رکود، جنگ و سرمایه‌های سرگردان؛ سرنوشت بازار مسکن چیست؟

درحالی‌که بازار مسکن ایران همچنان درگیر رکود و بلاتکلیفی است و دلار و طلا رشد قابل‌توجهی را تجربه کرده‌اند، حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران معتقد است این بازار در آینده نزدیک ناچار خواهد بود فاصله ایجادشده با سایر بازارهای دارایی را جبران کند؛ موضوعی که می‌تواند مسیر قیمت مسکن را میان جهش یا عقب‌نشینی معنادار قرار دهد.

بازار مسکن زیر سایه رکود و نااطمینانی

بازار مسکن ایران ماه‌هاست تحت تاثیر رکود معاملاتی، نااطمینانی‌های سیاسی و جهش بازارهای موازی قرار دارد. در شرایطی که دلار و طلا مسیر صعودی را طی کرده‌اند، مسکن از نگاه برخی تحلیلگران به بازاری «جامانده» تبدیل شده است؛ بازاری که در صورت تغییر شرایط سیاسی و اقتصادی، می‌تواند با واکنش قیمتی همراه شود.

در مقابل، فعالان صنعت ساخت‌وساز معتقدند تحلیل آینده بازار مسکن بدون توجه به واقعیت‌های میدانی، سرمایه‌گذاری و امنیت اقتصادی، به نتایج شتاب‌زده منجر می‌شود.

رکود چندساله؛ بازار در حالت انتظار

در همین چارچوب، حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به تداوم رکود چندساله بازار مسکن تاکید کرد که کاهش سرمایه‌گذاری، افزایش هزینه‌های ساخت و افت نقدشوندگی، مانع از شکل‌گیری رشد پایدار قیمت‌ها شده است.

به گفته او، تا زمانی که احساس امنیت به اقتصاد بازنگردد و سیاست‌های مالیاتی و بودجه‌ای دولت با توان درآمدی خانوارها هم‌راستا نشود، نباید انتظار تغییر معناداری در وضعیت بازار مسکن داشت؛ بازاری که همچنان میان رکود، انتظار و بلاتکلیفی در نوسان است.

سابقه رکود در بازار مسکن ایران

محتشم با اشاره به سابقه رکودهای مشابه می‌گوید بازار مسکن پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز حدود ۲ سال در رکود قرار داشت و اکنون سال سوم این وضعیت رو به پایان است. به گفته او، این شرایط در تاریخ بازار مسکن ایران بی‌سابقه نیست و نمونه‌هایی از رکودهای ۲ تا ۳ ساله و حتی رکود ۵ ساله در بازه سال‌های ۹۱ تا ۹۶ وجود داشته است.

در این دوره‌ها، رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم بوده، اما پس از مدتی قیمت‌ها متناسب با رشد دلار افزایش یافته و عقب‌ماندگی خود را جبران کرده‌اند.

جنگ ۱۲ روزه و تشدید رکود

عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، جنگ ۱۲ روزه را عامل تشدید رکود اخیر بازار مسکن می‌داند و می‌گوید ناامنی سیاسی باعث اختلال در سرمایه‌گذاری و کاهش نقدشوندگی این بازار شده است.

به گفته او، در شرایط ناامن نه‌تنها ورود سرمایه به بازار مسکن کاهش می‌یابد، بلکه خروج سرمایه نیز شدت می‌گیرد؛ چراکه سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند دارایی خود را در بازارهای نقدشونده‌تری نگه دارند. حتی در شرایط جنگی، برخی مالکان ناچار به ترک محل سکونت می‌شوند که همین موضوع رکود را عمیق‌تر می‌کند.

افزایش هزینه ساخت در نبود تقاضای موثر

محتشم توضیح می‌دهد در چنین فضایی، از یک‌سو رکود معاملاتی تشدید می‌شود و از سوی دیگر، هزینه نهاده‌های ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی افزایش می‌یابد. نتیجه این وضعیت، افزایش قیمت تمام‌شده مسکن در شرایطی است که تقاضای موثر در بازار وجود ندارد.

او تاکید می‌کند این وضعیت نمی‌تواند به‌طور دائمی ادامه داشته باشد و بازار مسکن منتظر روشن شدن وضعیت سیاسی و بازگشت احساس امنیت است.

حرکت سرمایه‌ها به سمت طلا و ارز

به گفته این فعال حوزه مسکن، در حال حاضر به دلیل نقدشوندگی بالای طلا، سکه و ارز، بخش زیادی از سرمایه‌ها به سمت این بازارها حرکت کرده است. بورس نیز با وجود حمایت‌های دولت، نتوانسته جذابیت کافی برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند.

محتشم معتقد است در صورت کاهش تنش‌های سیاسی و افت احتمال درگیری، سرمایه‌ها بار دیگر به سمت بازار مسکن بازخواهند گشت؛ بازاری که به دلیل اشتغال‌زایی و ارتباط گسترده با صنایع وابسته، نقش کلیدی در اقتصاد دارد.

هشدار درباره کاهش تولید مسکن

او هشدار می‌دهد اگر بازگشت سرمایه به بازار مسکن رخ ندهد، تولید مسکن کاهش یافته و حتی در برخی موارد متوقف می‌شود. در چنین شرایطی، تقاضای انباشته‌شده بازار بدون پاسخ می‌ماند و کمبود عرضه می‌تواند بار دیگر به افزایش قیمت‌ها منجر شود.

به گفته محتشم، در آینده نزدیک بازار مسکن ناچار خواهد بود فاصله ایجادشده با دلار را کاهش دهد، چراکه دلار و طلا رشد قابل‌توجهی را تجربه کرده‌اند، اما مسکن از این روند عقب مانده است. هم‌زمان، افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی، قیمت تمام‌شده ساخت را بالا برده و ادامه این وضعیت با شرایط اقتصاد کشور هم‌خوانی ندارد.

بازار مسکن تابع شرایط سیاسی

با این حال، این عضو انجمن انبوه‌سازان تاکید می‌کند اگر سایه جنگ تقویت شود، وضعیت بازار مسکن می‌تواند بدتر از شرایط فعلی شود. به گفته او، در چنین سناریویی نه‌تنها خبری از افزایش قیمت نخواهد بود، بلکه احتمال عقب‌نشینی قیمت‌ها نیز وجود دارد.

بودجه، مالیات و خانه‌های خالی

محتشم در بخش دیگری از این گفت‌وگو به لایحه بودجه ۱۴۰۵ اشاره کرده و می‌گوید بودجه‌های عمرانی معمولا به‌طور کامل اجرا نمی‌شوند، چراکه هزینه‌های جاری دولت بالاست و منابع عمرانی صرف جبران این هزینه‌ها می‌شود.

او تاکید می‌کند دریافت مالیات زمانی امکان‌پذیر است که برای مردم درآمد ایجاد شده باشد. به گفته او، بخش عمده خانه‌های خالی در اختیار نهادهای عمومی و بانک‌هاست و نه افراد حقیقی؛ زیرا مالکان حقیقی معمولا واحد خود را یا می‌فروشند یا به بازار اجاره عرضه می‌کنند.

وضعیت معاملات و پیش‌بینی سال آینده

به گفته این عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، در ماه‌های اخیر بیشترین معاملات مسکن مربوط به واحدهای کوچک و متوسط با متراژ ۵۰ تا ۷۵ متر بوده است. این معاملات عمدتا در مناطق مختلف شهر انجام شده و محدود به یک منطقه خاص نبوده است.

او معتقد است قیمت پایین‌تر، متراژ کمتر و سن بالاتر بنا، این واحدها را همچنان برای بخشی از خریداران قابل دسترس نگه داشته است؛ درحالی‌که واحدهای بزرگ و گران‌قیمت همچنان در رکود قرار دارند.

جمع‌بندی

پیش‌بینی محتشم برای سال آینده این است که رونق شدید در بازار مسکن چندان محتمل نیست، اما در صورت برقراری امنیت و ثبات، احتمال افزایش قیمت‌ها وجود دارد. در غیر این صورت، رکود و بلاتکلیفی ادامه خواهد داشت.

در بازار اجاره نیز با توجه به کاهش قدرت خرید و افزایش تقاضا، رشد اجاره‌بها ادامه خواهد یافت؛ هرچند دولت سقف ۲۵ درصدی را تعیین کرده، اما تجربه سال‌های اخیر از افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی حکایت دارد و به نظر می‌رسد این روند در سال آینده نیز تکرار شود.

اخبار مرتبط:

حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران

بازار مسکن در دوراهی رکود و سرمایه‌گریزی

خانه‌های خالی و سازندگان گرفتار؛ وقتی رکود مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی را بی‌معنا می‌کند