صما گزارش می‌دهد: دو نگاه متفاوت به بازار مسکن؛ حباب قیمت‌ها تخلیه شد یا نظامی ظالمانه‌تر از ارباب و رعیتی حاکم است؟

بازار مسکن ایران در یکی از حساس‌ترین برهه‌های تاریخی خود قرار دارد؛ جایی که کارشناسان و فعالان این حوزه از «آشفته‌ترین وضعیت چند دهه اخیر» سخن می‌گویند. در حالی که داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، از تخلیه حباب قیمت‌ها و رسیدن بازار به کف سخن می‌گوید، مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، وضعیت را بحرانی‌تر از همیشه توصیف کرده و معتقد است «نظام اقتصادی مسکن در ایران از ارباب و رعیتی هم ناعادلانه‌تر شده است».

جدال دیدگاه‌ها درباره آینده مسکن

◀ بیگی‌نژاد: بازار به کف قیمت رسیده

بیگی‌نژاد در برنامه تهران ۲۰ تاکید کرد که با تصمیمات شورای مسکن، التهاب بازار تا حدی کنترل شده و برخلاف تصور عمومی، مستاجران در سال جاری فشار بیشتری نسبت به سال‌های قبل تحمل نکرده‌اند. او با اشاره به وجود خریداران در متراژهای متوسط و پایین گفت: «بازار دچار رکود نسبی است، اما حباب قیمت‌ها تخلیه شده و شرایط برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ایده‌آل است».
وی همچنین از سامانه‌های ثبت قراردادها و قوانین بخش مسکن سخن گفت که مشاورین املاک به دلیل به‌روزسانی‌ها دچار بلاتکلیفی بوده و نمی‌توانند آنگونه که شایسته هست از بازارهای دیگر برای بازار مسکن جذب سرمایه کنند.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است افرادی که با جنگ ۱۲ روزه، سعی داشتند اقتصاد ایران را هدف قرار دهند اما موفق نشدند، اکنون سعی دارند صف فروش ایجاد کنند. این مساله‌ای است که در ۲۰۰۸ آمریکا و ۲۰۰۹ اسپانیا، مشکلات زیادی برای این کشورها ایجاد کرد و اتفاقیست که امروز برای بازار مسکن ایران در حال وقوع است. وی تاکید کرد آگهی‌های فروش همیشه وجود داشته اما در فضای مجازی، یک سری تحرکات غیرعادی و سازمان یافته به چشم می‌خورد که سعی در کاشتن بذر بی‌اعتمادی در دل مردم دارند و این توهم را ایجاد می‌کنند که انگار باید صف فروش ملک ایجاد شده و سرمایه‌ها به سمت بازار ارز و طلا برود.

◀ گودرزی: اقتصاد مسکن از ارباب و رعیتی هم ظالمانه‌تر است

در مقابل، گودرزی با نگاهی تاریخی و انتقادی، مسکن را «ظالمانه‌ترین بخش اقتصاد ایران» توصیف کرد: «اگر در نظام ارباب و رعیتی یک‌سوم محصول به ارباب می‌رسید، امروز برخی مالکان صددرصد درآمد مستاجر را می‌خواهند».
به گفته او، هزینه مسکن برای دهک‌های کم‌درآمد به بیش از ۹۰ درصد درآمد خانوار رسیده و بسیاری از بازنشستگان، کارگران و معلمان ناچار به مهاجرت به حاشیه شهرها شده‌اند.

رکود، فرار سرمایه و بحران اعتماد

گودرزی تاکید کرد که برخلاف ادعاهای کاهش قیمت، تقاضا عملا به صفر رسیده و سرمایه‌گذاران در حال خروج از بازار هستند: «کل نقدینگی کشور تنها کفاف خرید ۳۳ درصد خانه‌های تهران را می‌دهد. جهش‌های قیمتی سرمایه‌های عظیم را از بخش‌های مولد گرفته و به سنگ و گچ تبدیل کرده است».
او بازار مسکن را سوداگری نامید و افزود: «در هیچ جای دنیا سرمایه‌گذاری در بخشی که بازدهی منفی و ارزش افزوده صفر دارد، منطقی نیست. اما در ایران به دلیل مدیریت غلط، همین بخش بیشترین جذب سرمایه را داشته است». گودرزی معتقد است سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، باعث فلج شدن و غیر اقتصادی شدن باقی بخش‌های اقتصاد کشور می‌شود.

این در حالیست که به اعتقاد بیگی‌نژاد «کسانی که سعی دارند مردم را نسبت به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بی اعتماد کنند، باید بدانند بازار مسکن، یک اقتصاد خصوصی پیشران است و محترم شمردن اقتصاد مسکن، سبب تولید و گردش چرخ‌های مختلفِ قسمت‌های مختلفِ اقتصاد کشور خواهد شد.»

بیگی نژاد در اثبات ارزش و اهمیت بازار مسکن برای اقتصاد یک کشور به این نکته اشاره کرد که کشورهای دیگر در ازای  جذب سرمایه‌گذار در بخش مسکن، حتی حاضر به اعطای ملیت به اتباع خارجی هستند و تاکید کرد «این نشانگر اهمیت اقتصاد مسکن و تاثیر آن در رونق یک کشور است».

زمین، اجاره و سیاست‌های ناکارآمد

یکی دیگر از محورهای گفتگو، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بود. به گفته گودرزی، حدود ۶۰ درصد بهای مسکن مربوط به زمین است؛ درحالی‌که اگر تنها یک درصد از اراضی کشور برای ساخت‌وساز آزاد شود، به هر ایرانی ۱۹۴ متر زمین خواهد رسید.
از سوی دیگر، گودرزی نظام اجاره‌بها را به شدت مورد انتقاد قرار داد و گفت: «مستاجر ایرانی چهار نوع هزینه می‌پردازد؛ کاهش ارزش پول ملی، تورم مسکن، سود تسهیلات بانکی و اجاره نقدی. در حالی که ودیعه‌ها به‌صورت قرض‌الحسنه محاسبه می‌شوند، بدون اینکه ارزش زمانی پول لحاظ شود». در واقع وی معتقد است که موجر، در پایان قرارداد اجاره، می‌بایست مبلغ ودیعه را با سود به مستاجر بازگرداند.

این در حالیست که سود زمانی به یک مبلغ تعلق می‌گیرد که در ازای آن کالا یا خدماتی دریافت نشده باشد. مادامی‌که مستاجر، ودیعه را در برابر سکونت در ملکی می‌پردازد که هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن بر عهده موجر می‌باشد.

چشم‌انداز مبهم؛ امید یا هشدار؟

بیگی‌نژاد معتقد است بازار در شرایط ایده‌آل برای سرمایه‌گذاری قرار دارد و در صورتی‌که برخی از کارشناسان سعی در ترساندن سرمایه‌گذار ایرانی از بازار مسکن ایران داشته باشند، سرمایه‌ها به‌سوی بازار مسکن ترکیه و کشورهای حاشیه خلیج فارس سرازیر خواهند شد. وی افزود ما در ایران سه بازار برای سرمایه‌گذاری داریم: مسکن، ارز و طلا. در بهترین حالت، اگر قرار باشد سرمایه از کشور خارج نشود، مردمی که از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وحشت داشته باشند، به ارز و طلا روی خواهند آورد درحالی‌که این بازار مسکن و ساخت و ساز است که ایجاد اشتغال و تولید کرده، چرخه اقتصاد کشور را به حرکت در می‌آورد.