بازار مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران، از پرند و پردیس گرفته تا اندیشه و هشتگرد، این روزها حال و روز خوشی ندارد. رکود عمیق، کاهش تقاضای مصرفی و افت جذابیت سرمایهگذاری باعث شده بسیاری از واحدهای نوساز حتی با قیمتی نزدیک به هزینه ساخت هم مشتری نداشته باشند. حالا کارشناسان میگویند فروشندگان واقعی چارهای جز کاهش قیمت ندارند.
کاهش تب خرید در حومه تهران
تا چند سال پیش، شهرهای جدید در حاشیه پایتخت مأمن خریداران میاندرآمد و مستاجرانی بود که از هزینههای سنگین اجاره در تهران گریخته بودند. اما امروز، حجم معاملات در این مناطق به حداقل رسیده است.
مشاوران املاک معتقدند بازار در وضعیت «انتظار» قرار دارد. کاهش نقدشوندگی ملک در این مناطق سبب شده کمتر کسی حاضر باشد سرمایه خود را در بازاری حبس کند که چشمانداز روشنی ندارد. بهویژه در مقایسه با بازارهایی چون طلا، ارز یا بورس، سرمایهگذاری در مسکن حومه تهران دیگر جذاب نیست.
از جنگ تا طلا؛ دلایل خروج نقدینگی از بازار مسکن
فعالان بازار مسکن میگویند پس از سایه انداختن فضای جنگ و نوسانات ارزی، نقدینگی از بازار مسکن به سمت داراییهای با نقدشوندگی بالا حرکت کرد. با جهش قیمت طلا و ارز، سرمایهگذاران ترجیح دادند داراییهای سریعالمعاملهتری در اختیار داشته باشند.
حتی سرمایهگذاران سنتی حوزه مسکن نیز فعلا دست نگه داشتهاند. مشاوران املاک تایید میکنند که در ماههای اخیر بسیاری از فعالان قدیمی بازار از خرید ملک در شهرهای جدید خودداری کردهاند؛ چراکه بازدهی کوتاهمدت این بازار تقریبا به صفر رسیده است.
بازار در وضعیت انتظار؛ مسکن به مرز هزار دلار رسید
اکثر کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن در ماههای پیشرو همچنان در حالت انتظار باقی میماند. در حال حاضر، قیمت دلاری مسکن از ۱۴۰۰ دلار به حدود هزار دلار در هر مترمربع رسیده، اما این کاهش نتوانسته رونقی در معاملات ایجاد کند.
تا زمانی که فضای اقتصادی و سیاسی کشور به ثبات نرسد، بازار مسکن از رکود خارج نخواهد شد. جالب آنکه در برخی شهرهای جدید، قیمت آپارتمانهای چندساله از واحدهای نهضت ملی مسکن هم مقرونبهصرفهتر شده است.
ثبات ظاهری، کاهش واقعی قیمتها
بازار مسکن در ایران همواره با پدیده «چسبندگی قیمت» مواجه بوده است؛ یعنی حتی در دوران رکود، فروشندگان بهسختی حاضر به کاهش قیمت میشوند. با این حال، رکود اخیر چنان سنگین است که بسیاری از مالکان ناچار شدهاند تخفیفهای جدی و واقعی ارائه دهند تا بتوانند ملک خود را بفروشند.
کارشناسان این وضعیت را نشانهای از تغییر واقعی در منحنی قیمت مسکن میدانند، تغییری که میتواند مسیر بازار را در ماههای آینده تعیین کند.
مهاجرت معکوس؛ بازگشت به تهران از سر ناچاری
شهرهای جدید در دهه گذشته با هدف اسکان جمعیت تهران طراحی شدند، اما امروز با چالشی جدی روبهرو هستند. مشاوران املاک میگویند بسیاری از خانوارهایی که برای فرار از اجارههای بالا به شهرهایی چون پرند و پردیس رفته بودند، اکنون به دلیل کمبود خدمات شهری، حملونقل ناکافی و فرصتهای شغلی محدود، دوباره به مناطق ارزانتر پایتخت بازگشتهاند.
این روند «مهاجرت معکوس»، زنگ خطری برای آینده شهرهای جدید است و نشان میدهد توسعه بدون خدمات پایدار، نمیتواند پاسخگوی نیاز واقعی خانوارها باشد.
