بازار مسکن ایران در بحران نفسگیر گرفتار شده است؛ خانهها دیگر سرپناه یا کالای مصرفی نیستند، بلکه سرمایههای خالی و ابزار سوداگری شدهاند. محمد علیزاده، کارشناس حوزه مسکن، هشدار میدهد: «وزارت راه و شهرسازی توان کنترل قیمتها را ندارد و اگر سیاستهای ساخت و ساز و خانههای خالی اصلاح نشود، بازار مسکن به یک بحران اقتصادی و اجتماعی بزرگ تبدیل خواهد شد.»
بازار مسکن ایران امروز در نقطهای بحرانی قرار گرفته که هیچ واژه سادهای، مانند رکود یا تورم، توان توصیف آن را ندارد. ترکیب فشارهای اقتصادی، سیاستگذاری ناکارآمد و سوداگری گسترده باعث شده نه تنها قیمتها سر به فلک بکشد، بلکه خریداران واقعی و مستاجران به مرز ناامیدی برسند. مسکن دیگر کالای مصرفی نیست؛ سرمایههایی راکد که نفس بازار را میگیرند.
بررسیها نشان میدهد هزینه ساخت یک واحد ۴۵۰ متری سه طبقه در سال گذشته جهشی ۲۴.۶ درصدی داشته است. این رشد نه تنها به دلیل تورم عمومی، بلکه ناشی از افزایش بیسابقه قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران است. سیمان، فولاد، آجر و کاشی به کالایی تبدیل شدهاند که عملا با دلار سنجیده میشوند. در کنار این، حداقل دستمزد کارگری در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۰ میلیون تومان است، رقمی که حتی برای پروژههای متوسط کافی نیست و هزینههای اضافی به خریداران منتقل میشود.
اقتصاددانان معتقدند این روند باعث شده مسکن به ابزاری برای حفظ سرمایه و سوداگرانه بدل شود؛ بازاری که خریداران واقعی قدرت مانور خود را از دست دادهاند. در حالی که خانوارهای ایرانی تا ۴۲ درصد درآمد خود و در تهران تا ۵۵ درصد آن را صرف مسکن میکنند، هزاران خانه خالی، عرضه واقعی را کاهش داده و فشار بر بازار را تشدید کردهاند. این خانهها عمدتا برای حفظ ارزش سرمایه، انتظار افزایش قیمت یا اجتناب از مالیات نگه داشته میشوند.
تجربه چین؛ الگویی برای مدیریت خانههای خالی
نرخ خانههای خالی در چین بالاست؛ ۵۰ میلیون واحد مسکونی خالی (حدود ۱۲.۱ درصد)، اما دولت این کشور با سیاستگذاری فعال بازار را مدیریت میکند. در چین، دولت خانههای خالی و نیمهکاره را یا وارد چرخه مصرف میکند یا تخریب میکند. بدین ترتیب، عرضه مازاد مدیریت شده و دولت مستقیما وارد عرضه بازار میشود تا نوسانات مالی سرمایهگذاران خصوصی محدود گردد.
در ایران اما ابزارهای مشابه از جمله مالیات بر خانههای خالی و مدیریت عرضه به طور عملیاتی اجرا نشدهاند. نتیجه این است که سوداگری و احتکار خانهها نه تنها کاهش نیافته، بلکه به یکی از عوامل اصلی تشدید بحران تبدیل شده است.
علیزاده در خصوص وضعیت خانههای خالی توضیح داد: «بحث خانههای خالی در کشور ما عمدتا مربوط به سرمایهگذاری است. در مناطق بهتر شهر، اغلب کسانی که سرمایهگذاری کردهاند، نیازی به اجاره دادن خانه ندارند و خودشان از آن استفاده نمیکنند. دولت پیش از این نیز تلاش کرده بود با قانونگذاری اجارهها را کنترل کند؛ برای مثال دو سال پیش، در دولت قبل، قوانینی وضع شد که افزایش اجارهها محدود شود و موجر نتواند بیش از سقف مشخصی اجاره دریافت کند. اما عملا این قوانین اجرایی نشد، زیرا نمیتوان کسی را مجبور کرد خانه خود را به قیمتی مشخص اجاره دهد یا بفروشد. این موضوع یک نوع تجاوز به حریم شخصی محسوب میشود و در عمل، امکان اجرای آن وجود ندارد.»
پیامدهای اقتصادی و اجتماعی آشفتگی مسکن
بحران مسکن پیامدهایی فراتر از بازار دارد. قدرت خرید خانوارها کاهش یافته، سرمایهگذاری در تولید و خدمات محدود شده و نقدینگی راکد در بخش مسکن افزایش یافته است. فشار بر مستاجران و خانوادههای کمدرآمد بالا رفته، مهاجرت داخلی تشدید شده و اعتماد عمومی به توانایی دولت برای حل مشکلات ساختاری کاهش یافته است. مسکن به یک عامل بالقوه نارضایتی عمومی بدل شده است.
محمد علیزاده در تحلیل شرایط موجود میگوید: وزارت راه و شهرسازی توان کنترل مستقیم قیمتها را ندارد و نقش اصلی آن بیشتر نظارتی است. این وزارتخانه میتواند جلوی ساختوسازهای غیرمجاز را بگیرد و مناطق بیضابطه را ساماندهی کند، اما افزایش ۲۵ درصدی هزینه ساخت مسکن خارج از حیطه کاری وزارتخانه است و نتیجه تورم عمومی است. علیزاده تاکید میکند که اگر وزارتخانه در حوزه مدیریت شهری فعالتر عمل کند، تاثیر غیرمستقیم بر بازار مسکن خواهد داشت، اما اثر آن محدود خواهد بود.
وی درباره سازندگان و افزایش هزینهها میگوید: «بسیاری از سازندگان که با هدف سود وارد بازار شده بودند، اکنون با مشکلات جدی مواجهاند. پروژهها نیمهتمام مانده و برای تکمیل آنها مجبور به کاهش کیفیت ساخت میشوند. این امر نه تنها مصرفکننده را متضرر میکند، بلکه بر پایداری و ایمنی ساختمانها نیز اثر منفی دارد.»
راهکارهای عملی چیست؟
به گفته علیزاده راهکار موثر، مدیریت تورم و ایجاد انگیزه برای سرمایهگذاران است تا منابعشان را وارد چرخه مصرف کنند. تجربه چین نشان میدهد این سیاست میتواند هم بستر اقتصادی را بهتر کند و هم منابع کشور را بهینه مصرف کند.
اگرچه وی هشدار میدهد اجرای قوانین سختگیرانه مشابه چین، بدون توجه به فرهنگ و رفتار سرمایهگذاران ایرانی، میتواند نتیجه معکوس داشته و تنها جریان سرمایهگذاری محدود در بخش مسکن را متوقف کند. «باید توجه داشت که بخش مسکن در کشور ما یکی از معدود بخشهایی است که هنوز توانسته سرمایهگذاران را جذب کند؛ چه سرمایههای داخلی و چه سرمایههای خارجی. حتی با تمام محدودیتها و سختیها، بخش مسکن مکانی است که افراد با مازاد سرمایه، وارد آن میشوند تا سرمایه خود را در یک مسیر نسبتا مطمئن سرمایهگذاری کنند. اگر راهکارهای تحکمی و محدودکننده مانند آنچه در چین اجرا میشود، بدون بررسی شرایط اقتصادی و انگیزه سرمایهگذاران در ایران اجرا شود، ممکن است همین جریان محدود سرمایهگذاری را هم متوقف کرده و تنها باعث افزایش تورم در بازار مسکن شود.»
سخن پایانی
بحران مسکن ایران، نتیجه ترکیبی از گرانی ساخت، خانههای خالی و سیاستهای رهاشده است. مسکن امروز نه تنها کالای مصرفی نیست، بلکه ابزار سوداگری، فشار مالی بر خانوارها و شاخص ناکارآمدی سیاستگذاری اقتصادی است. هر تاخیر در اصلاح این وضعیت، هزینههای اقتصادی و اجتماعی عظیمی برای کشور به همراه خواهد داشت.
موضوع مرتبط:
سیاست «بساز و تخریب کن»؛ مسکن چین در دور باطل
تخریب میلیونها واحد مسکونی؛ نسخه عجیب چین برای مهار بحران مسکن
