۱۰:۵۱ - ۱۶ آبان ۱۳۹۸ - 07 November 2019
کد خبر: ۵۳۹۸۴
«صما» تحلیل می‌کند:
بازار معاملات زمین و مسکن و سرمایه‌گذاری در این بازارها تقریباً یکی از قدیمی‌ترین و مطمئن‌ترین زمینه‌های سرمایه‌گذاری در کشور‌ها به شمار می‌رود.

تقاضای دائمی و رو به رشد در این بازار در کنار عدم وجود تهدیدات و خطراتی مانند ورشکستگی، تحریم و سایر مخاطراتی که سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر را تهدید می‌کند موجب شده تا ورود به بازار ساخت و معامله مسکن و زمین، یکی از کم ریسک ترین و مطمئن‌ترین زمینه‌ها برای سرمایه‌گذاری محسوب شود. علی‌رغم تمام مزایایی که ورود به بازار مسکن به همراه دارد، یکی از نکات منفی این بازار این است که فعالیت در این بازار به‌ویژه در دهه اخیر برای همه امکان‌پذیر نبوده است. وجود بازارهای کوتاه‌مدت و سهل‌الوصولی مانند بازارهای ارز، طلا و بورس باعث شده سرمایه‌گذاری در بازار زمین و مسکن با تنزل جایگاه و رتبه در بین مقاصد سرمایه‌گذاری مواجه شود. ازجمله عواملی که موجب کاهش میل و امکان ورود سرمایه‌گذاران خرد به بازار مسکن شده، می‌توان به سرمایه‌بر بودن این بازار اشاره کرد که با توجه به افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها در این بازار، دست بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد را از دسترسی به آن کوتاه کرده است. دوره سرمایه‌گذاری طولانی و همچنین مدت نسبتاً قابل‌توجه دوره بازگشت سرمایه و سود در قیاس با سایر بازارها مانند بورس و ارز ازجمله دیگر عوامل مهمی است که باعث شده سرمایه‌گذاران ترجیح دهند در این بازارهای کوتاه‌مدت ورود پیدا بکنند. در کشور ما با توجه به نبود سیاست‌های پایدار و توسعه محور در بازارهای اقتصادی و همچنین عدم اتخاذ سیاست‌های واحد اقتصادی و تصمیم‌گیری‌های جزیره‌ای و قرار داشتن در معرض انواع تهدیدهای اقتصادی بین‌المللی، سرمایه‌گذاری و کسب سود از بازارهای اقتصادی به‌مثابه عبور از میدان مین و یکی از پیچیده‌ترین و پر ریسک ترین تصمیمات محسوب می‌شود.

جایگاه مسکن در بازدهی سود

با بررسی بازارهای مختلف اقتصادی و همچنین مشاهده نوسانات آن‌ها در سه دهه اخیر، شاید بتوان بازارهایی را که علیرغم افت‌وخیزهای متعدد بتوان سود ده معرفی کرد، سرمایه‌گذاری در بازار ارز، طلا، بورس و درنهایت مسکن است با برسی روند تغییر قیمت‌ها در این چهار بازار که عمده منابع نقدینگی موجود در سطح جامعه را به خود اختصاص می‌دهد، شاید بتوان مطمئن‌ترین و کم‌خطرترین بازار در کشور را بازار مسکن معرفی کرد. بااینکه بازارهای ارز، طلا و بورس ازنظر جذابیت ظاهری و سودهای مقطعی، اولویت ورود بالاتری نسبت به بازار مسکن رادارند، اما درنهایت بازاری که در شرایط بسیار متلاطم اقتصاد امروزی بتواند سرمایه افراد را به‌طور مطمئن و بلندمدت حفظ کند و آن را به‌سلامت به سرمنزل مقصود برساند بازار مسکن است. بازارهای کوتاه‌مدت و زودبازده به دلیل سطح انتظارات مقطعی و همچنین خرد بودن حجم سرمایه‌های ورودی پتانسیل نوسان زیادی رادارند. به همین دلیل این بازارها معمولاً در خط مقدم جذب اثرات منفی ناشی از تلاطمات و تغییرات سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و بین‌المللی جامعه هستند. ازاین‌رو سرمایه‌های موجود در این بازارها فرار بوده و با افزایش دامنه نوسانات و یا حتی وجود حالت سکون طولانی‌مدت در این بازارها، به‌سرعت راهی سایر مقاصد سرمایه‌گذاری می شوند. در طی یک سال و نیم گذشته که نوسانات و تلاطمات اقتصادی موجب هیجان بسیار زیادی در اقتصاد جامعه شد، شاهد ورود حجم زیادی از نقدینگی به این بازارهای کوتاه‌مدت زودبازده مانند ارز و طلا بودیم. دامنه نوسانات ایجاد شده در این بازارها به تمام بخش های اقتصادی کشور کشیده شد و موجب افزایش هزینه ها و قیمت‌ها در سایر بازارها ازجمله بازار مسکن گردید به‌طوری که قیمت‌ها در این بازار بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرد. افزایش شدید قیمت‌ها در این بازار همراه با جذابیت و کشش بازارهای زودبازده موجب خروج بخشی از علاقه مندان به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گردید.

بازارسوم و چهارم مقصد نقدینگی‌ها

علاوه بر این موارد، عواملی مانند عدم تطبیق مبلغ تسهیلات بانکی با میزان افزایش بهای مسکن و همچنین کاهش شدید توان عمومی اقتصاد جامعه، موجب کاهش شدید حجم معاملات در بازار مسکن شد. ناتوانی و کاهش حجم معاملات موجب فروکش کردن بخشی از التهاب کاذب ایجاد شده در بازار مسکن و تخلیه حباب قیمتی ناشی از آن گردید. کاهش تقاضا و همچنین توقف روند افزایش قیمت‌ها در این بازار موجب خروج بخشی از افرادی که با هدف سودجویی و ایجاد التهاب در قیمت‌ها وارد این بازار شده بودند شد. تداوم کاهش قیمت‌ها در بازارهای ارز و طلا که اولین مقاصد سرمایه‌گذاری در کشور ما را تشکیل می دهند، موجب تغییر مسیر جریان نقدینگی به سمت بازارهای سوم و چهارم که به ترتیب بازارهای بورس و مسکن هستند شد. همانگونه که در چند ماه اخیر شاهد هستیم، شاخص بازارهای بورس با پشت سر گذاشتن رکوردهای قبلی، به رقم بیش از ۳۰۰ هزار واحد رسیده است، به‌طوری که بازار بورس ایران به عنوان سود ده ترین بازار بورس جهان نام گرفته است. پس از بازار بورس، بازار مسکن نیز آرام آرام پذیرای نقدینگی خارج شده از بازارهای اول و دوم بوده و در مهر ماه امسال نسبت به ماه های قبل شاهد رشد حجم معاملات همزمان با تداوم آرامش نسبی موجود در بازار مسکن هستیم. علاوه بر این موارد شاید بتوان دلیل دیگری که موجب نسبی بازار مسکن در ماه اخیر دانست را به عواملی مانند نزدیک شدن به ماه های پایانی سال و ترس از افزایش مجدد قیمت‌ها که به‌طور سنتی در هر سال اتفاق می افتد و همچنین به کف قیمت تولید رسیدن بهای فروش املاک نسبت داد. جدای از عوامل مذکور و همچنین احتمالات مختلفی که ذکر نشده است، توجه به این نکته ضروری است که علی‌رغم تمام جذابیت ها و کششی که سایر بازارها برای جذب نقدینگی دارا هستند، بازار مسکن چون هر دوجنبه مصرفی و سرمایه‌گذاری را به‌طور همزمان برای سرمایه‌گذاران به ارمغان می آورد و همچنین تنوع بهره برداری از آن، همواره حفظ سرمایه‌گذاران را تضمین می کند.

برچسب ها مسکن ، اجاره
نام:
ایمیل:
* نظر:
r_sar دیگر اخبار گروه r_sar