۰۹:۱۶ - ۱۶ مهر ۱۳۹۸ - 08 October 2019
کد خبر: ۵۳۸۵۴
«صما»بررسی می‌کند:
الگوی قیمت گذاری املاک در کشور ما غالبا تابع فرمول و قوانین خواص و علمی نمی باشد و معمولاً با توجه به شرایط و عوامل متعددی، قیمت گذاری و کارشناسی در بازار املاک انجام می شود. شاید بتوان علت عمده تنوع روشهای قیمت گذاری را، در اختیار داشتن سهم بیش از ۷۰ درصدی بخش خصوصی از بازار املاک دانست.




به گزارش «صما» اگرچه در سال های اخیر عده‌ای تلاش و ادعای دلالی علمی را در این بخش مطرح کرده‌اند اما با توجه به شرایط روز بازار نمی‌توان به قاعده و قانون خاصی برای فرموله کردن نحوه تعیین قیمت املاک رسید. در نحوه قیمت گذاری املاک نیز روش های تعیین قیمت برای املاک مسکونی، اداری و تجاری از معیارهای متفاوتی استفاده می‌شود. میزان رشد قیمت ها در این املاک نیز با توجه به تغییراتی که در معیارهای قیمت گذاری این املاک به وجود می آید متفاوت است.

از جمله مهمترین معیارهایی که برای تعیین قیمت املاک تجاری در نظر گرفته می شود علاوه بر منطقه جغرافیایی ملک، میزان تردد و نزدیکی آن به نقاط دسترسی به حمل و نقل عمومی و پارکینگ ها می باشد. قرارگیری در خیابان های اصلی و مناطق پرتراکم نیز از جمله دیگر معیارها برای قیمت‌گذاری املاک تجاری در نظر گرفته می‌شود. یکی دیگر از معیارهایی که تاثیر نسبتاً زیادی در تعیین قیمت املاک تجاری بویژه در کلان شهر ها دارد، برند ملک می باشد. این معیار باعث شده تا قیمت هر متر مربع املاک تجاری در برخی نقاط پایتخت تا ۳۰۰ میلیون تومان نیز برسد. البته این معیار در شهرهای کوچک تر تاثیر قابل توجهی بر روی تعیین قیمت املاک تجاری ندارد.

در سال های اخیر با توجه به تغییرات جمعیتی و روند رو به رشد مهاجرت به شهرها و همچنین افزایش تنوع و عرضه کالا و خدمات، املاک تجاری و اداری از اهمیت و ارزش زیادی برخوردار شده‌اند. این افزایش تقاضا در بازار املاک تجاری در کنار جنبه اشتغال زایی این املاک و ارزش افزوده قابل توجه ساخت این املاک برای افراد، موجب اختلاف قیمت فاحش این املاک با املاک مسکونی شده است به نحوی که در حال حاضر در بسیاری از مناطق شهری، حجم واحد های تجاری به نقطه اشباع رسیده. است. تغییرات قیمتی در بازار املاک تجاری نیز با توجه به معیار هایی که برای قیمت گذاری این املاک در نظر گرفته می شود، در دو سال اخیر افزایش قیمت بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی را نشان می دهد. این تغییرات قیمتی به تنهایی نشان دهنده تقاضا و اقبال قابل توجه بازار برای این نوع املاک می باشد.

از جمله نکاتی که برای قیمت گذاری املاک تجاری به وضوح تاثیر آن را می توان مشاهده کرد علاوه بر رشد قیمت پایه، تاثیر مستقیم شرایط اقتصادی جامعه و رونق بازار می باشد. با بررسی شرایط امروز املاک تجاری و قراردادهای ثبت شده در طی ماه های اخیر، می توان تاثیر شرایط اقتصادی را بر این املاک به وضوح بررسی کرد. علی رغم رشد قیمت املاک تجاری در طی دو سال گذشته که همگام با رشد قیمت املاک در سایر بخش های مسکونی و اداری نیز مشاهده شده است، اما در بازار رهن و اجاره به دلیل شرایط فعلی اقتصادی که بخش‌های زیادی رکود نسبتاً شدیدی را تجربه می کنند، شاهد تغییرات ناچیز در قیمت ها هستیم. تغییرات قیمت ها به ویژه در املاک تجاری گران قیمت که بیشتر در مناطق مرفه شهر ها قرار دارند نیز نوسانات قابل توجه ای را نشان نمی دهد. آمارها نشان دهنده تغییر در اولویت بندی افراد برای تامین نیازهای پایه زندگی مانند مسکن در مقایسه با تهیه سایر ملزومات می باشد.

به گزارش «صما» در کلان شهر ها علاوه بر واحدهای تجاری بسیاری از املاک مسکونی که در مناطق اداری قرار گرفته اند نیز در مورد بهره برداری اداری قرار می گیرند. البته با توجه به قوانین موجود، برخی از مشاغلی که مزاحمت خاصی برای همسایگان واحدهای مسکونی ایجاد نمی کنند در ردیف مشاغل مجاز اداری در واحدهای مسکونی با رعایت شرایط و مقرراتی قرار گرفته است. از جمله مشاغلی که امکان فعالیت آن ها در واحدهای مسکونی با رعایت شرایط و قوانین امکان پذیر می باشد عبارتند از مطب پزشکان ،حرفه های وابسته به امور پزشکی، لابراتوارهای دندان‌سازی، دفتر مهندسی، دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق، دفتر وکالت، دفاتر مطبوعات، داروخانه ها، آموزشگاه ها، مدارس ابتدایی و راهنمایی، شرکتهای مهندسین مشاور دفاتر خدمات الکترونیک شهر، دفاتر پیشخوان دولت، پانسیون، مهدکودک و مشاغل خانگی.

البته برای تغییر کاربری املاک مسکونی به اداری، شرایط دیگری نیز لازم است که از جمله مهمترین آنها می توان به درخواست مالک برای تغییر کاربری اشاره کرد. در این مورد نکته‌ای که لازم است مورد توجه قرار گیرد این است که فرد مستاجر امکان انجام این تغییر کاربری را ندارد و در صورت اطلاع مقامات ذیصلاح از ادامه فعالیت اداری مستاجران در واحدهای مسکونی جلوگیری خواهد شد.

با توجه به آمار رو به رشد جمعیت شهرنشینی و همچنین افزایش تعداد صنوف خدماتی، شاهد افزایش قابل توجه واحدهای اداری و همچنین کاربری اداری واحدهای مسکونی در کلان شهرها هستیم. تفاوت قابل قیمت فروش و رهن و اجاره واحدهای اداری نسبت به مسکونی باعث شده تا این روند رشد قابل توجه ای داشته باشد. از جمله دیگر دلایلی که موجب استقرار واحدهای تجاری و خدماتی در بخش‌های مسکونی گردیده، مسئله فرار از پرداخت مالیات و بیمه این اصناف و شرکت ها می باشد که به دلیل فعالیت در واحدهای مسکونی، بدون نصب تابلو اقدام به فعالیت می نمایند.

به گزارش «صما» با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و با بررسی بخش‌های مختلف این بازار از جمله تجاری اداری و مسکونی می توان رکود را در تمام این بخش ها مشاهده کرد. روندی که از یک طرف موجب کاهش توان اقتصادی خریداران و خروج آنها از بازار خرید و فروش املاک مسکونی شده و از طرف دیگر به دلیل شرایط فعلی اقتصاد جامعه و کسادی بازار، موجب خروج و توقف فعالیت اقتصادی بخشی از کسبه و رکود در بازار املاک تجاری شده است. در این شرایط و با توجه به ادامه روند کنونی اقتصاد کشور به نظر می رسد واحد های تجاری در ماه های آینده با رکود بیشتری مواجه شوند و همچنین بازار معاملات این املاک نیز همانند املاک مسکونی روند نزولی پیدا کند.

برچسب ها مسکن ، قیمت
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar پربحث ترین r_sar
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar