۰۹:۵۸ - ۲۴ مهر ۱۳۹۸ - 16 October 2019
کد خبر: ۵۳۸۹۷
«صما» گزارش می دهد:
به باور واسطه گران بازار مسکن، همواره بخشی بزرگی از معاملات مسکن مربوط به املاک سن دار بوده و بر اساس آمارهای موجود، فروش آپارتمان‌های با عمر 6 سال به بالا طی پنج سال گذشته از ۴۵ درصد به ۶۰ درصد افزایش‌یافته است.

در روزهای اخیر بانک مسکن سقف سنی برای دریافت تسهیلات خرید مسکن را از ۲۵ سال به ۳۰ سال افزایش داد. تا پیش‌ازاین در تهران برای بناهای با ۲۰ سال قدمت در حالت انفرادی ۶۰ میلیون و زوجین تا ۱۰۰ میلیون تومان امکان ارائه تسهیلات از طریق اوراق وجود داشت. به خانه‌های ۲۵ ساله نیز ۴۵ میلیون تومان در حالت انفرادی و ۸۰ میلیون تومان در حالت زوجین پرداخت می‌شد. مطابق مصوبه بانک مسکن، این سقف سنی در حالت اول به ۲۵ و در حالت دوم به ۳۰ سال افزایش‌ یافته است.

به باور کارشناسان حوزه مسکن، افزایش تسهیلات به میزان ذکرشده املاک بالای 25 سال در این برهه زمانی که مسکن در برخی از مناطق تهران رشد برابر با 70 تا 200 درصد داشته است، تأثیر چندانی نخواهد داشت؛ چراکه در حال حاضر این املاک نیز فاصله فاحشی با دارایی متقاضیان مصرفی دارد.

به عقیده این عده در حال حاضر برای خرید یک ملک کلنگی در تهران در جنوبی‌ترین مناطق بین 400 تا 500 میلیون تومان است که وام 80 میلیون تنها بخش کوچکی ازهزینه کل را شامل می‌شود.

اما در این میان به باور واسطه گران بازار مسکن، همواره بخشی بزرگی از معاملات مسکن مربوط به املاک سن دار بوده و بر اساس آمارهای موجود، فروش آپارتمان‌های با عمر 6 سال به بالا طی پنج سال گذشته از ۴۵ درصد به ۶۰ درصد افزایش‌یافته است.

آمارها چه می‌گویند؟

آمارهای بانک مرکزی به‌خوبی نشان می‌دهد، هرساله با افزایش قیمت کل مسکن معاملات املاک سن دار افزایش‌یافته است. این افزایش همواره به سمت املاک سن دار 10 تا 15 سال بوده و معاملات رسمی بازار هم نشان داده این تمایل در طی سال‌های اخیر به سمت 15 تا 30 نیز گرایش مطلوبی داشته است.

یعنی بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی برای پر کردن کاستی‌های هزینه کرد خود به سمت بازار املاکی رفته‌اند که عمری بالای 15 سال سن داشته‌اند.

بر اساس آمارهای موجود، از کل معاملات مهر 96 که 13 هزار و 515 فقره بوده حدود 2 هزار و 225 فقره مربوط به املاک 6 تا 10 سال،2 هزار و 141 واحد مربوط به 11 تا 15 سال، هزار و 736 واحد بین 16 تا 20 سال و بالای 20 سال حدود هزار و 330 واحد بود که این مورد در مهر 95 با شاخص کل معاملات 10 هزار و 281 واحدی در املاک 6 تا 10 سال حدود هزار و 541 واحد، هزار و 788 واحد مربوط به 11 تا 15 سال،837 واحد بین 16 تا 20 سال و بالای 20 سال حدود 816 واحد بود است؛ یعنی در کل می‌توان دید مهر ۱۳۹۶ واحدهای مسکونی بالای شش سال ۵۳.۸ درصد خریدوفروش را به خود اختصاص دادند؛ و بیشترین رشد معاملات املاک سن دار در سال 96 نسبت به 95 مربوط به املاک بالای 16 تا 20 و بالای 20 سال بوده است. بر اساس این آمارها در مهر 96 معاملات املاک 16 تا 20 سال نسبت به سال 95 حدود 107.4 درصد و املاک بالای 20 سال 63.0 درصد رشد داشته است.

همچنین بر اساس آمارهای موجود از کل معاملات مهر 97 که رقمی در حدود 9 هزار و 357 فقره بوده املاک 6 تا 10 ساله حدود هزار و 468 فقره،11 تا 15 سال هزار و 363 فقره،16 تا 20 سال حدود هزار و 397 فقره و بالای 20 سال 967 فقره بوده است. با بررسی آمارهای موجود می توان به وضوح دید علی رغم کاهش معاملات 32.3 درصدی معاملات نسبت به 96 تعداد معاملات املاک نوساز 34.8 ردصد،6 تا 10 سال 34 درصد، املاک 11 تا 15 سال حدود 36.3 درصد،16 تا 20 سال تنها حدود 19 درصد و املاک بالای 20 سال 27 درصد نسبت به سال 96 کاهش یافته است.

با بررسی تک‌تک نمادها می‌توان دریافت افزایش معاملات املاک 16 تا 20 سال و بالای 20 سال نسبت به گذشته در مقایسه با کاهش کل معاملات به سه علت افزایش قیمت مسکن نسبت به سال 96، عدم مناسب‌سازی میزان تسهیلات با رشد قیمت و افزایش تقاضا برای املاک سن دار بوده است. نباید فراموش شود قیمت مسکن در مهر 97 نسبت به 96 حدود 83.5 درصد رشد داشته است.

اما از کل معاملات مسکن در شهریورماه جاری که رقمی در حدود 2 هزار و 787 فقره بوده معاملات املاک نوساز نسبت به معاملات نوساز در شهریور 97 حدود 75 درصدی کاهش داشته این کاهش در املاک 16 تا 20 سال 71 درصد و در بالای 20 سال 72 درصد بوده در این بازه زمانی قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی حدود 56.5 درصد کاهش داشته است.

بنابراین به‌وضوح می‌توان دید علی‌رغم کاهش معاملات در شهریورماه سال جاری نسبت به زمان مشابه سال گذشته کاهش داشته، حرکت طرف تقاضا به سمت واحدهای بسیار قدیمی و کوچک متراژ بوده و بنابراین به نظر می‌رسد آینده بازار تحت تأثیر این افزایش با دو رویکرد افزایش معاملات سن دار و کاهش فایل‌های فروش املاک سن دار روبرو شود.

دو اتفاق بعد از افزایش تسهیلات املاک سن دار

در همین راستا یکی کارشناس امور بانکی بابیان اینکه افزایش تسهیلات برای املاک سن دار می‌تواند نتیجه مثبتی در معاملات این املاک داشته باشد گفت: ما چندین سال است که با صدای بلند اظهار می‌کنیم که آینده بازار در املاک کوچک متراژ و ارزان‌قیمت است؛ اما متأسفانه انبوه‌سازان همواره به دنبال جذب بخش کوچکی از بازار سرمایه هستند که توانایی خرید املاک گران‌قیمت را دارند؛ چراکه این عده تصور می‌کنند با جذب این افراد می‌توانند حاشیه سود بالاتری داشته باشند.

اما غافل از این‌که آینده بازار در دستان انبوه‌سازانی خواهد بود که با ارزان‌سازی و حتی با ارائه املاک سن دار بازسازی‌شده به دنبال بخش عظیمی از بازار مصرفی هستند.

پرویز کاکایی گفت: به ‌طور کلی املاک نوساز در کشور ما به دلیل نداشتن فاکتورهای خاص مانند مستندات تضمین کیفیت ارجحیتی به املاک سن دار ندارد و مصرف‌کننده واقعی برای کاهش هزینه‌های خود به دنبال املاکی است که بتواند با کمترین دغدغه آن را خریداری کند.

این کارشناس امور بانکی با صحیح دانستن تصمیم افزایش تسهیلات بانکی یادآور شد: علت اتخاذ این تصمیم جبران پایین بودن LTV -نسبت تسهیلات پرداختی به ارزش ملک سات و بانک مسکن می‌خواهد فاصله میزان تسهیلات را نسبت به ارزش آپارتمان مسکونی را کم‌تر کند. امکان استفاده از تسهیلات حق تقدم، عدم نیاز به سپرده‌گذاری و نبود پرسه اداری و بروکراسی‌های سنگین می‌تواند برای بخشی از تقاضای مصرفی کارآمد باشد.

وی با بیان اینکه کارآمد سازی تسهیلات می‌تواند علاوه برجذب متقاضیان مصرفی چرخه وام‌دهی را در بانک‌ها فعال‌تر کند گفت: متأسفانه در سال‌های اخیر به دلیل پیچیدگی‌های متعدد تسهیلات مسکن چندان مورد استقبال قرار نگرفت این تسهیلات به سه علت نرخ بهره بالا، کوچک بودن ارقام و وجود بروکراسی‌های سنگین نتوانست در توانمندسازی گستره بزرگی از بخش تقاضا مؤثر باشد.

به گفته این کارشناس افزایش تقاضا برای دریافت تسهیلات املاک سن دار می‌تواند دو رویکرد مثبت و منفی را به همراه داشته باشد نکته مثبت آن حضور مؤثر بخش تقاضا برای دریافت وام املاک سن دار بوده و دومی کاهش فایل‌های املاک سن دار برای عرضه است. البته ممکن این تسهیلات در غفلت نظارت‌های دقیقی مورد دلالی قرار بگیرد.

مسکن نیازمند نظارت بر انتظار تورمی بعد از افزایش تسهیلات

در همین راستا یک کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه به‌طورکلی در نظام بانکی تسهیلات جهانی عرف بازار به این شکل است که مبلغ وام مسکن باید تأمین‌کننده یک‌سوم از قیمت تمام‌شده مسکن باشد، گفت: اگر مبلغ تسهیلات در کشور ما نیز همانند عرف جهانی محاسبه می‌شد، بازار مسکن وارد فاز رکود نمی‌رفت. البته فراموش نشود نظام اقتصادی کشور ما نسبت به دیگر کشورها متفاوت است در کشورهای فوق هیچ‌گاه با افزایش میزان تسهیلات قیمت کالای مصرفی افزوده نمی‌شود، اما در کشور ما در حال حاضر انتظار تورمی بعد از افزایش تسهیلات به یک انتظار معقول مبدل شده است.

محمدعلی مهری با بیان مطلب فوق افزود: در کشور ما بی‌تأثیری وام مسکن در پروسه خرید، به دلیل رشد بالای قیمت عامل مهم کاهش تقاضا برای دریافت تسهیلات مسکن تلقی می‌شود و اصلاح این مورد نیازمند توجه به مقوله اصلاح نظام بانکی و اقتصادی کشور است؛ و می‌توان انتظار تورمی بعد از افزایش تسهیلات را با شاخص‌های نظارتی کاهش داد.

وی گفت: چند وقت پیش با افزایشی ناچیز در مقایسه با قیمت‌ها در سه سطح کلان‌شهر و شهرهای متوسط و کوچک افزایشی در پرداخت وام ایجاد شد، اما همچنان نتوانست کسری مالی متقاضیان مسکن را ایجاد کند. یکی از موانع دسترسی به وام‌های مسکن قاعده تعلق گرفتن این وام‌ها به ساختمان و واحدهای زیر 15سال ساخت است که به‌عنوان یک اصل مهم به‌صورت یک مانع در این چند سال برای متقاضیان بوده است.

این کارشناس شهرسازی گفت: برای آن دسته از ساختمان‌هایی که دارای پایان کار و رعایت آیین‌نامه 2800 باشند، این مانع به‌راحتی قابل برداشتن است. با توجه به اینکه در این گرانی تفاوت قیمت واحدهای لوکس و تازه‌ساز با واحدهای با قِدمت بیشتر تفاوت فاحشی دارد، در صورت افزایش پنج ‌تا ده‌ساله این مورد برای آن دسته از متقاضیانی که پس‌انداز بیشتری دارند می‌تواند صاحب مسکن ملکی با وام مسکن شوند و تحرکی کوچک در خانه‌دار شدن آن‌ها ایجاد شود.

وی با بیان اینکه افزایش تسهیلات فوق به ‌تنهایی درمانگر بیماری رکود تورمی و راه‌کار خانه‌دار کردن مردم نیست گفت: این دو موضوع نیازمند ‌یک پکیچ در قالب یک طرح است. این پکیچ باید شامل افزایش مبالغ وام، کاستن قواعد دست و پاگیر، ارائه قیمت و مبالغی به‌صورت بلاعوض و بدون بهره، نظارت بر عدم افزایش تورمی قیمت مسکن بعد از افزایش نرخ تسهیلات و نظارت بر حضور دلالان است.

وی درنهایت گفت: افزایش تسهیلات فوق در کنار عوامل درونی و بیرونی مسکن، می‌تواند راه نجات این بازار از رکود و رکود تورمی باشد.

دلایل عدم موفقیت و کارآمدی تسهیلات در بازار مسکن

همچنین عطا آیت الهی، کارشناس مسکن با مفید دانستن میزان هر نوع تسهیلات مرتبط با مسکن گفت: البته این تسهیلات در این برهه زمانی باید دارای نرخ بهره بانکی معقول باشد تا مصرف‌کنندگان بتواند با کمترین تنش مالی آن‌ها را دریافت کنند.

وی گفت: در حال حاضر چهار مانع بزرگ برای دریافت تسهیلات در بانک وجود دارد این چهار عامل مربوط به نرخ بهره بانکی، تضمین مورد نیاز، پروسه طولانی دریافت وام و همچنین نبود نقدینگی کافی در بانک‌ها است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر نرخ بهره بانکی بسیار بالا است، گفت: اگرچه این بهره‌ها در بانک‌ها به‌ صورت اسمی حدود 18 درصد است اما دریافت‌ کننده وام با پرداخت ماهانه نرخ بهره تسهیلات به‌وضوح می بنید در بیشتر مواقع این نرخ بالای 23 درصد است. فرمول محاسبه نرخ سود یک فرمول ساده ریاضی است که در تمام دنیا ثابت بوده است؛ اما در حال حاضر، اضافه کردن قیدها و محدودیت‌هایی باعث شده که کمی محاسبه نرخ سود تسهیلات و نحوه بازپرداخت اقساط در بانک‌ها متفاوت باشد؛ و با اعمال این فیلدها فشاری زیادی بر دریافت‌کننده تسهیلات اعمال می‌شود.

آیت الهی درخصوص دوم عامل یعنی تضمین بانکی گفت: نکته بسیار مهم در شکل عملیاتی کردن همین وام‌های موجود به‌منظور خرید مسکن است که مهم‌ترین آن عدم تعریف درست و واقعی از اخذ ضمانت از متقاضیان است که خود باعث عدم اخذ وام از سوی متقاضی به دلیل اینکه بانک مسکن ضامن با کسر حقوق و نظایر آن مطالبه می‌کند و مردم عادی امکان فراهم کردن چنین اشخاصی را ندارند و درنتیجه یا قید وام را می‌زنند و یا متوسل به بازار مکاره تأمین ضامن می‌شوند. لذا دولت حداقل می‌تواند سریعاً شرایط اخذ وام را تسهیل و موضوع ضامن را حل‌وفصل نماید. هرچند مسئولین گاها مدعی هستند که نیازی به تأمین ضامن نیست و موضوع در اختیار رئیسان و سرپرستان بانک‌هاست ولی همین رئیسان بدترین و سخت‌ترین شرایط را مطالبه می‌کنند.

وی درخصوص عامل سوم عدم موفقیت تسهیلات در بازار اقتصادی امروز گفت: در حال حاضر پروسه اخذ وام بسیار طولانی است و یک کارمند یا یک کارگر مجبور است تا یک ماه و بیشتر تمام ساعت‌های روز خود را برای دریافت وام به بانک اختصاص دهد. مطمئنا این پروسه طولانی عواقب خوبی برای متقاضی نخواهد داشت.

این کارشناس عامل چهارم عدم موفقیت دریافت تسهیلات را در نبود نقدینگی بانک‌ها دانست و گفت: در حال حاضر بخش بزرگی از بانک‌های دولتی و خصوصی با کمبود نقدینگی روبرو هستند. این کمبود می‌تواند انعکاس وخامت اقتصادی کشور و همچنین ناشی از عملکرد نامطلوب بانک‌ها باشد. به هر روی این مورد باید توسط راهکارهایی مانند بهبود اقتصادی کلان کشور، توجه به تولید و ارتقای صادرات کشور بهبود یابد.


نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar