براساس تازهترین گزارش کمیسیون اروپا، در دهه گذشته قیمت مسکن در کشورهای عضو اتحادیه اروپا، بهطور میانگین ۱۰ درصد سریعتر از رشد درآمدها افزایش یافته است؛ روندی که سبب کاهش توان خرید و تشدید بحران دسترسی به مسکن شده است.
مطالعه اخیر نشان میدهد که پرتغال در صدر فهرست کشورهایی قرار دارد که قیمت املاک در آن بیش از اندازه واقعی رشد کرده است. این کشور تنها عضو اتحادیه اروپاست که سطح قیمتها در آن حدود ۳۵ درصد بالاتر از ارزش واقعی بازار برآورد میشود. پس از پرتغال، کشورهایی چون لوکزامبورگ، هلند، اتریش، یونان، جمهوری چک، سوئد و لتونی نیز با سطحی از بیشبرآورد، بین ۱۰ تا ۲۰ درصد مواجهاند؛ هرچند در سال ۲۰۲۴ روند تعدیل قیمت در بیشتر این کشورها آغاز شد، اما در هلند همچنان تداوم دارد.
از سال ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۴، قیمت املاک در اتحادیه اروپا بهطور متوسط ۵۰ درصد افزایش یافته است، اما در کشورهایی چون مجارستان، لیتوانی، جمهوری چک، پرتغال، استونی، بلغارستان و لهستان، رشد اسمی قیمتها از مرز ۲۰۰ درصد نیز گذشته است و این رشد شتابزده، در کنار رکود دستمزدها، فشاری مضاعف بر دسترسی به مسکن وارد آورده است.
چرخش بازار: کاهش قیمت در کشورهای گرانتر
با وجود این جهشها، کارشناسان معتقدند که پرتغال ممکن است در سال آینده از جایگاه نخست «گرانترین بازار مسکن» اروپا کنار رود. دادهها نشان میدهد که کشورهایی که بیشترین حباب قیمتی را تجربه کردهاند، اکنون با بیشترین کاهش قیمت روبهرو هستند. برای نمونه، در لوکزامبورگ و سوئد قیمت املاک بین سالهای ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد افت کرده است.
در آلمان، فرانسه، اسلواکی، اتریش و جمهوری چک نیز کاهش محسوس قیمتها مشاهده شده است؛ این در حالیست که همه این کشورها، در آغاز دوره افزایش نرخ بهره، بازارهایی بیشازحد داغ و پرریسک داشتهاند.
معیار ارزیابی «حباب» در بازار مسکن
برای سنجش واقعی بودن قیمتها، کمیسیون اروپا از شاخصهای نسبت قیمت به درآمد (Price-to-Income) و نسبت قیمت به اجاره (Price-to-Rent) استفاده میکند. مقایسه این نسبتها با میانگین بلندمدتشان نشان میدهد که در کدام کشورها رشد قیمتها از رشد درآمد خانوارها پیشی گرفته و موجب گردیده مسکن برای بخش بزرگی از جامعه غیرقابلدسترسی باشد.
گردشگری و اجارههای کوتاهمدت؛ موتور تورم قیمتی
یکی از عوامل اصلی افزایش بیش از اندازه قیمتها، گسترش اجارههای کوتاهمدت گردشگری است. در گزارش آمده است: «رشد اجارههای کوتاهمدت موجب کاهش عرضه مسکن دائمی و افزایش اجارهبها در مناطق توریستی شده است.»
در شهرهای تاریخی و توریستی، بهویژه در مرکز شهرهای پرتغال، تبدیل خانهها به اقامتگاههای موقت گردشگری باعث شده تقاضا برای مالکیت ملک نیز بهعنوان سرمایهگذاری افزایش یابد. بدینترتیب، پرتغال بیش از هر کشور دیگری در اتحادیه اروپا از ناحیه گردشگری تحت تاثیر تورم ملکی قرار گرفته است.
تاثیر کرونا و گسترش دورکاری
همهگیری کووید ۱۹ عامل دیگری بود که این عدمتعادل را تشدید کرد. دوران قرنطینه و فراگیری دورکاری، تقاضا برای خانههای بزرگتر و دورتر از مراکز شهری را افزایش داد؛ خانههایی با فضاهای مستقل برای دورکاری از منزل. مطالعات نشان میدهد که این تغییر الگو موجب گردیده کارکنان شهرهای بزرگ و گرانقیمت به شهرهای کوچکتر مهاجرت کنند، امری که بهطور مستقیم بر تفاوت قیمت بین شهرها اثر گذاشته است.
از سوی دیگر، رواج دورکاری منجر به افت ارزش و افزایش تعداد ساختمانهای اداری خالی شده و در نتیجه، سرمایهگذاری در ساخت دفاتر کاری جدید را کاهش داده است.
کنترل اجاره؛ تیغ دولبه در بازار مسکن
کمیسیون اروپا در بخش دیگری از گزارش خود به تاثیر سیاست کنترل اجارهبها پرداخته است. این سیاست که در اغلب کشورهای اروپایی اجرا میشود، هرچند در کوتاهمدت میتواند از افزایش بیرویه اجاره جلوگیری کند، اما در بلندمدت آثاری معکوس دارد.
محدودسازی اجارهها معمولا باعث کاهش انگیزه مالکان برای نوسازی و بازسازی واحدهای قدیمی شده و از سوی دیگر، عرضه مسکنِ اجارهای جدید را محدود میکند. در نتیجه، بازارهای غیرقانونی یا خارج از نظارت دولتی رشد یافته و نرخ اجاره در آنها افزایش مییابد. این وضعیت در نهایت باعث میگردد بسیاری از خانوارها برای رهایی از فشار اجاره، به سمت خرید مسکن با وامهای سنگین سوق داده شوند؛ روندی که به گفته کمیسیون اروپا، ریسک بدهی خانوارها را افزایش داده و به گرانی بیشتر دامن میزند.
نتیجهگیری
بر پایه این تحلیل، اگرچه تعدیل قیمتها در برخی کشورها آغاز شده، اما بحران تعادل میانِ درآمد، اجاره و قیمت ملک همچنان بهعنوان چالشی ساختاری در اروپا باقی مانده است. تجربه پرتغال و سایر کشورها نشان میدهد سیاستهای مسکن بدون در نظر گرفتن اثرات جانبی گردشگری، فناوریهای نوین کار و تنظیمات مالی، نمیتواند مانع از شکلگیری حبابهای جدید در بازار مسکن شود.
