در روزهای اخیر، تصاویری در شبکههای اجتماعی منتشر شده که نشان میدهد در برخی کشورها میتوان ظرف دو تا پنج سال صاحب خانه شد، اما در ایران این عدد بیش از صد سال عنوان میشود. همین اختلاف چشمگیر باعث شد به سراغ گزارشهای معتبر جهانی و دادههای رسمی برویم تا بررسی کنیم مبنای محاسبات اینچنینی چیست؟ چه شاخصهایی برای سنجش استطاعت خرید مسکن در دنیا استفاده میشود و واقعیت بازار مسکن در کشورهای مختلف چه تصویری ارائه میدهد؟ آنچه در ادامه میآید، جمعبندی این بررسی براساس معتبرترین منابع آماری بینالمللی است.
شاخص اصلی سنجش: «نسبت قیمت مسکن به درآمد»
در اغلب گزارشهای جهانی، معیار استاندارد ارزیابی توان خرید مسکن، شاخص نسبت قیمت خانه به درآمد (House Price to Income Ratio) است؛ شاخصی که بهطور گسترده توسط نهادهای بینالمللی، مراکز پژوهشی و سامانههای دادهمحور به کار میرود.
این شاخص چه میگوید؟
نسبت «قیمت به درآمد»، یک شاخص بدون واحد است و فقط نشان میدهد اگر یک خانوار با درآمد متوسط، کل درآمد سالانه خود را، بدون هیچ هزینهای، پسانداز کند، چند سال زمان لازم است تا قیمت یک خانه متوسط را پوشش دهد. این محاسبه البته یک «فرض نظری» است، نه زمان واقعی خرید خانه، تنها فشار اقتصادی و قدرت دسترسی خانوارها به مسکن را مقایسه میکند و معیاری استاندارد در گزارشهای جهانی مانند Numbeo ،OECD و Demographia محسوب شده و دقیقترین معیار برای مقایسه فشار اقتصادی مسکن بین کشورها و شهرهای مختلف جهان به شمار میرود. این نسبت چطور تفسیر میشود؟
مقایسه جهانی (سطح کشورها) | دادههای ۲۰۲۵–۲۰۲۴
بر اساس آمارهای Numbeo و دادههای ملی، نسبت قیمت مسکن به درآمد در تعدادی از کشورها به شکل زیر است:
مقایسه شهرهای جهان | دادههای Demographia و Visual Capitalist
براساس گزارش معتبر Demographia International Housing Affordability (۲۰۲۴–۲۰۲۵) و تحلیلهای Visual Capitalist:
شهرهای با بحران شدید مسکن
شهرهای بزرگ غربی
منابع اصلی دادهها
📌 Demographia International Housing Affordability Report
معتبرترین گزارش سالانه درباره «استطاعت خرید مسکن» در ۹۴ بازار شهری جهان.
📌 Numbeo Property Prices Index
پایگاه داده جهانی قیمت و درآمد مسکن در سطح کشور و شهر.
جایگاه تقریبی ایران در مقایسه با شاخص جهانی
ایران آمار رسمی منتشرشده جهانی در قالب Demographia یا Numbeo برای سال دقیق را ندارد، اما تحلیلهای معتبر بازار کشور، این حدود را برای نسبت قیمت به درآمد مسکن نشان میدهند؛ یعنی ایران در سطح کشورها، بالاتر از بخش بزرگی از کشورهای توسعهیافته قرار میگیرد و در سطح شهر تهران، قابل مقایسه با برخی شهرهای بسیار گران جهان است.
- طبق گزارش Demographia: شهرهایی مثل هنگکنگ، سیدنی و ونکوور از سختترین بازارهای خرید مسکن در جهان هستند (نسبت قیمت به درآمد بالای ۹ برابر).
- در دادههای Numbeo کشورها نیز برخی اقتصادهای در حال توسعه مثل نیجریه، سریلانکا و غنا نسبتهای بسیار بالایی دارند، اما این دادهها شامل جزئیات شهری نیستند.
- برآوردهای بازار ایران نشان میدهد نسبت قیمت مسکن به درآمد در کشور حدود ۱۸ تا ۲۰ است که بیشتر از بسیاری از کشورهای توسعهیافته و نزدیک به وضعیت برخی شهرهای بزرگ جهانی است.
- در این ردهبندی، تهران به دلیل نبود داده رسمی در گزارشها ثبت نشده است، اما برآوردهای کارشناسی آن را در محدوده ۳۰ تا ۳۵ قرار میدهند؛ رقمی که تهران را در کنار شهرهایی مانند شانگهای، شنژن و سئول قرار میدهد.
چرا این اعداد دقیق نیستند؟
- ۱) «سال» مسیر واقعی خرید خانه نیست
در هیچ کشوری فرد کل درآمد سالانه خود را پسانداز نمیکند. وام، تسهیلات، کمک خانوادگی و سرمایهگذاری همگی در فرآیند خانهدار شدن نقش دارند. - ۲) سالها فقط ابزار مقایسهاند
تبدیل شاخص به «تعداد سال» یک روش برای نمایش شدت شکاف درآمد و قیمت است، نه پیشبینی رفتار واقعی خانوارها. - ۳) اعداد بسیار بزرگ معمولا پشتوانه علمی ندارند
سالهایی مانند «۷۰» یا «۱۵۰ سال» بیشتر جنبه رسانهای دارند تا اینکه واقعا بر اساس داده محاسبه شده باشند.
نتیجهگیری
بحران استطاعت خرید مسکن یک پدیده جهانی است و محدود به یک کشور خاص نیست. در بسیاری از شهرهای بزرگ جهان، خرید خانه برای خانوارهای متوسط با چالش جدی مواجه شده است. ایران نیز در میان کشورهایی قرار دارد که نسبت قیمت به درآمد در آن بالاست و این نسبت در تهران به سطح شهرهای بسیار گران جهان نزدیک است. با این حال، برای تحلیل دقیق باید از شاخصهای استاندارد جهانی استفاده کرد و بهجای اعداد اغراقآمیز یا غیرمستند، به دادههای معتبر مانند House Price to Income Ratio تکیه داشت.
