۱۳:۳۵ - ۰۱ مهر ۱۳۹۸ - 23 September 2019
کد خبر: ۵۳۷۷۱
«صما» بررسی می کند:
برخی از سیاست‌هایی که این روزها از سوی مسئولان بخش مسکن مورد تاکید قرار می گیرد، در گذشته نیز آزمون شده که نتیجه‌ای به جز توزیع ارزشمندترین و کمیاب‌ترین دارایی اجتماعی یعنی زمین تنها در میان برخی از اقشار نداشته است.
اتاق بازرگانی تهران اخیرا با انتشار گزارشی اعلام کرده است: از ابتدای سال جاری تا پایان تیر ماه، حجم معاملات مسکن در تهران ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته و قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده حدود دو برابر شده است.

در این گزارش تاکید شده است: تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران که در اردیبهشت ماه ۹۸ پس از کاهش شدید معاملات در فروردین (به دلیل نوسانات فصل بهار) افزایش یافته بود، از خرداد ماه مجدداً روند کاهشی در پیش گرفت. به طوری که در خردادماه با حدود ۵۱ درصد کاهش نسبت به ماه قبل و در تیرماه با حدود ۲۰‌درصد کاهش نسبت به ماه قبل مواجه شد.

بر این اساس، قیمت هرمترمربع واحد مسکونی شهر تهران در چهارماهه نخست سال ۹۸ با شیب بیشتری نسبت به مدت مشابه سال ۹۷ افزایش یافته است. کاهش عرضه مسکن به همراه کاهش تقاضا به دلیل افت قدرت خرید، منجربه افزایش قابل توجه متوسط قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در مدت زمان مذکور در سال ۹۸ شده است.

بررسی جزییات معاملات حاکی از آن است که در تیرماه ۹۸، حدود ۱۵درصد معاملات انجام‌شده در شهر تهران مربوط به واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی بوده است. همچنین بیشترین سهم (۱۴.۶درصد) معاملات انجام شده در بین واحدهای مسکونی متعلق به واحدهای با ارزش ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومانی بوده است.

تبعات رشد ۱۲۰ درصدی نرخ مسکن

به گزارش «صما» محسوس‌ترین تاثیر جهش قیمت مسکن در طول یک و نیم سال اخیر، کاهش معاملات خریدوفروش مسکن به دلیل کاهش توان مالی متقاضیان مسکن بوده است.

در همین راستا عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به رشد ۱۲۰‌درصدی قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون گفت: افت قیمت مسکن بعد از جهش ۱۲۰‌درصدی طبیعی است و نبود سیاست‌های حمایتی و تسهیلات برای بالارفتن قدرت خرید باعث شد تا فاصله قدرت خرید مسکن بیش از پیش افزایش یابد.

حسن محتشم در پاسخ به اینکه آیا روند نزولی قیمت مسکن ادامه‌دار خواهد بود یا خیر، گفت: با توجه به سابقه معاملات مسکن از ابتدای انقلاب تاکنون، همواره نوسانات قیمت به صورت سینوسی و نوسانی بوده است؛ رشد 120 درصدی قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن از سال 92 تا 96 بوده است.

وی با اشاره به خطر عقب ماندن عرضه مسکن از تقاضا افزود: به نظر می‌رسد این افت معاملات مسکن که توام با کاهش قیمت خواهد بود، طبیعی باشد، چرا‌که همواره تجربه نشان داده که قیمت‌ها وقتی به شدت افزایش یافت، درصد اندکی افت می‌کند. حال باید در نظر داشت که اگر فکری به حال افزایش عرضه مسکن نشود، فاصله زیاد میان عرضه و تقاضای مسکن در آینده خطرناک خواهد بود.

وی خاطر‌نشان کرد: رشد قیمت در طی یک‌و‌نیم سال گذشته باعث کاهش قدرت خرید متقاضیان شد و متاسفانه نبود سیاست‌های حمایتی از سوی دولت و نبود تسهیلات مناسب موجب شد تا فاصله قدرت خرید مسکن بیش از پیش افزایش یابد.

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌‌سازان تهران با بیان اینکه نبود یک برنامه‌ریزی مشخص در ساخت‌و‌ساز و بدون نیاز‌سنجی لازم باعث شده تا بخش مسکن دوباره در رکود فرو‌برود، ادامه داد: توزیع نامناسب ساخت‌و‌ساز بدون نیاز‌سنجی باعث شده تا در حال حاضر در تهران بیش از 300 تا 400 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داشته باشیم.

وی افزود: دولت باید با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، فکری برای این واحدهای مسکونی خالی از سکنه که سرمایه عظیم کشور را در خود محبوس کرده‌اند، داشته باشد.

وی تصریح کرد: رشد قیمت مسکن باعث شده تا متقاضیان واقعی مسکن توان خرید نداشته باشند، بنابراین دولت باید برنامه‌ای برای بالا‌بردن قدرت خرید متقاضیان داشته باشد، چراکه اگر متقاضی توان خرید نداشته باشد، سازنده‌ها نیز رغبتی برای ساخت از خود نشان نخواهند داد.

به گفته محتشم، اگرچه اخیرا شاهد افت قیمت و تعداد معاملات هستیم، اما عقب ماندن عرضه مسکن از تقاضا خطرناک خواهد بود.

رکود چند ساله در انتظار بازار مسکن

به گزارش «صما» در چنین شرایطی کارشناسان نسبت به بروز رکود چندین ساله در بازار مسکن هشدار می‌دهند. در همین رابطه یک کارشناس مسکن با اعتقاد به اینکه نشانه‎های بازار مسکن با توجه به سیکل‌های قبلی، نشان‌دهنده ورود به دوره رکود چهار تا پنج ساله است، گفت: بازار مسکن از نفس افتاده، علت آن هم کاهش قدرت خرید مردم است و با قیمت‌های فعلی امکان تامین مسکن برای متقاضیان موثر وجود ندارد.

مهدی روانشادنیا اظهار کرد: البته بعد از اینکه بازار به ثبات قیمتی می‌رسد، طبیعی است که تا چند ماه با تلاطم‌هایی در برخی مناطق مواجه شویم و در تابستان امسال این مسئله خود را نشان می‌دهد. ممکن است قیمت‌ها در بعضی مناطق افزایش بیشتری داشته باشد، در مناطقی ثابت بماند یا کاهش پیدا کند.

روانشادنیا اظهار کرد: پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن در سطح فعلی باقی بماند؛ مگر اینکه در اتفاق خاصی در شرایط کلان اقتصاد بیفتد. اما سیگنال‌های بازار مسکن با توجه به سیکل‌های قبلی رونق و رکود، نشان‌دهنده ورود به یک دوره رکود ۴ تا ۵ ساله است و بعد از مدتی تعداد معاملات، اندکی بالا می‌رود.

وی درباره نقش دولت در زمان رکود مسکن گفت: متاسفانه همزمان با وارد شدن بازار به رکود، سرمایه‌گذاری در تولید مسکن دچار وقفه می‌شود که این مسئله به تشدید قیمت‌ها در رونق بعدی می‌انجامد. اقدامی که دولت در شرایط تحریم‌های فعلی می‌تواند انجام دهد، این است که صنعت ساختمان را با توجه به بومی بودن و پیشتاز بودن آن به حرکت درآورد. اقدامات دولت می‌تواند شامل ارائه تسهیلات ارزان قیمت به حوزه ساخت، تسهیل قوانین یا حتی در اختیار گذاشتن زمین‌های دولتی برای عرضه مسکن باشد.

به گفته روانشادنیا، بخش خصوصی تا پایان سال سرمایه خود را از بازار مسکن خارج می‌کند و درنتیجه در سال ۹۹ احتمالا شاهد کاهش تعداد پروانه‌های صادره و رکود بیشتر در تولید و عرضه مسکن خواهیم بود.

روش‌های کنترل التهاب بازار مسکن

بر اساس این گزارش، ماه‌هاست که روند نزولی قدرت خرید متقاضیان مسکن به دلیل رشد بیش از 100 درصدی قیمت‌ها ادامه دارد و این کاهش قدرت خرید خود را با افت معاملات و کاهش جزئی قیمت مسکن نشان داده است. حال سوالی که در اینجا مطرح می‌شود، این است که دولت چه راهکارهایی را می‏تواند برای بهبود وضعیت بازار مسکن در نظر بگیرد؟

در پاسخ به این پرسش یک کارشناس مسکن معتقد است: برخی از سیاست‌هایی که این روزها از سوی مسئولان بخش مسکن مورد تاکید قرار می گیرد، در گذشته نیز آزمون شده که نتیجه‌ای به جز توزیع ارزشمندترین و کمیاب‌ترین دارایی اجتماعی یعنی زمین تنها در میان برخی از اقشار نداشته است.

علی دینی با بیان اینکه یکی از اصلی‌ترین روش‌های کنترل التهاب و هیجان بازار مسکن راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه ای است؛ گفت: بهتر است به جای اجرای سیاست‌های عجولانه در حوزه مسکن راهکارهایی مورد توجه قرار گیرد که درنهایت منجر به توزیع برابر ثروت و در‌نتیجه کاستن از بار التهابات قیمتی و هیجانی در بازار مسکن شود.

دینی افزود: هم‌اکنون برنامه‌های اولویت‌دارتری وجود دارد که باید به آنها پرداخته شود و از موجودی دارایی‌های نقدی وغیرنقدی دولتی برای پیشبرد آنها استفاده شود. در وهله اول، تکمیل واحدهای مسکن مهر و ایجاد تمام روبناها و تامین همه زیرساخت‌های مورد نیاز برای افرادی که اقدام به خرید این واحدها کرده‌اند، باید در دستور کار قرار بگیرد. چرا که به هر حال این برنامه به اجرا درآمده و حدود 2 میلیون خانوار این واحدها را خریداری کرده‌اند.

وی ادامه داد: پس از این اقدام دولت باید از ظرفیت‌های اراضی شهری به خصوص در کلانشهرها برای ساخت شهرک‌های چند هزار واحدی مشابه شهرک اکباتان اقدام کند و اولویت واگذاری واحدها را به ساکنان بافت‌های فرسوده قرار دهد. از این طریق، یکی دیگر از مهمترین اهداف دولت یعنی بازآفرینی شهری و بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده نیز محقق می‌شود.

به گفته این کارشناس مسکن، راهکار دیگر استفاده از اراضی دولتی برای ساخت واحدهای استیجاری است. یکی از اصلی‌ترین روش‌های کنترل التهاب و هیجان بازار مسکن راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای است؛ چرا که تامین اجاره‌بها و اجاره‌نشینی در شرایط فعلی و در نبود بازار اجاره‌داری حرفه‌ای به مهم‌ترین دشواری معیشتی خانوارها تبدیل شده است و همه خانوارها تلاش می‌کنند به مسکن ملکی دسترسی داشته باشند تا از اجاره‌نشینی و پرداخت اجاره‌بهای سنگین رهایی یابند.

دینی خاطرنشان کرد: با راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، عطش خرید مسکن نیز کاهش می‌یابد و این موضوع تا حدود زیادی به کنترل التهاب در بازار مسکن کمک می‌کند.


نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar