اوراق تسه رکورد زد؛ ۳۰ درصد وام مسکن پیش از دریافت تبخیر شد

قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در ماه جاری با ثبت رکوردی کم‌سابقه به ۱۶۰ هزار تومان رسید؛ جهشی که نسبت به ابتدای ۱۴۰۴ حدود ۵۷ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴۵ درصد افزایش نشان می‌دهد و عملا تا ۳۰ درصد از ارزش اسمی وام خرید مسکن را پیش از دریافت، از جیب متقاضیان خارج می‌کند.

تبخیر ۳۰ درصدی وام؛ بهای سنگین دسترسی به تسهیلات

بهای «دسترسی خریداران مسکن به وام خرید» به بالاترین سطح ۱۵ سال گذشته رسیده است. اوراق تسه که شرط لازم برای دریافت وام مسکن محسوب می‌شود، اکنون به قیمتی معامله می‌شود که بخش قابل‌توجهی از مبلغ وام را می‌بلعد. جهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی هفته‌های اخیر و ثبت رکورد تاریخی برای متوسط بهای ماهانه، باعث شده حدود ۳۰ درصد از ارزش اسمی تسهیلات، صرف خرید امتیاز وام شود.

چرا قیمت اوراق تسه جهش کرد؟

تحرک خفیف در بازار مسکن ارزان‌قیمت، افزایش تقاضا برای دریافت وام خرید و کاهش احتمالی عرضه اوراق، از عوامل اصلی جهش تاریخی قیمت تسه عنوان می‌شود. این روند درحالی‌که سهم واقعی وام از قیمت واحدهای ارزان را کاهش می‌دهد، می‌تواند همین تحرک محدود در بازار خانه‌های کوچک و قدیمی مناطق جنوبی شهر را نیز از میان ببرد.

محاسبه هزینه واقعی وام مسکن

درحال‌حاضر، یک متقاضی برای دریافت سقف وام مسکن در شهرهای بزرگ معادل ۵۰۰ میلیون تومان، باید هزار فقره اوراق تسه خریداری کند. با درنظر گرفتن متوسط نرخ ماهانه حدود ۱۵۰ هزار تومان برای هر برگه، هزینه خرید اوراق به ۱۵۰ میلیون تومان می‌رسد؛ در نتیجه از کل وام، تنها ۳۵۰ میلیون تومان برای خرید مسکن باقی می‌ماند. به بیان ساده، ۳۰ درصد از ارزش اسمی تسهیلات پیش از استفاده، «تبخیر» می‌شود.

ارتباط بازار اوراق با معاملات مسکن

قیمت اوراق تسهیلات مسکن تابعی از عرضه اوراق و میزان تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام است. بررسی‌ها نشان می‌دهد طی دو تا سه ماه اخیر، بازار آپارتمان‌های ارزان‌قیمت با تحرک نسبی مواجه شده است. اگرچه وام یک‌میلیاردی زوجین تاثیری بر خرید یک واحد متوسط در تهران ندارد، اما برای واحدهای ۲ تا ۳ میلیارد تومانی، همچنان می‌تواند نسبتا کارا باشد؛ موضوعی که تقاضا برای اوراق را بالا برده است.

سود واقعی وام؛ فراتر از نرخ اعلامی

ارزش اسمی هر برگه اوراق مسکن از سال ۱۳۸۸ تاکنون ثابت و معادل ۵۰۰ هزار تومان باقی مانده، درحالی‌که مبلغ اسمی وام در این مدت ۲۸ برابر شده است. این شکاف، نیاز به خرید اوراق را به‌شدت افزایش داده است. در شرایط کنونی، متقاضیان به‌صورت اسمی وام مسکن با نرخ سود ۲۲.۵ درصد دریافت می‌کنند، اما با احتساب هزینه اوراق تسه، سود واقعی این تسهیلات به حدود ۳۵ درصد می‌رسد؛ نرخی که فشار مضاعفی بر خریداران مسکن وارد می‌کند.

جمع‌بندی

رشد کم‌سابقه قیمت اوراق تسهیلات مسکن، عملا کارایی وام خرید را برای بخش قابل‌توجهی از متقاضیان کاهش داده است. تداوم این روند، علاوه بر محدود کردن قدرت خرید، می‌تواند همان تحرک محدود در بازار مسکن ارزان‌قیمت را نیز متوقف کند؛ موضوعی که نیازمند بازنگری در سازوکار تامین مالی مسکن و سیاست‌گذاری بازار اوراق است.