۰۹:۱۷ - ۱۰ مهر ۱۳۹۸ - 02 October 2019
کد خبر: ۵۳۸۱۹
«صما»گزارش می‌دهد:
بازار مسکن یکی از بازارهای پرتوجه بوده که وضعیت متغیرهای آن در حال حاضر به‌ طوریست که از یکسو با جهش تاریخی قیمت آپارتمان‌ها در شهر تهران مواجه و از سوی دیگر افت رکورد ساخت و ساز و حجم معاملات خرید آپارتمان را تجربه کرد.

بازار مسکن یکی از بازارهای پرتوجه بوده که وضعیت متغیرهای آن در حال حاضر به‌ طوریست که از یکسو با جهش تاریخی قیمت آپارتمان‌ها در شهر تهران مواجه و از سوی دیگر افت رکورد ساخت و ساز و حجم معاملات خرید آپارتمان را تجربه کرد.

از طرفی رشد قیمت مصالح ساختمانی نوعی هشدار درباره افزایش قریب‌الوقوع قیمت تمام‌شده ساخت مسکن است.اثر منفی تورم مصالح ساختمانی در سال ۹۸، در بازار ساخت و ساز ظاهر شد. رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی از یکسو و کمبود عرضه برخی مصالح و تجهیزات ساختمانی در بازار از سوی دیگر، باعث توقف فعالیت سازنده‌ها در نیمه امسال شد. هنوز هم این جهش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت زمین، بر فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی سنگینی می‌کند. گروهی از سازنده‌ها نه توان ساخت و نه توان محاسبه قیمت تمام شده برای قیمت‌گذاری روی واحدهای نوساز را دارند.

فهرست بهای ساخت و ساز سال ۹۸ در شهرتهران نشان می‌دهد هزینه ساخت مسکن در مناطق متوسط و رو به بالای پایتخت بیشتر در منطقه ۴ و ۵ و قسمتی از منطقه ۲ بدون محاسبه قیمت زمین به حدود ۳ میلیون و ۸۰۰ هزارتومان رسیده است که در مقایسه با سال گذشته ۲ میلیون و ۹۰۰ هزارتومان برآورد شده است.

مقایسه هزینه ساخت مسکن در نیمه اول امسال نسبت به سال گذشته نشان دهنده افزایش ۳۱ درصدی هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی برای سازندگان واحدهای مسکونی است. این تورم و افزایش قیمت از یک سو به دلیل رشد هزینه مصالح و تجهیزات و از سوی دیگر نرخ رشد دستمزدها است.علاوه بر تورم حاکم بر ساخت و ساز مسئله زمین که گرانترین بخش هزینه ساختمانی در ساخت و سازهای تهران محسوب می‌شود که سازنده ها در این زمان با مشکل تامین زمین نیز مواجه هستند. با نگاهی به مجوزهای صادر شده در سال گذشته می‌بینیم که ۲۲۳۸ پروانه ساختمانی در پایتخت صادر شده که این تعداد در مدت مشابه سال قبل ۳۰۶۱ مورد بود.

از تعداد پروانه‌های صادره در سه ماه نخست امسال، حدود ۲۰۴۳ پروانه در پهنه R مسکونی، ۱۳۸ مورد در پهنه M مختلط تجاری، اداری و مسکونی و ۴۲ مورد در پهنه S کار و فعالیت قرار دارد.

از مجموع پروانه های صادرشده در سال گذشته نیز حدود ۲۸۶۱ مورد در پهنه مسکونی، ۱۴۴ مورد در پهنه مختلط و ۳۳ مورد در پهنه کار و فعالیت جای گرفته‌اند.

هم‌اکنون حداقل قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران حدود ۲۰ میلیون تومان است و هزینه ساخت مسکن شامل هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها نیز در این مناطق حدود ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ با توجه به سهم قیمت هر مترمربع زمین در هر مترمربع واحد مسکونی، در شرایط فعلی قیمت تمام شده ساخت مسکن در این مناطق حداقل حدود ۹ میلیون و۸۰۰هزار تومان برآورد می‌شود.

می‌توان گفت در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران هم‌اکنون در مرز ۱۰ میلیون تومان به ازای ساخت هر مترمربع آپارتمان قرار گرفته است. اما در مناطق ضعیف‌تر شهر تهران در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک مسکونی کلنگی هم‌اکنون حدود ۱۵ میلیون تومان است، هزینه ساخت مسکن ازسوی سازنده(هزینه تامین مصالح و دستمزد) به‌طور میانگین مترمربعی ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ بنابراین در این مناطق نیز با توجه به سهم زمین در قیمت تمام‌شده هر مترمربع واحد مسکونی، هزینه ساخت به‌طور میانگین مترمربعی حدود ۸ میلیون تومان خواهد بود. البته این هزینه‌ها براساس قیمت مصالح مرغوب محاسبه شده است.

اما به‌طور کلی مشکل و مسئله سازنده‌ها در حا حاضر برای تامین زمین بیشتر از مصالح و تجهیزات ساختمانی است از این رو سازندگان محتاط شده اند و مالکان کلنگی قصد فروش ندارند. چیزی که الان مشاهده می‌شود این است که سازندگان برخلاف سال‌های قبل با هر نرخی حاضر به ساخت و ساز نیستند و چشم انداز و اینده ساخت مسکن به قدری نامشخص و متغیر و رو به افزایش است که ساخت و ساز به ریسک تبدیل شده است.با به وجود آمدن جهش قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و قیمت واحدهای مسکونی یک نگرانی دیگر بابت فروش اپارتمان ها بعد از اتمام ساخت وجود دارد.

در این میان بیشتر در مناطق شمالی تهران آپارتمان های لوکس با تجهیزات و متریال وارداتی ساخته شدند که با توجه به هزینه های صورت گرفته برای ساخت معمولا با قیمت های بالاتر از متری ۸۰ میلیون به بالا ساخته شده است که مشتری‌های خاص دارد. اما یکی از اصلی‌ترین ضربه‌ها را به بازار مسکن سازنده‌ها و مشاوران املاک با افزایش بدون حساب و کتاب زدند، افزایشی که هیچ تناسبی با قیمت تمام شده و تورم ندارد. این افزایش قیمت‌ها تا جایی پیش رفت که امسال با رکود شدید روبرو هستیم. حباب قیمت مسکن به قدری شدید شده که خرید و فروش با ریسک بالا همراه است و مردم ترجیح می‌دهند فعلا دست نگه دارند. اما با توجه به ایجاد ثبات در بازار و اقتصاد کشور، قیمت مسکن نیز روبه کاهش است و بسیاری امیدوارند با متعادل شدن قیمت مسکن، فصل رکود نیز به پایان برسد.

برچسب ها مسکن ، راه
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar