فرار موجران و فقر مستاجران؛
تب داغ اجاره‌بها در ۱۴۰۴؛ آیا اشتباه ۱۴۰۳ تکرار می‌شود؟
با آغاز جلسات تعیین نرخ مجاز رشد اجاره‌بها برای سال ۱۴۰۴، این پرسش مطرح شده که آیا سیاست‌های سال گذشته که با شکست مواجه شد، دوباره تکرار خواهد شد؟
سال ۱۴۰۳ با وجود تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها، بازار مسیر دیگری رفت و مستاجران با رشد بیش از ۴۰ درصد دست و پنجه نرم کردند. حال همان نسخه نرخ‌گذاری دوباره در دستور کار مدیران مسکن قرار گرفته؛ نسخه‌ای که کارشناسان معتقدند بیشتر به «تزئین بازار» شبیه بود تا تنظیم آن. گزارش‌ها نشان می‌دهد نه تنها سیاست‌های دستوری سال قبل موفق به مهار تورم اجاره نشد، بلکه با خروج برخی موجرین از بازار، عرضه واحدهای اجاره‌ای هم کاهش یافت؛ مشابه اتفاقی که پیش‌تر در کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) تجربه شده بود.
این در حالیست که تورم عمومی در بسیاری از استان‌ها از ۳۰ درصد عبور کرده و نرخ رشد اجاره در نخستین ماه امسال به ۳۷.۶ درصد رسید. البته این نرخ، نسبت به سال قبل اندکی افت کرده، اما همچنان فاصله زیادی با نرخ مطلوب دارد. در شرایطی که دولت همچنان بر تعیین سقف ۲۵ درصدی اصرار دارد، برخی کارشناسان پیشنهاد می‌کنند به جای اعمال یک نرخ ثابت، بازه یا «کریدور افزایش» تعریف شود. طرحی که می‌تواند با در نظر گرفتن مشوق‌هایی برای موجران، سمت عرضه را نیز تقویت کند. به عنوان نمونه، طی مصوبه اخیر شورای عالی مسکن، پیش‌بینی می‌شود مالکان در صورت رعایت نرخ مصوب، از وام تعمیرات مسکن بدون خرید اوراق بهره‌مند شوند، اما موفقیت این طرح‌ها به میزان نزدیکی کریدور رشد اجاره به نرخ واقعی تورم اجاره در سال قبل بستگی دارد. در کنار این بحث‌ها، باید به تاثیر مذاکرات سیاسی و روند تثبیت یا کاهش قیمت مسکن نیز توجه داشت؛ عواملی که می‌توانند در میان‌مدت چشم‌انداز بازار اجاره را تغییر دهند.
مداخله دولت: کنترل یا مانع؟
در دفاع از تعیین سقف رشد اجاره، برخی معتقدند بدون این دخالت‌ها، بازار شاهد جهش‌های بی‌مهار خواهد شد. علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، می‌گوید گرچه نرخ‌گذاری سال گذشته اثرگذاری محدودی داشت، اما مانع از انفجار اجاره‌بها در بازار شد. او تاکید می‌کند تعیین سقف، ابزاری بازدارنده برای مهار رفتار موجران است. فرنام با اشاره به سابقه تاریخی مداخلات دولتی در بازار اجاره ایران، اظهار داشت که این رویکرد در مقاطع مختلف طی ۸۰ سال اخیر به کار گرفته شده و هدف آن حمایت از مستاجران کم‌درآمد بوده است. با این حال، مخالفان این سیاست، مانند فرهاد بیضایی، کارشناس و صاحب نظر بخش مسکن، معتقدند نرخ‌گذاری دستوری برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، کارایی ندارد. او تاکید می‌کند که تورم اجاره، تابعی مستقیم از تورم قیمت مسکن است و هرگونه دخالت دولتی بدون اصلاح بازار خرید، محکوم به شکست خواهد بود. بیضایی هشدار می‌دهد که شرایط قیمتی در بازار مسکن و اجاره، از منطقه‌ای به منطقه دیگر متفاوت بوده و نمی‌توان با یک نسخه واحد برای کل کشور تصمیم‌گیری کرد. در مجموع، پیش‌بینی‌ها حکایت از آن دارد که روند رشد اجاره‌بها در سال جاری با شیبی ملایم‌تر ادامه یابد. اما هنوز هم تعیین سیاستی اصولی که با واقعیت‌های بازار تطابق داشته باشد، تنها راه مهار تب تورم اجاره خواهد بود.
