجلس و دولت برای ایجاد تکالیف قانونی و مالیاتی برای مالکان و اجرای مقتدرانه آن است.

سلاطین بازار مسکن بسیارند

در همین راستا حسین محمودی‌اصل کارشناس اقتصادی گفت: سلاطین بازار مسکن بسیارند. برخی به عنوان محتکر واحدهای مسکونی و برخی به عنوان دلال و قیمت‌ساز فعالیت می‌کنند. سوداگری در شرایط التهاب بازار سودآوری بی‌دردسری را نصیب سوداگران می‌کند چرا که التهابات دو دور اخیر مربوط به تحریم‌ها یعنی سال ۹۱ و سال ۹۷ نشان داد سوداگران بخش طلا، ارز، خودرو و سایر کالاهای احتکار شده در دایره نظارت، ایجاد محدودیت و گاه مجازات قرار گرفتند اما سلاطین بخش مسکن بدون کوچک‌ترین فشار و محدودیتی به سوداگری پرداختند.

وی گفت: اینکه محتکران مسکن را سلطان می‌نامیم دلایلی دارد چرا که عدم نظارت مناسب و عدم ایجاد محدودیت و... برای این سوداگران اتفاقی نیست. شاید بتوان گفت در عدم تصویب یا اجرای قانون مالیات بر عایدی مسکن، قوانین مربوط به احتکار و ... فشار و نفوذ اینان موثر بوده است.

محمودی اصل گفت: چطور می‌شود که مواد اولیه یک واحد تولیدی که در یک انبار گذاشته شده است احتکارمحسوب شده و مجازات دارد اما احتکار در قالب مجتمع‌هایی ۴۰۰ یا ۵۰۰ میلیارد تومانی احتکار نیست. ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد خالی احتکار نیست. شناسایی سلاطین سخت نیست استعلام از اداره ثبت و شهرداری می‌تواند به راحتی تعداد واحدهای سند‌دار یا بدون سند تفکیکی هر فرد را مشخص کند. البته قوه قضاییه، دادستان به عنوان مدعی العموم و نهادهای ناظر می‌توانند از چنین مراکزی استعلام کرده و به موضوع احتکار و سوداگری ورود کنند.

وی گفت: تولید مسکن می‌تواند هم به چرخه اشتغال و هم به تامین نیاز کشور کمک کند. بحث ما تولید‌کنندگان مسکن نیست. موضوع صحبت ما محتکرین هستند که ممکن است برخی پس از ساخت یا خود به احتکار انبوه اقدام کنند یا شخص دیگری واحدها را پس از خرید احتکار کند. البته وجود اتحادیه‌ها و انجمن‌هایی که فقط به دنبال منافع صنفی هستند و لابی‌های مختلفی را در جهت کاهش ابزارهای نظارتی و مالیاتی انجام می‌دهند به عنوان یک عامل درجهت مصون ماندن ازچتر نظارت عمل می‌کند. گاه برای یک بخش از اقتصاد کشور در شرایط ثبات و غیرتحریمی تصمیماتی گرفته می‌شود این در حالی است که شرایط التهاب، مختصات دیگری را می‌طلبد و برای چنین شرایطی باید سناریوی مناسبی آماده کرد؛ اما بخش مسکن به عنوان بدون نظارت‌ترین بخش در حوزه ورود و فروش و احتکار در ۲ سال اخیر بوده است.

 این اقتصاد دان ادامه داد: اصل اساسی هدایت نقدینگی به سمت تولید است و باید پاداش (سود) را به‌جای بخش سوداگری به بخش تولید داد. افزودن برجذابیت تولید، احتکار و سوداگری را کاهش داده و مسکن مورد نیاز کشور را تامین خواهد کرد؛ و این رویکرد ساده‌ترین راه برای جلوگیری ازسوداگری است. موضوع دیگری که برای جلوگیری از سوداگری نیاز است مالیات برعایدی سرمایه (مسکن و ...) است که در بسیاری از کشورها عملیاتی شده است.

وی تاکید کرد: نقش اصلی این نوع مالیات جلوگیری از سوداگری است و کسب درامد برای دولت‌ها در مرحله بعدی قرار گرفته است. این نوع مالیات انگیزه‌های سوداگری را کاهش می‌دهد و بر ثبات اقتصادی کمک می‌کند. البته تدوین قانون مناسب و اجرای موثر آن و مهم‌تر ازآن بستن منافذ فرار و دورزدن قانون ضامن اخذ نتیجه شایسته است.

محمودی اصل افزود: وجود سلطان‌ها و تاثیری‌گذاری آنها در شرایط التهاب بیشتر مشخص می‌گردد. در شرایط ثبات و نبود محرک‌های سیاسی و بیرونی، نقطه اثر و میزان تاثیرگذاری سلطان‌ها کاهش می‌یابد اما در شرایط التهاب که سرمایه‌های سپرده شده در بانک‌ها سرگردان می‌شود سوداگران با ایجاد جنگ روانی با همکاری برخی بنگاه‌ها و با قیمت‌سازی در سایت‌ها و انتشار اخبار منفی افزایش قیمت‌ها ساعتی می‌کنند و در این راستا استفاده از قولنامه‌های صوری، آگهی‌های غیرواقعی و حذف فایل‌های فروش و... با تیم‌سازی وسیع در دستور کار این سلطان‌ها قرار می‌گیرد.

وی گفت: البته تعداد سلطان‌ها و واحدهای تحت اختیارشان به اندازه‌ای هست که در شرایط بی‌ثبات بتوانند بر بازار مسکن موثر باشند. برخی از بانک‌ها، موسسات و... نیز نقش سلطان و محتکر را ایفا می‌کنند. این در حالی است که بانک‌ها از بنگاهداری در این حد منع شده‌اند و باید شرکت‌ها و دارایی‌های خود را به‌فروش برسانند.

این کارشناس ادامه داد: در افزایش قیمت‌ها عوامل مختلفی موثر بوده است. زمینه ساز افزایش قیمت‌ها بار روانی و تجربه ذهنی ناشی از تحریم‌ها بود. این تجربه قبلی ناشی از کاهش ارز پول ملی فشار زیادی بر همه بازارها آورد اما برخی بازارها مثل سکه و ارز رصد شده و محدودیت‌هایی ایجاد شد؛ اما بخش مسکن رها شد.

وی گفت: ذکر این نکته ضروری است که نیاز کشوربه تولید حدود یک میلیون مسکن است. این در حالی است که سالانه تنها ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تولید می‌شود؛ اما جالب است بدانیم از ۱۰ میلیون واحد مسکونی ساخته شده در ۱۵ سال گذشته فقط ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد آن تحت تملک افراد بدون مسکن قرار گرفته است و مابقی به عنوان سرمایه‌گذاری در اختیار دیگران قرار گرفته است. جالب‌تر اینکه با وجود میلیون‌ها مستاجر در کشور در سال ۹۵ شاهد ۲.۵ میلیون واحد خالی بودیم که خارج از قدرت خرید مستاجران بوده است؛ اما با ایجاد التهاب و احتکار مسکن، حتی مستاجران توانمند نیز قدرت خرید خود را از دست دادند و سوداگری جای تقاضای واقعی را گرفت.

این کارشناس با بیان اینکه معیار جهانی برای سقف تعداد مسکن در اختیار یک فرد وجود ندارد در نهایت گفت: اما افزایش تعداد ملک و مابه‌التفاوت خرید و فروش ملک بر سرمایه فرد می‌افزاید و به صورت تصاعدی مالیات اخذ می‌شود. برای جلوگیری از احتکار و سوداگری قوانین مالیاتی وضع شده و جذابیت از احتکار و سوداگری بخش مسکن به سرمایه‌گذاری و تولید تغییر یافته است. مالیات و افزودن بر جذابیت تولید، نقدینگی را به سمت سرمایه‌گذاری مولد هدایت می‌کند. در این حالت خود محتکرین و سلاطین به فروشنده با قیمت پایین‌تر تبدیل خواهند شد.

برچسب ها مسکن ، بازار اجاره
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar