ایجاد شرایط غیرعادی و غیرقابل پیش بینی در بازار مسکن نیمه اول سال 91، باعث شد تا بهرغم ایجاد رکود قابل توجه در میزان معاملات خرید و فروش مسکن، قیمت ها همچنان سیر صعودی خود را حفظ کند؛
ایجاد شرایط غیرعادی و غیرقابل پیش بینی در بازار مسکن نیمه اول سال 91، باعث شد تا بهرغم ایجاد رکود قابل توجه در میزان معاملات خرید و فروش مسکن، قیمت ها همچنان سیر صعودی خود را حفظ کند؛ این در حالی است که برخی کارشناسان معتقدند نمیتوان گفت که بازار مسکن در شش ماهه دوم چه وضعیتی خواهد داشت که مهمترین علت آن هم نوسانات موجود در بازارهای همجوار است که با دلیل یا بدون علت خاصی بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار میدهد؛ در این میزگرد تخصصی، مصطفی قلیخسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور، باقر میلانی، کارشناس مسکن و عضو هیئت مدیره شرکتهای ساختمانی شاهد و سید بهلول حسینی، عضو کمیسیون عمران مجلس، به تحلیل شرایط پیش آمده در نیمه اول و پیشبینی آینده بازار مسکن در نیمه دوم سال 91 پرداختهاند.
اوضاع بازار مسکن در 6 ماهه اول امسال حکایت از رکود معاملات خرید و فروش داشت این در حالی است که بهرغم شرایط رکود، قیمت ها همچنان بالا ماند و حتی سیر صعودی قابلتوجهی داشت، به نظر شما علت چیست؟
سید بهلول حسینی: در این امر دلایل مختلفی میتواند دخیل باشد؛ احتمال از سرگیری مالیات بر معاملات مکرر شاید یکی از دلایلی بود که میزان خریدهای سرمایهای در بازار مسکن را کاهش داد؛ از سوی دیگر افزایش قیمتها در نتیجه نوسانات سایر بازارهای اقتصادی و همچنین افزایش در نتیجه بالا رفتن هزینههای ساخت، در سالجاری انجام معاملات مسکن را با مقداری رکود مواجه کرد. افزایش بیش از انتظار قیمت مسکن هم به نوبه خود باعث شد که افراد برای انجام معاملات دست نگه دارند و مالکان هم منتظر افزایشی بیش از پیش شدند؛ این در حالی است که امسال مصرفکنندگان بازار مسکن هم در انتظار کاهش قیمتها هستند.
2.اما امسال شاهد رکود تورمی بودیم؛ بنابراین احتمال کاهش قیمتها از بین میرود. مسائل سیاسی یا وعدههای مسکن دولت در این زمینه چقدر دخیل بوده است؟
سید بهلول حسینی: نوسانات سایر بازارهای اقتصادی را شاید بتوان مهمترین عامل ایجاد چنین وضعیتی دانست؛ باید توجه داشت که مسکن در کشور ما از زمانهای گذشته برای پاسخ به دو نیاز تهیه می شده است؛ یکی نیاز مصرفی و دیگری نیاز سرمایهای؛ واقعیت این است که وقتی مردم این رونق ولعانگیز و نوسان ایجاد شده در بازار طلا و ارز را شاهد هستند دیگر اشتیاق کمتری به سرمایهگذاری در امر مسکن از خود نشان میدهند؛ بنابراین با هدایت سرمایهها به این بخش، طبیعتا رکود قابل توجهی در معاملات مسکن ایجاد میشود. این موضوع از اواخر سال 90، در بازار سرمایهگذاری فراگیر شد و چون شیوه آسانتر و همچنین زودبازدهتری نسبت به سرمایهگذاری در امر مسکن است، بیشتر مورد استقبال قرار میگیرد. از سوی دیگر قیمتها به قدری در بازار مسکن افزایش یافته که قدرت خرید خریداران مصرفی هم به میزان قابلتوجهی کم شده است؛ و این امر به هیچوجه با شعارهای دولت در زمینه تامین مسکن و تنظیم بازار مطابقت ندارد. حتی اگر یکدهم از این شعارها هم محقق میشد باز اتفاق خوبی را در حوزه مسکن شاهد بودیم اما زمانی که از یک طرف قیمتها افزایش یابد و از طرف دیگر عرضه مناسب با میزان تقاضا صورت نگیرد، و بازارهای سهلالوصولتری در اختیار سرمایهگذران قرار گیرد ایجاد شرایط رکود در معاملات مسکن امری طبیعی است.
آقای میلانی شما در این زمینه چه نظری دارید؟
باقر میلانی: این موضوع موضوع بسیار مهمی است؛ آنطور که من درباره این موضوع تحقیق کردهام ما بعد از انقلاب دو واقعه بسیار بزرگ داشتیم در ظرف 30 سال که برای بسیاری از کشورها ممکن است تا بیش از 500 سال هم اتفاق نیفتد؛ بنابراین رفتارهای ما در حوزه تولید، مصرف و سرمایهگذاری، رفتارهای خاصی بود که ناشی از این دو واقعه مهم بود؛ ما تحت تاثیر این رفتار همواره در پی راهحلهایی بودیم که زود به نتیجه برسد و در واقع حیات ما را حفظ کند؛ این رفتارها در منش ما باقی ماند و امروزه که ما بعد از سالها که از زمان جنگ میگذرد و در پی سازندگی برآمدیم، این رفتار را در مورد سرمایههای خود به کار میبریم و همواره تلاش میکنیم که از راههای زود بازده سرمایههای خود را حفظ کنیم یا ارتقا دهیم؛ ما دنبال این هستیم که در اولین فرصت جانپناهی برای سرمایه های خود پیدا کنیم؛ اما اینکه چه اتفاقی افتاد که علیرغم پیشبینیها و شواهد موجود که باید امسال سال رونق معاملات مسکن میشد، معاملات با رکود مواجه شد باید بگویم، علت چند چیز است؛ در واقع از اواسط سال 90 که بحث تحریمها به صورت جدیتری در مورد ایران اعمال شد، موضعگیری سرمایهگذران در تمام زمینهها بهخصوص در امر مسکن تغییر شکل داد؛ از سوی دیگر امسال موضعگیریهای سیاسی و اقتصادی همچون نتایج مذاکرات 5+1 ; ;و نوسان بازارهای اقتصادی همجوار مسکن یعنی طلا و ارز، سرمایه گذاری در امر مسکن را تحت تاثیر خود قرار داد؛ بنابراین مردم ما که همواره به دنبال جانپاهی سریع برای سرمایههای خود هستند اعم از مردم عادی و سرمایهداران ترجیح دادند سرمایههای خود را در بازارهای زودبازده همجوار سرمایهگذاری کنند و برای دور ماندن از شایعات احتمالی در نتیجه احتمال ارزانی مسکن به علت ناموفق ماندن نتیجه مذاکرات سیاسی یاد شده، از هدایت سرمایهها به بازار مسکن جلوگیری کردند. زمانی که به طرز موجود بازارهای همجوار فعال میشوند، سودآفرینی دارند و در عرض یک ماه سرمایههای مردم را دو برابر می کنند چه شرایط دیگری غیر از رکود در معاملات مسکن را میتوان انتظار داشت؟ از سوی دیگر رشد نقدینگی در ایران در شهریور ماه به 376 هزار میلیارد تومان رسید که حجم بسیار بالایی است؛ این حجم بالای نقدینگی با گردش بسیار بالای پول آمادگی دارد تا بازارهای همجوار زودبازده را به عنوان جانپناه فوری سرمایهها هدف قرار دهد؛ این میشود که حتی مسکنهایی که در سال گذشته پروانه ساخت گرفته و در حال ساخت هستند متوقف میشوند تا منتظر ایجاد آرامش در بازار شویم.
پس علت بالا ماندن و بالا رفتن قیمتها چه بود؟ مگر نباید در چنین شرایطی که تقاضا کاهش مییابد قیمتها کاهش پیدا کند یا حداقل تثبیت شود؟
باقر میلانی: این افزایش قیمتها در حد تورم عمومی کشور است، در دو سال گذشته ما افزایش معادل 60 درصد در هزینههای ساخت و ساز داشتیم؛ و این افزایش در سطح تورم عمومی جامعه است و رقمی طبیعی محسوب می شود.
مصطفی قلیخسروی: شرایط کشور ما هر روز و هر سال و هر ماه آن متغیر است؛ در ادامه سخنان آقای میلانی کارشناس مسکن، که شرایط جنگ را مثال زدند باید بگویم که در حال حاضر نیز کشور دستخوش یک جنگ خاموش است که افزایش قیمتها و ناآگاهی مردم بر این وضعیت دامن میزند؛ تحریمها یکی از مهمترین عوامل افزایش قیمتها در عین ایجاد وضعیت رکود در این زمینه است؛ این در حالی است که مردم به محض اینکه شاهد نوسان و ایجاد سودآوری در یک بازار اقتصادی خاص هستند سرمایههای خود را یکجا به آن سمت سوق میدهند که این امر مشکلات خاص تورمی ایجاد میکند. در گذشته تنها قشر خاصی از دلار حرف میزنند اما امروز حتی در دور افتادهترین روستاها نیز دلار بیجهت خرید و فروش میشود. از سوی دیگر 80 درصد تولیداتی که صنعت ساختمان به آن وابسته است تولید داخل و بینیاز به ارز است اما همین جو روانی ایجاد شده ناشی از نوسان نرخ ارز باعث بالا رفتن قیمت محصولات داخلی هم میشود که به تبع، افزایش هزینههای ساخت و در نتیجه افزایش قیمت مسکن بهرغم وجود شرایط رکود را به همراه خواهد داشت. از سوی دیگر الان در بازار مسکن ما رکود عادی نداریم؛ الان یک وضعیت رکود انتظاری حاکم شده است و همه منتظر هستند تا ببینند که شرایط به چه صورت پیش میرود و هیچکس حاضر به انجام معامله تا روشن شدن وضعیت نیست.
از ابتدای سال هنوز به صورت رسمی اعلام نکردید که قیمت مسکن تا چند درصد افزایش داشته است، این نرخ چقدر بوده است؟
مصطفی قلیخسروی: قیمت مسکن در نیمه اول سال حدود 35 تا 45 درصد نوسان داشت.
باقر میلانی: بنده هم با رقم اعلام شده از سوی رییس اتحادیه املاک موافقم؛ طبق مطالعاتی که در این زمینه انجام دادم سالهای گذشته مسکن به اندازه 20 تا 25 درصد افزایش قیمت داشت و امسال تا 45 درصد شاهد رشد قیمتها بودیم. البته باز هم تاکید میکنم که این افزایش قیمتها را در واقعیت داشتیم و البته متناسب با نرخ تورم.
در شش ماهه اول امسال بازار خرید و فروش بیشتر دستخوش تحول بود یا بازار اجاره؟ و مهمترین شاخص این دو بخش از بازار در سالجاری چه بود؟
مصطفی قلیخسروی: بازار اجاره! بهخصوص در بحث قیمتها یا همان اجاره بها؛ و مهمترین شاخصه آن تغییر رفتار موجران در دریافت بیشتر اجارهبها نسبت به رهن کامل است. اما در این میان مالکانی هم بودند که بهرغم این گونه تغییر و تحولها هیچگونه افزایشی در رهن و اجاره ملک خود نداشتند.
اجارهنشینی نسبت به قبل از انقلاب کمتر شده است یا بیشتر؟
مصطفی قلیخسروی: اجارهنشینی نسبت به قبل از انقلاب کمتر شده است که مهمترین دلیل آن اهمیت بیشتر قائل شدن برای سرمایه در سالهای اخیر و سپس دشوارتر شدن شرایط اجاره نشینی ظرف سالهای پس از انقلاب است؛ در گذشته شعاری داشتیم با عنوان اجارهنشینی و خوشنشینی اما امروزه میبینیم که همه به دنبال تامین مسکن ملکی هستند. الان صنعت اجاره در حالت رکود قرار دارد و اصلا وجود ندارد در حالیکه این صنعت در سالهای قبل از انقلاب بسیار پر رونق بود. واقعیت این است که دولت باید در حال حاضر در این زمینه هم مشوقهایی مانند قبل ایجاد کند.
باقر میلانی: بنده هم معتقدم که در سالجاری در شش ماهه اول بازار اجاره بیشتر دستخوش تحول بود؛ و اجارهنشینی امسال هم کاهش داشت؛ براساس آخرین آماری که از سال 90 وجود دارد شاخص اجارهنشینی در کشور در این سال 7/25 درصد بوده است در حالیکه 5 سال قبل در سال 85 این میزان ; 30 درصد بوده است و این روند همچنان رو به کاهش است. البته سختتر شدن شرایط اجارهنشینی عامل مهم این موضوع است؛ اما نگرانی بزرگتری که در این زمینه وجود دارد این است که به احتمال زیاد در سالهای آینده اجارهنشینی افزایش پیدا میکند آن هم به این علت که دهه شصتیها که الان به سن ازدواج رسیده و سالانه 850 هزار ازدواج در کشور هم به ثبت میرسد اینها همه نیاز به مسکن دارند اما با روند صعودی افزایش قیمت مسکن بخش اعظمی از این ها قادر به تامین مسکن شخصی و ملکی نیستند و به سمت بازار اجاره سوق داده میشوند؛ تا جاییکه جمعبندیها نشان میدهد که در سال 92 مسکن برای جوانان به یک کالای لوکس تبدیل میشود. بنابراین آنچه مسلم است در سالهای آینده انتظار میرود که باز هم درصد اجارهنشینی افزایش پیدا کند؛ هر چند در حال حاضر نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن از وجود 7/64 مسکن شخصی یا مسکن ملکی،7/ 25 درصد اجارهنشینی، 2/1 ساکن در خانههای سازمانی و 4/8 درصد هم به صورت رایگان اسکان دارند. ; اجاره یک خدمت بدون جانشین است و از نظر کشش تقاضا و کشش قیمتی واحد است یعنی نمیتوان اجارهنشینی را با هیچ کالای دیگری جایگزین کرد و مثلا گفت که من اجاره نمیکنم و چادرنشین میشوم.
یعنی بار رکود معاملات خرید و فروش در شش ماهه اول به سمت اجارهنشینی رفت؟
باقر میلانی: بله، دقیقا همینطور است. در بحث بازار مسکن سه فاکتور اساسی زمین، ملک و اجارهنشینی وجود دارد که در صورت عدم تامین دو فاکتور اول بار این دو بر فاکتور سوم یعنی اجارهنشینی تحمیل میشود و به همین علت است که میگویم اجارهنشینی هیچ جایگزین دیگری ندارد.
برخی کارشناسان میگویند یکی از عوامل مهم ایجاد رکود ظرف شش ماهه اول امسال در معاملات خرید و فروش مسکن، وعده مسئولان برای تحویل حجم عظیمی از واحدهای مسکن مهر تا پایان سال است؛ این تحلیل از نظر شما تا چه اندازه صحت دارد؟
مصطفی قلیخسروی: وقتی که صحبتی را مسئولی برای مردم مطرح میکند مردم بر روی وعدهها و صحبتهای مسئولان سرمایهگذاری و اعتماد میکنند؛ زمانی که این وعدهها به نتیجه نمیرسد تورم هم در جامعه ایجاد می شود و به تبع آن مشکلات دیگری هم دامنگیر بازار مسکن میشود. اما جدای اینکه این امر تا چه اندازه در رکود معاملات امسال موثر بود باید بگویم که ما هنوز محکوم به ساخت هستیم و دلیل آن هم ترکیب جمعیتی جوان و نیازمند به مسکن کشور ماست. از طرف دیگر مسکن مهر تنها 30 درصد نیاز مصرفی مسکن را در جامعه ما پوشش داد.
باقر میلانی: کلا در ارتباط با مسکن مهر باید به چند نکته قوت و ضعف آن اشاره کرد؛ بزرگترین قوت مسکن مهر این بود که نشان داد میتوان ساخت و ارزان ساخت، صنعتی ساخت و با سرعت ساخت و کم هزینه ساخت؛ اما علاوه بر این نقاط قوت، نقاط ضعف قابلتوجهی هم داشت؛ که مهمترین آن ضعف در جانمایی و مکانیابی مسکن مهر بود؛ ما مسکن مهر را در حقیقت پشت کوه ها ساختیم؛ ما نیامدیم این مسکن مهر را در شهرها و در بافتهای فرسوده احداث کنیم شاید به این علت که زمانبر بود و دردسرهایی هم داشت؛ بنابراین مهمترین نقطه ضعف مسکن مهر مخصوصا در اطراف شهرها حالت خوابگاهی آنهاست که مردم هم چندان تمایل چندانی برای سکونت در آنها ندارند؛ بنابراین مسکن مهر تقاضای موثر در بازار مسکن را پاسخ نداد؛ خیلی از افراد را هم در خود جای داد و ممکن است تا حدی هم تاثیر روانی بر قیمتها داشت اما آن تقاضای موثر در بازار مسکن تهران را که باید از این شهر خارج میکرد نکرد و همینطور تقاضای سابق همچنان سر جای خود باقی مانده است؛ بنابراین با توجه به این نکات نمیتوان چندان نتیجه گرفت که وعدههای واگذاری مسکن مهر اثرچندانی بر رکود معاملات مسکن سالجاری داشته است. مخصوصا در کلانشهرها این وعدهها رابطه معناداری با رکود معاملات در سالجاری ندارد.
با توجه به اینکه از شش ماهه اول سال عبور کردهایم و در ابتدای شش ماهه دوم سال قرار داریم، ییشبینی شما برای زمان باقیمانده از سال 91 در بازار مسکن چیست؟ آیا فکر میکنید شرایط مطابق با روال شش ماهه اول پیش خواهد رفت یا بازار مسکن در شش ماهه دوم دستخوش تحولات دیگری می شود؟
مصطفی قلیخسروی: نیمه دوم سال همیشه فعالیتها آغاز می شود چون آغاز فعالیتهای ساخت و ساز در اصل از نیمه دوم سال خواهد بود؛ همین امر باعث میشود براساس فرهنگ خاص ایرانیان چون به پایان سال نزدیک میشویم پس از عبور از پاییز شایعات در مورد آینده بازار اقتصادی و به خصوص آینده بازار مسکن شروع میشود؛ اینکه بعد از عید وضعیت به چه صورتی خواهد بود و انتخابات ریاست جمهوری چه خواهد شد؟ مطمئن باشید اگر با این روند کنونی پیش برویم باید منتظر جهش گسترده قیمتها در بازار مسکن باشیم اما اگر دولت در همین مقطع نوسانات را کنترل کند و ثبات در بازارهای مجاور بازار مسکن برقرار شود شاید در حد تورم عمومی جامعه قیمت مسکن هم پیشروی کند و افزایش زیادی نخواهد داشت.
سید بهلول حسینی: من چندان پایبند به ایجاد تغییر محسوس در بازار مسکن شش ماهه دوم سال نسبت به شش ماهه اول نیستم و انتظار تغییر چندانی در این زمینه ندارم. از نظر من به خصوص هزینههای ساخت از جمله قیمت مصالح به نهایت رشد خود قیمتی خود در شش ماهه اول رسیده است و دیگر جایی برای افزایش ندارد.
باقر میلانی: پیشبینی می کنم در سال آینده چهار عامل در بازار مسکن ; به هم میرسند؛ یکی اثرات ارزی درآمدهای سالهای گذشته، مخصوصا در سال های 89 و 90 با توجه به اینکه درآمدهای ارزی چند صد میلیاردی معمولا دو سال بعد اثر خود را در بازار مسکن نشان میدهند، دیگری به اوج رسیدن نیاز مسکن بهخصوص از جانب جوانان دهه شصتی در سال 92، بالا بودن تورم و نقدینگی و در پایان اگر لجستیک سیاسی درستی هم صورت نگیرد و برنامهریزی درستی هم برای از بین بردن تحریمها صورت نگیرد این جبههها موجب ایجاد یک سونامی احتمالی قیمتی در بازار مسکن میشود. اما برای شش ماهه دوم ; سال 91 شیب عادی صعودی افزایش قیمتها متناسب با سطح تورم عمومی در جامعه را پیشبینی میکنم و من انتظار جهش قیمتی در بازار مسکن برای شش ماهه دوم سال 91 ندارم؛ این افزایش به شرط ثابت بودن بازارهای همجوار با نرخ تورم یعنی حدود 30 درصد پیش خواهد رفت.
انتهای پیام/
کد خبر:564656520
