کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک
دفاتر اسناد رسمی متهم ردیف اول افزایش هزینه‌های مسکن؟
بازار مسکن دوباره زیر فشار یک تغییر قانونی لرزید. بنا بر گزارش‌ها، انتقال بخشی از وظایف مشاوران املاک به دفاتر اسناد رسمی، هزینه معامله املاک را ده‌ها میلیون تومان افزایش داده و حال فعالان بازار هشدار می‌دهند که این روند، هم امنیت معاملات را تهدید می‌کند و هم نقش کهنه واسطه‌های ملکی را تضعیف خواهد کرد.
گزارش‌ها حاکی از آن است که «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان در تهران، طی هفته گذشته، پس‌از رشد متوسط قیمت مسکن در روزهای ابتدایی هفته، به سطح ۱۰۹ میلیون تومان در مترمربع رسیده و شیب تغییر در روزهای پایانی هفته کاهشی شده است؛ بطوریکه متوسط قیمت در فایل‌هایی که طی یک هفته گذشته، یعنی هفته اول آذر ماه برای فروش روانه بازار مسکن مناطق ۲۲گانه شد، در سطح ۱۰۷ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان قرار گرفت.
بالا رفتن هزینه معاملات پس از اجرای قانون ثبت رسمی
این در حالیست که اجرای آیین‌نامه جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» موجی از نگرانی را در بازار مسکن ایجاد کرده است. فعالان این بازار می‌گویند با انتقال بخش مهمی از فرآیند ثبت قرارداد از مشاوران املاک به دفاتر اسناد رسمی، هزینه‌های جدیدی به متعاملین تحمیل شده که در برخی موارد تا ۴۰ میلیون تومان نیز می‌رسد.
پس از تصویب این آیین‌نامه، تصور عمومی در بازار مسکن این بود که نقش مشاوران املاک کمرنگ شده و کارمزد سنتی آن‌ها عملا به سمت دفاتر اسناد رسمی منتقل شده است. هرچند ثبت پیش‌نویس قراردادها در دفاتر املاک اکنون در سامانه «کاتب» به‌صورت رایگان انجام می‌شود، اما مراحل نهایی ثبت، خریدار و فروشنده را دوباره به دفترخانه‌ها ارجاع می‌دهد؛ جایی که بسیاری از اختلاف‌ها و هزینه‌های اضافی از همان‌جا آغاز می‌شود.
دفاتر اسناد رسمی؛ تنظیم دوباره قرارداد و هزینه‌های چند ده میلیونی
به گفته کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک، گزارش‌ها نشان می‌دهد برخی دفترخانه‌ها با استناد به خلأهای قانونی، اسناد تهیه‌شده در بنگاه‌های املاک را بی‌اعتبار دانسته و قرارداد جدید تنظیم می‌کنند؛ اقدامی که نه‌تنها فرآیند معامله را تکراری و زمان‌بر کرده، بلکه هزینه‌ای سنگین بر هر دو طرف تحمیل می‌کند. این روند عملا باعث شده بخشی از کارمزد مشاوران املاک، بدون پشتوانه قانونی، در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار گیرد.
تعدد سامانه‌ها؛ روند معامله پیچیده‌تر شد
به گفته گودرزی بازار مسکن امروز با سه سامانه فعال مواجه است:
- کاتب برای مشاوران املاک و دفاتر ثبت
- خودنویس برای استفاده رایگان عموم مردم
- سامانه املاک و اسکان برای ثبت توافقات
در عمل، مشاوران املاک بسته به نوع معامله باید میان این سامانه‌ها جابه‌جا شوند؛ موضوعی که روند کار را پیچیده و جایگاه آن‌ها را تضعیف کرده است. اگرچه معرفی سامانه «خودنویس» در سال ۱۴۰۲ نیز نگرانی‌هایی را درباره حذف تدریجی نقش واسطه‌های ملکی و کاهش امنیت معاملات ایجاد کرده است.
مسیر قانون‌گذاری؛ از وعده تقویت صنف تا واقعیت تضعیف‌شده
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات که در سال ۱۴۰۳ پس از سال‌ها بررسی نهایی شد، قرار بود نقطه پایانی بر معاملات قولنامه‌ای و غیررسمی باشد و حتی جایگاه مشاوران املاک را تقویت کند؛ چرا که تنظیم پیش‌نویس قرارداد همچنان بر عهده آن‌ها گذاشته شده بود. همچنین قرار بود حق کمیسیون بر اساس میانگین ارزش معاملات مناطق تعیین شود.
اما در عمل، چون امکان ثبت رسمی قرارداد در اختیار مشاوران املاک قرار نگرفته، بخش مهمی از نقش آن‌ها به دفاتر اسناد رسمی منتقل شده و تضعیف این صنف به یک نگرانی جدی تبدیل شده است.
گودرزی، با اشاره به ایرادات آیین‌نامه‌ای اضافه کرد: بنگاه‌ها پیش‌نویس معاملات را بدون دریافت هزینه و با سامانه «گواهی ثبت» تهیه می‌کنند و طرفین پنج روز فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند. اما بسیاری از دفترخانه‌ها این اسناد را بی‌اعتبار معرفی کرده و قرارداد تازه تنظیم می‌کنند.
او دو ایراد اصلی را چنین مطرح می‌کند:
۱. بی‌اعتبار دانستن پیش‌نویس‌های مشاوران املاک و نبود ضمانت اجرای حقوقی
۲. فقدان تضمین برای پرداخت دستمزد مشاوران املاک پس از ثبت نهایی قرارداد
به گفته او، ادامه این وضعیت هم فرصت سوءاستفاده برای برخی ایجاد کرده و هم می‌تواند امنیت معاملات ملکی را تهدید کند.
پیامدهای اقتصادی و حقوقی خلأهای قانونی
گودرزی هشدار می‌دهد که تکرار عملیات تنظیم قرارداد توسط برخی دفترخانه‌ها، آن هم با دریافت هزینه‌های سنگین، بر خلاف هدف قانون یعنی «افزایش امنیت معاملات» است. او معتقد است اگر آیین‌نامه‌ها اصلاح نشوند، حذف عملی نقش واسطه‌های معتبر می‌تواند خطرات حقوقی و اقتصادی گسترده‌ای برای بازار مسکن و حتی جامعه ایجاد کند.
