تحقق دو درصدی درآمد مالیات بر خانههای خالی در هفتماهه امسال و کاهش شصتدرصدی رقم پیشبینیشده این پایه مالیاتی در لایحه بودجه سال۱۴۰۵، یک پیام روشن برای بازار مسکن دارد: سیاست مالیاتستانی از خانههای خالی پس از چهار سال اجرا، عملا به بنبست رسیده است؛ آنهم در شرایطی که رکود معاملات و افت توان خرید، نفس ساختوساز را گرفته است.
کاهش معنادار درآمد مالیات بر خانههای خالی در بودجه ۱۴۰۵
بررسی جزئیات لایحه بودجه سال۱۴۰۵ کل کشور نشان میدهد درآمد پیشبینیشده دولت از محل مالیات بر خانههای خالی از سکنه نهتنها نسبت به سال گذشته افزایش نیافته، بلکه حدود شصت درصد کاهش پیدا کرده است. این درحالیست که طی سالهای گذشته نیز تحقق این پایه مالیاتی بسیار محدود بوده و اثر بازدارندهای در تنظیم بازار مسکن نداشته است.
بر اساس آمار موجود، میزان تحقق درآمد مالیات از خانههای خالی در هفتماهه نخست سال جاری حدود دو درصد بوده؛ رقمی که در سالهای قبل نیز عموما در محدوده یک درصد قرار داشته است.
تکرار سیاست «تنبیه مالیاتی» برای واحدهای مسکونی لوکس
در مقابل ناکامی مالیات بر خانههای خالی، دولت در لایحه بودجه سال۱۴۰۵ بار دیگر بر دریافت مالیات از واحدهای مسکونی قیمتبالا (لوکس) تاکید کرده است.
بر اساس این لایحه، درآمد پیشبینیشده از این محل به ۷۰۰ میلیارد تومان میرسد که نسبت به سال گذشته چهل درصد افزایش دارد؛ افزایشی که بیش از هر چیز به سهولت شناسایی این واحدها نسبت داده میشود.
چرا مالیات بر خانههای خالی اجرا نمیشود؟
بررسی پشتصحنه افت شدید درآمد این پایه مالیاتی نشان میدهد چهار سال ناکامی سیاستگذار در شناسایی خانههای خالی و مالکان آنها، باعث شده دولت در بودجه ۱۴۰۵ صرفا به اجرای حداقلی تکلیف قانونی اکتفا کند؛ بدون آنکه حساب جدی روی تحقق درآمد از این ردیف بودجهای باز شود.
نبود سامانههای دقیق اطلاعات ملکی، ضعف دادههای مالکیت و مقاومتهای اجرایی، موجب شده قانون مالیات بر خانههای خالی بیش از آنکه ابزار واقعی تنظیم بازار باشد، جنبه نمادین پیدا کند.
تفاوت رویکرد ایران با تجربه جهانی
این نوع مواجهه، تفاوت معناداری با تجربه کشورهای دیگر دارد. در بسیاری از کشورها، مالکان واحدهای مسکونی مشمول مالیات سالانه بر مالکیت هستند؛ بهگونهای که نگهداشتن واحد بدون استفاده، هزینه مالیاتی مستمر برای مالک ایجاد میکند و او را به عرضه ملک در بازار اجاره یا فروش سوق میدهد.
در ایران اما مالیات بر خانههای خالی موردی، وابسته به شناسایی و غیرپیوسته است؛ موضوعی که کارایی این سیاست را بهشدت کاهش داده است.
حذف احکام مالیاتی؛ عقبگرد در سیاستگذاری مسکن
لایحه بودجه سال۱۴۰۵ برخلاف سالهای گذشته، فاقد احکام مالیاتی شفاف درباره نرخها و کف قیمت واحدهای مشمول مالیات لوکس است. این مساله از منظر عدالت مالیاتی نیز محل نقد است؛ چراکه بسیاری از مالکان دارای چند واحد مسکونی بدون استفاده، عملا خارج از شمول این نوع مالیات که شکلی معیوب از مالیات سالانه محسوب میشود، باقی میمانند.
چرا مالیات بر واحدهای لوکس وصول میشود؟
با اینحال، مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس یک مزیت اجرایی مهم دارد: این پایه مالیاتی نیازی به شناسایی خانههای خالی یا احراز وضعیت سکونت ندارد. به همین دلیل، میزان وصول آن در هفتماهه امسال به پنجاهوهفت درصد رقم پیشبینیشده بودجه رسیده است؛ رقمی بهمراتب بالاتر از مالیات بر خانههای خالی.
آیا مالیات بر خانههای خالی در شرایط رکود مسکن منطقی است؟
در کنار کاهش شدید تحقق درآمد این مالیات، یک پرسش اساسی مطرح میشود: آیا اجرای مالیات بر خانههای خالی در شرایط رکود عمیق بازار مسکن، اساسا توجیه اقتصادی دارد؟
بازار مسکن درحالحاضر با افت شدید قدرت خرید متقاضیان و کاهش محسوس حجم معاملات مواجه است. در چنین شرایطی، بسیاری از واحدهای مسکونی خالی نه بهدلیل احتکار، بلکه بهدلیل نبود تقاضای موثر فروش نرفتهاند؛ وضعیتی که بهویژه برای سازندگانی که سرمایه آنها در چرخه ساختوساز قفل شده، چالشبرانگیز است.
سازندهای که موفق به فروش واحدهای تکمیلشده خود نمیشود، از یکسو با خواب سرمایه و افزایش هزینههای مالی مواجه است و از سوی دیگر، در صورت شمول مالیات بر خانههای خالی، باید بابت واحدی که امکان فروش آن وجود ندارد نیز مالیات پرداخت کند. این رویکرد، سازنده را عملا در موقعیت دوسرباخت قرار میدهد.
کارشناسان معتقدند اجرای مالیات بر خانههای خالی بدون تفکیک میان «واحد فروشنرفته ناشی از رکود» و «واحد نگهداشتهشده با هدف سوداگری»، میتواند ریسک سرمایهگذاری در بخش مسکن را افزایش دهد. نتیجه چنین سیاستی، کاهش انگیزه شروع پروژههای جدید و در نهایت تشدید کمبود عرضه در سالهای آینده خواهد بود.
این درحالیست که در بسیاری از کشورها، مالیاتهای تنظیمی بازار مسکن، همزمان با ابزارهای حمایتی از سازندگان و در بستر بازارهای فعال خرید و اجاره اجرا میشود؛ رویکردی که در شرایط فعلی بازار مسکن ایران کمتر مورد توجه قرار گرفته است.
سیاستی کماثر با تبعات روانی بالا
در نهایت، تجربه سالهای اخیر نشان میدهد مالیاتهایی که قابلیت اجرا و وصول ندارند، از یکسو درآمد معناداری برای دولت ایجاد نمیکنند و از سوی دیگر، تنها به ایجاد تبعات روانی منفی در بازار مسکن و ساختمان منجر میشوند. چنانچه سیاست مالیات بر خانههای خالی، در شکل فعلی، نه توانسته عرضه را افزایش دهد و نه مشکل خانههای بدون استفاده را حل کند.
