بایدها و نبایدهای مسکن استیجاری
با جهش شدید قیمت مسکن در تهران (قریب دو تا سه برابر شدن قیمت خرید و فروش و افزایش قابل‌توجه اجاره‌بها نسبت به سال گذشته) مشکلات وخیمی در معیشت اکثریت شهروندان تهرانی ایجاد شده است.
با جهش شدید قیمت مسکن در تهران (قریب دو
تا سه برابر شدن قیمت خرید و فروش و افزایش قابل‌توجه اجاره‌بها نسبت به سال گذشته)
مشکلات وخیمی در معیشت اکثریت شهروندان تهرانی ایجاد شده است. وخامت اوضاع برای ۴۲
درصد جمعیت اجاره‌نشین تهرانی بیشتر است و به همین سبب بسیاری از آنها مجبور به ترک
محلات قدیمی خود به سمت محلات پایین‌تر یا حاشیه شهر و شهرهای اقماری مجموعه شهری تهران
شده‌اند.
از آنجا که هزینه مسکن بیشترین سهم را در
سبد هزینه خانوار دارد که میزان آن در شهر تهران به ۵۰ درصد هم می‌رسد (بسیار بیشتر
از متوسط کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی با ۲۰ درصد)، هرگونه افزایش قیمت
در قیمت مسکن تاثیر تکان‌دهنده‌ای در معیشت خانوار و به تبع آن وضعیت اجتماعی، فرهنگی
و حتی امنیتی جامعه برجای خواهد گذاشت. با توجه به همین اوضاع بحرانی مسکن بود که چند
ماه پیش شهردار تهران در هیات دولت پیشنهادی را مطرح کردند مبنی بر اینکه شهرداری‌های
کشور در وظیفه قانونی حاکمیت در تامین مسکن اجتماعی مسوولیت بیشتری را بر عهده بگیرند
و به‌طور مشخص در زمینه بازار اجاره‌داری ورود جدی کنند.
از آن زمان تاکنون نه شهرداری و نه دولت
جزئیات مدون و رسمی از طرح مذکور منتشر نکردند و در فضای کارشناسی هم گمانه‌زنی‌ها
و اظهارنظرهای متفاوت و پراکنده‌ای در مورد این ایده مطرح شد. بنابراین لازم بود شورای
شهر به ویژه کمیسیون شهرسازی و معماری بنابر مأموریت‌‌هایش به موضوع مطرح شده ورود
کند تا این ایده/ طرح را از ابعاد گوناگون مورد بررسی قرار دهد.
به همین دلیل شورای شهر تهران طی روزهای
اخیر میزبان اولین نشست «بایدها و نبایدهای ورود شهرداری‌ها به طرح مسکن اجتماعی و
استیجاری» بود. این نشست که به ابتکار و همت کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران
برگزار شد برای اولین بار با حضور جمع زیادی از صاحب‌نظران مسکن، مسوولان مختلف از
شهرداری، وزارت راه‌وشهرسازی و وزارت کشور و خبرنگاران به بحث و تبادل نظر درخصوص ایده
مشترک دولت و شهرداری تهران برای ورود به مسکن اجتماعی و استیجاری پرداخت.
حاضران در جلسه هرکدام از دیدگاه خود به
اظهارنظر در مورد طرح مذکور پرداختند که با توجه به گستردگی بحث و اختلاف‌های نظری
موجود درخصوص موضوع به یک جمع‌بندی نهایی و قطعی منجر نشد اما کمک زیادی به روشن شدن
جنبه‌های بحث کرد که قطعا مورد استفاده مسوولان و تصمیم‌گیران قرار خواهد گرفت.
درمجموع می‌توان سخنان حاضران در جلسه را
به سه دسته تقسیم کرد: موافقان، مخالفان و موافقان مشروط. اما آنچه همه حضار بر آن
تاکید داشتند لزوم ایجاد مسکن اجتماعی توسط حاکمیت برای گروههای نیازمند مسکن بود.
در این خصوص علاوه بر بیان تجربیات جهانی و ادبیات تئوریک به مواد قانونی هم که تامین
مسکن قابل استطاعت را وظیفه دولت می‌داند، اشاره شد. از اصل ۳۱ قانون اساسی گرفته تا
قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، قانون تشویق و احداث واحدهای مسکونی
استیجاری و سایر اسناد و برنامه‌ها، اختلاف بر سر نحوه اجرای این مواد قانونی است.
موافقان ورود شهرداری به مسکن اجتماعی استیجاری
که عمدتا از قسمت‌های مختلف شهرداری و بعضا وزارت راه‌وشهرسازی بودند با تکیه بر برخی
قوانین از جمله بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، همچنین آوردن مثال از تجربه کشورهای
توسعه‌یافته نه‌تنها ورود شهرداری به این عرصه را ضروری تشخیص می‌دهند بلکه شهرداری
تهران را واجد ظرفیت‌های لازم برای مداخله در مسکن اجتماعی می‌دانند.
این دسته از کارشناسان/ مسوولان مشخصا نگاهشان
به زمین‌های در اختیار این سازمان و اقدام شهرداری به ساخت مسکن انبوه کم‌متراژ و اجاره‌داری،
تغییر ضوابط ساخت و ساز و همکاری با سازندگان در زمینه تخفیف عوارض ساخت و ساز است.
همچنین تدوین ضوابطی برای ساماندهی رابطه موجر و مستاجر به‌طوری‌که منجر به حمایت بیشتر
از مستاجران شود از جمله اقداماتی است که شهرداری‌ها می‌توانند انجام دهند.
برخی نیز نسخه اجازه ساخت و ساز در اراضی
ذخیره توسعه شهری بالای یک هکتار که به میزان قابل توجهی در سطح شهر تهران برای تامین
خدمات فریز شده‌اند را تجویز کردند. مخالفان ایده شهرداری تهران اما از تجربیات شکست‌خورده
گذشته، نبود ظرفیت نهادی لازم در شهرداری تهران، نابسنده بودن طرح شهرداری تهران، ایجاد
رانت و فساد احتمالی در فرآیند اجرا و واگذاری، عدم جذابیت مسکن استیجاری در جامعه
ایرانی و تمایل به تملک در بین افراد، هزینه بالای نگهداری ساختمان‌های اجاره‌ای و
استهلاک این واحدها در طول زمان، نبود زمین کافی در اختیار شهرداری و مصلحت نبودن ساخت
و ساز در اراضی ذخیره توسعه با توجه به مشکل جدی کمبود سرانه‌ها، شانه خالی کردن دولت
از انجام تعهدات پیشین خود در بازآفرینی بافت فرسوده، راغب نبون بخش خصوصی به مشارکت
در اجاره‌داری اجتماعی به دلیل پایین بودن بازدهی نقدی اجاره‌داری در تهران (حدود
۴ تا ۶ درصد)، سرریز شدن سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران براساس اسناد فرادست، نبود مدیریت
یکپارچه شهری، تنگناهای مالی شهرداری و نبود برنامه جامع برای ساماندهی حوزه مسکن به‌عنوان
دلایل خود برای مخالفت با طرح ورود شهرداری به ایجاد مسکن اجاره‌ای یاد کردند. البته
مخالفان طرح شهرداری پیشنهادهای جایگزینی هم داشتند.
از جمله این پیشنهاد‌ها اجرایی کردن مسکن
مشارکتی بود؛ به این معنا که بر اساس یک ضابطه، سازندگان خصوصی مسکن درصدی از واحدهای
ساخته شده را در ازای تسهیلات و تخفیف‌هایی به جامعه هدف مسکن اجتماعی با نرخی پایین‌تر
از نرخ بازار برای مدت معلومی اختصاص می‌دهند. علاوه بر این پیشنهاد شد بنا بر مختصات
اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی ایران که خانوارها تمایل دارند حتما مالک سرپناه خود باشند
به‌جای مسکن استیجاری به مسکن ملکی پرداخته شود.
به گفته این دسته از کارشناسان درست است
که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته (به‌ویژه در اروپا) غالب مردم به اجاره‌نشینی
تمایل دارند ولی در کشور ما به دلایل مختلف از جمله عدم ثبات اقتصادی و دلایل فرهنگی
بیشتر مردم به‌شدت تمایل دارند که مالک سرپناه خود باشند و تنها در این صورت احساس
امنیت روانی می‌کنند.
به همین دلیل مدل اجاره‌داری در جامعه ایران
جا نخواهد افتاد. ملکی بودن مسکن اجتماعی این مزیت را هم دارد که سیاست‌گذار دیگر لازم
نیست نگران هزینه نگهداری آن باشد زیرا گیرنده مسکن اجتماعی هم بهتر از هرکسی از آن
مراقبت می‌کند و هم هزینه‌های نگهداری آن را می‌پردازد.
پیشنهاد دیگر که به حل مشکل کمبود زمین
قابل‌اختصاص برمی‌گردد اصلاح ساختاری نحوه مدیریت زمین در کل سرزمین است، بدین منظور
که زمین‌های واقع در محدوده شهری تحت‌مدیریت یکپارچه شهرداری قرار بگیرد. همچنین تعیین
مالیات‌ها و عوارض شهری به‌ویژه بر معاملات مسکن و اخذ مالیات سالانه بر املاک به‌عنوان
منبع درآمد پایداری که بتوان از آن برای تامین مالی پروژه‌های مسکن اجتماعی استفاده
کرد، از دیگر پیشنهادهای مطرح شده در جلسه بود.
تعداد دیگری از کارشناسان حاضر در جلسه
نیز ضمن موافقت کلی با ورود شهرداری به مقوله مسکن اجتماعی و استیجاری، برخی از شروط
را لازمه موفقیت طرح می‌دانستند. از مهم‌ترین این شروط عدم ورود مستقیم شهرداری به
ساختوساز و تصدی‌گری بود.
به گفته آنها تجربه‌های ورود مستقیم دولت
یا هر نهاد عمومی به عرصه ساختوساز، سه پیامد اصلی به دنبال داشته است. «افزایش طول
دوره ساخت، کاهش کیفیت ساخت و بالارفتن هزینه تمام‌شده» سه پیامد اصلی حضور و مداخله
مستقیم دولت یا هر نهاد عمومی برای احداث مسکن در کشور بوده است، ضمن اینکه اظهار کردند
ورود دولت و شهرداری به تصدی‌گری ساختوساز مسکن و اجاره‌داری یک نوع برگشت به عقب
و برخلاف راهبرد چابک‌سازی و برون‌سپاری است.
شرط دیگر مورد تاکید این کارشناسان در نظر
گرفتن یک حلقه کیفی در تمام مراحل کار است به‌طوری‌که ساختمان‌ها از نظر کیفیت ساخت
و ساز و ارزش‌های معماری و همچنین جانمایی دارای کیفیت قابل‌قبول باشند. مساله مهم
دیگر ترکیب این طرح با طرح بازآفرینی بافت فرسوده است به‌طوری که با انجام آن بتوان
با یک تیر دو نشان زد. بنابراین بهترین بستر برای ساخت مسکن استیجاری می‌تواند ۳۰۰هزار
پلاک کم‌دوام شناسایی شده در شهر تهران باشد.
شرط بسیار مهم دیگر در نظرگرفتن اصل اختلاط
در بافت‌های مسکونی است تا از تمرکز مسکن ارزان‌قیمت در نقاطی از شهر و شکل‌گیری گتوهای
شهری جلوگیری شود. در نظرگرفتن سازوکار تامین مالی یکی از پیش‌شرط‌های مهم ساخت مسکن
اجتماعی است و لازمه آن هم هماهنگی همه دستگاه‌های مرتبط است. نکته مهم دیگر شناسایی
دقیق گروههای هدف است زیرا پاسخ به سوال «مسکن برای چه کسی؟» تعیین‌کننده پاسخ‌های
دیگر درخصوص نحوه اجرای مسکن اجتماعی است. پیگیری بحث بیمه ساختمان که موجب می‌شود
یک ارزیابی از کیفیت و قیمت ساختمان‌ها شکل بگیرد و مانع افزایش دلبخواهی قیمت مسکن
می‌شود هم از جمله پیشنهادهای اجرایی مطرح شده در نشست بود.
درمجموع با توجه به آنچه در نشست مطرح شد
می‌توان پی برد ابعاد موضوع هنوز نیاز به واکاوی بیشتر دارد. به‌ویژه لازم است شهرداری
هرچه سریع‌تر برنامه مدون خود را ارائه کند تا بهتر بتوان در مورد آن اظهارنظر کارشناسی
کرد.
اما تا اینجای کار همگان ضمن تاکید بر بحرانی
بودن بازار مسکن بر لزوم مداخله حاکمیت در این بازار به نفع طبقات کم‌درآمد در قالب
مسکن اجتماعی اتفاق‌نظر دارند. اما ایجاد اتفاق‌نظر و اراده سیاسی محکم بر نحوه اجرایی
کردن این مداخله به گونه‌ای که بیشترین کارآیی را داشته باشد نیازمند گفت‌وگوهای مستمر
بیشتری است که کمیسیون شهرسازی و معماری قصد دارد در نشست‌های بعدی آن را دنبال کند.
