تحرک بدون تورم؛ روایت آذرماه از بازار مسکن تهران

در آذرماه ۱۴۰۴، بازار مسکن تهران شاهد افزایش محسوس حجم معاملات خرید آپارتمان بود؛ افزایشی که برخلاف انتظار، با رشد قیمت همراه نشد. ثبات نسبی قیمت مسکن در شرایطی رقم خورد که «قیمت دلاری ملک» همچنان پایین‌تر از سطح متعارف خود قرار دارد و همین موضوع این پرسش را پررنگ کرده است که چرا بازار مسکن، برخلاف بازارهای موازی، هنوز وارد فاز جبران عقب‌ماندگی قیمتی نشده است.

سبقت معاملات از آبان، توقف قیمت‌ها در آذر

بررسی‌ها نشان می‌دهد معاملات مسکن در ماه پایانی پاییز از نظر حجم خرید نسبت به آبان‌ماه رشد کرده، اما فروش‌ها تقریبا با میانگین قیمت ماه قبل انجام شده است. این دوگانگی میان نبض معاملات و قیمت، درحالی‌که بازار ملک در سال ۱۴۰۴ از نظر بازدهی در مقایسه با سایر بازارها عقب مانده، به یکی از مهم‌ترین ابهام‌های بازار مسکن تبدیل شده است.

قیمت دلاری مسکن؛ سیگنال بازتنظیم یا تداوم ثبات؟

در اواسط پاییز، توجه فعالان بازار به «قیمت دلاری مسکن» جلب شد؛ شاخصی که در آبان‌ماه به زیر ۸۵۰ دلار به ازای هر مترمربع رسید و به کف سال‌های اخیر نزدیک شد. این سطح قیمتی برای بخشی از تقاضای سرمایه‌ای این تصور را ایجاد کرد که رکود سنگین معاملات در نیمه نخست سال، افت قیمت اسمی در خرداد و تیر و ثبات ماه‌های بعد، باعث جاماندگی مسکن از دلار و سایر دارایی‌ها شده و احتمال بازتنظیم قیمت وجود دارد.
با این حال، آذرماه نشان داد حتی با افزایش خرید آپارتمان در برخی مناطق تهران، قیمت‌ها تقریباً بدون تغییر باقی مانده‌اند.

شاخص قیمت مسکن تهران چه می‌گوید؟

بر اساس گزارش‌ها، متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران در پایان آذرماه به ۱۰۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.
افزایش قیمت نسبت به آبان تنها ۰.۴ درصد بوده؛ رقمی که در مقایسه با رشد ۲.۷ درصدی آبان و ۲.۹ درصدی مهر، نشان‌دهنده تمایل بازار به ثبات قیمت است؛ آن هم در شرایطی که حجم تقاضای مصرفی و تبدیل آپارتمان در برخی مناطق افزایش یافته است.

چرا افزایش معاملات به رشد قیمت منجر نشد؟

تحلیل‌ها نشان می‌دهد خریدهای انجام‌شده عمدتا از جنس تقاضای مصرفی و تبدیل واحد بوده و در مقابل، سرمایه‌ها به‌دلیل چشم‌انداز روشن‌تر بازدهی در بازارهای موازی، همچنان وارد بازار مسکن نشده‌اند. همین موضوع سبب شده حتی با افزایش معاملات، زمینه‌ای برای رشد محسوس قیمت مسکن شکل نگیرد.

مسکن؛ آخرین بازار در جدول بازدهی

در آذرماه، بازار مسکن در میان بازارهای دارایی، کمترین بازدهی ماهانه را ثبت کرد. درحالی‌که بازار سهام با بازدهی ۲۳ درصدی در صدر قرار گرفت و پس از آن طلا، سکه و دلار جای گرفتند، رشد ماهانه قیمت مسکن کمتر از نیم‌درصد بود.
در بازه ۱۲ماهه نیز، بازار مسکن با رشد حدود ۲۲ درصدی، پایین‌ترین بازدهی را در میان بازارهای دارایی به خود اختصاص داد.

تحلیل کارشناسان از چشم‌انداز بازار مسکن

سعید اسلامی‌بیدگلی، کارشناس اقتصادی و صاحب‌نظر در بازار‌های سهام و مسکن، معتقد است رقم بالای بودجه موردنیاز برای خرید آپارتمان در تهران و بازدهی مناسب بازارهای رقیب، مانع ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن شده است. به گفته او، معاملات محدود فعلی نیز اثر معناداری بر رشد قیمت نگذاشته و چشم‌انداز بازار تا پایان ۱۴۰۴، افزایش محدود معاملات بدون جهش قیمتی است.

از سوی دیگر، دکتر تیمور رحمانی، اقتصاددان، با تاکید بر نقش رشد نقدینگی در تورم مسکن، می‌گوید بازار ملک در مقطع فعلی ظرفیت جذب نقدینگی را ندارد و تا زمانی‌که بازار سهام برای سرمایه‌گذاران جذاب باشد، احتمال ورود سرمایه‌های بزرگ به معاملات مسکن پایین خواهد بود.

هفت عامل اثرگذار بر آینده بازار مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد در ماه‌های آینده، هفت متغیر بیشترین تاثیر را بر نبض بازار مسکن خواهند داشت: قیمت دلاری آپارتمان، رشد نقدینگی، وضعیت بازار ارز، تحولات بازار طلا، چشم‌انداز بورس، توان مالی خریداران و میزان عرضه فایل‌های فروش.

روایت میدانی از معاملات آذرماه

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد بازار مسکن در آذرماه، در ادامه تحرکات آغازشده از مهر، افزایش حجم معاملات را تجربه کرده است؛ هرچند این تحرک به‌صورت یکنواخت در همه مناطق تهران دیده نمی‌شود.
بر اساس روایت واسطه‌های ملکی، منطقه ۵ تهران در یک ماه گذشته گرم‌ترین بازار معاملات را داشته و انتظار می‌رود این روند تا اواخر زمستان ادامه یابد. در مقابل، مناطق جنوبی شهر همچنان با رکود نسبی مواجه هستند.

تغییر رفتار خریداران و فروشندگان

در سمت تقاضا، ثبات نسبی قیمت مسکن طی یک سال گذشته و نوسانات شدید بازارهای ارز و طلا، باعث بازگشت تقاضای مصرفی پس از وقفه‌ای دو ساله شده است. متقاضیان «تبدیلی» بیشترین سهم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و ورود خانه‌اولی‌ها به بازار واحدهای ریزمتراژ و زیر سه میلیارد تومان، به تحرک معاملات دامن زده است.
در مقابل، بخشی از عرضه‌کنندگان به‌دلیل نااطمینانی نسبت به آینده قیمت‌ها، فروش واحدهای خود را به تعویق انداخته‌اند.

جمع‌بندی

بازار مسکن در آذر ۱۴۰۴ اگرچه از نظر معاملات نشانه‌هایی از تحرک نشان داده، اما همچنان در فاز ثبات قیمتی قرار دارد. کارشناسان معتقدند تا زمانی‌که بازارهای موازی بازدهی بالاتری ارائه دهند و قدرت خرید خانوارها تقویت نشود، سناریوی غالب برای مسکن، ادامه معاملات محدود بدون جهش قیمت خواهد بود.